如何选择学区房？

现在在对比徐汇，浦东，杨浦的小学。浦东看的是明珠B。优点:学校号称公办上海顶尖，地理位置在陆家嘴板块，出门就是地铁，房子装修清爽。缺点:房子太老，小区太破，都是83年左右的房子，比心里期望预算多30万。杨浦是控二。因为房子还没看，预计优点:学校有名。离地铁近，预算比较符合。 缺点也是房子老。小区破。大概95年左右的房子。。徐汇的上海小学是买不起啦，准备考虑园南和百年求知。优点嘛:比较便宜，也在市区。而且徐汇的私立很有名，也不远，可以先冲冲私立，没考上还有公立保底。缺点:园南在植物园附近，离地铁比较远，上班在张江没沪牌开车也不方便。而且也很老很破。94年左右的房子。因为都是市中心。都是破旧的看房子，因为上学也需要自住，但又想居住环境没那么差，但又希望能在预算内，并最好升值空间大。。。。不晓得大家有没有建议。