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最近，网上流传着一篇写关于日本房地产的报道，里面有很多断章取义，肤浅的内容，很容易误导，或者已经误导了一些投资者。现在将这篇文章整理出来，通过这篇文章带您去了解真正的日本房地产市场。拜托大家仔细阅读，有很多重点信息在里面哦。
首先来看看这篇文章的题目，“中国人为永久产权赴日买房 媒体提醒税多地震多”。光这个题目槽点就特别多。第一，“中国人为永久产权赴日买房”，可以说日本的房地产最吸引人的地方并不是在永久产权上，因为永久产权的并不仅仅是日本。最大的吸引力还是在：
日元下跌，②保值增值，③稳定的房地产市场，④性价比高，⑤2020年东京奥运会 其次，“税多地震多”，关于税金和地震部分下文一一解释，现在只想说，311地震的时候有谁听说因为地震房子倒塌或者损毁了的。
这一页槽点特别多，请慢慢听我道来。
“在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用相伴，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的”
这一句话，槽点特别集中。首先，日本买房是有各种费用，但是买完之后每年需要交纳的只有固定资产税，所得税，还有每月需缴纳的管理费和修缮金，并没有作者所说的买完后有“各种费用”。
国内买完一劳永逸？首先国内买了房也是要交物业管理费的，也就相当于日本的管理费和修缮金。其次，国内房屋出租如果办理正常的手续的话也是需要交税的，除非你没有办正规的手续，而日本是个租赁管理非常完善的市场，各个步奏都是有法律保障的，也保障了房东和租客的各种利益。
和国内相比，就多一个每年的固定资产税。为什么会有这个税呢，因为日本的房屋和土地都是个人的私有财产，是永久的所有权。而中国只有70年的使用权，不是私人所有，所以就没有这个税金，不过最近房产税已经纳入立法规划，中国也将征收房产税。
所以，“和国内买完一劳永逸不一样”纯属无稽之谈。
然后就是关于贷款的问题。在日本，房屋贷款有两种：住宅贷款和投资出租用的贷款。住宅贷款，当然是作为自己住家来用的房屋，普遍贷款利息较低，有百分之零点几的，这个贷款是在日本居住的日本人或外国人都是可以申请的。
一般投资用的贷款，利息一般是百分之一点几到百分之三之间的，再怎么比都比国内低很多吧。在日本的日本人或者是在日本居住的外国人是可以申请日本本地银行的贷款的，而在中国居住的国人是可以申请中国银行东京分行的贷款的，贷款金额最高50%，利息2.8%以下，贷款年限15年。
然后就是减税的优惠政策，这个外国人同样是可以受用的。减税优惠的部分放在下面税金的部分说明。
税金这一部分要好好说一说，要不然像作者那样说会误导好多人。
不动产取得税（文章中所说的交易税）
税额＝固定资产税评价额×4% （土地和建筑物分开计算）
土地或住宅3%
这里税金的计算是按照“固定资产税评价额”，而不是文章中所说的“交易价格”，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低。所以，这也充分说明了作者是断章取义，胡编乱造。
其次，不动产取得税也是有减免政策的，例如：新房
50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半
登记税
印花税
固定资产税
这里固定资产税又要重点说一下了，文章作者又在肤浅的乱说了。
文章中说“房产与土地一起都要缴纳固定资产税，每年征收，是大头”，那我们来看一看，这到底是不是大头。
加算方法：
固定资产税额＝固定资产税评价额×1.4%（土地和建筑物分开计算）
刚才已经解释过，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低，并不是文中所说的“市值的1.4%”
※50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半。
例如：20—50平方米的（实用面积）的房产，固定资产税一年大概6—15万日元之间，达到减免要求的话只用是万日元以下。
