如何看待 2016 年初上海房价一天飞涨 70 万元？ 举报 理由 举报 取消 2016年的第一个月，上海新房的成交均价达到了35911元/平方米。如果仅仅拿这一个月与2015年全年均价相比，上海的房价上涨了12%，每平方米的涨幅为4000元。现在，二手房房价更让人咂舌。房子还没过户，就涨了一百万”，“房东疯狂跳价1天涨70万元？（OK，谢谢大家了，我已经找到答案了，没想到有这么多人讨论） 2017年12月18日 11 条回复 1056 次浏览 上海,城市生活,房地产,投资,生活,经济
回复 ( 11 )
过去的2015年里深圳楼市带头暴涨，刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满，让持有房产者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，让市场观望者大跌眼镜，也让中国的房地产走势扑朔迷离。
房价暴涨到底是为什么？还能涨吗？现在能看到的解读大多来自于需求侧或者资本市场，我作为城市学者，在此从供给侧，特别是房地产供给的上游——土地供给说起，解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因：收缩的土地供给。
这是一个很长的故事，环环相扣，甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……
1
中国真的“人多地少”吗？
“中国人多地少，土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本国情之一。
但是，近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。
大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。
A市，刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区；B市，开发商又圈下了几个数百公顷的大盘；C市，果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……
在许多城市郊外，建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说，往外扩展出去不过是分分钟的事情，荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标，那条画在纸上的规划边界，以及地方政府执行指标与边界的决心。
通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。
中国城市建设用地占比图，根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制（数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰）
根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。
也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！
来和其他国家比较一下，中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。参见：基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析（陈军 等，2015）。
有的人说，这是全部国土的比例，中国还有大片沙漠草原山地不能算，那么我们继续去研究，只算宜居又如何？
方案1，全部国土比较：中国平均的人口密度是132人/平方公里，其他国家平均人口密度为：日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里（迟竹强. 中国真的是地少人多么？
秘鲁著名经济学家德•索托揭示了《资本的秘密》，认为“僵化的资产并不能被称为资本，只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能，成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“（作者）皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”
最后这一句说得多好，把“资本”换成“土地资源”，把“石油公司”换成“国土部门”，就把中国特色说得明明白白。
3
中国特色：土地供给的政府垄断
人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。
设置“钟罩”的做法，可以是有意识的政府行为，可以是集体无意识的市场行为。
比如香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。
