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swot这种分析法在学校用用还行，真正作为项目立项来说就显得简陋了。
你算的数字很多。平均成本这里每月十一万多，其实是不准确的。因为在酒店行业我们根本不能按照月份来做计划和成本核算。
理论上酒店都存在淡旺季，所以，一般计划是按照全面来算平均入住率。
稍等。手机打字，没法存草稿。我先打个车。
继续。
关于这种项目，我的一个基本原则是，同类竞争。
市场是很大的，但是每一个市场的独特进入者肯定会成功，或者说成功的可能性会更高。
目前酒店行业不景气，平均房价都不会太高。这个可以从OTA上看出来，携程的比例一般是10%到15%的提点，那么你很容易算出周围竞争对手的底价，从而确定自己的价格。
至于营销推广更是没有什么好办法，现在的酒店业尤其是你这种旅游度假的酒店更是被OTA绑架的重灾区。
还有成本控制，我从你文青这个描述中就感到了百分之百的亏本气息。从我经验来看，周围的文青没有一个会做生意的。因为他们放不下身段，厚不起脸皮。
建议：
1，尽量不开这种酒店。
2，如果非要开，请避开竞争，选择有刚性需求的区域。比如大学门口。
3，学习没必要，先去同类酒店销售部工作一年左右。自然明白整体运营。
4，如果真的钱多的没地儿花，请私信我，我帮你。
谢邀。题主你好。
能啊，当然可以开，只是有点困难而已。题主要加油克服这些困难。
首先云南这种地方旅游淡旺季不明显，一年四季皆宜，景色各有看点。这也就意味着客流量的摆动没有其他地方大，而昆明作为省会接待能力也比景区多得多强得多，不会存在人流爆炸住房吃紧的情况。如果题主你的店没有什么吸引人的亮点很难引起别人的注意。难道就光是客栈吗，或者条件好，地段好？就目前题主经营模式部分给出的显然是远远不够的。
城市里的流动客源分两拨，一拨是来旅游的，仅仅做一下中转，一拨是来办公的，比如谈生意的。谈生意那些就不说了，都是大酒店伺候着，客栈很少有听说。就说来旅游的，绝大部分人是冲着大理丽江香格里拉，腾冲，西双版纳这些热门的景区去的，他们可以在大理的客栈晒一个星期太阳，在丽江睡一个星期，在独克宗装一个星期逼，净化一个星期心灵，但我很少很少看到有在昆明玩三天以上的。所以题主假如你的店没有突出的地方，或者说能给他们更好理由的入住，你得拿出个说服力让人家住啊，他们完全可以选择其他的住宿。因为他们的目的不在昆明，宁愿把钱花在相同价位条件可能还不如题主的客栈，也不会把钱花在这里。昆明嘛随便住两晚，后天要去洱海骑行呢。
还有题主你那经营预算太理想化了，每天客流量80 ，太难了，不骗你，尤其经营初期。你不打广告，不找微博大V宣传，朋友圈推广不够，上不了80。就拿普通人来说，他们一般选择点击去哪儿网或者艺龙来订住宿，然后打开客栈民宿，然后看评价来选择住宿，题主前期你积累的评论不够，白手起家前几页的挤不进去，如果没有很好的广告手段很难引起别人的注意。你看现在丽江大理那些开客栈的多少都是2年都撑不下去的，不光是那边竞争激烈，昆明的竞争也很激烈呀。那边还可以国庆春节抬抬房价，但是昆明抬得动吗，尤其是新店的经营初期根本不敢抬啊。
这些都是题主需要克服的最大的问题。
接下来的问题是题主没有从事经营管理的经验。这个要想学会并且运用得好是很费时间精力的。书上的都是假的，我投资管理能考进前几，面对中国股市也是束手无策。题主我不知道你有没有时间，有时间的话你可以去全国各地的青旅客栈当义工，每个假期换一家，这个是来经验来的最快的，你可以跟老板交流管理经验，看看每家客栈面临的不同问题，解决措施。如何掌握员工的心理状态，如何提升员工质量，培训，薪金水平等等。甚至你可以把你的想法告诉他们，问问他们有没有好的建议，如果最后你真的开了，他们也可以帮你宣传。比如我在西宁的西凉驿青旅前台上见到过很多的客栈青旅的名片，有四川甘孜的，拉萨的，敦煌的等等，老板说都是他认识的朋友开的，帮忙做宣传。
还有客栈选址问题，市中心就按南屏街翠湖那一片人流量集中的来看吧。那一片的租金都挺贵的，题主还想要个双层小四合院，有点困难。在花鸟市场里有一片老街重建的项目，那个以后也是要外租出去当商铺的，现在还在建，题主可以去了解一下，看看能不能租两间改造一下。就在图中景星街上去，到聂耳故居那部分。周围都是老房子，开客栈的话比较有味道。
翠湖周边也可以，我没了解过也不知道具体情况。但是肯定不会便宜。
所以题主，长路漫漫啊。
当然如果开好了是很有潜力的。首先昆明就是一座潜力无限的城市，尤其是过两年到泰国的高铁开通了，昆明到曼谷朝发夕至，那时候就不只是省会那么简单了，题主的机会也会越来越多。可以延伸出很多的产业。
题主也可以琢磨一下怎么打通昆明和周边景点的联系，比如搞一个安宁温泉体验一日游，抚仙湖一日游，夏天的时候九乡采野生菌农家乐一条龙等等。发展一下延伸项目，扩充资金来源。
