如何看待 2016 年初上海房价一天飞涨 70 万元?

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2016年的第一个月,上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比,上海的房价上涨了12%,每平方米的涨幅为4000元。现在,二手房房价更让人咂舌。房子还没过户,就涨了一百万”,“房东疯狂跳价1天涨70万元?(OK,谢谢大家了,我已经找到答案了,没想到有这么多人讨论)

2017年12月18日 11 条回复 1128 次浏览

发起人:彈紙 初入职场

经济/商业/历史 专栏:https://

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  1. 周看看
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    过去的2015年里深圳楼市带头暴涨,刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满,让持有房产者哈哈大笑,让刚需购房者欲哭无泪,让市场观望者大跌眼镜,也让中国的房地产走势扑朔迷离。

    房价暴涨到底是为什么?还能涨吗?现在能看到的解读大多来自于需求侧或者资本市场,我作为城市学者,在此从供给侧,特别是房地产供给的上游——土地供给说起,解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因:收缩的土地供给。

    这是一个很长的故事,环环相扣,甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……

    1

    中国真的“人多地少”吗?

    “中国人多地少,土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里,从小就知道,甚至被认为是基本国情之一。

    但是,近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。

    大多数城市根本不缺土地,只是缺中央批给的城镇建设用地指标。

    A市,刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区;B市,开发商又圈下了几个数百公顷的大盘;C市,果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……

    在许多城市郊外,建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说,往外扩展出去不过是分分钟的事情,荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标,那条画在纸上的规划边界,以及地方政府执行指标与边界的决心。

    通过宏观统计数字,也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。

    中国城市建设用地占比图,根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制(数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰)

    根据较近的权威土地数据:全国建设用地面积5.25亿亩,合35万平方公里,仅占国土面积的3.6%;其中城市建设用地面积约4.7万平方公里,仅占国土面积的0.49%

    也就是说,我国大概每一百份土地,会有十四份耕地,仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地,而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道,随着城市化率超过50%,就在这半份土地上,居住着全国近一半的人口,提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出!

    来和其他国家比较一下,中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二,是法德日的三分之一到五分之一。参见:基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析(陈军 等,2015)。

    有的人说,这是全部国土的比例,中国还有大片沙漠草原山地不能算,那么我们继续去研究,只算宜居又如何?

    方案1,全部国土比较:中国平均的人口密度是132人/平方公里,其他国家平均人口密度为:日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里(迟竹强. 中国真的是地少人多么?

    秘鲁著名经济学家德•索托揭示了《资本的秘密》,认为“僵化的资产并不能被称为资本,只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能,成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说:“(作者)皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本,因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀:通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报,就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”

    最后这一句说得多好,把“资本”换成“土地资源”,把“石油公司”换成“国土部门”,就把中国特色说得明明白白。

    3

    中国特色:土地供给的政府垄断

    人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本,从而造就资本的稀缺性的过程,有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内,土地和资本自由流通,财富不断积累;而钟罩外,同样的土地却无人问津。

    设置“钟罩”的做法,可以是有意识的政府行为,可以是集体无意识的市场行为。

    比如香港,作为自由市场和资本主义的代表,却恰恰设置了最严格的土地流通管制。

    人们通常对香港的印象是人多地少,居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园,目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地7%,只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面,已经产生了很严重的社会和政治问题,包括青年人的不满;另一方面却有大片的土地不能够来使用,这实在是非常荒唐的一种处境(凤凰卫视评论员何亮亮)。

    其实香港完全可以开发土地,降低房价,提高人民生活水平,但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团,政治团体,环保组织所挟持,寸步难行(知乎 @chen shawn)。这是市场自发进行土地管控的例子,也说明完全把土地管控交给市场是不当的。

    香港与深圳的交界处落马洲附近,河上方为深圳市,与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反

    中国土地制度的特色在于,国家是最大的土地所有者,在政府垄断土地一级市场的条件下,对建设用地供给实行严格的纵向计划管理,有效控制了土地资源的流动性,保证了建设用地的相对稀缺性。

    对中国城镇来说,土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上,中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”,释放了庞大的土地信用,成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为2.7万亿,比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款,达6万亿,同期中央税收也只有11万亿。(赵燕菁,2002,2011;华生,2014)。

    这是中国城市化路径的成功之处,也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说?因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体,不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港,事实上都实行了强有力的土地资源管制手段,成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场,在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。

    土地资源就像是钞票,土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制,所有纸都能变成钞票,那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值,无人使用,无人乐意持有;如果任何土地都能变成土地资源,那么土地资源将同样失去信用——只会贬值,无人投资,更无法将它作为资产抵押出去,没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性,犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此,土地资源才有价值。“央行”的任务是管控流量,过量了会导致土地信贷崩盘,几十万亿地方债变成坏账引发经济危机;过少会使房价高企,城市发展和居民生活合理需求得不到满足。

    相比之下,其他对土地资源管控无能为力的发展中国家,也就失去了释放土地信用,利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用,建设管理失灵,比如违章建筑横行的埃及,以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力,形成像香港一样有地不能用的局面,这种情况相当于钞票不够,使得通货紧缩,与土地相关的经济萎缩,连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有:合法的土地和房产极少而高昂,其他都是无法确权无法流通的房屋,财富流动和社会流动彻底断层。

    巴西的贫民窟与富人区,合法房产与违法房产并置(这围墙要是打破,那可真是要命了)

    但是,正因为土地资源管控是合理合法的,所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。

    耕地保护是必须的,建设用地的供给管理也是必须的,但是前者并非执行后者的直接依据。对于耕地保护而言,因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题,可能比建设用地侵占农田的问题要显著。

    城市化进程,其实不但不和耕地保护对立,还可能伴随着耕地增加!全世界100年的城市化进程中,耕地是越来越多的,因为人在城市生活占用的土地更少,在城市人均占用100平方米建设用地,在农村人均则要占用250-300平方米土地,人从农村迁入城市时卖掉或弃置了原来的土地。中国却相反,因为农民两头都占地,进入城市的同时却没有退出农村的土地。

    重庆实施了地票制度,探索了另一种可能性。农民以自愿为基础将农村的宅基地和集体土地复垦为耕地,卖给城市开发者。这样,到2020年,重庆在城市建设用地不断拓展的同时,3400万亩耕地一亩都不减少,还能增加100多万亩耕地。这是黄奇帆讲了5个故事:诺贝尔奖得主听得聚精会神

    奇怪的是,自2014年前后起,上海、深圳、广州等几个一线城市的地方政府突然“从善如流”,主动对自身的建设用地进行了异常严格的管制!

