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海带季创始人 https://
假如说是房山超级蜂巢的话可以以下几个角度分析。
1. 政府的政策扶持。目前房山良乡的发展依托于高教园区，当初房山区政府从良乡老城区搬迁到良乡新城区之后就要大力建造良乡大学城。良乡大学城目前的主力军是北京理工大学，北京工商大学等等。但是未来会有共12所大学入住良乡。哪里有大学，哪里就有高新技术产业。但是良乡大学城的地块早年间已经明确有了特定的规划，所以产业的选址选在了良乡老城区。就是超级蜂巢的周边。所以超级蜂巢是目前房山区商住两用房当中唯一一个拥有产业支撑的项目。
2. 配套。有目前现有的房山线地铁，离苏庄站有800米左右的距离。苏庄既是目前房山线的终点站也是明年年初预计开通的燕房线的起始站。苏庄站未来会变成一个连接良乡老城区于新城区的一个交通枢纽，带来很多的人流量。良乡老城区的商业配套相对已经成熟，虽然一线品牌较少但是能满足日常所需。并且良乡大学城的建立和商业配套的梳理，会缓解这一问题。地铁乘坐15分钟就能到达良乡大学城，其实并不远，非常近的。
3. 每一个新城的打造确实需要几年的时间，但是投资跟自住不一样，投资更多的是要计算回报率。考虑到业主颁布消息的时间是5月份，5月份的时候超级蜂巢的价格是在2万一平。买商住房投资的投资回报率问题，以超级蜂巢的40平米计算，超级蜂巢从今年5月的2万单价涨到3万单价，超级蜂巢2017年6月交房，最晚2019年6月拿到房本，假设卖房需要4个月（其实快拿到房本时就可以外挂卖出了）。
买房时：40㎡*3=120万，首付60万，贷款60万（10年，利率5.39%），月供6479元。
三年后假设单价涨到5万：40平米房子总价200万，区域指导价150万
则出时的税费=150*3%+（150-120）*（5.5%+20%+30%）=16.65万
三年零四个月的月供是6479*40=25.916万，剩余本金43万
则盈利为200-16.65-25.916-43-60=54.434万，取54万粗算
总投资成本为25.916+60=85.916万，取86万算
投资回报率为54/86=62.79%，开1.6279的三次方根得1.1764，也就是说投资回报率年化17.64%，这个数据甚至在专业投资者看来都是相当高的。
何况目前超级蜂巢已经是3.3万了。
【侃小郑微信：13910749752。踢球或者侃房产可以随时交流。】
投资属性主要依靠以下几点：
1.政策导向，现在商住能否涨价最主要的原因就是政策导向，政策导向区域后期会有大批资金和资源的注入会对整个区域的价值上涨有很大的带动作用。例如通州在确定为行政副中心的时候价格就开始一路高歌。
2.新资源的注入，周边后期会有新资源注入，这样才能够刺激房价的上涨，例如开通地铁线可以使价格上涨大概30%左右。比如新开一个商场，新建一座学校都会对房子本身价值有一定程度提升。
3.现阶段价格，这就要来看现阶段的价格是否已经透支未来价格。也就是说溢价空间是否已经接近上限。其实这要对比区域，相似区域性，这样才能预估未来价格。
所以我们可以从以下三点去做重点展开介绍：
1.政策导向：
房山区在2010年十二五规划时确定了，未来五年的发展战略“两轴三带五园区”的发展“。在整个十二五期间重点深化了这一战略方针。
（房山区规划发展格局）
两轴三带五园区”的发展具体是指：
“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡组团、燕房组团连接线发展轴。“三带”即东部发展带，包括京石高速公路以东、永定河以西地区，重点发展休闲购物、现代制造、都市农业等产业，打造城市前沿发展区；中部发展带，包括京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，重点发展石化新材料产业，辐射带动周边地区，形成中部城市集群；西部山区发展带，依托山水文化资源，重点发展休闲旅游、文化创意等低碳高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店现代制造业产业基地、中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。