题主再好好想想，如果能想通想透这些问题，琢磨出更好的方法，并且能独自承担亏本造成的资金损失，和这一期间的机会成本。那么完全可以去尝试一下，有何不可呢。不赔的血本无归，哪里知道人生的辛苦。
不知道题主是哪里人，我是昆明人，我小时候看过一部电视剧叫《东四街西寺巷》，故事讲的就是一家昆明客栈里每天发生的大小故事。曾几何时我也很向往那样的生活，每天吹吹牛，开开店，看人来人往的客人讲述着自己的故事。
谁又不想呢。
题主加油，有梦想就去捍卫它。
谢邀。
多想想怎么招募游客，多出来的时间你就什么活都干，一直到保洁员。
创业就是这样。
谢邀，我能看出你很有诚意要做一个青年旅舍，但是不建议做。
因为这哪是在做青年旅舍，这根本就是在做餐饮！！！
住宿部分你的收入连房租都不够你还做什么，这个物业千万别做！！！
最后再说一句，就住宿部分而言，房租绝对不能超过预期收入的50%！！！
我想问 昆明这座城市不是啥旅游城市吧 最多是中转丽江大理那些，开青旅真的合适吗
做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。
另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。
奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。
我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水
P.S.:虽然我的客栈生意挺好，但是周边不少认识的客栈都是亏损的。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
一句话：客栈是情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。
开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。
咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的客栈。
一、选址
客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点诧异，但是本质还是酒店。
所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。
二、装修和装修的定位
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。
先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
2、价格的上限是多少？
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。
知道了客栈的定价了，然后计算下数字（P.S：我是学数学的）
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
3、硬装和软装
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
三、经营
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
建议：真想做个赚钱的客栈，就花了6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
(1)人员
我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。
(2)管理
6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。
要做各种财务报表，要做采购预算。
完全就是个小企业了。
(3)扩大收入来源
民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。
四、网络推广
用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。
(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。
(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了
要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。
比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与
中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
五、做好口碑经营
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
