目前这三个因素基本全部熄火。首先谈谈热钱推动，华尔街有句名言money never sleep,资本是逐利的，随着前些年人民币持续升值，中国的资产不断升值，闻到血腥味的国际资本源源不断地流入中国，进一步推升了国内房价。网上有个段子，说一美国人到中国旅游，用20万美元换了134万人民币，100万买一单身公寓，34万吃喝玩乐一年。第二年要回去时房子涨了卖了200万，人民币兑美元升值到1:6.2，200万人民币换回32万美元。美国人白玩一年还倒挣12万美元，非常高兴地回家了。但2015年美元强势回归，人民币对美元快速贬值，资本加速外逃，据央行网站消息，2015年12月外汇储备33303.62亿美元，较上月下降1000亿美元。事实表明国际资本对中国投资已经不像原来那么有兴趣。李嘉诚密集出售了中国的商业物业，还有谁愿意做接盘侠？
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这里更新了2017年的内容。
作为在某市信贷行业混迹多年的我，近年有机会观察地方经济跌宕，大佬人生的浮沉，这里我就二三线以下的房地产说说我的观点和建议。
2016年是十三五的开局之年，但大多数经济学家认为今年是中国经济L型继续探底之年。据我多年观察，每年天涯及百度上均有各种关于中国经济崩溃论的论调，年年都说今年经济怎么困难，大部分是杞人忧天，大家就当娱乐新闻，看看也就算了。这里我举个例子，实际上多年前就有一些悲观的朋友担心经济崩溃，执意要把手中的人民币换成美元，并汇进外资银行或者干脆换成美钞存在保险柜。事实证明这些人都错过了大牛市，只能眼睁睁地看着别人的房子及人民币大幅升值，其中人民币自05年汇改以来经历了将近十年的牛市，有效汇率上涨了50%左右，而全国房地产价格从2003年至今更是上涨了10倍。后来我私底下问这些朋友：你们可以看空中国经济，但为什么要把外币汇到外资银行或者换成现金？他们的答案居然是担心国家强制结汇。对此我只想说：不要放弃治疗，药不能停。话说回来，今年经济困不困难？今年很困难，而且是真困难。你看看，许多城市地产项目大片闲置的，开发商不敢动工，因为动工就是死，但不动就是等死。已开发的房子库存有多少？实体经济也哀鸿遍野，许多工业园企业关门歇业。一些一线富豪家族一夜归零。就连理发店，零售市场这样的快速消费市场都比往年生意差了许多。
为了搞清楚经济始末，我想从规律说起，什么是规律?规律就是事物运动中内在本质必然的联系。而经济本身是有周期规律的。我有一个室友，研究生期间不务正业，根据什么博弈论居然研究了什么万象归宗理论，光听这个名字就知道是读小说中毒太深的结果。偏题太多了，为什么这里说到他的万象归宗理论呢，字面意思就是一切事务的发展都是个轮回。因此我这里要说说中国经济这轮周期的始点，以及周期的终点会去向哪里？
回顾这轮房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。之后的两年房地产价格快速上涨，于是从2005年开始调控，相继出台了国八条和新国八条，之后是n次升息升准，提高贷款首付比率，国六条，征收二手房营业税个人所得税，提高准备金等，终于房屋价格控制初见成效。但2008年次贷危机后，政策调控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。2008年10月12日，出台了一系列新政支持房地产，如首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。房地产又迎来一次暴涨。之后几年又迎来了史上最严厉的调控政策，终于在2014年调控取得效果，而当前国家再次出手救市，但这次恐怕是最后一次。可以说近十年来挣钱的逻辑非常简单，就是买房-贷款买房-房屋升值-重评估再贷款-继续买房，这种加杠杆的买房策略使很多人暴富。当然还有一些高手，他们通过类似炒购房期货牟利，比如说甲与开发商签订了100万元的购房合同，并付了开发商两万元定金，但如果甲和开发商和房管局关系好的话，他可以迟迟不交首付款并办理按揭，一定时间后房屋价格上涨到120万元，甲决定出售给乙，并找到开发和房管部门修改合同备案，将购房人一栏的名字直接改为乙，乙需要支付甲20万元，并按照合同约定支付给开发商98万元（扣除甲已经支付的两万定金）即可。于是甲只用两万元的投入获得了20万的收益。
可怜的老百姓一直幻想政府调控会使房价回调，但是政府越调控房价越是上涨，老百姓如果相信调控，结局会很悲剧，房子越等越买不起，原来的全款，到现在可能只够付个首付。终于经过多年的洗礼，再也没有人相信房价会下跌，什么房屋租售比，房价收入比，这些指标都是浮云，大家都相信买到即挣到，买到必升值！即使有少部分人知道房地产有泡沫，但他们更坚信泡沫是铁做的。于是结婚变成一件非常奢侈的体验，如果一个男人要结婚，他必须乖乖去买房，如果买不起房，最难搞定的是丈母娘，而这仅仅是第一关，哪怕你搞定了丈母娘，还有老丈人呢，还有姑姑婶婶一大帮人给你指手画脚。不买房结婚实实在在被认为是耍流氓，你需要搞定的人太多，不止丈母娘一个。