人们通常对香港的印象是人多地少，居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园，目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，包括青年人的不满；另一方面却有大片的土地不能够来使用，这实在是非常荒唐的一种处境（凤凰卫视评论员何亮亮）。
其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行（知乎 @chen shawn）。这是市场自发进行土地管控的例子，也说明完全把土地管控交给市场是不当的。
香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳市，与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反
中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。
对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为2.7万亿，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，同期中央税收也只有11万亿。（赵燕菁，2002，2011；华生，2014）。
这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。
土地资源就像是钞票，土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。“央行”的任务是管控流量，过量了会导致土地信贷崩盘，几十万亿地方债变成坏账引发经济危机；过少会使房价高企，城市发展和居民生活合理需求得不到满足。
相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。
巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置（这围墙要是打破，那可真是要命了）
但是，正因为土地资源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。
耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据。对于耕地保护而言，因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题，可能比建设用地侵占农田的问题要显著。
城市化进程，其实不但不和耕地保护对立，还可能伴随着耕地增加！全世界100年的城市化进程中，耕地是越来越多的，因为人在城市生活占用的土地更少，在城市人均占用100平方米建设用地，在农村人均则要占用250-300平方米土地，人从农村迁入城市时卖掉或弃置了原来的土地。中国却相反，因为农民两头都占地，进入城市的同时却没有退出农村的土地。
重庆实施了地票制度，探索了另一种可能性。农民以自愿为基础将农村的宅基地和集体土地复垦为耕地，卖给城市开发者。这样，到2020年，重庆在城市建设用地不断拓展的同时，3400万亩耕地一亩都不减少，还能增加100多万亩耕地。这是黄奇帆讲了5个故事：诺贝尔奖得主听得聚精会神
奇怪的是，自2014年前后起，上海、深圳、广州等几个一线城市的地方政府突然“从善如流”，主动对自身的建设用地进行了异常严格的管制！
上海市甚至提出“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”的计划。2014上海为落实国土部门管制要求，甚至自请比原定的2020年新增建设用地供给目标进一步减少。2015-2020五年内上海每年只能新增12平方公里。
深圳市更为极端，计划到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年内新增建设用地仅剩8平方公里。深圳市提出“存量规划”的口号，全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。
这一回，一线城市的地方政府没有像从前一样采用和国土部门对着干或者阳奉阴违的态势，甚至没有奋力争取更多用地指标，而是配合着国土部门，主动加强了对自身土地供给的约束。
为什么这回地方政府那么配合呢？
第一种解释，来自中央政府的压力。2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强，《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”，国土资源部印发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（注意，这里又扯上保护耕地的大旗了）提出“除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。北上广深要起到政策示范作用，压力最重。但是，从前类似的严控要求也并不少，因此这一次的管控力度调整并没有引起很大反响。