遗产税
遗产税，这里面的学问很大。
一般来日本投资的客户，不会将房屋一辈子持有，而后让后人继承，所以就不涉及到继承税。即使是要留给下一代，也没有必要通过遗产的方式让后代继承，直接可以让国内的后代买进这一个房产就可以了。
如果一定要计算遗产税的话，也没有那么高，那篇文章的作者又在断章取义了。怎么计算，现在慢慢道来。
一名继承者的税金＝课税遗产总额×法定继承份额×税率-控除额
课税遗产总额＝遗产总额-（3000万日元+600万日元×法定继承人数）
遗产总额＝已经继承得到的财产+预计继承的财产-（债务+葬礼费用）
好的，重点来了，重点在这里，重点在这里，重点在这里，重要的事情说三遍
（已经继承得到的财产+预计继承的财产）
如果是现金的话就是现金的面额，但是如果是房产的话，就不是它的买卖价格，也不是它的市值，是“路线价格”。 “路线价格”一般比“买卖价格”“市值”要低。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。
不动产买卖的税金
让渡所得（买卖所得）＝买卖价格-（购入价格+取得费用+让渡费用）
让渡所得（买卖所得）不足3000万日元时是不用交税的，超过3000万日元需要缴税
说白了，是根据买卖所得利益来收税的
买入不足5年： 所得税率30%
买入5–10年： 所得税率15%
买入10年以上：让渡所得3000万日元—6000万日元，税率10%
让渡所得超过6000万日元，超过6000万的部分×15%+600万
好的，大吐槽来了。“希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现”，关于这句话，只能说前半句是在信口开河，后半句到是实话。怎么说呢？慢慢道来。
关于在日本买房保值。
这就涉及到通货膨胀的知识了，简单地说就是钱越存越不值钱。2000年的时候1块钱可以吃一碗面，现在一块钱就买不了一碗面了，也就是说把钱存着，他的面额没有发生改变，但它的价值却降低了。由于日本的房地产市场稳定，泡沫成分少，房价会随物价的变化而变化，所以将现金转化成房地产之后，可以很好地应对通货膨胀，保持住它原有的价值。
“倒房赚钱”，这个方便本文章的作者说的到是挺对的。因为日本的整个房地产市场适不适合投机炒楼的。所以很多投资者来日本买房并不是看中它多少年之后可以升值多少，而是做一个长期的稳定运营，达到资金的保值目的，为自己将来打算，是一个理财的过程。为什么这么说呢？
因为1986年—-1992年为日本的房产泡沫时期，1992年房地产市场彻底崩溃之后，给整个日本的经济带来了特别大的影响，经历了惨痛的教训之后，日本政府出台了各种政策来抑制炒房投机行为。比如买入不足五年的房子买卖后要交所获利益的30%的税金等。所以说日本现在的房地产市场是一个泡沫成分少，安定，没有大起大落，房价稳步上升的一个市场。
“20年之后价值相当于0”“10年一次大修”“50年后重建”
不知道文章的作者为什么要说“20年之后价值相当于0”，只要房产存在，还可以出租，他就是有价值的，只是说房子老旧之后会存在较大的投资风险，日本的银行一般很难给房龄在20年以上的房子贷款，除非贷款者经济实力特别雄厚，有很强的还款能力。因为，20年以上的房子存在一定投资风险，位置不好，需求量不够的话会出现较长的空室时期，所以银行不愿承担这样的风险，就不轻易给这样的房子贷款。
然后关于“50年后重建”，这也是根据不同的楼房情况也会不同，60年甚至更久重建的也有。写这篇文章的作者为什么会这样说呢，我在这里推测他是以二手房为例在讨论，因为现在市场上很多房龄为30年甚至40年的，打出高回报率的二手房，这样的房子本身老旧，还没有运营几年房龄就达到了50年或者60年，就会出现作者所说的那样达不到保值的效果，还存在一定的投资风险。
而如果投资新房就不会出现作者所说的那种情况。
最后关于“10年一次大修”，不知道作者是在哪里拿到的数据，一般日本的楼房十年后还是看起来特别新的。因为日本的物业管理完善规范，平常都会定期对楼盘进行保养维护。就算进行大修也不是业主另外付钱，因为每个月业主都会交管理费和修缮金，修缮维护所用的经费都是从这里面来的。