有位经济学家说，成功的投资人很不合群，当音乐响起时大家起身跳舞，他却独自躲在角落里默默地喝着闷酒，当音乐停止时，大家都在抢椅子，他却翩翩起舞。也有人说，泡沫膨胀时才是最好的盈利期。我认为都是有道理的，关键看你如何把握这个度，折中地处理这个问题，你当然可以拥抱泡沫，但绝不能刀口舔血。而现在2016年，你已经拥抱了泡沫这么多年，现在就是刀口舔血的时间，我必须提醒各位，音乐已经接近尾声，请从容地安排happy edding，守住你的票子，留下一套房子，揣紧核心的铺子，带上你的孩子，抱紧你的娘子，享受人生的乐子，让别人去抢最后的栗子吧。也许房地产未来还有一定的盈利，也许你可能会有一些意犹未尽，但这种钱还是给别人挣为好，记住永远不要羡慕赌徒赢了钱。
近十年房地产上涨的逻辑，这里仅罗列三个观点，一是热钱推动说，二是土地财政说，三是货币通胀说。
目前这三个因素基本全部熄火。首先谈谈热钱推动，华尔街有句名言money never sleep,资本是逐利的，随着前些年人民币持续升值，中国的资产不断升值，闻到血腥味的国际资本源源不断地流入中国，进一步推升了国内房价。网上有个段子，说一美国人到中国旅游，用20万美元换了134万人民币，100万买一单身公寓，34万吃喝玩乐一年。第二年要回去时房子涨了卖了200万，人民币兑美元升值到1:6.2，200万人民币换回32万美元。美国人白玩一年还倒挣12万美元，非常高兴地回家了。但2015年美元强势回归，人民币对美元快速贬值，资本加速外逃，据央行网站消息，2015年12月外汇储备33303.62亿美元，较上月下降1000亿美元。事实表明国际资本对中国投资已经不像原来那么有兴趣。李嘉诚密集出售了中国的商业物业，还有谁愿意做接盘侠？
再说说土地财政说，可以说目前地方财政收入主要都是靠卖地，但是显然他们心急了一点，房地产已经严重过剩。据观察经营房地产并不比养猪高明多少，大家应该知道有个猪周期，循环一般是：猪价下跌-养猪户减少-猪肉供给减少-猪肉价格上涨-养猪户增多-猪肉供给过剩。如果把猪肉改成房子，养猪户改成开发商上述周期同样成立。现在属于房地产过剩阶段，接下来会发生什么，大家应该有个预期和判断。2015年政府在多次会议中强调去库存化是房地产市场的当务之急。房子现在有多过剩呢，以我市为例，据简单地抽样统计本市每个家庭约有两套商品住房，但仅信江新区未出售的房子又可以够旧城区每户家庭再买一套，你说房子多不多？再看看全国的数据，如果包括已批的和在建的有140亿平方米，即使按照最好的销售年2013年，目前的库存量包含已批未建的需要十年才能消化。现在已经看到某些城市炸掉一些烂尾楼盘，许多人开始骂娘，一边是百姓买不起房，一边是资源的严重浪费。对此我想说：还记得中学政治课本上把牛奶倒进沟里的故事吗？这叫生产过剩，大家要接受并习惯这种现象。政府也猛然意识到，老百姓的房子保有量已经非常高了，光靠卖土地是不可持续的，天下没有不散的宴席，于是当机立断地出台了不动产登记和房地产税等，未来再也不需要靠卖地维持生计，税务部门要按人头现有住房面积计算，面积越大的缴税越多，财政照样可以有源源不断的收入。
最后说说货币通胀，货币通胀这个东西非常厉害，中国超发货币是非常严重的，如果你相信统计局的数据，并把钱存进银行你可能要悲剧了，每年官方公布的CPI数字都很低，近十年最高的年份不到4％，一般认为5%以内都不属于恶性通胀。但实际上据观察，每5年中国的物价就上涨了一倍！中国长期在负利率环境下运转，如果把钱存进银行，财富非但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。因此在中国出现了一个奇怪的现象：
穷人存钱,越存越穷;富人贷款，越贷越富。国际上那些大亨负债率一般不超过20%，而中国却是多多益善，只能说现在这种状态是不正常的，在这种背景下越来越多的人把资产投进了房地产，并进一步推高了房价。时至今日，物价指数这玩意已经没有多大意义。一个北京的老太太可能凭其一套破四合院坐拥千万资产，你说大米、猪肉、蔬菜即使涨个一倍对她有何意义？一般情况下一线城市的老百姓普遍蛮有钱了，如果卖掉一套房子，仅仅是吃是花不完的，但如果再买套房子估计也是蛮困难的，对于老百姓而言房子的月供已经是最大的消费，只要房价不涨，生活成本就不会涨，神马cpi一篮子价格指数都是浮云。现在继续买房可能会供房一辈子，卖掉一套房子你会一辈子轻松，你会选哪个？说到这里很多人要骂人了，你这不是败家吗？我打个比方，如果你在6000点卖出公司股份，还有谁敢指责你，你看看那些大股东哪个不在减持呢，他们是败家业吗？
