2016年合肥房价还会疯涨吗？ 举报 理由 举报 取消 前天回去看了下房，看了下合肥现在房价涨的有点离谱的大学城那块竟然都8000多了，考虑到我能力有限和现在的经济形势，所以我一直拿不定注意买不买这一块的房子，跪求各位大大们帮小弟预测下，明年合肥房价会下降吗，买在什么地方升值空间大点，小弟在这儿感激不尽！！ 2017年8月7日 10 条回复 1533 次浏览 合肥,安徽,房价,房地产,经济
回复 ( 10 )
合肥房价到底涨到什么程度？
先来一组数据看一下：
根据2016年4月18号国家统计局发布的《70个大中城市房价变动情况》显示，2016年3月合肥市新房环比涨幅4.6%，位居全国第二，仅次于厦门；二手房环比涨幅9.3%，位居全国第一。
根据这份数据，可以看一下如下的表格，涵盖了从2015年2月到2016年3月这一年以来的房价涨幅走势情况，不难看出从2015年年底开始，房价涨幅是呈现比以往9-10个月里更为剧烈的上涨。
房价情况：
房价上涨的原因：（基本上看法一致，可以归类为以下几个方面，除基础数据和实例外，前四部分观点来源于张宏伟）
第一、从住宅用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。从这个角度来讲，合肥中长期仍然面临房价上涨的压力，这才是合肥房价快速上涨的最真实原因。
第二、从发展模式来看，安徽单核发展模式，导致各类资源向合肥集中，促使合肥房地产市场表现强劲。此外，近2-3年，品牌开发企业集中进入合肥，此时进入合肥的品牌开发企业进入集中推货阶段，品牌房企集中推货带动整个市场交易放量，住宅品质也整体提升，价格随之也会有所上涨。合肥聚集了区域内最优势的资源，再加上经济基本面向好、人口流入，房价必然处于上行的状态。
第三、在多重“救市”政策利好刺激之下，楼市快速放量，导致市场存量偏小，甚至是达到“无房可卖”的局面，从市场去化周期来看，合肥楼市去年下半年以来一直低于5个月。总之，无论从春节之后商品住宅市场表现，还是短期存量去化周期的指标，还是中长期市场需求基本面，合肥楼市供求关系基本面指标均处于上涨区间，房价自然处于快速上涨的通道。（举个实际例子，经开区某盘，今年第一次认筹的时候认筹了1000多组，实际开盘量只有300套左右。）
除了库存，还有一份数据可能更有说服力。2016年1季度，各物业的成交批售比均呈上升趋势。商品住宅、商铺、办公的成交批售比均大于1，供小于求。其中，商品住宅批售比在2015年四季度的时候为1.43，到2016年1季度的时候达到了2.0。
第四、去年下半年以来的“地王”频现，推动了上述城市房价整体快速上涨。（附截止2016年4月九区地王情况图）
第五、去年年底到今年年初市场情况。从开发商层面来讲，捂盘惜售、捆绑车位、绑家装这种不健康的销售手段对于购房群体来讲其实是很不利好的，这一部分月前合肥市政府也出台了相关的政策来调控（所以也可以看到，目前合肥的调控，基本都是在促进市场行为更健康，而不是在控制房价），也就毋庸赘言。但从去年开始，包括金隅、融创等品牌开发商相继都进驻了合肥，但是这还不够——从年底至今，陆陆续续也接触了一些外地开发企业，想要在合肥拿地做项目的，市场就是这样。
关于调控：
其实房价上涨这么快，很多买房者驻足，不过就是还在想，房价到底会不会再降？这么多年，唱衰楼市者不计其数，但无论你以哪一种理由作为支撑，你总会看到你的理论对的那一天。