我的客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。
(2) 店内推广
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。
客栈经营的细节都考虑的很详细，执行的很到位了，开起来会亏损吗？？？
欢迎各位去丽江做客，一起探讨如何开客栈，如何经营客栈。
丽江王子别墅客栈
地址：丽江市古城区束河路天域阳光3期福瑞苑30栋 （束河古镇正门口）
百度、高德、搜狗等地图：王子别墅客栈，导航即到。
客栈电话：0888-5310066
携程：
泻药，真不知道。
难得遇到个自己专业的问题，好好答下吧，只求回馈知乎不求赞啦~
题主的这栋物业分为两个功能区，一是门面咖啡厅，二是后面的客房
先说客房部分，因为比较擅长哈，在题主的设计中，不知道是自己本身有青旅情节还是什么原因，非要设置床位房，如果做床位就专心做床位嘛，实在地方大的配几间200以下的大床标间还算共享床位房客源，你这既卖50的床位，又卖320的大床是什么鬼，几乎完全不同的客源群体，通常住300以上房间的人，这种价格的选择是他的常规底线，他会认为这个价位段的房间才会比较没问题，那假设他看中了你们家320的大床，觉得符合他常规的住宿要求（以全季为标准吧），正准备下单，突然看到同一家店还有卖50的床位，还公共卫生间？你觉得他会怎么想？一定开始对品质怀疑，然后犹豫，最后很有可能不想冒险，还是去全季了。。。你几乎可以看到一个理想客源的流失过程！所以首先我就不支持床位和中端价位房同时售卖的想法！
我们再从客房销售来说吧，你肯定免不了走网络渠道，除非你人力充足天天在各网站发帖，不然最省心最廉价的用户获取渠道还是广受诟病的各大OTA啊，那我们就从这些OTA着手，看下你未来的竞争对手以及你自己的出路。
青旅行业我不熟悉，但我不认为全部卖50床位能把这高房租赚回来，这个你自己应该也想到了，所以才做了320大床房的设置，所以我们假设不卖床位了，整体做个中高端客栈来算吧（这也是我的建议）
首先，主流OTA有携程艺龙去哪，携程主攻中高端，去哪主攻低端，艺龙现在以及将来都是全价位，如果想做国外客源，可以考虑BOOKING ,AGODA,TRIPADVICER,甚至AIRBNB，做过OTA的都知道，携程的金银牌，艺龙的皇冠钻石，现在去哪好像也有金银牌了，这些牌牌对于一家店的预定有多么的重要，除非你准备主做线下，比如上门客，旅行社，不然如果打算依靠OTA的话牌牌是你必须争取的！
你这房租，你没的选只能做中高端，你只能选主攻携程或者艺龙，我们现在打开携程，选择昆明，如果不选择区域，共有金银牌100家，分布在前4页，所以如果没牌牌，几乎不能被看到，但还有个希望，就是选区域，在我自己出行并问过周边一些朋友，基本到一个陌生的地方，不会全城寻找房间，而是会选择一到两个自己感兴趣的区域，一般为市中心或者著名景点附近
那我基本会这么选是吧，你的店应该也在这当中！
看到什么呢？首先，共160家，真心不多，再看金银牌，16家！突然觉得有希望了，因为每页显示25家啊，就是说如果什么牌牌都没有，也有希望出现在第一页的，这个还是非常难得的，而且换种说法，如果有牌，必定第一页！
那我们再看下竞争对手，前两页中，只有2家是主题客栈类型，其他都是标标准准的酒店，或高星或快捷，那当你竞争的时候就出现两种情况，一类潜在用户本身喜欢客栈，那你的对手就是那两家主题酒店，拼的是价格，照片，点评，地段，总之拼性价比，二类潜在用户是本身喜欢住300多价位的，偶尔会想尝鲜，此时竞争对手就是同价位段的酒店，拼的基本就是照片和点评中的“服务”。
我们站在一类潜在用户视角做下观察
这应该是客人看的第一家店，分析下，入住时间为3月8日，非周末，价格270~367，金牌，点评量401，评分4.5，2011年开业，2015年重新装修，42间房，其实看到这个房量，只有四百多点评是少的可怜的，所以我还是很仔细的去翻了下点评，发现最早一条是2015年9月，那就对了，也就是说，去年9月才开始重新营业，那这个点评量就说明生意还不错，再看图最右下角，最新预定：55分钟前，这点是非常不错！！时间有限，没有再仔细翻点评了，题主你如果认真的话一定要去看，能看到很多，比如会有人说他是几月去的，一房难求，或者除了他们没其他客人，或者节假日房价翻了两倍三倍这种吐槽的话，都是你很重要的数据来源（在没其他渠道获得情况下），在我简单的看下来，考虑3月还只不算最旺的旺季（客栈的淡旺季是必须考虑的），再考虑节假日价格上浮，再考虑这家店在携程的这个状态，基本做到全年均价330，入住率60%是比较保守的估计了。这是你的第一个参考。当然，我觉得他装修费不低。
同理，你可以看下另外一家我就不分析了，授之以鱼不如授之以渔是吧。
然后是二类潜在用户，就是300价位段的，那我们再来看下，站在这类人的角度，他会怎样选择
有发现不同吗?