在这里我要特别说明下，上述建议是对于有多套住房的人群而说的，我身边的富豪都在抛，今天你抛了没有？另外，上述建议也是针对二三线及以下城市的人群的。如果你的房子在北上广深，如果你的房子是二三线核心区域的房子，目前来看还是安全的。无论你在哪个城市，如果一套房子都没有，请择时考虑买一套房子，毕竟房价已经下跌了不少，另外许多地方政府还有配套补贴政策和落户政策，你要充分利用公积金贷款，利率是非常优惠的，一辈子只能使用两次必须珍惜，要尽可能降低首付比率，另外要测算好，使月供与公积金缴款匹配，现在的政策允许每月取出公积金支付月供，你要做到每月不需要额外支出，而且每月尽量把缴纳的公积金花完。选房方面首先我建议你购买已经装修好的房子，这样相当于装修款也可通过公积金贷款出来，下一步无需再筹钱装修。尽量选装修大众化些的，清爽实用的，比如万科的带装修的房子，质量非常好，适合首次置业。二建议购买成熟地段的房子，这里生活方便，相对保值增值，作为自住房，新城区我是不太建议的，房子最好离父母近一点，现在年轻人都要忙事业，父母可以帮忙照顾小孩。三建议购买学区房地铁房，这是锦上添花的事，如果买不到就算了，不必刻意追求，未来教育资源平均化应该是大趋势。四建议购买大品牌楼盘，这些楼盘价格贵一点，物业费高一点，但是生活舒心太多，如果你不在乎物业环境，可忽略此条。五买房要选对时机，如果你买一手房，选择在淡季比较好，比如说过年之后的几个月，虽然类似十一这样的期间，促销活动和营销宣传多，但价格并不实惠，卖东西是这样的，买的人多了价格就跌不下来，客流小了价格自然实惠。如果你买的是二手房建议选在春节前买，很多老板房子多，年前急需要钱结账或者进货，很有可能被你淘到实惠的房子，另外多关注一些银行拍卖信息，可能会有意外收获。六房子这个东西真不是东西，不能着急，要相信房子没什么好牛气的，它绝对不能买到姐的自由。
既然孤注一掷地投资房地产已经不是个好办法，那么该如何管理你的财富呢？现在很多人认为2016年存在资产配置荒的问题，这里我想为大家提示复利的概念，前几年许多朋友把钱借出去，少于两分的利息都不好意思对别人说。如果现在大家依然带着这种预期去找资产，你就大错特错了，实际上一分息的回报已经很高了，很多人以为致富的先决条件是巨大的资金基础和高额的盈利回报，但其实并非如此。搞怪的爱因斯坦曾经说过：“宇宙间最大的能量是复利，世界的第八大奇迹是复利。”假设你现在有100万元，每年按12%复利增长，10年后为311万元，20年后为965万元，30年后为2996万元。你可以对比一下，你未来三十年工资总收入有多少？我举这个例子的目的是告诉大家，大家一定要降低资本回报的预期，前几年的回报是短暂不可持续的。目前银行贷款房屋贷款利率约5%左右，现在一些中小银行理财产品也能达到这个水平，比如南京银行的珠联璧合系列有5.1%左右的收益。实际上5%左右的收益率在目前这个时段也是可以接受的。
对于一般工薪阶层，2016年还是以稳定过冬为前提，主线还是休息。我建议大家把资产做如下配置，40%做银行理财产品，记住要买非保本型的，收益在5%左右，保本与非保本风险差不多，只是银行操作手段不一样。20%购买债券型基金，记住要买纯债型的，混合型和可转债型都别买，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔断，但很少人注意到2015年很多债券基金收益率达到15%，理论上债券和股市及利率水平呈负相关，目前股市不景气，利率还有下降的预期，至少2016年上半年债市还处在牛市。20%投资p2p龙头，一定要是龙头企业，比如陆金所、恒大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在余额宝、投资股市或者换成美元，2016年人民币贬值预期在5%左右，招商银行美元理财有2%左右的收益，整体回报率在8%左右。最后留一点钱抄底，如果发现有回报率比较好的商铺和房子是可以入手的，比如说杭州亚运会及G20概念下滨江板块。这样配置下来整体资产回报率应在8%左右，远远跑赢通胀，也跑赢大部分城市的房价涨幅。2016年中国经济有多台大戏，剧情怎么样？我们边看边说。
以上观点纯属个人意见，仅供参考。
作者：Christmas
时间：2016.1.20
未经许可 禁止转载
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补充：针对部分城市2015末量价的翘尾走势，是低级的诱多做法，没有任何市场基础。2016年开年销量明显下滑，旺季不旺，市场给了开发商当头棒喝，明确信息告诉你不要自作聪明，不要故技重施，及时配合政府的政策，以价换量是自救的最后时间。房地产已经完成了你的历史使，再走下去误国误民。老百姓不要把房地产作为投资的工具，现在要回归居住的本性。
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补充五段话：