但是对于合肥这样一座城市来讲，如果你是刚需，那么不建议等。合肥房价经过这一轮暴涨，基本已经坐实，以后暴涨的可能性不大，但下跌的可能性几乎没有。（融科城第一次开盘的时候加上优惠还不到7K，然后现在1W+；芒果公寓当时推盘首付才1W，才6K多；北城恒大帝景年前的时候多少人看不上，现在7K+，而且马上要清盘据说……新站区禹洲中央城8500+，4月28号之后准地王去掉准字难保新站区的楼盘不调价……）
很多人看到年初上海房价暴涨，之后调控严厉，房价也降下来了，但是上海和合肥不同。业界普遍认为，如果以厦门和合肥这样的涨势，在今年接下来的时间内如果势头依然如此强劲，那么政府肯定会出台政策，但政策一定是温和向的。所谓的“口头提醒”“舆论导向”会有，但问题是，这基本没有什么实质性作用。
这一点，从今年合肥房价上涨以来合肥政府出台的各种政策和意见就可以看出来了。然而合肥政府也不是一点也不作为，截止目前，政府出台的各项政策里，只有一项是有实质性作用的。
4月7日，合肥国土资源局官网发布了《合肥市2016年度国有建设用地供应计划表》，从计划表上可以看出，2016年合肥市商品住房用地供应7000亩，商服用地供应1000亩。与2015年相比，商品住房用地供应计划增加了1500亩，同比上涨27.27%;商服用地供应计划减少了1100亩，同比下跌52.38%。（附：近五年合肥土地市场供应情况）
未尽之宜，请联系改正。
——————
0518
啊啊啊，最近真的好忙啊。怎么这么认真写了一篇竟然才9个赞。心好累~
今天公布了70大中城市数据，4月份新房涨幅5.8%，二手房涨幅17.6%，双双列全国第一位。
正好今天也跟一位客户聊，就随便加一点吧。
5月13日合肥土拍，土拍当天正好是长丰限价令出来的时候，结果到了晚上就楼面价就过7000了。
合肥最好的资源基本都集中在滨湖，但是大家可以看到目前最优质的滨湖区、净地最多的滨湖区基本没有土地出让，反而是不断地推外围的一些地。直接倒逼买房者流向北部、西南、东部。
囧，要去开会，想起来再更吧。我是个下班从来不喜欢谈工作的人。
虽然从全国范围看，房地产库存的确很大，房地产疲软，国家各种利好政策刺激房地产回暖，但是这仅仅是全国范围内，其中包括大量的三线和四线城市，君可见北上广深依旧限购，什么时候北上广不限购了，中国房价就真的不会涨了。
对于合肥，这是一个人口流入城市，随着人口不断增加，房地产的需求就会不断增长。合肥的房地产库存并不高，而且有大量的刚需。因为你要知道在合肥买房子不单单是合肥人，还有肥东肥西长丰三县，以及淮南巢湖，他们都会到合肥买房。所以近几年合肥的房地产需求会不断上升，房价也会不断上涨。相对于合肥，淮南的房子就很难涨，因为它的人口在流出。
虽然合肥房价会涨，但是也不会暴涨，像苏州那样。因为房子毕竟还是个商品，和一个城市的经济水平发展有关。合肥这几年经济在发展，但是不会太快，所以房价也只会平稳上涨。估计16年合肥房价平均应该会涨到一万左右，高也不会太高。
我觉得不管从哪个层面都支撑不起合肥的房价。因为合肥的人口流入并不算多，![]()
年均也就7、8万人，也不如周边省会。现在合肥的城市化水平在2015年已经达到了70%了，再上升空间已经不大了。合肥的经济水平在省内当然是老大，但与周边的郑州、长沙、南京、武汉差距很大，合肥本地工厂虽然多，但高科技人才吸引力不大，科大名气虽大，但并没有转化为什么生产力。合肥对省外人群应该没有什么吸引力，主要是省内人，不可能有江苏、浙江人到这边炒房。合肥的住宅土地供应多年平稳，一直在4500亩到5500亩之间，去年上半年供应稍少，但全年比2014年也就少了100多亩，近理说不应该这么暴涨啊！
但事实是合肥房价暴涨，政务区几乎是翻一翻!滨湖也是暴涨，几乎是涨了50%！现在开发商除了涨价就是捂盘惜售。我是百思不得其解，几乎完全没有办法用经济学解释!