    上海市甚至提出“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”的计划。2014上海为落实国土部门管制要求,甚至自请比原定的2020年新增建设用地供给目标进一步减少。2015-2020五年内上海每年只能新增12平方公里。

    深圳市更为极端,计划到2020年的土地,至2015年就快用完了,五年内新增建设用地仅剩8平方公里。深圳市提出“存量规划”的口号,全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。

    这一回,一线城市的地方政府没有像从前一样采用和国土部门对着干或者阳奉阴违的态势,甚至没有奋力争取更多用地指标,而是配合着国土部门,主动加强了对自身土地供给的约束。

    为什么这回地方政府那么配合呢?

    第一种解释,来自中央政府的压力。2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强,《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”,国土资源部印发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》(注意,这里又扯上保护耕地的大旗了)提出“除生活用地及公共基础设施用地外,原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。北上广深要起到政策示范作用,压力最重。但是,从前类似的严控要求也并不少,因此这一次的管控力度调整并没有引起很大反响。

    从官媒可以看出,上海本来要起带头模范作用。这不奇怪,我们国家大多数改革,都是一线城市带头,二三四线后续跟随的,算是一种惯例。从以前搞深圳特区、浦东新区,到现在搞上海自贸区、前海自贸区,哪怕修地铁修高铁,都是如此。但这回土地供给收缩以上海深圳带头,却带来了意外,后文说明……

    第二种解释,预留可持续发展用地。这一点过于理想化,是历来都有的美好意愿,但并不能导致突然的转变。

    第三种解释,摆脱了“土地财政”。比如深圳市政府收入中的税收收入占比达90%以上,也就是土地出让金占财政收入不到10%,完全摆脱了“土地财政”。一般地区土地出让金占到政府收入50%左右,多的甚至占70%,叫他们不卖地根本停不下来(2014年全国一季度土地出让金超万亿 占地方财政收入一半以上土地惜售,方可保持市场热度

    一线城市地方政府与国土部门形成合力共同加强对土地资源的管制,这说明了什么?

    说明了全国性的土地“超发”可能已经成为事实!如果各地方不能通力行动,那么全国土地市场的系统性风险就会到来!

    到时不仅仅是土地财政无以为继,地方政府赤字的问题,而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。必须各地区各城市共同行动,共同采取更为严格的供给约束,才能避免价格风险。惟有这样的预期,才能促成地方政府与国土部门的合作,并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。

    反之,那些不具备条件或者缺乏敏感意识,仍在大规模出让土地某些城市,则可能会面临土地价格拐点、土地信用崩溃的风险。

    比如最近为了去库存焦头烂额以致想出“0首付”政策的某东北中心城市,它在五年前的口号是这样的……

    5

    一线城市:一马当先,鹤立鸡群,怎料引来群狼环伺

    写了那么久,才写到当下正在发生的事情。

    其实上面的内容我大概写就于2014年底,在那个时候,眼看着一个上下合力共同应对全国土地市场风险的良好局面就要形成。然而,2015年起又发生了始料未及的变化。

    深圳、上海,这两个土地供给的自我约束最严格,最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”的城市,恰恰是2015年前后房价处在风口浪尖的城市。

    一线城市提供了对抗全国性风险,进行自我约束的良好表率,可是并没有如以往一样,很快得到其他地区的跟随和模仿。这可能有很多原因,摆脱土地财政也远不是那么容易的事。总之,全国性的共同行动没有及时形成。

    而这个时候,全国土地市场系统性风险即将,或者已经来到了……

    记住每1万新增人口=1平方公里新增建设用地这个比例。上海高峰期每年的人口流入近100万,深圳也有近30万。据此应得到100平方公里、30平方公里新增用地。超大城市本来就是一国经济发展的核心,应当是人口和土地同时扩张的(参见:我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市,还是继续向大城市集中?我们应留在大城市发展吗? – 臧大为的回答)。但是,由于它们的自我约束,上海仅年增12平方公里的建设用地,深圳则欲求8平方公里土地指标而不可得。而那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市,似乎十几平方公里的新城还在上马……如果你是房地产投资客,你选择哪里?

    勇作表率的一线城市,就像暴风雨中的灯塔一样闪亮。

    鹤立鸡群,怎能不引来群狼环伺?

    资本犹如饥渴而贪婪的狼,当全国数百个城市大多都已经被榨干了营养、再也没肉吃了,正在即将到来的冬天惶惶不可终日时候,突然间仅存的几个土地市场良性的一线城市,犹如新鲜出炉的肉包子一般,还把自己切成了一半大小……所有资本必须、立刻、马上一拥而上。资本是自由流动的,原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市,怎能不把这几个城市吃干抹净?

    现在对一线城市房价暴涨的各种说法,从杠杆、从炒作、从链家、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但是其他的说法不完善之处在于:房贷杠杆是早已有之的;一线城市的购房需求与发展前景与次一级城市是平滑变化的;链家和炒房团是全国都有的。这些都不能解释为什么北上广深突然与次一级的天津、重庆、成都、武汉、南京、杭州等拉开如此巨大的差别,甚至在几个一线城市内比较,深圳、上海也比北京、广州的表现要妖异得多——为什么是它们俩带头涨?而我现在提供了一个一直被忽略,但是非常根本的原因:

    一线城市在土地供给方面勇作表率的加强约束,因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势,而吸引了全国土地资本的集中攻击。

    而上海、深圳因为土地供给政策调整的最强,自我约束得最严格,反而使得其下游房地产市场的供不应求的预期最为严重,在全国市场普遍风险的背景下风险最低,成为了最佳的资本目标,暴风雨来临前最后的避风港,也才有了后来的种种操盘炒作。

    打个比方,大雨即将到来,而其他的江河全都淤塞不堪,仅有的两条江疏浚良好。整个大雨落下的水,全流到疏浚良好的仅有的两条江里,它们反而就成了洪水泛滥的重灾区

    6

    结语

    本文的逻辑是:

    ①全国的土地市场风险是均衡分布的

    ②随着整体土地供给过量,土地资源超发,系统性风险堆积

    ③为了破解系统性风险,需要收缩供给

    ④选择了深圳和上海作为收缩供给的试点/带头大哥

    ⑤上海深圳的供不应求,带来明显的低风险预期,

    ⑥全国的土地市场风险均衡被突然打破,全国资本汇集上海深圳

    ⑦低风险预期加上资本富集,操盘炒作手段频出

    ⑧房价暴涨

    2014年,是全国性土地市场危机到来以前,最后和最好的调整时间点。

    在这一年,政府也实实在在采取了行动,出台了“国家新型城镇化规划”和“最严格耕地保护制度”。

    让人万分惋惜的是,即使在这个时候,意在管制土地资源供给、维护土地资源价值的政策和手段,偏偏还要名不副实地挂着用了无数次地“保护耕地”的旧旗号,而使得它避免市场整体风险的重要的真实意图没有合理地表达,无法引起足够的重视。维护土地价格就维护嘛,不要扯上保护耕地的大旗。我们就老老实实的谈是否要管制、管制多少、如何管制好了。总是扯上无可争辩的耕地保护,反而失去了理性讨论和为各个城市提供更好方案的机会。