1、马光远对中国房地产的三个100%的判断：第一，中国房价百分百太高，不承认中国房价太高不实事求是；第二，中国房地产迟早有一天100%会崩盘，因为所有的房地产泡沫唯一的命运就是崩盘；第三，中国房地产什么时候崩盘，我100%不知道。因为上帝在制造经济学家这种动物的时候，并没有把预测房地产崩盘的钥匙给经济学家。
2、马光远三个20%,未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买。
3、人都有动物精神，市场天然有非理性的成分，作为经济的见证者，我很担心大幅下跌，可惜任何气球捅破时都不会有规律地泄气。
4、永远不要羡慕赌徒赢了钱。
5、经济危机就好比浴缸放水，拔开塞子下面暗流涌动上面风平浪静，一旦你看见了漩涡，潮水已退去大半。
6、一生做重要财富决策的机会不多，只有四次。幸运地，睿智地做好几次重要决定可以让你一生幸福。
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更新10月23日：
刚刚过去的九月和十月，房地产可谓是波澜壮阔，跌宕起伏。一些朋友问我十月许多城市出台了限购政策，下一步房地产特别是房价何去何从？
我把本次房地产的爆涨，视为投资房地产的试剑石，所谓以史为鉴可以知兴替，我们要认真观察，才能找到真爱。我把本次表现较好的城市分为四类。第一类是北上广深，大家还记得去年年底一个月既涨了50%的深圳吗？第二类是强二线城市，比如南京、苏州、杭州、厦门。第三类是低估了的二线城市比如合肥、郑州、武汉、成都、南昌。第四类是核心城市溢出效果带动的城市，比如无锡、嘉兴、东莞、惠州。
在现在信息相对透明的情况下，投资者用钱投票，并选出了优等生。其中一类城市是我认为比较好的投资地，调控政策效果持续时间不会太久，半年左右则可消化。二类城市中投资情绪基本是逆转，政策效果明显，但效果持续估计仅一年左右。三类城市中将有所分化，合肥和郑州明显透支的城市应该回避，武汉、成都等有大量需求的城市，政策效果有限。第四类城市属于一人升迁，仙及鸡犬的城市，大厦将倾，焉有完卵。鸡就是鸡犬就是犬，政策对这些城市影响最大，不是特别有信心，尽量不要碰。
据说今年一线城市房价还会涨哦！为什么呢？因为今年经济增长还是处在“中高速”中。且多数经济学家预期美元逐渐升值。62%的经济学家预期未来6个月美元总体上将“逐渐升值”，比上季度增加2个百分点。
超半数经济学家认为一线城市房价将上涨
对于2016年我国经济增长速度，调查结果显示，86%的经济学家预期2016年GDP增速在6.5%—7%之间，分别有4%和10%的经济学家预期GDP增长高于7%或低于6.5%；平均预测值为6.65%，略低于上季度的预测值(6.7%)。考虑到新常态下经济增长换挡的趋势，经济学家认为2016年—2017年经济合理增速为6.6%，2018年—2020年经济合理增速为6.5%。
分析拉动经济增长的三驾马车，经济学家看弱出口的比重有所上升，不过对外贸形势的判断分化明显，一定程度上表明我国进出口走势仍存在较大不确定性。多数经济学家认为未来6个月预期投资增长将放缓，但预期消费将保持平稳增长。
经济学家预期房地产市场将持续分化。关于不同城市的房价，调查结果显示，对于北上广深等一线城市，66%的经济学家预期未来6个月城市房价将“上涨”，比上季度减少5个百分点；29%预期“持平”，增加7个百分点；5%预期“下跌”，减少2个百分点。对于省会城市；64%预期“持平”，减少3个百分点；28%预期“下跌”，增加7个百分点。对于其他城市，90%预期“下跌”，增加9个百分点。
建议加大改革力度，降低企业成本
经济学家认识到新常态下，我国经济面临着更加错综复杂的国内外环境，希望在保持宏观政策基本稳定的基础上，加大改革力度，切实改善经济运行环境，降低企业成本，促进优胜劣汰，坚决推动经济转型升级。
针对当前经济形势，多数经济学家认为应适度提高赤字率，继续采取降准降息措施。同时，经济学家建议加大淘汰僵尸企业力度，减少过剩产能。加快培育形成新的经济增长动力。且对于“十三五”期间最需要政策扶持促进的产业，经济学家选择最多的是环保和养老，其他选择较多的依次是高端装备、新能源、新材料和医药等。shqianyy
同时从房企销售业绩也能看出未来房地产走势
三月房企销售成绩佳 拿地热情被“重启
三月是房地产传统旺季，而这也是房企积极销售的时候。目前已公布一季度销售业绩的上市房企几乎全线飘红。而“漂亮”的成绩也让房企纷纷重启拿地热情。
三月房企成绩佳
据中原地产研究部统计数据显示，截至4月7日，包括万科在内的15家上市房企公布2016年3月份销售额，合计销售1408.25亿元，与这15家上市房企去年同期的617.5亿元相比，涨幅高达128%，销售面积同比涨幅也高达92.9%。
“除了一线城市房价飞涨外，一线城市周边区域也是‘量价齐涨’的重要市场。”业内专家表示，预计这一趋势上半年将不会改变，房企拿地的积极性也在提高。
