通过众筹方式对已有物业收购（商业物业如商铺、公寓、厂房等），其中对投资标的物的分析思路是？ 举报 理由 举报 取消 2017年10月26日 2 条回复 1034 次浏览 众筹,商业地产,房产,房地产投资,物业,经营性
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主要从两个角度：1、租金回报率。2、物业的增值空间。物业增值这个事情见仁见智了，很难标准化判断。租金回报率可以参加下国外的：
由此可见，美国的商业地产和住宅的租金回报率差不多了多少，但商业地产的租期更长，相对物业升值的速度会慢些，但稳定性会高于住宅。
国内的商业地产的净租金回报率在3%到10%左右，大部分在5左右（举例：【动态】上海市奉贤区绿地智尊A325写字楼已出租，净租金回报率4.8%）。比较租金回报率已经低于2%的住宅来说，国内的商业地产还是有一定的投资价值。
感觉现在在一二线买房的都是接盘侠，为什么这么说呢，这里先来个比喻帮助理解：假设房产就是一块贝壳，然后角色A是央行，角色B是购买贝壳的人，角色C\D\E也都是贝壳购买人。其实ABCDE后面还有很多，就是80后，90后，未来的00后。
好了，那么，今天出了一个贝壳，B很喜欢，于是就花1元钱买了，刚刚开始房产比较少，于是C也要，于是就和B说，我2元给你买，然后B就卖给C了，然后D也想要，但是D的钱不够，于是A对D说，我借钱给你，我借你5元，你4元你去买来，其中1元算利息。然后D就很高兴从C那里买了这个贝壳。
突然B\C等人发现这个贝壳价格不断上涨，于是他们纷纷找A借钱，于是A就把钱都借给他们了，A是有借钱的权力的，只要任何人信用好，承诺还款都可以向他借，于是这个贝壳就是经过多轮终于到了天价，但是这个贝壳这么天价要有人来接盘啊，因为实际价值没有那么多的，于是这个时候政府就打出去库存的口号，其实就是让无知民众充当接盘侠，为一个本没有那么高价的贝壳卖命一辈子。那么这个时候问题来了，贝壳抬高价了，很多民众无力接盘，就是想接盘也接不了。
哈哈，现在就是这样了，房价到天上去了，接盘侠却没有收入去接盘。之所以一二线房价还在往上冲，因为是A继续贷款给E\F\G\H…。但是真正需要贝壳的人却会成为苦逼，为什么是苦逼，打个比方，我现在厦门。厦门的房价都已经过4万了，于是随便一套80平米的房子首付100左右，月供都是1.5万左右20年，那么厦门的工薪族收入会有一个月1.5万？哈哈！房价到天了。
再说房价到天的副作用，长期效果会使生育率不断下降，因为现在丈母娘绑架了房子了，那么人口一下降，中华民族的竞争力很快就会下降，国家也将迅速老龄化，影响很深远，可以简单归纳一下，高房价毁灭国家的未来。那么近期的效果是什么呢？那就是人才外流，对于部分高房价城市将失去人才引力，无法聚合人才，从而导致经济失去活力，从而直接拉低一二线城市竞争力，也间接拉低了国家的竞争力。看看最新的龙岗的华为搬迁到东莞的新闻就知道了。
让我们看一下某些高净值的人怎么对付高房价，我想大家都知道的就是李嘉诚已经把在大陆的物业都卖完了，然后产业都转移到欧洲去了。那么其实有些人或者也有这个看法吧，具体不知。
那么接下来，8090后以及未来的00后，如果买房，本质上就是接盘侠。除非央行继续放水，继续把房价炒到宇宙高度，那么可以先买着，未来可以涨起来。话又说回来，日本失去的辉煌以及国家的老龄化或许和日本上世纪80年代的疯狂房价有一定的关系，如果日本已经失去昨日的辉煌了，本质上我认为是房价摧毁了日本的前程，现在的新经济要么美国，要么中国，而中国已经走上日本的老路了。
这里来说说为什么美国没有人炒房，因为美国购房是有成本的，我们中国买了房子没有各种税收，而在美国买了房子，那么根据房子的大小，每年都要交钱给政府的，当然美国的房产是永久的，前提你要交的起持有税。而中国是70年的，但是一旦持有了就没有任何其他费用了，顶多就是物业，水电这些。所以在中国炒房成本较低。而美国的房产制度就是不能炒房，成本太大。而导致美国成为一个人才的全球集中地。
如果从房产角度来看，那么对于未来的发展潜力，看好美国，看衰中国。中国梦不持久。美国梦却是持久的。
可能我的观念比较窄，各位别喷哈。