“由于各种税费，买房出租利润不乐观”“如果是楼房，管理费也不低”
关于税费刚才已经讲过了，这里就不在做解释了。这里谈一下买房出租的性价比。
举一个例子：
上海 400万RMB左右的房子 可以出租大约4000RMB/月
东京 130万RMB左右的房子 可以出租大约4000RMB/月（按照实时汇率换算）
性价比一目了然。
然后关于管理费，每个月可以出租大概4000RMB的房子，管理费和修缮金一个月一万日元都不到，换算成人民币就是不到500RMB。算算国内可以出租到同样价钱的房子的物业费就知道，日本的管理费到底高不高。
来看看“旅美台胞老人”的案例
“房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元”，租出去五六年，房子根本回不了本，刚才也说了日本的房产投资是一个长期运营的过程，五六年的时间是完全达不到效果的。
然后后面所说的打官司更是不清不楚不明不白。在日本，租赁市场十分完善，有合约，连带保证人等一系列的保障。一般签租赁合约是两年的，在此期间，如果租客不是自愿搬走的话，房东是没有权利将租客赶走的，即使是两年合约到期，租客有权继续租下去，房东也是没有权利将租客赶走的。所以说这位投资者打官司什么的不知道是不是和这个有关系。所以说要投资日本房产，各个环节都要了解清楚，千万不能贪图便宜，也千万不能有“买了再说”的想法。
“险险险，你买全了吗”“日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁”
首先要说的是，在日本不管是买房还是租房，都是必须要加入火灾保险和地震保险的，在日本保险意识是很强的。而且火灾保险和地震保险，以及前面提到的各种前期税金加起来不到60万日语（3万RMB不到），算算国内买房出了房款之外要交那些钱就知道日本的这些费用是不贵的了。
再说地震，“面临地震损毁的危险”，这句话说起来特别可笑，311地震那么大，有听说过那栋楼倒塌了或者有损毁的吗。1982年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996，2000,2006年三次修改。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌。
“在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法”，这个就更可笑了，充分体现出了作者是没有来过日本，没有了解日本整个社会，只是在肤浅的断章取义
在日本很少有企业作假的，因为作假就意味着直接倒闭，就连服务态度不好，服务不到位都会有倒闭的可能。
不合法的东西在日本根本就不可能进行买卖。文章作者举出的这个例子，发现抗震技术作假，楼盘被拆除，根本不会进行买卖。最坏的一种情况，就算您购买了这样的问题楼盘，卖主欺瞒有问题的部分，根据日本民法您是有权利可以终止买卖合同的，这是基本的民法常识。
最后关于反华，日本入侵说这个就更不想多说了，还是那句话作者没有来过日本，不了解日本社会，就不会体会到日本社会的现状，也请大家耳听为虚，眼见为实。然后就是“日本入侵说”，你买了房子是出租给日本人住的，租赁交给管理公司管理的，隔壁左右谁知道这一户房东是中国人还是日本人，还是其他国家的人
可能看我罗列的费用比较迷惑，概括一句话来讲，就是买房时需要付出房价的6-7% 的各种费用。
中介手续费 房价的3%+6万日元（不含消费税） ， 不动产取得税 房产评估价的4%+土地评估价的3% ， 消费税 8% ， 印花税 一般为5000-10000日元 ， 登录免许税 资产评估额的2% ， 司法书士登记费 6-10万日元 。
感谢
这么说对不对？买一套50平米的房子500万人民币，评估价算1半也就是250万人民币剩以1.4（不动产税）再剩以70（年），就是真实的中日房价对比？250万x1.4%=3.5万x70年=245万+500万=745万？
关键在于如果交易费用昂贵的话，房价基本不会涨，而且20年以上房子如果银行都不肯贷款的话，基本上就烂手里了，不管短期和长期都卖不掉，有什么投资价值哪！！！