从官媒可以看出，上海本来要起带头模范作用。这不奇怪，我们国家大多数改革，都是一线城市带头，二三四线后续跟随的，算是一种惯例。从以前搞深圳特区、浦东新区，到现在搞上海自贸区、前海自贸区，哪怕修地铁修高铁，都是如此。但这回土地供给收缩以上海深圳带头，却带来了意外，后文说明……
第二种解释，预留可持续发展用地。这一点过于理想化，是历来都有的美好意愿，但并不能导致突然的转变。
第三种解释，摆脱了“土地财政”。比如深圳市政府收入中的税收收入占比达90%以上，也就是土地出让金占财政收入不到10%，完全摆脱了“土地财政”。一般地区土地出让金占到政府收入50%左右，多的甚至占70%，叫他们不卖地根本停不下来（2014年全国一季度土地出让金超万亿 占地方财政收入一半以上土地惜售，方可保持市场热度
一线城市地方政府与国土部门形成合力共同加强对土地资源的管制，这说明了什么？
说明了全国性的土地“超发”可能已经成为事实！如果各地方不能通力行动，那么全国土地市场的系统性风险就会到来！
到时不仅仅是土地财政无以为继，地方政府赤字的问题，而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。必须各地区各城市共同行动，共同采取更为严格的供给约束，才能避免价格风险。惟有这样的预期，才能促成地方政府与国土部门的合作，并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。
反之，那些不具备条件或者缺乏敏感意识，仍在大规模出让土地某些城市，则可能会面临土地价格拐点、土地信用崩溃的风险。
比如最近为了去库存焦头烂额以致想出“0首付”政策的某东北中心城市，它在五年前的口号是这样的……
5
一线城市：一马当先，鹤立鸡群，怎料引来群狼环伺
写了那么久，才写到当下正在发生的事情。
其实上面的内容我大概写就于2014年底，在那个时候，眼看着一个上下合力共同应对全国土地市场风险的良好局面就要形成。然而，2015年起又发生了始料未及的变化。
深圳、上海，这两个土地供给的自我约束最严格，最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”的城市，恰恰是2015年前后房价处在风口浪尖的城市。
一线城市提供了对抗全国性风险，进行自我约束的良好表率，可是并没有如以往一样，很快得到其他地区的跟随和模仿。这可能有很多原因，摆脱土地财政也远不是那么容易的事。总之，全国性的共同行动没有及时形成。
而这个时候，全国土地市场系统性风险即将，或者已经来到了……
记住每1万新增人口=1平方公里新增建设用地这个比例。上海高峰期每年的人口流入近100万，深圳也有近30万。据此应得到100平方公里、30平方公里新增用地。超大城市本来就是一国经济发展的核心，应当是人口和土地同时扩张的（参见：我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？ – 臧大为的回答）。但是，由于它们的自我约束，上海仅年增12平方公里的建设用地，深圳则欲求8平方公里土地指标而不可得。而那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市，似乎十几平方公里的新城还在上马……如果你是房地产投资客，你选择哪里？
勇作表率的一线城市，就像暴风雨中的灯塔一样闪亮。
资本犹如饥渴而贪婪的狼，当全国数百个城市大多都已经被榨干了营养、再也没肉吃了，正在即将到来的冬天惶惶不可终日时候，突然间仅存的几个土地市场良性的一线城市，犹如新鲜出炉的肉包子一般，还把自己切成了一半大小……所有资本必须、立刻、马上一拥而上。资本是自由流动的，原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市，怎能不把这几个城市吃干抹净？
现在对一线城市房价暴涨的各种说法，从杠杆、从炒作、从链家、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但是其他的说法不完善之处在于：房贷杠杆是早已有之的；一线城市的购房需求与发展前景与次一级城市是平滑变化的；链家和炒房团是全国都有的。这些都不能解释为什么北上广深突然与次一级的天津、重庆、成都、武汉、南京、杭州等拉开如此巨大的差别，甚至在几个一线城市内比较，深圳、上海也比北京、广州的表现要妖异得多——为什么是它们俩带头涨？而我现在提供了一个一直被忽略，但是非常根本的原因：
一线城市在土地供给方面勇作表率的加强约束，因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，而吸引了全国土地资本的集中攻击。
而上海、深圳因为土地供给政策调整的最强，自我约束得最严格，反而使得其下游房地产市场的供不应求的预期最为严重，在全国市场普遍风险的背景下风险最低，成为了最佳的资本目标，暴风雨来临前最后的避风港，也才有了后来的种种操盘炒作。
打个比方，大雨即将到来，而其他的江河全都淤塞不堪，仅有的两条江疏浚良好。整个大雨落下的水，全流到疏浚良好的仅有的两条江里，它们反而就成了洪水泛滥的重灾区。
6
结语
本文的逻辑是：
①全国的土地市场风险是均衡分布的
②随着整体土地供给过量，土地资源超发，系统性风险堆积