对合肥的房价大家想想，有什么合肥的解释呢？
先说结论，疯涨的可能性比较小，但稳定涨价已成定局。
为什么说疯涨可能性比较小了？（我所理解的疯涨就是像前一阵苏州深圳那样，一年内甚至几个月内上涨40％或更多）因为经济大形势在这放着，美联储加息，资本回流美国，中国经济增长放缓，短期下行压力不小，这些都是背景环境，合肥自然也在这大环境中，想回到过去十年房地产黄金时代，已经不可能了。
那为什么会稳定涨价？
一，经济大环境。虽然上面说了经济大环境不容乐观，但并不是对房价致命的打击，有些因素反而对房价上涨有促进作用。比如，我预测央行过完年会继续降息，人民币贬值，通货膨胀也会加剧，会促进投资与消费，而普通民众投资渠道并不多，相对于股市，房产无疑是更好的选择。而且，现在的贷款利率已是历史最低，同时，国家政策推动房地产市场去库存，房产投资与消费的限制与门槛进一步降低，也是促进因素。
二，合肥的自身条件。我国的房产市场一二线城市与三四线城市分化严重，合肥综合实力是否二线有争议，但在房地产市场上绝对是二线。
1，安徽省会，也是政治中心，文化中心与经济中心。每年涌入的人口是房价上涨的后盾。
2，现在合肥的房价远未到顶，有上涨空间。有人说，合肥房价泡沫化严重，因为相对于合肥的人均收入水平来说房价太高了。但是，利用合肥市民的收入水平来衡量房价的高低和泡沫程度，本身就是严重的错误。因为购买合肥房产的人群中，有许多外地买家，有个人有机构，他们看中的是合肥作为安徽政治经济文化中心的功能和未来的发展潜力。显然，外地买家的财富状况与收入水平都不落在本地人的统计范围之内。
3，地铁将于今年投入使用，会极大的缓解合肥糟糕的交通状况，同时对周边沿线房价产生巨大的推动作用，从而带动合肥整体房价的上涨。
4，在需求旺盛的同时，房产库存极低。看看前一段时间的新闻吧，什么整夜排队，捆绑车位销售仍旧瞬间售罄，而库存呢？市区库存只够销售2~3个月。
6，对人才的吸引。合肥有安徽唯一的985（科大），2所211（安大，工大），以及省内大部分一本院校。除了科大，其他院校毕业生留在合肥的概率还是很大的，而这些毕业生无疑是优质人才，有强大的购买力和购房需求。同样是5万常住人口，5万外来务工人员和5万本科毕业生显然有质的区别。
个人认为16年合肥九区（市区）均价破10000应该没问题，至于能到多少，我不知道。
以上只是个人对合肥房产市场的浅显看法，难免有错误与漏洞，希望指出，有不同意见欢迎交流。与任何房产商及中介无利益关系。
作者：霸都
链接：合肥房价的爆发式增长，到底是由什么来支撑的？ – 知乎用户的回答
来源：知乎
著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。
今年合肥楼市的火爆，特别是某些区域存量房市场的火爆，估计超出了很多人的预料，不过在我看来合肥楼市上涨仅仅才开始而已。推动合肥楼市上涨的因素有这些：
1、内在发展因素。2014年国务院一槌定音——合肥与南京、杭州一起携手跻身长三角世界级城市群副中心，正式加入“长三角”俱乐部。安徽是人口输出大省，从某种程度上制约了安徽的整体发展，随着长三角大格局的形成，安徽将承接来自东部沿海地区的低端产业，这样势必会增加当地就业，吸引走出去的安徽人回乡置业。合肥作为安徽省的中心城市，必然会更加吸引省内其他地市人口流入。