    让人万分惋惜的是,这样的重要调整,或者说改革,像以往一样,首先响应的是一线城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意义远甚于实际意义的自我约束。然而偏偏这一次,最不该管制如此严格的就是一线城市,应该从那些没有活力、人口净流出却还获得了大量指标、对土地资源挥霍无度的三四线城市开始。土地供给应当均衡地、同步地收缩,结果变成了极端的不均衡收缩。调整的先后次序有误,效果迟迟不能显现,整体风险继续堆积。

    而我们现在,看着深圳、上海的房价暴涨,这两条江河的泛滥,或许只是更大一场暴风雨的前奏。

    (正文完)

    —————说说我非常不靠谱的房价预测—————–

    说说上海深圳现在的房价,如果政府下狠心坚持收缩供给政策,那真的就是那么高。如果改口扩大供给,那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了,两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在

    最可能的情况是:上海深圳虽然是不小心当了收缩供给的带头大哥,但为了示范作用还要咬牙一阵,直到各地方都收缩供给,全国土地风险再度平衡,上海深圳才会悄悄松口土地供给,回到正常供应上来。

    所以现在是一个“压路机前的硬币”位置,可能还有涨,但压路机后泡沫破灭,可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡,悄悄松口”的时间点,半年后?三年后?五年后?我真的不知道。

    需知如果要操作捡硬币,必须在拐点到来之前离手,拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机,就走不了了。

    另外,任何操作都要看短、中、长期,我这里评价的是短期暴涨,说的也是中短期可能的泡沫,长期来看,上海深圳在短期压力释放后,仍然是中国最坚挺的市场之一,这个“长期”以十年几十年计。

    ——–2016.3.3更新———-

    经知友 @韩一 提醒,就在今天早上,深圳领导发话要增加土地供给了

    压路机的到来也可以非常快 Σ( ° △ °

  2. 姚杨
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    )︴

    ——–2016.3.10更新———-

    昨天部长放话了:

    国土部部长姜大明表示,增加土地供应稳定房价

    我们眼前一亮地注意到:终于,或许是第一次,部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来,不再挂着耕地保护之名行土地供应管理之实,这是很大的进步。

    对于这种新的共识的形成,我们必须深感欣慰。要知道,以前要么把土地供应管控小心翼翼地放在耕地保护的大帽子里《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》;要么最多承认土地供应影响地价,地价又作为房价成本,部分影响到房价“国土部地价说-搜狐网、焦点房地产网”;从未说到土地供应管理能从供求关系预期的方面直接影响房价。

    “名不正,则言不顺;言不顺,则事不成”

    ——《论语·子路》

    这回终于名正言顺了 []~( ̄▽ ̄)~* 

    部长说的两个关键词:

    “因城施策”:也就是各城市的供给情况不同,比较好的情况是全国供给收紧,三四线收紧,二线具体分析,一线放松。不要被媒体标题“增加土地供给”给误导了,这里有个结构性的问题,100城市少供给1平方公里,3个城市多供给10平方公里,整体不是还少了70平方公里么?所以会是在整体供应收缩情况下的局部供应增加(参见评论区回复@少年)。所谓有保有压、优化结构、分类调控,都是这个意思,这个提法是很正确的,就看实际执行能不能管住。

    “人地挂钩”:这个是亮点和重点,要根据全国人口流动来决定各地区的土地供给。人口流出的缩减土地供给,人口流入的增加土地供给。这个是更重要和根本的事情,做好了将改变从前的土地财政模式。这种规模的国土整体协调其他国家都未必有经验(想想美俄松散的联邦制,他们也没有纵向的土地供给管理),也涉及到发改委公安部人社部等多部门的合作,是对我们国家宏观调控和治理能力的很大挑战,做成了治理能力会上一个大台阶。对此我会后续写文关注。

    管制土地供给的有趣之处在于,只需要做出一个姿态,改变人们的预期,各方就会相应行动了。这和股市里放出一个利空预期,股价就会立刻开始运动,不需要真的等到限售股解禁,是一个道理。不需要等到真的等到填海弄出几十平方公里土地才有用。放话说不新增建设用地,和放话说要开始新增建设用地,都是预期管理。

    如今,深圳市委和国土部都把姿态做出来了,深圳上海不必要的土地自我设限可能要松绑了,资本炒作云集的基础——供不应求的预期可能要消退了。

    所以,答案或许很快就要揭晓了。

    ——-2016.4.6更新——–

    新消息,“压路机”出现,房价应声回落:一线楼市现退烧信号 有房源一夜暴跌160万

    松一口气的发现,虽然我并没有大妈们懂房价,但是在年初暴涨时,写下的“压路机前的硬币”的猜想还算正确,没有被打脸。

    不过具体手段上,比较理性的做法是在供给端发力:增加供给,以及放出增加供给的预期信号,像深圳一样。而“沪九条”却还是在对需求端发力,第一刹得有点过猛;第二也不是政府合理的干预手段,没什么依据;第三对一部分刚需者是不公平的;第四刹住的需求仍然在,只是被拖延。

    如果说深圳调控手段是缓缓开来的压路机,上海调控手段就是碾压过来的坦克了。。

    总之,我不欣赏在需求端进行干涉,很没道理。深圳的1年变成3年限购我也是不太赞成的。这些只能做临时手段,也希望供给端调整完成后,逐步放松需求端的干涉。

    如果上海后续也在供给端调整,才算完成了调控。

    房子终究不是股票,大起大落的,并不让人愉快。

    —–2016.4.27—–

    发改委牵头增加一线城市供给

    “《关于促进消费带动转型升级的行动方案》透露,我国将增加一线和部分二线城市的住宅建设用地供应”

    中央部门发话,回到了增加供给的正确道路上

    还要看地方政府的具体增加土地供给的实施方案和执行力度了

    ——2016.12.21——-

    中央经济工作会议:房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应 | 每经网

    刚刚闭幕的中央经济工作会议提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”,”房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。”

    这一政策导向已开始在各地落地执行。中国指数研究院数据信息中心监测显示,上周(2016年12月12日至12月18日),中指院监测的40个主要城市土地推出量环比增加56%。其中,一线城市量增价跌,均价回落;二线城市供地放量,代表二线城市推地宗数较上周增加82宗,推出面积较上周增加44%。

    本文纯属娱乐

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    ╮(╯3╰)╭

    ——————————

    题图来源:网络、自绘

    部分内容已收录于第8届中国城市规划学会青年论文奖,注解参见原文

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    微信订阅:cityzhoukan

  3. 赵良亮
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    说个发生在自己身上的事吧。

    我去年10月11月把自己住了六七年的房子给卖了。

    那时候签的合同,400多万吧。

    昨天下午有个房产中介的骚扰电话打过来。

    我是个有礼貌的人,我很客气地说兴趣不大我先挂了。

    对方嘶吼了一声。

    我是给您送钱来的!