对啦，这类人通常会多加个价位选择，携程的设定是，只要你的店有这个价位段的房间都会显示，并且只显示这个价位段的房间，比如你的店10间房100元，1间350元，那我选择图中的价位段时，你的店还是会被显示，但会显示只有一间房间，就是那间350的，这是个小知识哈。然后我们接着看，发现，有牌的店从16家缩减到9家，刚才两家都在
这个时候你在和别人拼什么呢？价格已经被接受了，那拼的就是照片和点评了，这里涉及两个问题，一时房间设计，也就是风格问题
这是我从刚才两家店各截的一张图，能感受到吧，完全不同的风格，吸引不同的人群，这是你要再开业前好好想清楚的。
二是同样一间房间，拍的是否好，直接影响未来的预定，这里就不放图举例了，但这里的一句忠告就是，一定一定请好的专业摄影师拍，非常非常重要！
再来就是点评，数量和分值都很重要，数量基本在300以上就没大问题，当然越多越好，你问前期怎么来，当然自己刷啦，分值最好在4.5以上，然后是内容，就是差评，这个。。。说来话长，总之，一定重视，尽量不要让差评出现在页面，还有既然是客栈，能把人从酒店拉过来的，服务就很重要，做好了，体现在点评中了，你真的不知道多少人是被这些吸引的。。。
其实以上内容都不是针对你这栋物业，而是针对你在昆明市中心开客栈这件事情了，希望题主能懂我一片苦心啊。。。
最后说下这栋物业吧，信息不全，其实我也比较难评判，但可以给个方向以及一些数据
1.你最产生竞争的那两家店，房间面积都在20以上，第二家甚至是40以上，所以你想卖到300以上房价，我的建议是平均至少要有25平，你看下自己物业能不能做到
2.按装修成本来说，300左右卖价的房间，基本造价在1500/平，不算设备和家具
3.你暂时可以按照340均价，60%入住来算营业额，你地段好，更高也有可能
4.常规客栈运营的GOP利润在65%，意思是你的营业额的35%是你的经营开销，不包括房租哦，所以你的利润计算方式是营业额*65%—房租，GOP利润可以通过控制成本来提高，比如你自己经营可以省去店长的费用，但基本不会超过70%
其实根据以上数据，你已经可以对任何一家物业做评估了，希望能对你有帮助吧
最后我想说句很颠覆的话啊，我觉得你这个物业客房简直就是做着玩的嘛，店面的营业额是客房的3倍啊！！！其实我觉得客房对你来说不重要！！！你算算餐饮能不能做到12万一个月到是真的！！！
我有种白忙活的预感。。。。
宛若故里正准备再昆明接手一家民宿，有兴趣可以一起来探讨
你这个是典型的四合院民宿，不过定位有些问题：1，要是我没猜错，物业应该在金马碧鸡一带。物业价格高却做青旅，要不是雷锋就得做到居住密度大于蚁居，必须走量。这样的话特别考验你在驴友圈里的威望。所以定位应该是一个精品客栈，而不是青旅（不要脸的吹嘘一下虽然我们非常擅长于做青旅，全亚洲排名第一的青旅就是我们做的），其房价应该参考附近五星级酒店的定价。2，昆明只是旅行的中转站，而非目的地，那么客栈的定位以及独特的入住体验，必须在定位时进行预先设定，这样才能增加客户的粘性。3，最重要的是业主品味和执行力，看你找的图片品味还行，但高情商的执行力更为重要。作为一个事务所的负责人，这些年服务过很多客户，他们有的缺钱，有的缺人脉。有的甚至两者都缺，但能做起来的原因只有一个“高情商的执行力”。
本已答毕，但看了大部分人的回答，想起了我们有个客户的一句话——-“梦想总会闪闪发光”。
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swot这种分析法在学校用用还行，真正作为项目立项来说就显得简陋了。
你算的数字很多。平均成本这里每月十一万多，其实是不准确的。因为在酒店行业我们根本不能按照月份来做计划和成本核算。
理论上酒店都存在淡旺季，所以，一般计划是按照全面来算平均入住率。
稍等。手机打字，没法存草稿。我先打个车。
继续。
关于这种项目，我的一个基本原则是，同类竞争。
市场是很大的，但是每一个市场的独特进入者肯定会成功，或者说成功的可能性会更高。
目前酒店行业不景气，平均房价都不会太高。这个可以从OTA上看出来，携程的比例一般是10%到15%的提点，那么你很容易算出周围竞争对手的底价，从而确定自己的价格。