③为了破解系统性风险，需要收缩供给
④选择了深圳和上海作为收缩供给的试点/带头大哥
⑤上海深圳的供不应求，带来明显的低风险预期，
⑥全国的土地市场风险均衡被突然打破，全国资本汇集上海深圳
⑦低风险预期加上资本富集，操盘炒作手段频出
⑧房价暴涨
2014年，是全国性土地市场危机到来以前，最后和最好的调整时间点。
在这一年，政府也实实在在采取了行动，出台了“国家新型城镇化规划”和“最严格耕地保护制度”。
让人万分惋惜的是，即使在这个时候，意在管制土地资源供给、维护土地资源价值的政策和手段，偏偏还要名不副实地挂着用了无数次地“保护耕地”的旧旗号，而使得它避免市场整体风险的重要的真实意图没有合理地表达，无法引起足够的重视。维护土地价格就维护嘛，不要扯上保护耕地的大旗。我们就老老实实的谈是否要管制、管制多少、如何管制好了。总是扯上无可争辩的耕地保护，反而失去了理性讨论和为各个城市提供更好方案的机会。
让人万分惋惜的是，这样的重要调整，或者说改革，像以往一样，首先响应的是一线城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意义远甚于实际意义的自我约束。然而偏偏这一次，最不该管制如此严格的就是一线城市，应该从那些没有活力、人口净流出却还获得了大量指标、对土地资源挥霍无度的三四线城市开始。土地供给应当均衡地、同步地收缩，结果变成了极端的不均衡收缩。调整的先后次序有误，效果迟迟不能显现，整体风险继续堆积。
而我们现在，看着深圳、上海的房价暴涨，这两条江河的泛滥，或许只是更大一场暴风雨的前奏。
—————说说我非常不靠谱的房价预测—————–
说说上海深圳现在的房价，如果政府下狠心坚持收缩供给政策，那真的就是那么高。如果改口扩大供给，那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了，两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在
最可能的情况是：上海深圳虽然是不小心当了收缩供给的带头大哥，但为了示范作用还要咬牙一阵，直到各地方都收缩供给，全国土地风险再度平衡，上海深圳才会悄悄松口土地供给，回到正常供应上来。
所以现在是一个“压路机前的硬币”位置，可能还有涨，但压路机后泡沫破灭，可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡，悄悄松口”的时间点，半年后？三年后？五年后？我真的不知道。
需知如果要操作捡硬币，必须在拐点到来之前离手，拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机，就走不了了。
另外，任何操作都要看短、中、长期，我这里评价的是短期暴涨，说的也是中短期可能的泡沫，长期来看，上海深圳在短期压力释放后，仍然是中国最坚挺的市场之一，这个“长期”以十年几十年计。
——–2016.3.3更新———-
经知友 @韩一 提醒，就在今天早上，深圳领导发话要增加土地供给了
压路机的到来也可以非常快 Σ( ° △ °
)︴
——–2016.3.10更新———-
昨天部长放话了：
国土部部长姜大明表示，增加土地供应稳定房价
我们眼前一亮地注意到：终于，或许是第一次，部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来，不再挂着耕地保护之名行土地供应管理之实，这是很大的进步。
对于这种新的共识的形成，我们必须深感欣慰。要知道，以前要么把土地供应管控小心翼翼地放在耕地保护的大帽子里《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》；要么最多承认土地供应影响地价，地价又作为房价成本，部分影响到房价“国土部地价说-搜狐网、焦点房地产网”；从未说到土地供应管理能从供求关系预期的方面直接影响房价。
“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”
——《论语·子路》
这回终于名正言顺了 []~(￣▽￣)~*
部长说的两个关键词：
“因城施策”：也就是各城市的供给情况不同，比较好的情况是全国供给收紧，三四线收紧，二线具体分析，一线放松。不要被媒体标题“增加土地供给”给误导了，这里有个结构性的问题，100城市少供给1平方公里，3个城市多供给10平方公里，整体不是还少了70平方公里么？所以会是在整体供应收缩情况下的局部供应增加（参见评论区回复@少年）。所谓有保有压、优化结构、分类调控，都是这个意思，这个提法是很正确的，就看实际执行能不能管住。
“人地挂钩”：这个是亮点和重点，要根据全国人口流动来决定各地区的土地供给。人口流出的缩减土地供给，人口流入的增加土地供给。这个是更重要和根本的事情，做好了将改变从前的土地财政模式。这种规模的国土整体协调其他国家都未必有经验（想想美俄松散的联邦制，他们也没有纵向的土地供给管理），也涉及到发改委公安部人社部等多部门的合作，是对我们国家宏观调控和治理能力的很大挑战，做成了治理能力会上一个大台阶。对此我会后续写文关注。