    我:……

    中介:……

    我:我没挂呢,你倒是说话啊。

    中介:您房子买好了吗?

    我:你哪位啊。

    中介:我这家中介很厉害,能查到你卖房成交啦。买家新产证下来了,你应该已经拿到钱了。是厉害吧。

    我:朋友,我跟你说,这就不是个该炫耀的事。但是算了,你说重点。

    中介:还没买好的话我才好推荐。

    我:推荐在哪儿的。

    中介:就在您原来住的地方附近。

    我:再具体点。

    中介:就淮海西路XX弄。

    我(倒吸冷气):还真是附近。不就我原来那小区吗,几号啊?

    中介:11号。

    我:……

    中介:大哥您还在吗。

    我:……

    中介:大哥?

    我:你靠谱吗,你是要把我卖掉的房子卖回来给我?

    中介:……

    对方也懵逼了一会然后反应过来了,七手八脚好像在翻资料哗哗哗的。

    过了20秒中介说:你卖的不是12楼吗。我推荐的是17楼。面积朝向户型都是一样的。

    我:……

    中介:……

    我:……

    中介:……

    我给了对面,足足45秒巨大的沉默压力,像是在控诉,我看你这个<哔><哔>还有脸继续说话吗。

    对方终于不堪重负,一边道歉一边说我工作没做好我就不该被生出来打扰你了谢谢再见啊啊再也不见我去死一死。

    我说你等等,你打算卖多少钱啊。

    他愣了一下说:570万啊。

    然后他开始沉默了。

    然后我觉得我是个傻逼。

    我:……

    中介:……

    我:你前面说是给我送钱的?

    中介:我是这么说的。

    迷之沉默II

    我:所以这钱你怎么送的?

    中介:您是不是不考虑买呢?

    迷之沉默III

    我:我肯定不买啊。

    中介:那您看起来是卖亏了,现在想买也买不回来了吧。

    我:好像是这样的。

    中介:但你还可以贷款啊。

    迷之沉默IV

    我:算了,这钱你给别人挣吧。

    中介:哈哈哈哈大哥你肯定是卖便宜了。没事没事,想开点就行了。

    然后把电话挂了。

  4. zou johnny
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    我刚才查了一下,上海机场这只股票现在是28块钱左右,流通股大概10亿股。也就是说如果掏280亿能做上海机场集团的大股东(我只是打个比方)。我刚回家瞅了一眼小区门口中介的价目表,估算了一下我家小区所有房子加起来差不多值150亿不到一丢丢。

    上海机场集团下辖资产主要是浦东机场和虹桥机场。

    也就是说基本我家的楼盘能抵得上一个浦东机场或者一个虹桥机场。而一般在我们小区基本一套房子能租15k一个月已经是豪华装修了,而机场集团一年的每股净资产是10块钱,净资产收益率是9个百分点,怎么看都要比一个小区的租金高5-6倍。

    一个收益率如此优秀的机场的股票居然不如一个小区,是股票的估值太低呢还是房价泡沫?

  5. 羽小团
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    可能只是对“正常”的回归。上海房价在11年到15年涨势落后于北京和深圳,且绝对均价也是相对落后的。以至于上海内环以内还有很多四万左右的二手房,这对于上海这样的低库存房市而言,其实唯一能解释的通的就是限购加杠杆的限制。

    但随着深圳不可思议的疯涨,契税的调整,资金面的宽松,以保守著称的上海居民也卷进了这滚滚洪流。这里面有两种人,一种是混合户口型,男方外地,女方上海,男方有钱,用女方户口买房;另一种是改善型,以旧换新,基本无杠杆。

    杠杆的增加显然是有风险的,问题是库存也在迅速减少,基本到了20周的水平。此外,上海核心地段房价其实动得一般,主要还是周边地区的起舞。

    接下来,进一步限流的可能性不小,政府起码要做做姿态。但实际影响呢?我看很小。有人提人口,我想这部分人口与这一轮资产重估关系不大。

    有兴趣可见cnspoon上新文:

    ——————————————

    高票答案唤起两种民粹: 一、政府垄断土地,逼使房价上涨;二、股票好便宜啊,净资产收益率都有9%呢。

    先说第一个,我其他不讨论,本问本身就是说上海。

    上海的城镇建设用地, 已经超过陆域面积的40%。 2020年建设用地规模设置的目标是3185平方公里,也就是陆域面积的46%。 为了减少供给端的压力,上海已经执行了“198”区域减量化战略,缩减无效冗余的工业用地。你以为上海市政府希望房价这么飙涨下去?那人就都走了,本身城市的战略还鼓励双创,如果房价再这么下去,还创个什么?问题是还有高票答案这种存心说上海是做领头鸟,真是荒谬至极。

    其次,上海机场。上海机场的估值低吗?不作评论。但是最起码用租售比和净资产收益率,本身就是不可比。租金收入是净现金流入,最恰当的与公司比较的方法是自由现金流收益率。而上海机场最新的自由现金流收益率4%不到, 我还没有刨掉政府补贴。 真的有必要这么搞个大新闻吗?

    再下去就是个民粹平台,散了吧。

  6. TankGirl
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    转个不知道哪里的文章,题目是《本轮房价上涨本质:掩护30万亿地方债转移》

    随便搜几个网址贴出来,省得小编又bibi

    [iPhone]本轮房价上涨本质:掩护30万亿地方债转移 宽带山KDS-宽带山社区

    本轮房价上涨本质:掩护30万亿地方债转移 【猫眼看人】

    神州房价可以闻到一股雾霾的味道

    很多网友在后台留言,希望草哥能就最近火热的楼市谈谈看法。本来不想就这个话题进行评说,神州的楼市和股市,就是两朵神州特色的奇葩,是向老百姓吸血的两大合法工具,其中绑架了太多的利益关系和政治因素,其走势本来就是畸形和变态的。

    很多预言房价要暴跌的经济专家,面对节节攀升的楼市,都成了炮灰和先烈,比如神州社科院的那个易宪容,五六年前,就通过晚上观察居民区的亮灯率来判断神州楼市过剩,预言房价要大跌,结果现在都被骂得不敢出来说话了。