至于营销推广更是没有什么好办法，现在的酒店业尤其是你这种旅游度假的酒店更是被OTA绑架的重灾区。
还有成本控制，我从你文青这个描述中就感到了百分之百的亏本气息。从我经验来看，周围的文青没有一个会做生意的。因为他们放不下身段，厚不起脸皮。
建议：
1，尽量不开这种酒店。
2，如果非要开，请避开竞争，选择有刚性需求的区域。比如大学门口。
3，学习没必要，先去同类酒店销售部工作一年左右。自然明白整体运营。
4，如果真的钱多的没地儿花，请私信我，我帮你。
谢邀。题主你好。
能啊，当然可以开，只是有点困难而已。题主要加油克服这些困难。
首先云南这种地方旅游淡旺季不明显，一年四季皆宜，景色各有看点。这也就意味着客流量的摆动没有其他地方大，而昆明作为省会接待能力也比景区多得多强得多，不会存在人流爆炸住房吃紧的情况。如果题主你的店没有什么吸引人的亮点很难引起别人的注意。难道就光是客栈吗，或者条件好，地段好？就目前题主经营模式部分给出的显然是远远不够的。
城市里的流动客源分两拨，一拨是来旅游的，仅仅做一下中转，一拨是来办公的，比如谈生意的。谈生意那些就不说了，都是大酒店伺候着，客栈很少有听说。就说来旅游的，绝大部分人是冲着大理丽江香格里拉，腾冲，西双版纳这些热门的景区去的，他们可以在大理的客栈晒一个星期太阳，在丽江睡一个星期，在独克宗装一个星期逼，净化一个星期心灵，但我很少很少看到有在昆明玩三天以上的。所以题主假如你的店没有突出的地方，或者说能给他们更好理由的入住，你得拿出个说服力让人家住啊，他们完全可以选择其他的住宿。因为他们的目的不在昆明，宁愿把钱花在相同价位条件可能还不如题主的客栈，也不会把钱花在这里。昆明嘛随便住两晚，后天要去洱海骑行呢。
还有题主你那经营预算太理想化了，每天客流量80 ，太难了，不骗你，尤其经营初期。你不打广告，不找微博大V宣传，朋友圈推广不够，上不了80。就拿普通人来说，他们一般选择点击去哪儿网或者艺龙来订住宿，然后打开客栈民宿，然后看评价来选择住宿，题主前期你积累的评论不够，白手起家前几页的挤不进去，如果没有很好的广告手段很难引起别人的注意。你看现在丽江大理那些开客栈的多少都是2年都撑不下去的，不光是那边竞争激烈，昆明的竞争也很激烈呀。那边还可以国庆春节抬抬房价，但是昆明抬得动吗，尤其是新店的经营初期根本不敢抬啊。
这些都是题主需要克服的最大的问题。
接下来的问题是题主没有从事经营管理的经验。这个要想学会并且运用得好是很费时间精力的。书上的都是假的，我投资管理能考进前几，面对中国股市也是束手无策。题主我不知道你有没有时间，有时间的话你可以去全国各地的青旅客栈当义工，每个假期换一家，这个是来经验来的最快的，你可以跟老板交流管理经验，看看每家客栈面临的不同问题，解决措施。如何掌握员工的心理状态，如何提升员工质量，培训，薪金水平等等。甚至你可以把你的想法告诉他们，问问他们有没有好的建议，如果最后你真的开了，他们也可以帮你宣传。比如我在西宁的西凉驿青旅前台上见到过很多的客栈青旅的名片，有四川甘孜的，拉萨的，敦煌的等等，老板说都是他认识的朋友开的，帮忙做宣传。
还有客栈选址问题，市中心就按南屏街翠湖那一片人流量集中的来看吧。那一片的租金都挺贵的，题主还想要个双层小四合院，有点困难。在花鸟市场里有一片老街重建的项目，那个以后也是要外租出去当商铺的，现在还在建，题主可以去了解一下，看看能不能租两间改造一下。就在图中景星街上去，到聂耳故居那部分。周围都是老房子，开客栈的话比较有味道。
所以题主，长路漫漫啊。
当然如果开好了是很有潜力的。首先昆明就是一座潜力无限的城市，尤其是过两年到泰国的高铁开通了，昆明到曼谷朝发夕至，那时候就不只是省会那么简单了，题主的机会也会越来越多。可以延伸出很多的产业。
题主也可以琢磨一下怎么打通昆明和周边景点的联系，比如搞一个安宁温泉体验一日游，抚仙湖一日游，夏天的时候九乡采野生菌农家乐一条龙等等。发展一下延伸项目，扩充资金来源。
