等额本息20年和等额本金30年月还款差不多,怎样最划算?计划10年后卖掉这个房子。

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1、贷款170万(利率8.5折,4.1%),等额本息20年,月还款10450。2、贷款170万(利率8.5折,4.1%),等额本金30年,第一月还款10622。问题一:月还1万能接受,再多就有点压力了,比较迷茫20年和30年怎么选择?问题二:2,3年后可能会考虑提前还一点款,(想减少月压力)有“减期”和“减月供”两个选择。换了一部分后,“等额本金”+“减月这种方式,每月月供也会减少吗?————————————–补充:计划10年后换一套更大的房子,所以10年后会考虑卖掉这个房子。

2017年9月24日 10 条回复 1813 次浏览

发起人:李强 初入职场

比较关注经济,比较擅长写商业方面的文章

回复 ( 10 )

  1. 维拉
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    不太赞同越女的答案。

    作为曾经的房贷经理,大部分客户都会选择“等额本息”方式,选“等额本金”的客户少之又少,而且这其中很多还会在开始还款后换成“等额本息”。

    原因是:缺钱!如果不是缺钱,就不会选30年了。等额本金和等额本息,利率是相同的,财务上的净现值相同。区别在于前期的还贷压力。

    通俗解释:还的越快,最后总利息当然会随之相应减少,但,还款压力会大增。

    所以说,贷款不是简单的计算利息,而是要看支付能力的,大部分坚持等额本金方式的借款人财务自由度不会低,根本不在乎每个月多个一两千,别人说等额本金省钱,就选了。

    我个人建议:

    1.如果你财务状况非常良好,这两种方案并无本质区别。

    2.如果你现在每个月只能还1万,我觉得应该考虑30年的等额本息,每年视情况提前还一部分的本金。

    理由如下:减期一般是不可逆的,如果中间出现需要急用钱的状况,就等于逼着你违约甚至卖房。

    所以建议您30年等额本息,再根据您的财务状况进行分期提前还本。

    “30年等额本息”也是绝大部分房贷客户选择的方案,因为您无法预计到未来10年内的财务状况变化情况。

    简单解释就是,适当留一点钱在手上以备急用或投资,毕竟房贷的利率是很低的。

    最后补充一句:我只是对大部分房贷客户的选择进行了简单分析,适不适合您请您自行决定。

    毕竟!房贷是现实的问题,所以请务必现实点看待,尽量避免理想化的结论。

  2. PeterYan
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    等额本息30年+各种提前还款最划算。

  3. 房十五
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    谢邀,只定性说几点,仅供参考

    前提,有一定理财意识与技能,投资收益率能低风险地跑赢贷款利率(最简单支付宝里面的招财宝):

    1.等额本息还款法使手中的可支配资金具有更高的时间价值。

    详见 等额本息与等额本金,从财务管理的角度充分考虑货币时间价值,哪个对于购房人来说更划算? – 房十五的回答

    2.考虑通货膨胀因素,贷款时间越久越好。

    简单地说,今天一万块钱和30年后的一万块钱,不是一回事。

    3.贷款是加杠杆操作,不应主动去除。

    给你一个撬动更大资金的支点,干嘛不要。

    综上,建议选择等额本息30年贷款,不提前还款。

  4. 汪凡
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    等额本金,是一种「前紧后松」的还款法,每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样,往后由于本金逐渐减少,利息也会逐渐减少,但一开始压力会比较大。

    等额本息,是一种「平均分配」的还款法,每月的还款额都一样,月供里的一部分拿去还利息,一部分拿去还本金,前期本金比重小,利息比重大;后期反过来。

    等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,支付的利息多,所以,朋友就觉得选择了等额本息还款方式,自己吃亏了

    BUT 真的是这样吗?

    无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。

    两种不同的还款方式,利率其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。

    借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

    举个例子:如果借款70万,30年还清,利率4.165%,上图,简单易懂

    还款总额上看,等额本金<等额本息,主要是因为等额本金,前期本金还的多,最后占用银行的本金少了,自然利息少咯。

    既然等额本金还款的利息少,请给我一个选择等额本息的理由?

    因为,因为,老娘我付了首付,没钱啦!