    像易宪容这样的经济学家,自己在京城有别墅还出来预警楼市泡沫的,算是有点良知,最可恨的是那些说假话的经济学家,比如瑞信某姓陶的首席经济分析师,面对神州经济不断下行的现状,竟然不言不惭地说是因为神州进入了“后工业化时代”,这是典型的为了取悦主政者而说假话了。稍微用屁股想想都知道,面对一个一半以上人口是农民,城镇化率只有50%多,经济增长只能靠盖楼来拉动的经济体,你跟我说这是“后工业化时代”?你不能因为其他工业生产和出口企业都断崖式下跌了,都死得差不多了,留下一点居民消费、网络购物和服务业,比重被动地超过了50%,就说转型成功了,就说我们是“后工业社会了”,这是自欺欺人。做经济学家预测错了没关系,但不能厚着脸皮说假话。

    继续回到楼市这个话题上。尽管很多唱空楼市的专家都不敢出来说话了,但有一点我们必须承认,神州房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了,现在不管媒体还是官方,习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,但按照北师大教授钟伟的测算,这严重低估了楼市的库存,因为这7亿平米仅是待售面积,如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

    按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。

    既然房产库存这么庞大,中央政府也在不断强调房产去库存,那为何房价一直降不下来呢?即使是三四线城市的房价,也丝毫未有松动迹象。学过马克思主义经济学的应该还记得有这么一个场景,资本主义经济大萧条时,资本家宁可把牛奶倒进水沟,也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶,这是资本家的本性决定的。神州的地产商比资本主义的资本家更加“为富不仁”,反正钱是银行的,地是抵押的,盖房的钱是欠着民工的,要死一起死,反正就是捂着不降价。

    买房者不买,卖房者不降 ,房产销量持续低迷,房价居高不小,这样的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年,库存去不了,土地卖不掉,这时,政府着急了,必须出大招,一方面让让房价稳中有升,一方面刺激买房者要赶紧动手买房,于是有了2016年年初的首付比例下降,税费下降,央妈放水等措施。于是我们看到了北京上嗨深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

    当然,这些都是表象,表象背后的决策逻辑是什么?我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌,“泡沫之后必然破裂,没有永远上涨的价格”,“东京香江房价泡沫破灭了,所以上嗨北京房价必须破灭”,这样的鬼话谁都会说,但没有任何意义,就像大家都会说“人总会死的”没有意义一样,关键在于你要知道某个人什么时间会死,那才牛X,那你就是先知了。

    草哥没有做先知的天赋,所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在神州,任何一个大的经济事件和经济现象背后,都有老大哥的身影,都会体现老大哥的意图和意志,相对市场,老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市,就是因为老大哥想借助资本市场,拉升资产价格,以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的,但结果失败了。这也说明一个道理,谋事在人,成事在天,虽然老大哥的资源动员能力很强大,但也不是想做什么就能做成的。

    老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢?说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。经济方面,PPI连续经历48个月的断崖式下跌;占GDP三分之一的外贸出口基本没有了,甚至成了负数;大部分制造业工厂都关闭,钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭;消费在勉强地支撑着,但这只是人们维持基本的生存所必需,随着经济的下滑,消费早晚也会下跌的。

    经济方面的下滑必然传导到金融系统,而金融系统的最大危机,不在股市,不在居民住房贷款,也不在企业贷款,而在地方政府债务。根据神州社科院的数据和估算,地方政府债务规模大概是30万亿左右,这还只是审计数据,而不是财务意义上的数据,地方政府的债务规模到底有多大,只有天知道。这是一个黑洞,也是一颗定时炸弹,一旦处理不当,真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外,整个银行系统都可能崩溃。

    而且,这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用,或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在,融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。

    在平台贷监管收紧后,一些地方变相融资的行为愈演愈烈,不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

    如何化解这些风险呢?当时决策者有几种设想,一种是央行直接出钱购买地方政府的债务,印钞票

    给银行。毫无疑问,这就是赤裸裸的量化宽松,这样做的结果就是货币贬值,通货膨胀;第二种方案是地方政府和银行商量,债务延期。但延期并不利于债务总量的控制,也许债务会越滚越大,这个方案也被否决;第三种方案就是债务置换,发新债,还旧债,但是时限拉长,利息降低。

    现在走的就是第三种方案,2015年的债务置换还比较顺利,一些银行因为第一次跟地方政府过招,都比较听话。但随着债务置换规模越来越大,银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿,三季度前完成置换。有条件的地方,可以提前置换,可以全部置换。一些地方这些乐了,赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

    但银行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它们也有利润和绩效考核啊。这时,银行反应过来了,你地方政府这是得寸进尺啊,你违约在先,还不了债务,现在还出个主意要换成利息更低,期限更长的,而且逐渐置换还不行,要求超额提前置换,那我银行肯定不干啊。于是,很多银行在跟地方政府博弈过程中,协商说,你不要置换了,还是给你延期吧,利息还是按照原来的。通过条款设计,恩威并用,让地方政府选择延期而非置换,银行其实想走的是第二种方案。

    眼看房地产不行了,土地卖不出去了,财政税收逐年下滑,债务成本越来越高,银行又不想债务置换了,这时,地方政府快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的,一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进,为了让整个风险地雷不被引爆,有高人出了一计:货币放水,拉高或稳定资产价格,营造债务置换的宽松环境。

    接下来就是我们看到的,1月新增贷款2.51万亿,创历史新高,大部分进入地产和投资领域;紧接着房贷首付比例下降,交易税费下降;北京上嗨深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

    降低首付其实就相当于增加杠杆,为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下,要让房地产提高杠杆呢?从周小川在G20上嗨财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中,你听出了其言外之意吗?

    在整个银行贷款中,房贷是最优质的资产,坏账率最低,这说明神州的老百姓是最守信用的,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去,只有这块可以用来提高一下杠杆了,于是就各种救市措施纷纷出台。

    但我们应该看明白,这次救市,救的不是房地产,而是地方政府,是地方政府的30万亿债务,是政府的信誉和神州整个金融系统。只有房产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也上升了,政府的土地好卖了,财政税收也上升了,跟银行的议价能力就上升了,债务置换也就顺利了。

    很多地方政府的身家性命,都取决于房地产价格,房价一旦下跌,意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌,土地卖不出去,抵押品价格下跌,这会导致政府信用违约,银行逼债。接下来的后果大家可以想象,地方政府一旦违约,将纷纷成为被告,信用扫地,这一现象政府愿意看到吗?

    有个段子很深刻地揭示了神州经济的这种尴尬:过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:1:凯恩斯主义的政府刺激需求;2:马歇尔计划的一带一路;3:克林顿的互联网加

    万众创新;4:弗里德曼的货币供给理论;5:里根的供给侧改革,哦还有熔断制;最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

    只不过,老大哥的这一如意算盘,被市场充分利用了,一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情,搭建金融平台,勾结一些企业,通过拉高房价向银行骗取低息贷款,以缓解资金压力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的,因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌,神州经济能承受得了吗??