题主再好好想想，如果能想通想透这些问题，琢磨出更好的方法，并且能独自承担亏本造成的资金损失，和这一期间的机会成本。那么完全可以去尝试一下，有何不可呢。不赔的血本无归，哪里知道人生的辛苦。
不知道题主是哪里人，我是昆明人，我小时候看过一部电视剧叫《东四街西寺巷》，故事讲的就是一家昆明客栈里每天发生的大小故事。曾几何时我也很向往那样的生活，每天吹吹牛，开开店，看人来人往的客人讲述着自己的故事。
谁又不想呢。
题主加油，有梦想就去捍卫它。
谢邀。
多想想怎么招募游客，多出来的时间你就什么活都干，一直到保洁员。
创业就是这样。
谢邀，我能看出你很有诚意要做一个青年旅舍，但是不建议做。
因为这哪是在做青年旅舍，这根本就是在做餐饮！！！
住宿部分你的收入连房租都不够你还做什么，这个物业千万别做！！！
最后再说一句，就住宿部分而言，房租绝对不能超过预期收入的50%！！！
我想问 昆明这座城市不是啥旅游城市吧 最多是中转丽江大理那些，开青旅真的合适吗
做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。
另外一种觉得开客栈会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。
奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。
我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想开客栈的人泼泼冷水
P.S.:虽然我的客栈生意挺好，但是周边不少认识的客栈都是亏损的。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
一句话：客栈是情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。
开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
情怀先放到边上不谈，毕竟想开客栈的人都怀揣着一份。
咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的客栈。
一、选址
客栈是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点诧异，但是本质还是酒店。
所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。
二、装修和装修的定位
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
1、我的思路：千万不要做每个间夜300元以下的客栈。
先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
2、价格的上限是多少？
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈【丽江王子别墅客栈】定价是300-1000元之间。
知道了客栈的定价了，然后计算下数字（P.S：我是学数学的）
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
3、硬装和软装
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
三、经营
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
建议：真想做个赚钱的客栈，就花了6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
(1)人员
我的客栈【丽江王子别墅客栈】总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。
(2)管理
6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。
要做各种财务报表，要做采购预算。
完全就是个小企业了。
(3)扩大收入来源