销售额、销售面积大涨的同时，上市房企的成交均价也在快速攀升。据中原地产市场研究部统计数据显示，上述15家房企3月份成交均价为1.16万元∕平方米，同比上涨18.2%，去年此时，则为9800元∕平方米。
例如，万科3月份卖掉了336.1亿元的房子，同比大增128%，仅一季度销售额就高达752.4亿元，超出恒大地产近100亿元。
重燃拿地热情
一线城市及周边地区房价快涨致使房企重燃拿地热情。一季度销售124亿元的雅居乐于年初就定下了6倍扩张计划。雅居乐主席兼总裁陈卓林曾在业绩会上表示，过去两年拿地较为审慎，2016年公司将有100亿元补充土地储备的预算。
全力追逐万科的恒大地产对今年的市场判断也较为积极。恒大集团董事局主席许家印曾表示，预计2016年房地产市场走势将呈现量价齐升，相信公司2015年增加土地购买、增加新开工面积的决定，是公司跨越式发展的关键一步。shqianyy
来源于：证券日报
房地产背后的深层逻辑
在中国，房地产是个奇异的怪物，它的诞生似乎将经济学的大厦摧毁，经济学的第一定律就是供求定律，在价格上升的时候，需求理应减少从图1就可知道，
但是近10年房地产的价格却是节节高升，房价的同比增速达到15%，超过gdp增长率7%一倍多，而环比增速到达200%，即使08年全球性的金融危机也几乎没有影响到房地产的上涨势头。
根据城市地产网的统计，截止到2016年2月，深圳的房屋的均价已到达50074元每平方米(图2
而我们居住的城市武汉也到达10672元每平方米（图3）
。从我们周边的情况来看，一个大学毕业生在中国的一线城市买房意味着一家沦为房奴，需要将近20年才能还完房贷，而同比的美国日本则仅需5年。前北京华远地产公司董事长任志强说过：建房子就是为了富人建的。话虽然很残酷，但却是事实，一个商人目的就是赚取利润，换做任何一个人可能也是如此，一方面大量的人难以负担，一方面价格却是不断上升。这种冰火两重天的其中的原因值得人们深思。
现在让我们来抛开一切的成见，重新认识房价的背后的逻辑。房价的不断上升意味着总有需求，是大部分的家庭却承担不起，这意味着房地产的两极化极其严重，一个相同的房价却出现如此对立的认识。一线城市买房的人几乎都是投资，一些小区的均价动辄十几万（图4），![]()
背后就是富人承担的房价，动辄几百万，这是一个群体，而更大的群体却是低等收入的家庭，所以才会难以承担这样的房价。我们学过微观经济学，其中一个指数来衡量人们收入差距，叫基尼指数。从下面的图5可以看到
2003年到2014年我国的基尼系数均超过国际警戒线0.4，意味着收入差距仍然较大。中国的经济发展虽然造就了不少的富人，但同时却使更多的人相对贫穷了。而欧洲的基尼系数在0.1到0.2，美国也是将近0.3，它们的人们大多是中产阶级，富人和穷人只占社会的小部分，不会想中国如此对立的财富状况，富人穷人都很多，而社会的真正消费阶层中产阶级却是少之又少。所以为什么即使发达国家的房价再高，它们的人民也不会承担不起，而中国确是价格一涨，大部分的底层人民就受不了。但却难以改变这一尴尬的现实。根本的原因在于中国的财富差距太大，使得政策的针对性和调整性跨度太大，几乎失去作用。
从我们对房地产的分析，几乎可以知道未来相对中短时间房价仍然会涨，因为中国的财富分配状况不会改变。
从黄金周到现在调控力度空前，楼市降温明显，全国主要城市住宅量下滑，各地因城施策，抑制投资性需求，预计未来将会有更多的楼市比较火热的城市采取限购政策或升级限购政策。在持续的调控下，只要政策一直收紧，预计未来市场的房价，将从最近的微涨，转至后续的微跌。
在融360监测的35个城市和全国533家银行中，截至11月20日，从全国首套房贷款平均利率走势来看，全国首套房平均利率为4.45%，首次回涨。同比去年11月的4.64%下降0.19%。
11月份首套房优惠利率银行环比首次回升，不同城市的优惠力度不同，这与各个城市的房价高低有关。全国房贷优惠利率首次回升，国家政策处于收紧状态。只要政策一直收紧，预计未来市场的房价，将从最近的微涨，转至后续的微跌。
现在利率较低的城市，房地产市场还是稍微好一点的，房价最近也不会跌。但是只要利率低，炒房者就会再找个城市炒房，接着当地政府会限制，导致利率上升，结局还是一样的。
当前二套房利率走势较为平稳，未来，如果没有进一步的政策刺激，二套房贷款利率将会继续维持基准利率上浮10%的主流利率。
一套房是刚需，二套房是改善生活质量，对于二套房的房价走势，主要还是看对房子的需求情况。
北上深房价涨疯了，估计还能飞一会
我们来看图
截图来自金融经典《margin call》
CEO（瘦老头）让Sam把库存全卖了，只卖不买，Sam觉得CEO不能这么坑人。俩人撕逼，CEO出大招：
危机来临时，第一个离席的永远是人生赢家，在资产价格最高的时候出清，转嫁风险。That’s not called panicking, that’s called brilliant.