  7. 玄睛
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    以下摘自英国《金融时报》文章,视角独特,值得一看~

    【一位地产投资者眼中的中国楼市】

    子桐/文

    我是一名地产投资从业者。具体讲,就是用PE的方式和国内地产商合作,从看地、拿地、建造、营销,直到退出。这个行业听起来高大上,但其实仅是国内地产业务链条上的一环,享受了地产业高速增长的风口,至今仍在天上飘。

    身为从业者的我被亲朋好友咨询最多的就是如何看待房价、何时买楼,以及买怎样的楼。这几天,电视上的“日光盘”消息又刺激了他们,我的电话在这个属于微信的时代,再次密集地响动起来。他们已经没有耐心和我在微信里慢慢聊了。

    作为从业者,我们接触到的地产业数据浩如烟海,无论是国家这个宏观面的,还是1线城市、1.5线城市这个中观面的,甚至是标杆房企、房企新秀这个微观面的,想把它们随时拎出来,整理成一个逻辑基本严密、情节足够动人的资本故事,并不是难事。只是,从业久了,对这种说服别人、感动自己的“讲故事”,不免厌倦。

    为什么厌倦?是因为中国内地的地产说到底是个非常本地化的产业,即虽然土地产权年限、土地权证办理程序、上市销售与流转的法定程序等是一样的,但各地能够影响销售这个最重要环节的土政策却千差万别。比如,各地的新房可以开始预售的充分条件非常不同,有些地方只要建筑主体出地面即可,有些地方则必须封顶;各地对待小区配套停车位的产权处置非常不同,有些地方可以交割、个人所有并办理相关权证,有些地方则完全不可以。仅从这几个小例子就可以看出,想准确预测全国或者一个大区域的房价,是很难的。

    也是从这个意义上,我对中央政府调控房价的政策并不关心。有些人会说,中央政府无论是调整首付比例,还是调整银行信贷,影响都是巨大而全面的。我对此的看法是,一个影响巨大而全面的政策很快就会转化为一个背景性的条件,就像产权是70年一样;真正影响房价走势和购房者决策的变量仍然都是本地的购房相关政策。

    就预测房价这档子事而言,最具讽刺意味的是,事后来看,预测房价其实并不难,就是“涨”,中国房地产居然单边上涨,并持续了这么多年。因此,对很多同业好友来说,他们都懒得去做预测了,甚至瞧不起那些整天议论房价的同行名嘴。

    从业这么久,不厌倦乃至有乐趣的事倒是有一件,那就是看楼。行内话叫踩盘。踩盘是观察行业最接地气的方式了。截至目前,对于深圳的新盘,本人几乎每个都看过,从营销造势开始,到各类现场营销,再到参观样板房、蹲点销售大厅,乃至研究户型园林、内部装饰,作为地产投资从业者,“我尽力了”。

    尽力而为,总有回报。踩盘久了,难免心动,自己也加入了炒房军团,与中小企业主、官员太太、银行资深客户经理、信托资深理财经理、地产公司中高层等各色炒房者切磋交流,共进共退,一度对深圳乃至北京、上海小有名声的楼盘如数家珍。

    为什么要炒房?答案只有一个,资产荒。没有房的人买房,是为了安居然后乐业,这个很容易理解。但这些年和我聊房价最多的,是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然,其中也不乏在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的标准中产阶级。

    所以,我的看法是,无论是这几天的北京、上海、广州市场,还是去年的深圳市场,都是在抢资产,涨价速度越快,说明争抢的气氛越浓烈。

    昨天开始,微信里开始流传炒房军团的各种玩法,段子手的注意力从股市挪到了房市。我也听了一些,不觉莞尔。一方面,段子手披露的多是陈旧的手段,真正大咖的炒房者已经在尝试更刺激的玩法,并不断攻城略地;另一方面,也暴露了靠着这些段子添粉加V的网红们的无知,抑或揣着明白装糊涂。

    接着,我会冷笑一声,原因是,在深圳,这种炒房的方法在去年就悄然兴起了,本人还“有幸”参与了一次。

    去年10月,深圳后海新开了一个业界瞩目的豪宅项目,主打广告语是:“这里能接收到深圳第一缕阳光。” 这不是文艺青年式的矫情,因为这个房子肯定不是造给文艺青年的;而是说明了深圳独特的山海资源。

    我通过朋友去踩了这个豪宅。置身其中,所能感受的不仅是第一缕阳光带来的刺激:交通极其便利却一点都不吵闹,一览无余的一湾海水就像私家花园,样板间奢华大气而又不土豪……在屏息观赏了近一个小时后,看了看报价单,我最喜欢的那套接近3000万元人民币,而总价最低的也要2100万。摸摸口袋,想想心率,我红着脸走人了。我承认,有一刻,我担心这个盘会滞销。

    但是,我很快就发现自己太缺乏想象力。这个盘在一个普通的日子开了盘,不到15分钟,近百套房源销售一空。掐指一算,销售团队应该毕其功于一役,完成了全年任务指标。

    以从业者的身份,我从内部了解到的购房者信息更是让我大吃一惊:很多购房者不是顶尖收入阶层,而是名副其实的炒房者。

    正如这几天流传的段子所说,这些购房者自己并没有多少真金白银,而是四处借钱来买这个房子。售房现场就有以激进著称的某股份制银行坐阵放款;出门不远,就有西装革履的销售人员给你提供融资方案;再一问同行,加入这场激战的,还有P2P、小贷公司、消费金融公司、地下钱庄、与开发商关联的金融公司,以及一些类似同乡会这样的高利贷机构。据本人估算,信用状况良好的话,2100万那套,只需要自有200万资金即可入场。

    我的上述描述和判断,意图并非唱多或唱衰房价。只是想以业内人士和个人炒房者的双重身份说明目前的抢资产风潮之疯狂程度,以及一个最简单不过的道理:购房者最重要的第一步就是实地走访。

    房价高吗?说实话,高。而且,这种高已经令很多老资格的从业者感到一丝恐慌,因为高房价透支了未来的增长空间,就像挖煤,前人把后人的稀缺资源耗尽了。

    但是,从业者都明白,1线城市甚至1.5线城市,进阶有房一族的门已关闭,任凭再高学历再高收入,也只配为先知者埋单了,先知在暴涨前已疯狂入手,而无知者将继续无畏。

    现在是入市的时机吗?我的回答是,任何时候,要坚持自己的独立思考和判断。你需要时常追问自己的是两个问题:第一,如果还没有房,你能否一直憋着不买?第二,如果你有房又有点钱,除了买房,还能做什么像样的投资?回答这两个问题,很多时候与房价上涨并没有直接关系。