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最近，网上流传着一篇写关于日本房地产的报道，里面有很多断章取义，肤浅的内容，很容易误导，或者已经误导了一些投资者。现在将这篇文章整理出来，通过这篇文章带您去了解真正的日本房地产市场。拜托大家仔细阅读，有很多重点信息在里面哦。
首先来看看这篇文章的题目，“中国人为永久产权赴日买房 媒体提醒税多地震多”。光这个题目槽点就特别多。第一，“中国人为永久产权赴日买房”，可以说日本的房地产最吸引人的地方并不是在永久产权上，因为永久产权的并不仅仅是日本。最大的吸引力还是在：
日元下跌，②保值增值，③稳定的房地产市场，④性价比高，⑤2020年东京奥运会 其次，“税多地震多”，关于税金和地震部分下文一一解释，现在只想说，311地震的时候有谁听说因为地震房子倒塌或者损毁了的。
这一页槽点特别多，请慢慢听我道来。
“在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用相伴，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的”
这一句话，槽点特别集中。首先，日本买房是有各种费用，但是买完之后每年需要交纳的只有固定资产税，所得税，还有每月需缴纳的管理费和修缮金，并没有作者所说的买完后有“各种费用”。
国内买完一劳永逸？首先国内买了房也是要交物业管理费的，也就相当于日本的管理费和修缮金。其次，国内房屋出租如果办理正常的手续的话也是需要交税的，除非你没有办正规的手续，而日本是个租赁管理非常完善的市场，各个步奏都是有法律保障的，也保障了房东和租客的各种利益。
和国内相比，就多一个每年的固定资产税。为什么会有这个税呢，因为日本的房屋和土地都是个人的私有财产，是永久的所有权。而中国只有70年的使用权，不是私人所有，所以就没有这个税金，不过最近房产税已经纳入立法规划，中国也将征收房产税。
所以，“和国内买完一劳永逸不一样”纯属无稽之谈。
然后就是关于贷款的问题。在日本，房屋贷款有两种：住宅贷款和投资出租用的贷款。住宅贷款，当然是作为自己住家来用的房屋，普遍贷款利息较低，有百分之零点几的，这个贷款是在日本居住的日本人或外国人都是可以申请的。
一般投资用的贷款，利息一般是百分之一点几到百分之三之间的，再怎么比都比国内低很多吧。在日本的日本人或者是在日本居住的外国人是可以申请日本本地银行的贷款的，而在中国居住的国人是可以申请中国银行东京分行的贷款的，贷款金额最高50%，利息2.8%以下，贷款年限15年。
然后就是减税的优惠政策，这个外国人同样是可以受用的。减税优惠的部分放在下面税金的部分说明。
税金这一部分要好好说一说，要不然像作者那样说会误导好多人。
不动产取得税（文章中所说的交易税）
税额＝固定资产税评价额×4% （土地和建筑物分开计算）
土地或住宅3%
这里税金的计算是按照“固定资产税评价额”，而不是文章中所说的“交易价格”，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低。所以，这也充分说明了作者是断章取义，胡编乱造。
其次，不动产取得税也是有减免政策的，例如：新房
50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半
登记税
印花税
固定资产税
这里固定资产税又要重点说一下了，文章作者又在肤浅的乱说了。
文章中说“房产与土地一起都要缴纳固定资产税，每年征收，是大头”，那我们来看一看，这到底是不是大头。
加算方法：
固定资产税额＝固定资产税评价额×1.4%（土地和建筑物分开计算）
刚才已经解释过，一般“固定资产税评价额”要比“交易价格”低，并不是文中所说的“市值的1.4%”
※50平方米以上240平方米以下（实用面积+公用面积）的新房税金减半。
例如：20—50平方米的（实用面积）的房产，固定资产税一年大概6—15万日元之间，达到减免要求的话只用是万日元以下。
遗产税
遗产税，这里面的学问很大。