大甩卖攻略：
半夜开会时的精华讨论，关于卖给谁、什么价位
This is a fucking shit show
房价估值合理么？
The numbers just don’t add up anymore
CEO：我们以公平的市场价格卖给那些有意愿的买家，我们才能生存下来。是不是很犀利？
当然Sam都说了好几年了，脸都被打肿了危机才来。片头还有个风控经理Eric，因为这个问题持续骚扰高层被裁了。
疯狂繁荣了很久的市场才可怕，请自行回想日本房地产，美国房地产，油价，大宗商品，船运，走势一路上天，上天了吗？
隐约感到最近郭嘉准备拿器官去换钱了
每次看到一线城市抗跌的观点就微微一笑。三、四线4，5千的房价，跌成0也就一平赔5千。我承认一线城市的房价有价值，肯定不会回归0的。北京上海深圳6万一平的房，跌成三万你算算，有没有很酸爽
2016年眼看接近尾声了，所以今天就和大家聊一聊16年房地产市场的变化。主要分三个部分和大家聊一聊，第一个是市场、第二个是政策、最后聊一下房企未来发展的方向。
首先聊一下市场，16年市场可以用几个词来概括就是去标杆，扩规模，降利润。从整个16年上市房企公布的数据来看，中国已有至少3家房企年度销售额突破3000亿。这是好的一方面，但是同时也面临着一个问题，国内地产早起发展的时候是有人口红利、货币超发、城镇化等大的时代背景做支撑，而到现在“黄金10年”的发展引擎正在逐步减弱，进入到白银时代。
早期的时候，内地房企可以学习香港房企，之后可以学习欧美的房企，但是现在，在年销售额这么大的情况下，房企后续的发展模式只能靠自己摸索了。
其次，今年房企的销售额虽然在逐步的增长，但是内地房企平均利润率却在逐步下降。还记前几年的时候整个房企的平均利润率是20%，在成交相对低迷的15年，房企的同期利润率也有10.1%，可是通过16年前3季度的数据显示，国内房企的平均利润率已经跌到了7.8%，这也是首次跌破8%。在市场规模不断壮大的背景下，房企赚钱反而少了起来。
当然，整个房地产企业在市场规模逐步扩大的情况下，利润逐步降低的主要原因，还是在于拿地成本不断增加，在后面第三部分的时候会和大家详细说到。
接下来和大家聊一下政策，仔细回想下16年的政策，大家是明显可以感受到两级分化的趋势。年初的时候，政策宽松，政府通过宽松的政策不断刺激市场成交。国庆前后，政策逐步收紧。业内的主流看法是，此次政策调控将成为中国楼市的分水岭，至少持续1-2年的时间，政策才会放宽。主要实施的措施是，因城施策、限购、限贷、限价。当然，我们也知道，土地供给、人口结构变化城镇化等根本因素没有得到变化的前提下，所有的调控政策只能起到限制房价上涨的速度，而不能改变房价上涨的趋势。
最后再说一下之后房企可能发展的趋势，主要是从房企的两极分化、企业拿地成本、企业战略布局、产品创新以及后续发展方向这几个点来说。
其实从整个国内的经济来看，分化的趋势也是越来越明显，房地产行业内部也是如此。而房企分化的背后主要原因也是因为房企本身的积累不同，选择不同。对于大企业而言，市场是越来越集中的，大企业主要通过收购小企业的方式并购市场。回顾一下整个16年，比较大的收购案，我们知道有恒大收购万科9%股权；万科并购印力96.55%股权；安邦收购中国建筑5%的股权；其次还有中海并购中信；保利收购中航；绿地收购协信等。总的来看，之后地产公司就是金融公司，不是金融公司就很难生存。
接下来，说下拿地成本，从今年不断爆出的地王我们知道。面粉贵过面包已经成为既定的事实，许多地王楼面价高于周边二手房房价，在调控加强之后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞联合开发，降低资金压力。按照以前的开发模式，更多的房企是在拿地后6个月便推出产品，通过高周转的方式快速回本。然而现在，许多国企在拿地之后通过囤地的方式，等周边房价都上涨之后再开发高价地王，以低于银行市场年息的情况在，囤地开发。
当然，在拿地成本不断上涨的情况下，企业要实现盈利，也就只能从自身的产品上找突破。这里也引出了后面的话题，房企的战略布局和转型。首先，就产品来说，不管是一线二线还是三线城市，刚需转改善是大趋势。我们知道，刚需房最大的优势是价格，但今天地价已经这么高的情况下，你做的刚需房比二手房也贵，所以要实现产品的溢价，只能通过做改善型住宅，精装修住宅等提高产品附加值，才能实现利润最大化。
其次，从战略来说，很多房企全面转型开始做服务。在不卖项目的情况下，通过卖服务形成持续的现金流。转型做服务之后，之前的业主也可以获得支撑，比如服务升级后，老带新比例也可以提高，而产品本身也可以根据客户意见不断进化。
