家中有一栋别墅，但是整个小区入住率很低，物业处于不管理状态，改装经营身份？

家中别墅的小区在二线省会城市的外环，周围没有商业业态，整别墅区大部分房子都闲置2~3年，物业也处于不怎么管理状态，附近是物流的主干道。现在想利用起来，做做小商业。1.咖啡会所私房菜之类，小区自身业主太少，并不满足。2.青旅或者网咖，不是旅游城市，周围也没有大中专院校。3.私人电影院，担心影片授权方面的问题。希望知乎大神给予指点。净面积在500左右。