按照“1331”发展布局，未来的合肥梦是合肥将成长为千万人口级别的特大城市，未来城镇化率85%左右，主城区人口近850万，将以占全省约8％的国土面积，承载全省约20％的人口和30％的经济总量。目前合肥主城区人口还不到400万，也就是说达到终极目标最起码合肥人口还要翻一番，也就是至少增加400万人口，而合肥市平均每年卖出去的新房有9万套，算上存量房，预计也有150万套住房的缺口需求，那么按照这个速度，合肥至少需要16-17年的发展才能在房屋供给上满足合肥梦建设的需要，因此可以推断合肥的房子在未来15年是供不应求的，这是合肥房价上涨的最基本前提。
2.回乡置业的第一选择。众所周知，一线城市北上广深因为其拥有极大的公共资源，吸引了来自全国各地的人才聚集就业置业，但也因为迅速发展膨胀导致城市自然资源相对严重紧缺，这四个城市的房地产不得不进行限购，而且随着积分落户制度的铺开和落实，导致每年流入一线城市的人口总数有限，拓展空间有限，尽管进行限购，一线城市就业机会等巨大的吸引力仍导致房地产市场依然火爆，但其进一步居高的房屋价格和严格的落户政策限制住房需求导致其投资变得相对没有那么有吸引力，再加上生活成本高涨，居住环境日益恶化，越来越不适合生活，所有的这些因素都逼迫新生人逃离北上广深，趋向二线城市。
这两年以来随着经济减缓和房地产投资降温，三四线城市和部分二线城市出现了天量库存，有的城市新房去化周期居然长达100个月，房屋价格连年下跌，而这些城市因缺乏必要的产业支撑，对外来人口无法造成足够吸引力，人口外流严重，房地产市场将会持续低迷，投资者逐步逃离，各大房地产商也纷纷退守二线城市。所有的形势都对准了二线城市，尤其是对全省有巨大辐射作用的省会城市。而合肥就在其中。
3、房地产开发商的宠儿。在房事逐渐下行的今天，房地产投资的黄金十年过去了，那些资金雄厚、管理良好、口碑优良、实力强大、去化能力强的大型品牌开发商将在严冬生存下来，90%以上的小型开发商逐步死掉，而90%以上的小型开发商正集中在3，4，5线城市，他们可能正在为去库存回笼资金，快速逃离这些鬼城而想尽一切办法。合肥今年出了很多新地王，甚至旧地王还未过年就被新晋地王势头压了下去，这其中不乏全国排在前列大型开发商，这在以前根本是不可想象的，以前这些大型的房地产开发企业，不会去碰地王，他们追求而是利润率和去化速度，而地王以高企的土地价格，建成后其利润率和去化速度很难达到他们的要求。但现实是：拿地，成本太高，利润率太低，一年下来白忙乎了；不拿地，巧妇难为无米之炊，现在就饿死。这说明土地资源已出现严重紧缺，二线城市房地产市场竞争加剧，二线城市房地产逐渐被各大开发商看好。
4、投资者的天堂。众所周知，这两年经济形势恶化，经济增长速度已从最高时期的14%左右腰斩到7%以下，制造业因转型不力大批死亡，股市暴跌投资者血本无归，银行降准降息负利率时代到来，我们将如何投资？我的观点是随着国家房地产政策的彻底放开，闲散资金将进一步向楼市归集。今年的行情特别像09-10年，07-08年股市暴跌，而后随之发生了全球经济危机，中国开印钞票四万亿投资，然后房产政策极度宽松，首付20%和商贷7折，造成无处避险的闲散资金冲入楼市，随之房价出现暴涨。这说明经济下行，股市下行，楼市肯定会上行。14-15年股市暴涨暴跌，经济数据非常难看，楼市却反其道上行，但是上次的上行是全国范围的上行，这次上行仅仅是一二线城市的上行，不过这次上行对合肥来说会来得比上次更猛烈，更让人疯狂，因为代价是3、4、5线城市房地产市场崩溃转移的。一线城市房价实在是太高了，因为限购和户籍制度，上涨空间有限，而且购买能力有限，投资价值会打折扣，而对于不限购且落户容易的二线城市来说投资会显得更加珍贵，今年以来房价的连续上涨已经说明了问题。
