16年一线楼市疯涨，上海深圳甚至加码调控，究竟是资金保值避险的需要还是楼市在上演最后的疯狂，然后雪崩？ 举报 理由 举报 取消 16年一线楼市疯涨，上海深圳甚至加码调控，究竟是资金保值避险的需要还是楼市在上演最后的疯狂，然后雪崩？对后市大家怎么看。 2017年12月2日 5 条回复 1237 次浏览 城市,房价,房地产,楼市
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感谢邀请。
因为工作需要最近一直在整理全国的房地产市场走势，这里把结论简单说下。
首先这轮地产行情和去年的股市很类似，实质是短期的一种货币现象。催生出一线及部分二线城市出现政策下的水牛行情。
有段子调侃说中国的房地产就像女人的无肩带胸罩，每次看着快掉下来的时候，政府提一提又上去了。这也侧面反映了中国房地产的一种困境。
全国投资增速下滑，城市之间以及城市内部区域间出现分化。同时全国城镇居民住房保有率已经接近国际水平、空置率达到阶段的峰值、房价收入比走高，租金回报率走低。
但最大的问题其实还是三四线城市库存高起。拿库存来讲，已上市库存加上在建未上市面积及未开发的土地潜在库存超过80亿平米。去化时间超过5年。去库存的有效程度直接关乎稳定经济的大局。
从这些长周期指标来看，楼市无疑有虚火，对于这个大家可以对比股票市盈率去理解。但从全国来看，结合地产投资、开发量等先行指标以及十三五城镇人均收入的增长目标来看虚火不算旺盛。整体价格在合理区间范围。
真正让人恐慌的在于一线城市房价和涨价预期在短期内快速拉升，这就像当指数温和上涨5%时候，一些股票非理性连续暴涨。
政府出台各项调减首付和税收的优惠政策、缩减土地供应、鼓励农民进城置业等等的措施旨在快速消化三四线城市的库存（因为一线城市库存普遍不到10个月，而且80%的库存都在三四线）。结果我们发现去库存政策最先波动的是北京上海 深圳这些不需要去库存的城市。并逐步向厦门、南京等其他大中城市蔓延（宽松的政策反倒对一线城市的助涨作用非常突出）。除了人口集聚的因素外，各路资金纷纷涌向一线以及新一线城市避险（最典型的是开年多地楼面价隔空跳涨50%以上）。受到土地大热的刺激外加中介公司的热场，一时间二手房市场异常火热，新房也跟涨。以深圳为例城市房价全年涨幅超过50%，上海超过20%，北京超过10%，如果后期政府不因城施策，后续北京以及广州将继续大幅上涨。
反观三 四线城市由于价格预期出现分化。同时城镇化配套政策和就业未能有效解决，人口以及资金实际上都在向大中城市聚集。一场面对从底层的去库存战变成了从核心城市向外逐步溢出的一场楼市盛宴。
另外需要担心的一个因素在于，未来五到十年地产增长的动力主要来自于人口城镇化带来的适龄人口购房以及人口的迁移。从机构估算结果来看即便未来5年城镇化率贡献10%的涨幅，调动一亿人来化解库存。但配套政策以及就业机会的缺失。以及家庭分裂基本完成的现状。三四线的楼市依旧难言乐观。
从来没有一个只涨不跌的市场，所以这个时期部门城市楼市的风险是在继续扩大的。目前来看居民杠杆率和居民负债率尚在政府可以管控的范围，所以不至于崩盘。但结合经济从资产角度来看，保值、增值优选的肯定是兑换外汇，其次是黄金等贵金属，至于楼市，大家入手的话还是从类似广州这类前期涨幅较低的核心城市核心区域以及新房市场入手。避开类似深圳这种价格短期暴涨的地方。
不要一味只看到开发商高价拿地，开发商高价拿地背后一方面是有那些国企地王垫底，另外很重要的一个原因是多数的资金其实是来自银行信贷。（我最近接触的几个北京的项目都是这种情况，周边二手房卖3万，地价4万，预期售价8万，然后找银行批贷，这个价格银行是认的，而且有时候预期售价比开发商自己定的都高。），这其实相当于变相给开发商加了很大的杠杆。
（开年工作特别忙，针对大家感兴趣的内容，我会根据大家的反馈陆续作更新，如果有需要的数据，我再贴上来。）
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（针对有朋友的提问，我把自己的一点看法贴在这里，做个回答）
整体来说中国一线城市的房价一直都偏高。房价的价格和涨幅领先于市场发展的程度。
好在从收入增幅、财富集聚程度以及人口向大城市圈汇聚的趋势来看，这些价格是有支撑的。
这一轮楼市的疯狂上证其实是短期货币现象下导致了一线城市房价虚火过旺。回调压力还是有的，而且类似深圳回调压力会比较大。但从居民住房负债程度以及银行信贷放量情况看，谈不上崩盘。
你提到的房租回报，在一线城市其实是低于全国平均水平的，大概只有2%，通过租金回报是难以支撑房价的，按照200万的房子，贷款140万，租金2500讲，你的杠杆是不能被租金覆盖的。还是需要靠房价增幅来支撑。这也是为什么沈阳的零首付政策要取消，单一靠房价涨幅去覆盖高杠杆下的楼市其实风险极大，一不留神就会传导成次贷危机。
关于置换。未来的趋势是改善型需求主导的，在我国户均面积达到1套的情况下，由于改善需求以及二胎政策的放开，大家升级改善是客观现实。也就是我们通常说的刚改，刚改其实也是一种刚需，这是楼市发展到现在必然经历的。但现阶段一线城市出现了一个新症状，我习惯把它叫做“消灭刚需”。
吴敬琏老先生说过，买房子不一定是刚需，买房子是欲望，欲望不等于刚需
居住肯定是刚需，但是住多大的房子、什么档次、什么地段、什么质量的房子，这与欲望有关。在楼市向上，国家鼓励加杠杆的行情下，有些刚需主动把自己的需求升级加大了。错过了去年的股市之后大家都不希望再错过今年的楼市。