延展两轴重点发展高端现代化制造基地、石化新材料产业基地。用两轴三带五园区发展策略，深化人员疏散作用，承接北京的人员疏散重责，通过建设房山线二期，京石高速开通公交专用道等方式缩短通勤时间保证了人员疏散效果。现在整个房山的资源集中在良乡长阳，后期再良乡印记中核、中航产业园区，在苏庄筹建良乡经济开发政府区（开发商、区政府、联合国事务署）三方共同开发，而且在十三五规划发展中已经明确表示会中重点发展超级蜂巢在内的良乡经济开发区。
2.新资源注入：
自从十一五、十二区期间房山逐渐已经从农业产业逐步向旅游业和高端制业进行转型，只是因为现阶段的转型工作处于刚刚开端阶段，所以现在很多人对于房山的发展持怀疑的态度，这也是情有可原，但是房山的发展我们完全客户借鉴门头沟的整个区域的发展，因为门头沟的的转型跟房山比较相似，现在门头沟整个区域的发展已经逐步趋于成熟，所以可想而知房山的发展。
因为战略发展的指导，目前房山已经逐步开展引进工作，相应的配套设施，园区建设也在配建和发展中，良乡大学城目前引进大学数量达8家，包括北理工、北工商、中医药的等大学，后期还会计划引进4家大学。同时在大学城东侧正在筹建中航、中核产业园区，大学城以及园区建设预计会带动房山区域范围内的30万人口的就业机会，极大刺激整个房山新城区域。
同时房山经济开发区现在正在筹建中，预计在未来五年会形成完善的产业链。
石化新材料产业基地、窦店现代化制造基地也正在逐步引进工作。长安汽车、京西重工零配件、北控太阳能光伏发电、北车城际列车等企业已经进驻窦店基地。
3.现阶段价格：
目前房山的住宅价格在4万左右，商办两用在2.5万-3.0万左右，仍是处于整个北京区域的价值洼地，只是因为刚刚分析到的房山的转型晚，资源分配不均匀等原因，但是现在整个北京的人员疏散工作正在做有条不紊的展开，北部区域基本已经疏散区域饱和，西部跟东部地区正在疏散工作，西部主要疏散区是门头沟沟，但是门头沟地理区位较小，因此疏散力度并不大，所以重点区域是在大兴和房山，大兴区域现在的发展主要集中在4号线周边，所以后期房山会发展成为重点的疏散区域。
所以房山区的投资空间比较大，只是未来的持有时间是需要考虑的一个问题。
个人见解。有问题可以随时交流。私信我
个人感觉不错，有升值空间
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假如说是房山超级蜂巢的话可以以下几个角度分析。
1. 政府的政策扶持。目前房山良乡的发展依托于高教园区，当初房山区政府从良乡老城区搬迁到良乡新城区之后就要大力建造良乡大学城。良乡大学城目前的主力军是北京理工大学，北京工商大学等等。但是未来会有共12所大学入住良乡。哪里有大学，哪里就有高新技术产业。但是良乡大学城的地块早年间已经明确有了特定的规划，所以产业的选址选在了良乡老城区。就是超级蜂巢的周边。所以超级蜂巢是目前房山区商住两用房当中唯一一个拥有产业支撑的项目。
2. 配套。有目前现有的房山线地铁，离苏庄站有800米左右的距离。苏庄既是目前房山线的终点站也是明年年初预计开通的燕房线的起始站。苏庄站未来会变成一个连接良乡老城区于新城区的一个交通枢纽，带来很多的人流量。良乡老城区的商业配套相对已经成熟，虽然一线品牌较少但是能满足日常所需。并且良乡大学城的建立和商业配套的梳理，会缓解这一问题。地铁乘坐15分钟就能到达良乡大学城，其实并不远，非常近的。
3. 每一个新城的打造确实需要几年的时间，但是投资跟自住不一样，投资更多的是要计算回报率。考虑到业主颁布消息的时间是5月份，5月份的时候超级蜂巢的价格是在2万一平。买商住房投资的投资回报率问题，以超级蜂巢的40平米计算，超级蜂巢从今年5月的2万单价涨到3万单价，超级蜂巢2017年6月交房，最晚2019年6月拿到房本，假设卖房需要4个月（其实快拿到房本时就可以外挂卖出了）。
买房时：40㎡*3=120万，首付60万，贷款60万（10年，利率5.39%），月供6479元。
三年后假设单价涨到5万：40平米房子总价200万，区域指导价150万
则出时的税费=150*3%+（150-120）*（5.5%+20%+30%）=16.65万
三年零四个月的月供是6479*40=25.916万，剩余本金43万
则盈利为200-16.65-25.916-43-60=54.434万，取54万粗算
总投资成本为25.916+60=85.916万，取86万算