5，面粉高过面包，不涨价情何以堪？从去年12月份的土地市场来看，楼面价格普遍超过7000，大部分近万元甚至超过万元，滨湖地价都已越过千万每亩的时代。要知道今年合肥楼市均价才刚过9000，算上建安成本，税收，利润，新房不卖到12000朝上估计都是要亏本的，开发商必定是要追求利润的。新拿的地块一般都在城市边缘，这些新建住房在地理位置上跟市中心或者学区房跟本没有太多的竞争优势，如果定价太低，肯定是赔本赚吆喝，如果定价太高，会造成滞销卖不出去，我觉得房企肯定会选择第二种，因为人口一直在流入，需求放在那里是房子总会有人买的。一般来讲，出现地王的区域，地王效应会带动本区域房价的上涨，而合肥目前是地王遍地开花。所以房价边缘效应和地王效应肯定会提升合肥的整体房价。（作者：小易，微信公众号：“小易论楼市”或“e-estate”）
6、合肥房地产未来的发展方向。根据房地产商拿地的喜好程度，往西，往南是发展重点，往西南已经到了肥西境内，往西高新区尚有些许发展空间，但已经不是主要发展方向。滨湖战略的提出，发展的重心必定向南转移，以高铁南站为中心的区域可能是整个合肥的城市重心，但未必是合肥市的城市中心。老城区和滨湖新区的相对鼎力，展开了合肥市长期发展的远景画卷，在老城区和滨湖之间有大量闲置的土地亟待开发，沿巢湖有大量的空地及更为长远的规划，故滨湖区是合肥市实现千万级别超大城市的必造之地，因此各大开发商不惜重金争相在此拿地，今年更出现了1800万每亩的地王。但是从投资角度来讲，滨湖只适合放长线钓大鱼，随着地铁1号线的开通，滨湖近两年有一定的升值空间，但同时也应看到滨湖的缺点，那就是与市中心连接太长，核心区域未形成能够支撑区域发展的足够的产业和消费能力，待其就业生活环境完善需要相当长的一段时间。再加之尚有大量的土地可卖，势必造成新建楼盘互相竞争，房价抬升缓慢，但在地铁1号线周边有一定的升值潜力。政务区聚集的众多优质资源不必多言，但政务区已几乎没有多少发展空间，已然变成存量房市场，成为最先比较成熟的新区，短期投资升值预期最大，适合做短线，这也是去年以来政务区二手房市场异常火爆的原因，预计今年随着避险资金的涌入和天鹅湖地王的出现，会进一步抬高政务区范围的房价。政务区北接蜀山区，此区拥有足够多的家庭高收入者；南邻经开区，此区众多的高校学生有潜在的初次置业需求；西牵高新区，此区聚集众多高新技术产业，有一定的消费能力，政务区在此三区中心点的区位得天独厚，吸引了来自三区的消费群体，进一步推高了整个区位的房价。高新区由于聚集了很多高新技术产业，拥有足够的消费能力，其近期发展有一定的潜力，因靠大蜀山的优势，高端住宅有一定的市场。经开区因为肥西撤县变区的呼声越来越高，其作为老城区与肥西县的产业链结点，其区位也越来越为重要，未来也有一定的发展前景。北城实在没有什么吸引力，发展重心南移之后，北城基本上处于被遗忘的尴尬境地。瑶海区实在是太老了，老得让人都不想再多看她一眼，如果不是集聚了众多低收入居民和承接肥东的发展链结，基本可以放弃这一片的发展了，不过在地铁二号线的沿线有一定的潜力。
7、为什么是合肥？
先上图：48重点城市去年一年来二手房均价涨幅，依然是安居客数据，慢慢点评。