    等额本金在还款初期的压力太大了,看图说话,等额本金法的前几个月的月供都5000+元,而等额本息法只要4000多元,这就高出了1000大洋。对于刚交完首付,元气大伤的小伙伴来说,实在是没法感受到这种先紧后松的好啊。

    等额本息还款,用多一点的利息来减轻还款压力,么么哒~

    另外呢,投资小心思,借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,就划算!

    我是一一妈妈,金融狗,金牛座,俩儿熊孩子的妈妈

  5. 越女
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    闺蜜在武汉买了套160平米的花园小洋房,总价差不多200万,大约贷了140万元。

    最近,她也在发愁同一个问题。

    1

    办贷款时,闺蜜选择了30年等额本息还款,每个月固定拿出7430元还贷是可以承受的,可以多留些吃喝玩乐的钱。

    如果当初选择等额本金的还款方式呢?

    那么,第一个月要还9605.56元,比前面的方式多了2千多元。当然以后每月能递减15.88元,但总感觉,一开始压力有些大。

    魔鬼就藏在细节之中了,不同的方式,会在很多年后产生奇妙的蝴蝶效应。

    按照闺蜜的等额本息还款方式,15年后,她的房贷本金其实才还了45万多元,而利息已经累计支付了88万多元。

    也就是说,这15年,她还的钱,相当一部分是属于利息。

    而采用等额本金的方式,15年下来,房贷本金已经还了70万元,利息累计约77万多元。这样一来,本金部分还得较多。

    等额本息的方式,你前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金的方式,你前期还的房贷,主要是本金部分。

    2

    我相信,在现实中,很多人并不会真正背负长达30年的贷款;更多的时候,随着房产的再出售,他们会提前结清房贷。

    如果你想提前还房贷了,你会发现,等额本息的情况下,还有大量的本金没还。

    而第二种等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多。

    而且,在上面的例子中,第11年的时候,等额本金的月供就和等额本息的月供一样了,并在之后逐月减少。

    所以,如果条件允许的话,等额本金是一个值得考虑的选择,虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

    3

    越女还发现一个玄机,如果房贷期限30年,在还款23年后,无论是等额本息还是等额本金,房贷总支出已达到相同的额度。

    这时候,对于使用等额本息的人来说,提前还清就毫无意义了,因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行,剩下要还的几乎都是本金,早还晚还区别已经不大了,还不如拿去理财。

    Tips:如何变更房贷还款方式?去贷款银行找你的房贷客户经理,在房贷还款变更的文件上签字就可以了,很方便,基本上银行都秒批,从下个月起银行就用新的还款方式计息、扣款了。(大部分银行都支持)

    {越女读财}微信公众号:ynducai

    欢迎关注越女读财,一个小小的理财抽屉,一枚玩心很重的财女〜

  6. 李Apollo
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    最近很多人问我,房贷,贷30年好还是贷20年好,等额本息还,还是等额本金好。

    我说是30年等额本息好,毕竟,像我这种屌丝,一个月少还点款,少点压力,万一以后哪天种彩票了呢,不就都可以还了。。。。。开玩笑

    言归正传,今天我就以我有限的知识和认知水平为大家分析一下。

    首先,很多人会说,你让我还30年,背好多息啊,比2 0年比多少多少。针对这种说法,你要知道,银行多贷了十年这十年当然会产生更多利息啊。再说了,如果只考虑利息多少来判断哪个划算的话,那全款最划算,不用付一分息。所以说只比利息,是不全面的。

    还有一种说法是,等额本金先还的是本,等额本息先还的息。考虑到提前还款的话,等额本金更划算。这种说法也不全面。

    这两种情况,都没有考虑到货币的时间价值。

    因为在这20到30年的贷款时间里,从宏观来看,消费价格指数上张的,工资收入水平是涨的,货币贬值的。即便是这些因素每年的变化很小,但是,10年20年也是能显现的。

    通俗地说,今天的钱,永远比明天的钱更值钱。

    回想一下,10年前的100块你能买什么,10年前的房价是多少,10年前的工资是多少。

    说两个人,精打算和细琢磨,十年前一起买了某地方的房产。

    房价是2000一平,面积是100平米。总价20万。当时的工资收入水平是2000元一个月。

    精打算和细琢磨两个人都是首付30%,贷款14万。

    精打算的还款是30年等额本息。细琢磨的是30年等额本金。

    10年前精打算每月还743,细琢磨每月要还960。10年后,精打算每月还是还743,细琢磨月供已经降到了787。各位,发现什么了吗。十年前每个月多还200对生活造的影响和现在多还200对生活造成的影响,哪个大?为什么要把钱最值钱的时候拿去还贷款呢?对,不错20年后,精打算每个月还是还743,细琢磨降到了600块,但那时候,省出的150块又能买到什么?