一般来日本投资的客户，不会将房屋一辈子持有，而后让后人继承，所以就不涉及到继承税。即使是要留给下一代，也没有必要通过遗产的方式让后代继承，直接可以让国内的后代买进这一个房产就可以了。
如果一定要计算遗产税的话，也没有那么高，那篇文章的作者又在断章取义了。怎么计算，现在慢慢道来。
一名继承者的税金＝课税遗产总额×法定继承份额×税率-控除额
课税遗产总额＝遗产总额-（3000万日元+600万日元×法定继承人数）
遗产总额＝已经继承得到的财产+预计继承的财产-（债务+葬礼费用）
好的，重点来了，重点在这里，重点在这里，重点在这里，重要的事情说三遍
（已经继承得到的财产+预计继承的财产）
如果是现金的话就是现金的面额，但是如果是房产的话，就不是它的买卖价格，也不是它的市值，是“路线价格”。 “路线价格”一般比“买卖价格”“市值”要低。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。
不动产买卖的税金
让渡所得（买卖所得）＝买卖价格-（购入价格+取得费用+让渡费用）
让渡所得（买卖所得）不足3000万日元时是不用交税的，超过3000万日元需要缴税
说白了，是根据买卖所得利益来收税的
买入不足5年： 所得税率30%
买入5–10年： 所得税率15%
买入10年以上：让渡所得3000万日元—6000万日元，税率10%
让渡所得超过6000万日元，超过6000万的部分×15%+600万
好的，大吐槽来了。“希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现”，关于这句话，只能说前半句是在信口开河，后半句到是实话。怎么说呢？慢慢道来。
关于在日本买房保值。
这就涉及到通货膨胀的知识了，简单地说就是钱越存越不值钱。2000年的时候1块钱可以吃一碗面，现在一块钱就买不了一碗面了，也就是说把钱存着，他的面额没有发生改变，但它的价值却降低了。由于日本的房地产市场稳定，泡沫成分少，房价会随物价的变化而变化，所以将现金转化成房地产之后，可以很好地应对通货膨胀，保持住它原有的价值。
“倒房赚钱”，这个方便本文章的作者说的到是挺对的。因为日本的整个房地产市场适不适合投机炒楼的。所以很多投资者来日本买房并不是看中它多少年之后可以升值多少，而是做一个长期的稳定运营，达到资金的保值目的，为自己将来打算，是一个理财的过程。为什么这么说呢？
因为1986年—-1992年为日本的房产泡沫时期，1992年房地产市场彻底崩溃之后，给整个日本的经济带来了特别大的影响，经历了惨痛的教训之后，日本政府出台了各种政策来抑制炒房投机行为。比如买入不足五年的房子买卖后要交所获利益的30%的税金等。所以说日本现在的房地产市场是一个泡沫成分少，安定，没有大起大落，房价稳步上升的一个市场。
“20年之后价值相当于0”“10年一次大修”“50年后重建”
不知道文章的作者为什么要说“20年之后价值相当于0”，只要房产存在，还可以出租，他就是有价值的，只是说房子老旧之后会存在较大的投资风险，日本的银行一般很难给房龄在20年以上的房子贷款，除非贷款者经济实力特别雄厚，有很强的还款能力。因为，20年以上的房子存在一定投资风险，位置不好，需求量不够的话会出现较长的空室时期，所以银行不愿承担这样的风险，就不轻易给这样的房子贷款。
然后关于“50年后重建”，这也是根据不同的楼房情况也会不同，60年甚至更久重建的也有。写这篇文章的作者为什么会这样说呢，我在这里推测他是以二手房为例在讨论，因为现在市场上很多房龄为30年甚至40年的，打出高回报率的二手房，这样的房子本身老旧，还没有运营几年房龄就达到了50年或者60年，就会出现作者所说的那样达不到保值的效果，还存在一定的投资风险。
而如果投资新房就不会出现作者所说的那种情况。
最后关于“10年一次大修”，不知道作者是在哪里拿到的数据，一般日本的楼房十年后还是看起来特别新的。因为日本的物业管理完善规范，平常都会定期对楼盘进行保养维护。就算进行大修也不是业主另外付钱，因为每个月业主都会交管理费和修缮金，修缮维护所用的经费都是从这里面来的。