从库存来看，相比去年年底库存不超过10个月的城市有苏州，南京，合肥，南昌，深圳，济南，厦门，上海，广州，几乎都是集中在东南沿海的两大城市圈内，基本符合房价东南飞。其实这些城市近几年库存基本上都维持在较低状态，说明不仅仅卖地节奏控制得好，而且也反映出强大的消化能力，说明人口流入相当惊人，城市的综合竞争力比较强。而库存相对较大的武汉，长沙，成都，重庆，西安，兰州，沈阳，杭州等未能及时享受到房产新政带来的红利，需要通过刚需消化完现有库存才有可能实现房价的跨越式上涨。但是同时我们也应注意到，相对于长三角城市和珠三角城市来说，这些库存比较大的城市都集中在中西部，也侧面体现出东南沿海城市竞争力明显要强于中西部城市，也就是东部城市对于财富的聚集能力和潜力要强于中西部城市。究其原因，还是跟国家政策倾向和产业聚集度有很大关系，这也是我一直强调合肥融入长三角作为核心城市的政策重要性的原因。
从基础房价来看，基础房价高的地方会出现增长潜力过度透支，后期上涨不为市场看好。合肥在2015年的房价赶不上中部城市，甚至不如一些西部城市，说明合肥在全国城市里面的基础房价相对是比较低的。而像杭州和温州因为房地产市场前期过度投机，基础房价居高不下，连续很多年房价持续下跌，杭州已快接近正常水平，而温州几乎看不到希望。其实整个浙江的房地产市场都有很大水分，就是因为太有钱了，民间资本没地方去，经济条件好的时候可以进入实体经济，经济恶化就只有炒房地产了。从个人感觉来看，合肥房价未来达到南京的70%-75%左右是比较合理的，也就是说达到1.4-1.5w的均价，这样看来，合肥未来2年还有40%-50%的增长空间，其实这也是很多不管是开发商也好还是投资投机者也好如此看好合肥的一个很大的原因。我们知道资本是逐利的，中西部城市因为房价常年不涨或增长缓慢，会渐渐被投资者嫌弃，转而投向东南部沿海城市，这样会产生恶性循环，造成中西部房价差越拉越大。
从城市竞争力和发展潜力来看，合肥的综合竞争力和发展潜力都在逐步增强。比较竞争力是要跟相似城市作为比较才更有说服力，我们先拿长三角和珠三角的非核心二三线城市来看，苏州，嘉兴，昆山，惠州，中山，珠海，东莞涨幅较大，从某种意义上来讲，这些城市近水楼台先得月，直接承接上海和深圳的限购一线城市的需求转移，其中有很多不乏是刚需。但这些城市共同点很强，有很强的优势和弱势，优势就是制造产业很强，产业集中度很强，可以容纳天量就业，但是他们的城市软实力先天不足，难以支撑后期产业转型升级，随着低端产业内迁，未来只能以核心城市的卫星城作为补充存在。我们知道，发达国家第一产业和第二产业比重相对较低，很大比重是第三产业服务业，而且第三产业吸引人口就业是最多的，未来城市的发展只有核心城市才能发展足够多的服务业，这跟城市的软实力有关。省会城市集中了全省最优质的教育、医疗、科技、文化、交通、政治等软实力资源，这是这些非核心二三线城市所不能比拟的，所以很多只能作为附庸一线城市的睡城而已。合肥的软实力不容小觑，从目前来看，苏州发展会长期困于转型之痛，合肥未来发展将会不弱于苏州。其实我比较欣慰于合肥提出以创新为驱动的战略，这才是一个城市维持竞争力并实现长远发展的持久动力。（作者：小易，微信公众号：“小易论楼市”或“e-estate”）
8、关于长三角部分规划的个人解读
不管如何，合肥在人们的争议中快速发展着。从合钢、红四方等一大批高污染、高能耗、低附加值的企业搬走开始，我就隐约感觉到这个城市管理者正在引导合肥往好的方向发展。近些年来，合肥市民应深有感触，这个城市变得越来越大，包容性越来越强，正在向一个特大城市迈进。货币购房政策持续宽松，无缝对接江浙而被长三角规划纳入，本届中堂的故乡，凡此种种天时地利人和占尽，合肥似乎迎来了前所未有的快速发展历史 五大都市圈中的核心城市分别为南京、杭州、合肥、苏州、宁波，在规划中的排序，也奠定了这五个城市在未来长三角发展中的地位。