    同样的道理,如果是同是等额本息或本金,时间越长的,每个月还的越少。这样,贷币地有时间价值就被充分利用了。特别是对于做生意的人来说,贷多点,贷长点,总归是好的,因为利息低啊。如果这时侯不开窍,全款付了。万一以后用钱,再用房产抵押贷款,资金成本必定要比房贷

    高的。

    跟据图一图二的居民可支配收入增幅可以看出来,年均增长率在9%左右。

    按这样的速度现在一个月挣3000元,30年后就是39000元,即便是说,不可能有那么高,咱就按20000元算,当你挣到20000元一个月的时候600和800对你影响大吗?

    所以,不要问我哪种方式最划算,因为我只会说一种,能贷多少贷多少,能贷多长贷多长,等额本息还款!

  7. 破脚骨
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    03年的时候月还1千都有压力,过去这么多年,恨不得多贷点啊,现在的1000真不算钱了

  8. 侃speak
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    哪种房贷还款压力比较小?等额本息

    对于房奴来说,无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。而对于这两种要如何选择,也无非就是选里面还款压力比较小的一种。那么这两类还款方式到底哪个压力小点呢?


    两种还款方式解析


    先来看什么是等额本金还款法。
    它是将本金分摊到每个月,同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元,期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款,按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算,每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为:120万×3.25%÷12=3250元,因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为:(120万-3333)×3.25%÷12=3241元,第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少。


    再来看什么是等额本息还款法。
    它比等额本金的算法更加复杂,最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万,期限30年,年利率3.25%计算,每月的还款额固定为5222.48元。


    等额本息还款压力小?

    等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少,但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款,年利率变为当前的4.9%,仍以贷款120万,期限30年计算。若是等额本金还款,首月要还8233.33元,并且在未来一年半的时间内,每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说,还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法,虽然总利息多,但每月固定还款6368.72元,还款压力相对较小。

    由此可见,如果贷款人工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不
    高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一
    部分利息。但是,至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式,都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

    在等额本息方式中,前期还的房贷,主要是利息部分。而等额本金方式,前期还的房贷,主要是本金部分。shqianyy

  9. 陈之一
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    房贷期限和还款方式的选择,主要由家庭收入、家庭成员情况和家庭生活方式等情况决定。

    题主计划10年后卖房,在不提前还款、贷款利率不变的情况下(以下均如此假设),“20年等额本息”还款10年后剩余本金约102万元,“30年等额本金”还款10年后剩余本金约113万元。两种还款方式在10年后剩余的本金相差约11万元

    若题主采用“20年等额本息”还款方式,今后10年期间月供10450元,略微超出题主1万元的月供预算。在收入不增加的情况下,题主每个月都会切身感受到月供的压力。

    若采用“30年等额本金”还款方式,题主的首期月供为10622元——同时逐月减少并在39个月后低于1万元,至第10年(即120期)计划卖房时月供约8672元。

    应该说,采用“30年等额本金”还款方式对题主的经济压力影响较小。

    另外,还需要考虑题主家庭成员情况,如有老人需要赡养、有孩子将要出生或有孩子需要上学参加补习、家庭成员身患慢性疾病等等,有必要每月储蓄一部分钱以备将来支出。

    最后给题主一个建议,因为你计划10年后卖房,因此此次购房行为可视作长期投资,若对未来房价预期上涨,可以选择加杠杆,即选择“30年等额本息”。这样你每月的月供约8278元,贷款购房对你家庭带来的经济压力将减少很多,并有能力每月储蓄一定资金。目前部分银行1年左右的理财产品年化收益率在4.50%左右,高于你房贷的利率,建议有5万元以上存款后购买国内商业银行发行的理财产品,收益较定期存款、余额宝高,风险较低。

  10. 夜奔夜奔
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    恨不能多贷一点,5都不到的利率,稍作投资都能覆盖啊~~~至于20年,30年后……青菜不得10块钱一斤啊,慢慢还,急什么。

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