大学周围开店项目选择?

题主城市新区会有一所大学迁来，二本院校，师生大概1万五千人，五年之内整体搬迁完毕，目前正在进行基建。本人情况，有50万左右资金，根据现在城区情况预估大学周围商铺价格会在一万到一万五，租金大概在200一平左右。现在是贷款买个商铺出租，还是弄一个项目自己做，奶茶店，网吧，超市，餐饮都有考虑。