上海规划是2020年规模要达到2500万人口，自此至2030年人口不再增加，从2014年的2426万人到2020年的2500万人，6年仅增加74万人，这得需要多大的人口控制力度才能达到此目标。
南京从2014年的822万人到2020年的950万人，6年增加128万人，年均21万；到2030年的1060万人再增加110万人。未来16年常住人口增加238万，人口流入依然强势。
杭州从2014年的889万人到2020年的940万人，6年仅增加51万人，年均近9万人，总人口居然要被后来者的南京超过；到2030年的950万人仅增加10万人。未来16年常住人口仅增加61万，人口流入潜力严重不足。
合肥从2014年的770万人到2020年的860万人，6年增加90万人，年均15万；到2030年的1000万人再增加140万人。未来16年常住人口增加230万，人口流入强势。
苏州从2014年的1059万人到2020年的1100万人，6年增加41万人，年均不足7万；到2030年的1150万人再增加50万人。未来16年常住人口增加91万，人口流入渐显颓势。
宁波从2014年的768万人到2020年的820万人，6年增加52万人，年均不足9万；到2030年的900万人再增加80万人。未来16年常住人口增加132万，人口流入一般。
从常住人口预计流入上看，南京、合肥未来16年内增量都在200万以上，远超过上海、杭州、苏州和宁波，所以南京和合肥的房地产市场会被持续看好。
上海的常住人口2426万人，常住人口城镇化率已达89%，但是其户籍人口城镇化率仅53%，这充分表明上海控制城市人口规模的严格程度。
南京的常住人口822万人，常住人口城镇化率81%，户籍人口城镇化率竟然达到72%，这说明基本上大部分到南京工作的人都选择在南京安家落户，南京对外来人口的吸引程度达到了令人发指的地步，南国古都的城市魅力可见一斑。不过我疑虑的是，如果外来人口都买了房了，那么还有多少韭菜可以割呢？幸好南京的人口潜在流入比较大。
杭州的常住人口889万人，常住人口城镇化率75%，户籍人口城镇化率达到57%，尽管杭州的常住人口城镇化率很高，户籍人口比南京还是差一大截，城市魅力不如南京。这就是为什么南京是特大城市，而杭州却区区是1级大城市，房价比南京低确实有低的道理。
合肥的常住人口770万人，常住人口城镇化率69%，户籍人口城镇化率达到38%，无论是各项指标，都差宁杭较远，只能跟在他们屁股后面跑，但是要看到一点，常住人口转化为户籍人口的潜力相当大，潜在的购房人口众多。
苏州的常住人口1059万人，常住人口城镇化率73%，户籍人口城镇化率仅仅34%，几个城市里面最低的一个，尽管前两年苏州房价很低，但在苏州打工的人有一半以上的都选择不买房子或者落户。34%的户籍人口城镇化率跟省内老大南京的72%相比情何以堪，别人到苏州就是来赚钱的，捞一笔就跑了，苏州的城市粘附力可见有多差。所以讲gdp并不能说明什么问题，城市软实力才是发展的根本，苏州如今的房价没有太大支撑。
宁波的常住人口768万人，常住人口城镇化率70%，户籍人口城镇化率37%，有近一半在宁波工作的外来人口不选择在宁波安家落户，像这种缺乏城市软实力的城市，房产后市不被看好也是应该的。对跟合肥相似情况的宁波，我做出不同的点评，是有其中原因的，我始终不看好非省会城市的后期发展，辐射能力有限，人口粘性不足。