民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。
四、网络推广
用好互联网的推广平台，加大跟OTA之间的合作。
(1) 我的客栈【丽江王子别墅客栈】微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。
(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了
要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。
比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与
中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
五、做好口碑经营
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
我的客栈开业半年左右，已经有300多条满分好评了。
(2) 店内推广
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。
客栈经营的细节都考虑的很详细，执行的很到位了，开起来会亏损吗？？？
欢迎各位去丽江做客，一起探讨如何开客栈，如何经营客栈。
丽江王子别墅客栈
地址：丽江市古城区束河路天域阳光3期福瑞苑30栋 （束河古镇正门口）
百度、高德、搜狗等地图：王子别墅客栈，导航即到。
客栈电话：0888-5310066
携程：
泻药，真不知道。
难得遇到个自己专业的问题，好好答下吧，只求回馈知乎不求赞啦~
题主的这栋物业分为两个功能区，一是门面咖啡厅，二是后面的客房
先说客房部分，因为比较擅长哈，在题主的设计中，不知道是自己本身有青旅情节还是什么原因，非要设置床位房，如果做床位就专心做床位嘛，实在地方大的配几间200以下的大床标间还算共享床位房客源，你这既卖50的床位，又卖320的大床是什么鬼，几乎完全不同的客源群体，通常住300以上房间的人，这种价格的选择是他的常规底线，他会认为这个价位段的房间才会比较没问题，那假设他看中了你们家320的大床，觉得符合他常规的住宿要求（以全季为标准吧），正准备下单，突然看到同一家店还有卖50的床位，还公共卫生间？你觉得他会怎么想？一定开始对品质怀疑，然后犹豫，最后很有可能不想冒险，还是去全季了。。。你几乎可以看到一个理想客源的流失过程！所以首先我就不支持床位和中端价位房同时售卖的想法！
我们再从客房销售来说吧，你肯定免不了走网络渠道，除非你人力充足天天在各网站发帖，不然最省心最廉价的用户获取渠道还是广受诟病的各大OTA啊，那我们就从这些OTA着手，看下你未来的竞争对手以及你自己的出路。
青旅行业我不熟悉，但我不认为全部卖50床位能把这高房租赚回来，这个你自己应该也想到了，所以才做了320大床房的设置，所以我们假设不卖床位了，整体做个中高端客栈来算吧（这也是我的建议）
首先，主流OTA有携程艺龙去哪，携程主攻中高端，去哪主攻低端，艺龙现在以及将来都是全价位，如果想做国外客源，可以考虑BOOKING ,AGODA,TRIPADVICER,甚至AIRBNB，做过OTA的都知道，携程的金银牌，艺龙的皇冠钻石，现在去哪好像也有金银牌了，这些牌牌对于一家店的预定有多么的重要，除非你准备主做线下，比如上门客，旅行社，不然如果打算依靠OTA的话牌牌是你必须争取的！
你这房租，你没的选只能做中高端，你只能选主攻携程或者艺龙，我们现在打开携程，选择昆明，如果不选择区域，共有金银牌100家，分布在前4页，所以如果没牌牌，几乎不能被看到，但还有个希望，就是选区域，在我自己出行并问过周边一些朋友，基本到一个陌生的地方，不会全城寻找房间，而是会选择一到两个自己感兴趣的区域，一般为市中心或者著名景点附近
那我基本会这么选是吧，你的店应该也在这当中！
看到什么呢？首先，共160家，真心不多，再看金银牌，16家！突然觉得有希望了，因为每页显示25家啊，就是说如果什么牌牌都没有，也有希望出现在第一页的，这个还是非常难得的，而且换种说法，如果有牌，必定第一页！