当然，在楼市不断饱和的情况下，存量房也将成为未来市场发展的新机遇。像之前发布过的长租公寓以及联合办公等形式都属于存量房市场。初步统计，截止16年国内存量房的市场预计有150万亿存量房。现在在一线城市，50年的租金低于房子的售价是常见现象，开放商通过加杠杆的形式做公寓等存量房，其最终资金回报率未必低于自己开发。
2016年是消费升级的一年，随着人们生活水平的不断提高，消费需求也趋于个性化的趋势。而对于房企而言，从标准化到个性化的溢价就是红利。如何搜寻个性化的需求，找到适配客户做个性化的产品，这才是获取红利的关键点。
最后，对我们做产品销售的人来说，始终要记住，人在哪，市场就在哪。对于即将老去的这一代人而言，他们拥有经济实力，消费观念也和之前完全不同。围绕他们做养老地产、旅游地产这是市场的未来。
随便跳跳大神，个人观点，不喜点没有帮助
直接抛观点:房地产泡沫继续变大，整体房价依旧上涨但是幅度不均匀
一线城市可能会大幅度上涨几个月(去库存的过程中不乏很多刀尖上舔血的投机分子想要乘着房地产赚最后一手，当然也还有不太理性的广大人民群众)；
二三线城市房价依旧会上涨但是没有一线那么疯狂；
其他城市保持超低增长或者不增长。
这是中国楼市最后一次上涨，也可以说是中国楼市在向最高峰走的路上，倘若走得稳的话就在最高点差不多就停了，以后慢点下跌一点或者平稳增长一点；倘若用力过猛泡沫就炸了。
所以这是政府和群众之间做平衡，反正还是建议不是非常必要别买房！！
中央经济会议释放5大信号，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
北京2010年开始限购，明年就释放出相当一部分有购房资质的客户，可想而之房价…
2016下半年楼市你必须要知道的一些话
地产小小兵
蛮久没发宏观贴了，2015年下半年开始全面救市，大领导接手房地产市场后，暂停《2015年房地产推演》更新。当前，楼市有了新情况，分化进一步加剧，楼市政策倾向于因城施策，全面的刺激性政策开始回收，故而，《2015年房地产推演》的分析思路又可以使用。下面就是你必须知道的话：
一、决定楼市走向的3个“没有变”
1.国际层面：弱平衡没有变
具体弱平衡怎么理解，去丙申七问看，这里简单解释一下，就是比烂，大家没有分出谁足够烂，就是弱平衡。弱平衡没有变，怎么理解？
美联储演绎狼来了的故事，喊了半年多的加息，结果大家再也不信了，美元烂；欧洲先被希腊这个定时炸弹坑一下，后来就是难民危机，现在就是英国脱欧，欧元也烂了；中国呢，债务型紧缩危机仍然没有半点进展，用流行语言说，麻药打半天，手术没做，再加上第一岛链轮番发力，日本东海、韩国萨德、菲律宾南海、台湾翻脸，一个明晃晃的锁链封在南海出口上，明眼人当然知道，也是烂。资本看不到方向，自然不会出现大规模行动，这就是弱平衡没有变。
2.国家层面：需要地产托底没有变
一个是保经济，另一个是防止系统性风险，都需要地产来托底。
3.个人层面：钱无处可去没有变。
这个简单，国家一面印钱，另一面老百姓钱没处投，那也只好放在房子里了。
二、政策及房地产市场推演
说完了3个不变，说说几个变的。一个是刺激性政策效果开始变差；一个是由于市场错判造成部分二线城市政策力度过大，必须收紧；再一个改革进程过慢，政策希望做成慢牛，进一步争取时间。这几点都需要刺激性政策回收，就为市场分析提供了舞台。
所以，《2015房地产市场推演》（建议大家看看这个被天涯评为17周年原创经典的作品，不看理解不了本文）的分析再次具有可操作性。那么，第一个问题，我们现在处在哪个阶段？
冰火两重天末期！在今年年底，随着一线上海、北京、广佛的发力，三线城市将会有一次回光返照的机会，这次回光返照会使房企误判为回暖，进而快速补充土地，使去掉的库存再次回补，可是，他们再也不会有自救的机会，故年底，三四线投资性房产是最后一个出手机会。到了2017，没有出手的，你就交给命运了，这是三四线。
再说二线。下半年，之前做过《楼市乱弹》系列，点了10个城市，现在一起说说。3季度，问题不大，合肥会作为龙头继续飞，大多数二线开始蓄力走强，苏州、东莞会确认疲软；4季度，在除深圳的一线城市带领下，二线城市将全面走强，昨日明星南京确认疲软，其中必须要注意的是，楼市明星将从东部转为中西部，重庆、成都、武汉将走出历史性长牛，东部个人看好杭州表现。到了2017，应该正式进入垂死挣扎阶段，在宽松货币和楼市回暖双重作用下，市场气氛将热烈看多（这就是俺说的涨到所有人信），但接下来我们将会看到现在的明星合肥由飞涨到确认疲软，到之后回落的模式，逐一在二线城市上演，当然中西部三城例外。和三四线不同，二线城市的死透可能不表现降价，更多的表现是市场活跃度急剧降低。至于最后的恐慌阶段分析，请原谅，这是最体现大空头水准的关隘，俺要吃准的时候再公布，希望俺是正确的，希望俺能带着宝宝们突围。