五个核心城市常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率差值的排序是：南京9%＜杭州18%＜合肥31%＜宁波33%＜苏州39%。诸位可以看出什么名堂了么？核心城市排名还是有一定的道理的，每个城市的吸引力从这上边都可见一斑。南京还是五个核心城市的老大，杭州望其项背；合肥被宁杭吸血严重，正在快马加鞭奋起直追；苏州注定是一个留不住人的城市；宁波地处边陲，群雄割据之下，早晚被冷落。
无论从人口预计流入还是从人口构成上看，合肥的发展潜力都十分巨大。上海未来人口控制将会非常严格，那些在上海待不下去的人会往5个核心城市转移，目前看来南京和合肥的接纳能力最强，杭州苏州略显饱和。合肥未来在城市竞争力上将不输苏州和宁波，现在房价依然在二者之下，潜力可想而知。虽然是规划，但是给投资人的想象是无限的，理性的投资者会用自己的脚来投票。（作者：小易，微信公众号：“小易论楼市”或“e-estate”）
9、“入常”后的合肥房地产会怎样？
这几天论坛关于房地产形势发展的讨论异常激烈，我饶兴再多插几句，提出自己的一些基本判断：
1、合肥楼市长期看涨，十年内投资价值略高于中西部城市和一线城市。一线限购增幅有限，中西部城市圈产业集中度不够，发展受限，最有投资前景城市必须是东中部省会城市及三大城市圈中核心二线城市。
2、合肥被选入长三角核心城市“常委”，这个意义重大，很多人可能还未意识到。未来将有一半人口会集中在长三角、珠三角和环渤海湾三大核心城市圈，而长三角是中国最有希望发展成为世界级城市群、对世界产生重大影响力的种子选手，这对合肥发展有非常积极的作用，保证了人口的不断流入。
3、合肥房价是被低估的。相对于南京杭州苏州等长三角强二线城市来讲，合肥的房价算是比较低的，在未来几年的发展当中，合肥房地产的投资价值要高于以上几个城市。不管你信与不信，你可能都要接受这个事实，因为各方证据都在指向这个事实。
4、合肥房价短期很难下跌。合肥目前房价短期内不具备下跌的条件，因为库存还在不断减少，货币政策和购房政策还在持续宽松。
5、合肥房价拐点预计到明年年中。经济筑底尚未完全成功，底子还很脆弱，转型还在深入进行，政策导向不可能收紧，只要经济不出现明显好转，zf对房地产的依赖就无法摆脱。货币政策和购房政策收紧之时就是房价转折之日。
6、房价拐点不意味着底点，而是下一次的起点。中间的休整期可能会随着经济政策的调整持续一段时间，不过不会很长。
7、开发商高价拿地一定会抬高房价或者赚钱吗，对这一点要持有谨慎态度。对于历史
不会，即使是有政府力量支持，也是有上限的。
只不过，不推荐买罢了，有这个钱不如考虑去长三角地区。
当然，你家户口在合肥附近可以考虑一下。外地人的话，不推荐区合肥安家，其实合肥并不是非常宜居的城市，当然我的比较对象是苏杭之类的。
2016年暂时压下来了，不过我认为合肥房价还会上涨，并了那么多地方，规划了上10条地铁，不涨才怪。至于用工资说事的，还是别犯傻了，房价什么时候跟工资成比例过啊！
涨肯定会涨，但是我始终觉得合肥的房价涨得是我见过最傻逼的。规划的是很好，长三角城市群副中心城市，但是合肥拿什么实现这个规划？相比宁杭始终还是底子太差。这疯狂的房价掩饰了稀巴烂的经济，始终要回归基本面，时间的问题
高铁米字型，有点机会
已经疯涨了，特别是二手房价格