    我相信,对当前局势最关心的读者中,相当数量是在问自己第二个问题:手里拿着一或两套房,以及数量上非常尴尬的存款,跃跃欲试又望房兴叹,承受着一种不被人理解的煎熬。

    我给不了答案,只能对大环境做两个非常有信心的预判。第一,但凡在国人心目中属于热点城市的房价,都难言下跌,除非读者诸君准备让自己现有的财富、未来的努力化为乌有;第二,就政府所能使用的地产调控手段而言,政府想通过一招调整就实现稳定经济基本面与照顾民生的双重目标,几乎是不可能的。

    侵删,谢谢。

  8. 青岚
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    一句话说白了,政府是最大的土地庄家。看透这一点,就能看透一切房地产的问题。

    如果庄家一定要死扛,谁也不知道他能扛到什么时候。如果庄家要出货,就可能引爆更大危机。毕竟,庄家可以只想着赚钱,政府还要考虑怎么保住政权。

    看上去是房地产问题,本源是地方财政问题和土地制度问题。后续导致的是金融体系安全乃至政权安危问题。

    这是一个典型的囚徒困境,地方政府,银行,房地产商,买房者,大家都做出来最有利于自己短期利益的选择,结果是一起绑住下地狱。

    人类真的可以从过去的历史记忆中学到任何东西吗?

    我看不能,因为人的理性是有限的,这就导致它的博弈层次必然很浅。在某些囚徒困境的博弈环境下面,大家只能现在短期有益,长期自杀的策略。

    (根据研究,有限次的囚徒博弈必然出现双输,而无限次的囚徒博弈可能出现双赢——《合作的进化》)

  9. 田牧羊
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    转自微信公众号:毛葱说

    9天时间里我所亲历的北京抢房潮

    肚子一天天大起来,我和老公不得不考虑卖掉郊区的“花
    园洋房”,换到市里去,否则在市里上班的我们实在没有精力照料宝宝。做了这个决定3天,我们就把房子卖掉了。心里不舍,毕竟是我们在北京的第一个家,地
    板、橱柜、餐桌、沙发,所有的一切都是我和老公的心血,而又有什么办法呢,为人父母,第一课,就是责任吧。

    然后我们开始换房之旅。

    就那么巧,遭遇了恐怖的“抢房热”。

    我们目标很明确,可以不考虑学区,上班距离地铁3站
    左右都可接受,但面积上至少要同等大小。刚开始的几天,还能淡定的看房,与房主交流,但是随着国家出了降契税的政策,教育部放出学区房可能会发生变化的通

    告,形势开始不对劲。一向火热的学区房有些降温,导致了地段好的非学区房升温,而且二胎政策一放开,大户型开始受青睐,既然学区不保证,那还不如买个大房
    子住着舒坦。

    其间,有一天晚上冲动的签了一个房子,但最终因为不合心意最终放弃。

    而从那开始,噩梦来袭。

    业主1:

    某著名高校硕士毕业,家里装修和卫生一流,相谈甚欢,走的时候说,价钱和细节都可谈。可是过了一天,看房人数激增,中介弟弟传话说,房主是要换大三居,因为大三居涨价,他也跟着涨价30万。我突然蒙掉,会有人一天涨价30万?是疯了吗?于是打算放弃。

    业主2:

    一家人都看着闷闷不乐的样子,也是家里装修和卫生一
    流,报价并不低,问可以随时签约吗,说再等等,他们也是换房,那边还没看好,第二天问,还是说再等等,主动说加5万签约吗,答案依然是再等等,于是不了了
    之。而在同时,中介弟弟说,业主1又涨了50万,3天一共涨了80万,因为他看中的大三居涨了100万!我听到这些,感觉是在做梦,真的会有这样的人?

    业主3:

    某隐形富豪,常年在国外,神秘分子。每天只在晚上12
    点之后和中介沟通细节,就如皇上上朝一般。所有沟通都谈好,就已经过了2天,终于第3天答应让他老婆和我们商讨细节,而上午,中介弟弟通知说业主老婆的爸
    爸住院了,要拖到下周才能谈。我有点开始慌了,我发现有些不对劲了,大部分业主卖房开始犹豫并不是一个好兆头。

    果然,新闻开始铺天盖地的形容北上广和深圳的房价和窜天候一样疯涨,而在这个节骨眼上,央行降了基准利率,楼市真的疯了。

    接下来几天,只要是有房子在卖,就会有中介带着一群人
    去看,很多客户连房子都没看清,就已经嚷嚷要签约。最佳状况是,很多业主,会从一堆客户中挑选付款方式最佳的一方签约,但是已经开始有业主坐地起价,10
    万20万都是常态,大户型坐地起价50-100万的随时可见,买房者和待宰的羔羊一样,任何条件都答应,可很多业主直接放下一堆的客户,说,我还得再考虑
    一下。

    买房的急了,中介急了,卖房的也急了,因为大部分人都是以房换房,要换的房在涨价,自己出售的房子也不得不涨价,要换的房子涨价后还不见得能签约,那自己出售的房子涨价后也不敢轻易放手,进入一个怪圈,一个恶性循环。

    我和老公真的慌了。

    因为我们发现,钱放在手里,就是以10万20万的速度
    在贬值,如果不立马换成房子,真的是渣渣都不剩。很多人会说,大不了不买房子了,把钱握在手里投资。谁不知道这个道理,可是投资到哪里去呢,股市被套牢,
    理财收益低,拿出去创业,再好的业绩,可能过了5年,你依然买不起一套心仪的房子。这应该是大部分人的心态了,据我的几个常联系的中介估算,北京的买房者
    与房源的比例已经达到6:1,也就是大概一套房子有6个人在抢,谁都不想让钱在手里贬值。我开始发现,我们开始看不上的那些稀奇古怪的户型,也开始涨价,
    而且竟然都成交了。

    我们彻底慌了。不止我们,手里拿着现金或者打算换房的人都慌了。

    我们立马改变策略,不能再考虑大户型了,当断则断,退而求其次,只能转向离我工作地点近的小户型。

    业主4:

    70多岁的老人,三楼,上楼不方便要换房,中介好说歹
    说,是同意出售,但是不是立马,他也要再等等,他要等看到合适的房子再出手。这时,同小区出了一个一楼,中
    介劝他换到一楼去,这样三楼就可以及时出售了,可是老人家依然要再等等。我焦灼的等待着中介的回音,结果三番五次都是再等等。而这时,过了一天时间而已,
    一楼涨了30万!