“由于各种税费，买房出租利润不乐观”“如果是楼房，管理费也不低”
关于税费刚才已经讲过了，这里就不在做解释了。这里谈一下买房出租的性价比。
举一个例子：
上海 400万RMB左右的房子 可以出租大约4000RMB/月
东京 130万RMB左右的房子 可以出租大约4000RMB/月（按照实时汇率换算）
性价比一目了然。
然后关于管理费，每个月可以出租大概4000RMB的房子，管理费和修缮金一个月一万日元都不到，换算成人民币就是不到500RMB。算算国内可以出租到同样价钱的房子的物业费就知道，日本的管理费到底高不高。
来看看“旅美台胞老人”的案例
“房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元”，租出去五六年，房子根本回不了本，刚才也说了日本的房产投资是一个长期运营的过程，五六年的时间是完全达不到效果的。
然后后面所说的打官司更是不清不楚不明不白。在日本，租赁市场十分完善，有合约，连带保证人等一系列的保障。一般签租赁合约是两年的，在此期间，如果租客不是自愿搬走的话，房东是没有权利将租客赶走的，即使是两年合约到期，租客有权继续租下去，房东也是没有权利将租客赶走的。所以说这位投资者打官司什么的不知道是不是和这个有关系。所以说要投资日本房产，各个环节都要了解清楚，千万不能贪图便宜，也千万不能有“买了再说”的想法。
“险险险，你买全了吗”“日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁”
首先要说的是，在日本不管是买房还是租房，都是必须要加入火灾保险和地震保险的，在日本保险意识是很强的。而且火灾保险和地震保险，以及前面提到的各种前期税金加起来不到60万日语（3万RMB不到），算算国内买房出了房款之外要交那些钱就知道日本的这些费用是不贵的了。
再说地震，“面临地震损毁的危险”，这句话说起来特别可笑，311地震那么大，有听说过那栋楼倒塌了或者有损毁的吗。1982年重新修订了建筑基准法，对抗震，耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996，2000,2006年三次修改。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌。
“在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法”，这个就更可笑了，充分体现出了作者是没有来过日本，没有了解日本整个社会，只是在肤浅的断章取义
在日本很少有企业作假的，因为作假就意味着直接倒闭，就连服务态度不好，服务不到位都会有倒闭的可能。
不合法的东西在日本根本就不可能进行买卖。文章作者举出的这个例子，发现抗震技术作假，楼盘被拆除，根本不会进行买卖。最坏的一种情况，就算您购买了这样的问题楼盘，卖主欺瞒有问题的部分，根据日本民法您是有权利可以终止买卖合同的，这是基本的民法常识。
最后关于反华，日本入侵说这个就更不想多说了，还是那句话作者没有来过日本，不了解日本社会，就不会体会到日本社会的现状，也请大家耳听为虚，眼见为实。然后就是“日本入侵说”，你买了房子是出租给日本人住的，租赁交给管理公司管理的，隔壁左右谁知道这一户房东是中国人还是日本人，还是其他国家的人
可能看我罗列的费用比较迷惑，概括一句话来讲，就是买房时需要付出房价的6-7% 的各种费用。
中介手续费 房价的3%+6万日元（不含消费税） ， 不动产取得税 房产评估价的4%+土地评估价的3% ， 消费税 8% ， 印花税 一般为5000-10000日元 ， 登录免许税 资产评估额的2% ， 司法书士登记费 6-10万日元 。
感谢
这么说对不对？买一套50平米的房子500万人民币，评估价算1半也就是250万人民币剩以1.4（不动产税）再剩以70（年），就是真实的中日房价对比？250万x1.4%=3.5万x70年=245万+500万=745万？
关键在于如果交易费用昂贵的话，房价基本不会涨，而且20年以上房子如果银行都不肯贷款的话，基本上就烂手里了，不管短期和长期都卖不掉，有什么投资价值哪！！！