三、一线城市的点评
因为之前发表过对一线城市的看法，现在看来对于北上深的市场结构还是存在误判，需要进行修正，所以重新点评，以此为准。
1.上海
重点谈谈上海，《顶级地产投资人教你买房之北京篇》已达殿堂，证明北京再无意义。
3季度应该是一个彷徨的状态，因为3月份一次精心准备的跳涨已经让所有上海人蒙圈了，哈哈，3季度就是让回回神。
话从这次跳涨开始说，老粉丝应该记得俺2016.2.14发的情人节礼物是：一线大涨，结果没出10天，上海跳涨刷屏。俺百思不得其解怎么会这么快？市场反应、热度升温都需要时间，怎么刚刚还是汇率承压，楼市一派崩溃之声时，上海如火山般爆发。俺说，这是由大理论家、一线执行部门、大资金共同精心准备的行动，理论家确定方向，资金和执行部门合力完成炒作，快速完成价值兑现。俺有充分的证据，这里提一个，3月份上海新建商品住宅成交240万平，二手房成交5.72万套，合计成交额超过3000亿。俺讲讲3000亿销售是个什么概念，2015作为上海历史楼市最大年，全年新建住宅销售额4320亿，而这个数据在2014年是2923亿，也就是说，2016年3月上海一个月的成交额超过了2014年全年，而且之前没有任何预兆。后来我们知道链家参与了，而钱来自自贸区，你懂的，俺就不多说，懂的应该已经懂了。
炒了这么一下，价值提前兑现了，3季度肯定是要给时间回回神的，但是到了4季度，一波强大的上涨潮将会卷土重来，开始是量价齐升，而一旦炒作资金介入，接下来就必是捂盘惜售。俺判断，既然有人尝过甜头了，应该还会惦记，这个时点应该在2017年1季度，此时应为上海库存最低时，对于这个当量的资金来说，霸盘轻而易举。
坦率的说，作为一个刚刚经过爆拉，作为一个所有专家持保守态度（傻多除外）的城市，俺的这个结论很冒险，但俺还是担着风险叫嚣，2016年上海将会以完美的表现，来证明，2016的楼市属于上海。
既然看涨，咱们就说说怎么买最好。
（1）首先就是抓紧时机，窗口期最多还有2个月，抓紧上车。
（2）要一手的（次新也凑合）、地铁盘（可未通）。
（3）上海的核心概念是金融，传统金融，所以能贴上陆家嘴要贴上去；同样的道理也适用于上海强势产业链区位。
（4）尽量躲开3月份爆拉太过的区位，可以的话选择目前供应量较大的区位。
（5）注重开发商品牌，品牌是品质、服务的保证，以后会越来越重要。
（6）相对来说，国企的盘会便宜，这一点要注意，国企销售以完成任务为主，定价不会太有进攻性。
时间有限，先说这几点，后面俺会对着城市规划出一个贴，到时候详细讲讲上海。
2.北京
之前说，北京会出现一波爆拉，这个判断有误，重新思考北京的市场结构，还是上涨，但不是爆拉，是持续、稳定上涨。
也说几个重点。
（1）坚决二手房，坚决地铁盘，尽量五环内。通州概念另算，还没做功课，不多说。
（2）南部是重点，这个比通州概念隐秘，但来的实际。南部之前房价较便宜，是基于城市规划，下风下水，自然是贫贱之地。但是请注意，北京疏解了，污染企业都出去了，污染源没了，最受益的自然是下风下水的贫贱之地，这是实实在在的利好，但是能看出来的应该不多，所以估值上肯定有便宜，这一点，要抓紧。
（3）小户型刚需产品，现在市面上这路产品供应越来越少，是个机会，虽然现在成交主流在改善产品，很多人都喊改善升值快，但是要穿越时间看问题，小刚需才是万无一失。
北京先说这么多，后面会专题讲北京规划，到时候补充。之前判断2017属于北京，现在有疑问，收回。
3.广佛
对于广佛，俺要说的是，现在、立刻、马上去买，广佛的房地产市场极其健康，价格也合理，最大的买点是佛山市南海区、禅城区的地铁盘，无悬念。
4.深圳
深圳多头已死，存在局部机会，但整体已无可能。深圳未来可能还是在东进战略中逐步夯实自己的基础才有机会。
在本文即将完成之时，看到了国家抑制资产泡沫的新闻，资产泡沫指的应该是地产，对于其政策实施，有3种可能性。
第1个是选择是全面的对房地产信贷政策进行收紧，全面从紧是最应该做的事，但这条路太难走，实际可能很小。
第2个选择是烟雾弹。实际是口头警告，那么没有任何影响。
第3个选择是最可能的，就是分城施策，价格没涨的继续刺激，价格涨起来的从紧从严。泡沫和治病一样，1分在治，9分在防，把病养出来再治，哪那么多神医啊。如果地方调控水平有这么高，上半年市场错判，政策力度过猛根本不会出现，所以，然并卵。
俺料抑制泡沫这个提法，实际是想鱼和熊掌兼得，根还是在撑地产，想的完美，结果大概就是忙了一大圈，最后证明，这就是一个想法而已，所以，忘了这件事，记住俺说的话。
地产小小兵
2016.7.26