    其实在这之前,我们就已经看中另外一套距离、学区和环境都不错的房子,但是我刚要出门去看房,中介打电话说,业主老婆羊水破了,要去医院,房子看不成了,经过业主4,我们已经意识到问题的严重性,于是找了该小区的同户型,虽然价钱高了一点,但是也比没有选择强。

    约好和业主谈。

    业主5:

    三个老北京。一个胡子老长,一个眼睛斜视,一个邋邋遢
    遢,胡子长的是房主。上来开口就说,我先和你们说一下我的情况。我一听到这句话,头都炸了。果然,又是一样的情况,他们看了3套
    房子,每套都是坐地起价,而且不签约,所以他们无法立刻出售这套房子,但是可以和我们保证,不涨价,就卖给我们,等他们选好房子后立马和我们签约,胡子老
    长的大哥一脸信誓旦旦,说这是君子协议。去你的君子协议吧,你是当我是三岁小孩儿吗?中介已经看不下去,把他们劝走了。

    这时已经是晚上8点多,眼看着又要无功而返。有个中介灵机一动,说,给生孩子的业主打个电话试试吧。而就是这个电话,救了我们。

    一个开进口宝马的年轻男士来了。


    说,他刚从医院回来家里给媳妇拿东西,接到中介电话就过来。我们依然没报什么希望,因为这个房主报价低很多,我们正打算等他涨价。没想到的是,中介和他讲
    价,他竟然同意了!在这种形势下,他不但没涨价还降价。随即感慨,我平时看见微信上的众筹一定会捐款,看见讨饭的一定会给钱,好人还是有好报的。

    业主6:

    这是最后一个业主,风度翩翩,稳坐如山,说话慢条斯
    理,只比我们大五岁。他刚买了个1000多万的豪宅,为了改善住房。好吧,同样是改善,我们是从郊区进城,他是直接改善到188平米的豪宅去了。他说,他
    出售的这套房子当年是花几十万全款买的,所以没有贷款,我算了算,一套房子,他已经净赚了几百万。这可能就是缘分,也可能是他看着我大着的肚子起了怜悯之
    心,很顺利的签约了。

    人贵在知足常乐,在这场浩劫中,能全身而退,已经是不容易了。我老公说,在北京,每向市里的一环前进一步,都是要付出代价的。虽然没有实现我的所有预期,但在这个大形势下,应该知足了。

    而谁能想到,发生的这一切,是在9天时间里。

    我称经历的这场抢房风暴为浩劫。

    它偷走了我一直坚持的信念。一
    直以来,我相信,通过自己的努力,是可以让生活变得更好的。而这次,让我深深体会到了一种无力感。是一种在巨大漩涡中,你想抽身又不敢,只能随波逐流,任

    人宰割。我第一次体会到,国家政策的改变,对一个普通老百姓生活的洗劫。接二连三的毫无规律的新政,可以让几代人的资金灰飞烟灭。并不是你有钱握在手里,

    就高枕无忧,一个政策的改变,立马让你深陷泥潭。这种因为大环境的突然转向,花钱依然买不到自己心仪东西的无力感,令人心酸。第一次感受到了人制的可怕,

    没有章法,没有制约,只是根据形势随意变化规则。人民没有任何商量的余地,只能被动应对。这是否就是中国人向来没有安全感的原因,无论什么东西,即使掌控
    在自己手里,也可能因为一朝一夕的大环境,一无所有。

    它给我灌输了投机倒把的种种好处。一直以来,我同样相
    信,努力工作才是人生最大的切入点,可是,当我看见只比我大5岁的年轻人,因为早买了几年房子,就已经积累到了很多小企业几年的业绩。5年后,人与人财富
    和生活质量的最大差距,竟然不是因为工作努力的结果,而是房子!谁在历史的洪潮中及时出手,谁就坐享其成。和很多搞科研的人聊房子,大家一致认为,这么努
    力的工作,依然是在生活线上挣扎,而如果一旦抓住了某个机会买到合适的房子,胜过奋斗几十年!真是找不到努力为国家奉献的动力!当房子给年轻人造成这么大
    的浮躁心理时,我不知该如何评价。

    它让我看到了奇怪的社会分层,以房分人,用房产进行的
    阶级固化。在
    这场浩劫中,我体会到了普通小市民在底层的挣扎。最上层占有最多房地产资源的人最有话语权,因为他们可以随意变卖房产,并没有其他压力,而且他们可以操纵

    一些暗处的套现或者其他不为人知的资金积累。而下一层需要换到这一层的买方,则受到制约,如果上层业主涨价,他也只好被动涨价,再下层的买方受到上面两层

    卖家的制约,已经有些无力感,再下层的买方,基本是任人宰割,而那些努力工作,家里条件不是很好,靠自己攒钱的年轻人们,连任人宰割的机会都没有!何其悲

    哉!在一线城市,不考虑其他社会因素,竟然可以因为一个房子,将社会分层,这是我从来没有深入想过的事情。一部分人掌握了大量地产资源,并用此创造出更多

    的财富,期间并没有实业支撑,而很多人,在事业和实业中奋斗几十年,到头来因为没有掌握良好时机,过着与付出不成比例的生活。课本上教育我们说,科学技术
    是第一生产力。而在一线城市,蜗牛的背壳——房子,俨然成为第一生产力。

    作为一个在象牙塔里读了20几年书,三观极正的28岁年轻人,我越来越看不懂这些朝令夕改的规则。而我已经无力抱怨,因为生活还要继续。

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    不惮以最坏的恶意揣测中国人:

    政府想保汇率,还想保持资本的自由流动,因为前面有一个SDR的大饼在诱惑;

    但这样就不得不牺牲货币政策,中央政府觉得自己有能力管理好预期。

    结果就是一些亡命之徒认为有机可乘,赌中央不敢让房价跌,因为股市完蛋之后只剩下这一个蓄水池。

    地方政府有自己的利益方向,同时认为自己有能力控制这些炒家。

    在危机面前,各个集团只顾自己,都认为自己能逃顶抄底,而不去面对真实的困境,不解决真正的问题,不愿为长远利益做出必要的让步,这才是最可怕的。

    大资本角力,又不能依靠世界大战的手段迅速决出胜负,必然是长期对峙,反复摩擦,伴随着剧烈震荡,将孤立脆弱的中小资本和犯错的大资本碾压净尽,有了足够的空间让最后的胜利者休养生息,才能进入新的繁荣时期。真是想问一些人,你觉得你能笑到最后?

    本来很好的形势,这么搞下去真有打输的可能:

    有相当一部分炒房的最终逃脱不了惩罚;

    房价崩盘,地方政府债务爆仓,信誉受损;

    资本大量外流,国内资产价格雪崩,西方资本再次续命几十年,中国辛苦积累的财富被洗劫,至少也要对外资大幅让步,国际地位下降。

    民心士气受挫,内部矛盾爆发,搞不好真被人家忽悠瘸了。

    2014-2015年,人造牛市,想再造一个蓄水池,把超发的30万亿给蒸发掉,结果大家都看到了。

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