那我们再看下竞争对手，前两页中，只有2家是主题客栈类型，其他都是标标准准的酒店，或高星或快捷，那当你竞争的时候就出现两种情况，一类潜在用户本身喜欢客栈，那你的对手就是那两家主题酒店，拼的是价格，照片，点评，地段，总之拼性价比，二类潜在用户是本身喜欢住300多价位的，偶尔会想尝鲜，此时竞争对手就是同价位段的酒店，拼的基本就是照片和点评中的“服务”。
我们站在一类潜在用户视角做下观察
同理，你可以看下另外一家
我就不分析了，授之以鱼不如授之以渔是吧。
然后是二类潜在用户，就是300价位段的，那我们再来看下，站在这类人的角度，他会怎样选择
对啦，这类人通常会多加个价位选择，携程的设定是，只要你的店有这个价位段的房间都会显示，并且只显示这个价位段的房间，比如你的店10间房100元，1间350元，那我选择图中的价位段时，你的店还是会被显示，但会显示只有一间房间，就是那间350的，这是个小知识哈。然后我们接着看，发现，有牌的店从16家缩减到9家，刚才两家都在
这个时候你在和别人拼什么呢？价格已经被接受了，那拼的就是照片和点评了，这里涉及两个问题，一时房间设计，也就是风格问题
这是我从刚才两家店各截的一张图，能感受到吧，完全不同的风格，吸引不同的人群，这是你要再开业前好好想清楚的。
二是同样一间房间，拍的是否好，直接影响未来的预定，这里就不放图举例了，但这里的一句忠告就是，一定一定请好的专业摄影师拍，非常非常重要！
再来就是点评，数量和分值都很重要，数量基本在300以上就没大问题，当然越多越好，你问前期怎么来，当然自己刷啦，分值最好在4.5以上，然后是内容，就是差评，这个。。。说来话长，总之，一定重视，尽量不要让差评出现在页面，还有既然是客栈，能把人从酒店拉过来的，服务就很重要，做好了，体现在点评中了，你真的不知道多少人是被这些吸引的。。。
其实以上内容都不是针对你这栋物业，而是针对你在昆明市中心开客栈这件事情了，希望题主能懂我一片苦心啊。。。
最后说下这栋物业吧，信息不全，其实我也比较难评判，但可以给个方向以及一些数据
1.你最产生竞争的那两家店，房间面积都在20以上，第二家甚至是40以上，所以你想卖到300以上房价，我的建议是平均至少要有25平，你看下自己物业能不能做到
2.按装修成本来说，300左右卖价的房间，基本造价在1500/平，不算设备和家具
3.你暂时可以按照340均价，60%入住来算营业额，你地段好，更高也有可能
4.常规客栈运营的GOP利润在65%，意思是你的营业额的35%是你的经营开销，不包括房租哦，所以你的利润计算方式是营业额*65%—房租，GOP利润可以通过控制成本来提高，比如你自己经营可以省去店长的费用，但基本不会超过70%
其实根据以上数据，你已经可以对任何一家物业做评估了，希望能对你有帮助吧
最后我想说句很颠覆的话啊，我觉得你这个物业客房简直就是做着玩的嘛，店面的营业额是客房的3倍啊！！！其实我觉得客房对你来说不重要！！！你算算餐饮能不能做到12万一个月到是真的！！！
我有种白忙活的预感。。。。
宛若故里正准备再昆明接手一家民宿，有兴趣可以一起来探讨
你这个是典型的四合院民宿，不过定位有些问题：1，要是我没猜错，物业应该在金马碧鸡一带。物业价格高却做青旅，要不是雷锋就得做到居住密度大于蚁居，必须走量。这样的话特别考验你在驴友圈里的威望。所以定位应该是一个精品客栈，而不是青旅（不要脸的吹嘘一下虽然我们非常擅长于做青旅，全亚洲排名第一的青旅就是我们做的），其房价应该参考附近五星级酒店的定价。2，昆明只是旅行的中转站，而非目的地，那么客栈的定位以及独特的入住体验，必须在定位时进行预先设定，这样才能增加客户的粘性。3，最重要的是业主品味和执行力，看你找的图片品味还行，但高情商的执行力更为重要。作为一个事务所的负责人，这些年服务过很多客户，他们有的缺钱，有的缺人脉。有的甚至两者都缺，但能做起来的原因只有一个“高情商的执行力”。
本已答毕，但看了大部分人的回答，想起了我们有个客户的一句话——-“梦想总会闪闪发光”。