投资回报率为54/86=62.79%，开1.6279的三次方根得1.1764，也就是说投资回报率年化17.64%，这个数据甚至在专业投资者看来都是相当高的。
何况目前超级蜂巢已经是3.3万了。
【侃小郑微信：13910749752。踢球或者侃房产可以随时交流。】
投资属性主要依靠以下几点：
1.政策导向，现在商住能否涨价最主要的原因就是政策导向，政策导向区域后期会有大批资金和资源的注入会对整个区域的价值上涨有很大的带动作用。例如通州在确定为行政副中心的时候价格就开始一路高歌。
2.新资源的注入，周边后期会有新资源注入，这样才能够刺激房价的上涨，例如开通地铁线可以使价格上涨大概30%左右。比如新开一个商场，新建一座学校都会对房子本身价值有一定程度提升。
3.现阶段价格，这就要来看现阶段的价格是否已经透支未来价格。也就是说溢价空间是否已经接近上限。其实这要对比区域，相似区域性，这样才能预估未来价格。
所以我们可以从以下三点去做重点展开介绍：
1.政策导向：
房山区在2010年十二五规划时确定了，未来五年的发展战略“两轴三带五园区”的发展“。在整个十二五期间重点深化了这一战略方针。
（房山区规划发展格局）
两轴三带五园区”的发展具体是指：
“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡组团、燕房组团连接线发展轴。“三带”即东部发展带，包括京石高速公路以东、永定河以西地区，重点发展休闲购物、现代制造、都市农业等产业，打造城市前沿发展区；中部发展带，包括京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，重点发展石化新材料产业，辐射带动周边地区，形成中部城市集群；西部山区发展带，依托山水文化资源，重点发展休闲旅游、文化创意等低碳高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店现代制造业产业基地、中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。
延展两轴重点发展高端现代化制造基地、石化新材料产业基地。用两轴三带五园区发展策略，深化人员疏散作用，承接北京的人员疏散重责，通过建设房山线二期，京石高速开通公交专用道等方式缩短通勤时间保证了人员疏散效果。现在整个房山的资源集中在良乡长阳，后期再良乡印记中核、中航产业园区，在苏庄筹建良乡经济开发政府区（开发商、区政府、联合国事务署）三方共同开发，而且在十三五规划发展中已经明确表示会中重点发展超级蜂巢在内的良乡经济开发区。
2.新资源注入：
自从十一五、十二区期间房山逐渐已经从农业产业逐步向旅游业和高端制业进行转型，只是因为现阶段的转型工作处于刚刚开端阶段，所以现在很多人对于房山的发展持怀疑的态度，这也是情有可原，但是房山的发展我们完全客户借鉴门头沟的整个区域的发展，因为门头沟的的转型跟房山比较相似，现在门头沟整个区域的发展已经逐步趋于成熟，所以可想而知房山的发展。
因为战略发展的指导，目前房山已经逐步开展引进工作，相应的配套设施，园区建设也在配建和发展中，良乡大学城目前引进大学数量达8家，包括北理工、北工商、中医药的等大学，后期还会计划引进4家大学。同时在大学城东侧正在筹建中航、中核产业园区，大学城以及园区建设预计会带动房山区域范围内的30万人口的就业机会，极大刺激整个房山新城区域。
同时房山经济开发区现在正在筹建中，预计在未来五年会形成完善的产业链。
石化新材料产业基地、窦店现代化制造基地也正在逐步引进工作。长安汽车、京西重工零配件、北控太阳能光伏发电、北车城际列车等企业已经进驻窦店基地。
3.现阶段价格：
目前房山的住宅价格在4万左右，商办两用在2.5万-3.0万左右，仍是处于整个北京区域的价值洼地，只是因为刚刚分析到的房山的转型晚，资源分配不均匀等原因，但是现在整个北京的人员疏散工作正在做有条不紊的展开，北部区域基本已经疏散区域饱和，西部跟东部地区正在疏散工作，西部主要疏散区是门头沟沟，但是门头沟地理区位较小，因此疏散力度并不大，所以重点区域是在大兴和房山，大兴区域现在的发展主要集中在4号线周边，所以后期房山会发展成为重点的疏散区域。
所以房山区的投资空间比较大，只是未来的持有时间是需要考虑的一个问题。
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