所以我说的消灭刚需一方面就是指购房人在一线城市把原来的刚需提升到了一步到位的改善置业。
消灭刚需当然还有另外一层意思。
连续暴跌的股市在2015年用一年的时间消灭了60万个流动资产在150万以上的中产。2016年相似的情形楼市上演。央行数据显示，截止2015年末，我国个人购房贷款余额达到14.18万亿。2015年全年新增3万亿。占到总额的20%，意味着国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年的奖金20%，是历史年均增长量的近4倍。2016年一月，全国新增人民币贷款井喷至2.51万亿，同比多增1.04万亿，创历史最高记录，其中相当数量进入了个贷。在一线城市，上海，2015年上海本外币个人购房贷款余额7951.38亿元，增长23.7%。深圳人行数据显示，楼市暴涨的深圳，房屋按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。深圳7000亿元住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），为北京（804万套）、上海（998万套）的20%和16%。个人住房贷款余额超过7000亿元，比2014年增长了近40%，余额比京、沪分别高出1200多亿元和1300多亿元。
深圳以全国百分之一的人口，占据了约五%的住房贷款额度，成为名副其实的“杠杆楼市”。另外还有一些第三方机构提供场外配资杠杆。所以深圳楼市的压力是非常大的。这也是为什么很多高净值人士开始变卖深圳的房产。
还是那句话，我不认为中国的楼市会出现大溃败，购房人在趋于理性。（1、近针对本科以上学历的人群有一个1300人的大调查，大家普遍认为这轮是货币杠杆下的牛市，半数以上的人认为存在回落压力，选择观望与不出手的人占到了80%。2、诺亚财富最近针对高净值人士的一个调查显示，有45%的人计划减少房产配置，计划增持的是那些资金量少，缺乏安全感且本就有购房计划的群体。针对疯涨的楼市，虽然投资者有些焦虑，但真正付诸实践冲刺买房的并不多）
中国多年的经济规律是股市大跌后，房价都得涨。16年也没例外。
当然，更关键其一还是国家的货币政策，只要仍是宽松，一二线的房价就只能是涨，大幅小幅而已。
其二，是看国家，特别是各城市的土地供给政策。中国按理不缺地，土地又都在国家手中。香港也如此。最优质的资产永远是土地嘛。
其三，这个是本国控制不了的，美元利率的未来走向。如果开始加息，则可能联动影响国内利率上升，那地产可能会开始转向。
我们看到和听到的，基本上是买不起房子的工薪族在讨论房价，从来没有听到过有钱人对房价的评论。在穷人的圈子待久了就会认为，不是自己不行，是房子太贵。
沪调控传言被否，但是楼市火爆依然延续
上周就有很多媒体披露说内部消息称上海9月会进行楼市调控政策出台，包括上调首付比例等，从上周上海楼市就非常火爆，上海房屋交易大厅都人满为患，上海民政局的离婚处也是排上队，离婚买房子的人也很多，但是昨天这个谣言被否认了。针对市场这种不正常波动，上海市住建委昨日下午紧急澄清传言称，“没有研究过此类政策，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。”。shzylilijun1599
中原地产推算，上周全市二手住宅成交8639套，环比增加34%，平均一天成交1234套。到了昨日(8月29日)，上海楼市的火爆势头不减反增，截至当日24:00，上海楼市新房签约套数达1689套，刷新了“沪九条”发布前一日1360套的成交纪录。
昨新房成交量达1689套
具体来看，8月24日上海市一手房成交778套、8月25日成交918套、8月26日成交990套、8月27日更是成交了1056套。截至8月28日晚上11点，成交量已经达到了1267套。仅这5天，上海楼市的成交总量就达到了5009套。而据上海房地产交易中心8月29日数据显示，截至24:00，当日一手房签约套数已达1689套，超过了3月24日，即“沪九条”发布前一日1360套的成交量。
对此，有业内人士指出，如此高的成交量和最近网上有人曝出“上海或将考虑调整购房贷款政策”有很大关系。
《每日经济新闻》记者注意到，近日，网上确有传言称“9月初上海将实行新的房地产调控政策”。而随着各种楼市调控传闻不断被放大，上海离婚买房也进入了白热化的与时间赛跑的放量冲刺阶段。
据《21世纪经济报道》报道，昨日16: 00，位于徐汇区南宁路的该行政服务中心离婚登记处大门紧闭，本该16:30才下班的离婚登记处采取了临时“封闭”措施，只在门口贴出通知“鉴于今天办理离婚登记人数众多，已超出我中心业务接待能力，请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。”
不过，面对楼市这种离奇波动。上海市住建委昨日下午表示，近期本市房地产市场交易量虽有上升，但交易秩序正常，总体保持平稳。关于近期社会上有关购房信贷新政的传言，市住建委没有研究过此类政策，将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。
对于为了买房而离婚的投资者，有网友戏称，“炒房有风险，离婚需谨慎。”
如果是最后的疯狂。
必然是最上面的意思。
底层人民并无力改变。
看涨幅，也不是很夸张，还得涨