管制土地供给的有趣之处在于，只需要做出一个姿态，改变人们的预期，各方就会相应行动了。这和股市里放出一个利空预期，股价就会立刻开始运动，不需要真的等到限售股解禁，是一个道理。不需要等到真的等到填海弄出几十平方公里土地才有用。放话说不新增建设用地，和放话说要开始新增建设用地，都是预期管理。
如今，深圳市委和国土部都把姿态做出来了，深圳上海不必要的土地自我设限可能要松绑了，资本炒作云集的基础——供不应求的预期可能要消退了。
所以，答案或许很快就要揭晓了。
——-2016.4.6更新——–
新消息，“压路机”出现，房价应声回落：一线楼市现退烧信号 有房源一夜暴跌160万
松一口气的发现，虽然我并没有大妈们懂房价，但是在年初暴涨时，写下的“压路机前的硬币”的猜想还算正确，没有被打脸。
不过具体手段上，比较理性的做法是在供给端发力：增加供给，以及放出增加供给的预期信号，像深圳一样。而“沪九条”却还是在对需求端发力，第一刹得有点过猛；第二也不是政府合理的干预手段，没什么依据；第三对一部分刚需者是不公平的；第四刹住的需求仍然在，只是被拖延。
如果说深圳调控手段是缓缓开来的压路机，上海调控手段就是碾压过来的坦克了。。
总之，我不欣赏在需求端进行干涉，很没道理。深圳的1年变成3年限购我也是不太赞成的。这些只能做临时手段，也希望供给端调整完成后，逐步放松需求端的干涉。
如果上海后续也在供给端调整，才算完成了调控。
房子终究不是股票，大起大落的，并不让人愉快。
—–2016.4.27—–
发改委牵头增加一线城市供给
“《关于促进消费带动转型升级的行动方案》透露，我国将增加一线和部分二线城市的住宅建设用地供应”
中央部门发话，回到了增加供给的正确道路上
还要看地方政府的具体增加土地供给的实施方案和执行力度了
——2016.12.21——-
中央经济工作会议：房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应 | 每经网
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，”房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。”
这一政策导向已开始在各地落地执行。中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周(2016年12月12日至12月18日)，中指院监测的40个主要城市土地推出量环比增加56%。其中，一线城市量增价跌，均价回落；二线城市供地放量，代表二线城市推地宗数较上周增加82宗，推出面积较上周增加44%。
本文纯属娱乐
本文纯属娱乐
本文纯属娱乐
╮(╯3╰)╭
——————————
题图来源：网络、自绘
部分内容已收录于第8届中国城市规划学会青年论文奖，注解参见原文
城市周看 为思维寻找盲点，为城市寻求共识
微信订阅：cityzhoukan
说个发生在自己身上的事吧。
我去年10月11月把自己住了六七年的房子给卖了。
那时候签的合同，400多万吧。
昨天下午有个房产中介的骚扰电话打过来。
我是个有礼貌的人，我很客气地说兴趣不大我先挂了。
对方嘶吼了一声。
我是给您送钱来的！
我：……
中介：……
我：我没挂呢，你倒是说话啊。
中介：您房子买好了吗？
我：你哪位啊。
中介：我这家中介很厉害，能查到你卖房成交啦。买家新产证下来了，你应该已经拿到钱了。是厉害吧。
我：朋友，我跟你说，这就不是个该炫耀的事。但是算了，你说重点。
中介：还没买好的话我才好推荐。
我：推荐在哪儿的。
中介：就在您原来住的地方附近。
我：再具体点。
中介：就淮海西路XX弄。
我（倒吸冷气）：还真是附近。不就我原来那小区吗，几号啊？
中介：11号。
我：……
中介：大哥您还在吗。
我：……
中介：大哥？
我：你靠谱吗，你是要把我卖掉的房子卖回来给我？
中介：……
对方也懵逼了一会然后反应过来了，七手八脚好像在翻资料哗哗哗的。
过了20秒中介说:你卖的不是12楼吗。我推荐的是17楼。面积朝向户型都是一样的。
我：……
中介：……
我：……
中介：……
我给了对面，足足45秒巨大的沉默压力，像是在控诉，我看你这个<哔><哔>还有脸继续说话吗。
对方终于不堪重负，一边道歉一边说我工作没做好我就不该被生出来打扰你了谢谢再见啊啊再也不见我去死一死。
我说你等等，你打算卖多少钱啊。
他愣了一下说：570万啊。
然后他开始沉默了。
然后我觉得我是个傻逼。
我：……
中介：……
我：你前面说是给我送钱的？
中介：我是这么说的。
我：所以这钱你怎么送的？
中介：您是不是不考虑买呢？
我：我肯定不买啊。
中介：那您看起来是卖亏了，现在想买也买不回来了吧。
我：好像是这样的。
中介：但你还可以贷款啊。
我：算了，这钱你给别人挣吧。
中介：哈哈哈哈大哥你肯定是卖便宜了。没事没事，想开点就行了。
然后把电话挂了。
我刚才查了一下，上海机场这只股票现在是28块钱左右，流通股大概10亿股。也就是说如果掏280亿能做上海机场集团的大股东（我只是打个比方）。我刚回家瞅了一眼小区门口中介的价目表，估算了一下我家小区所有房子加起来差不多值150亿不到一丢丢。
上海机场集团下辖资产主要是浦东机场和虹桥机场。
也就是说基本我家的楼盘能抵得上一个浦东机场或者一个虹桥机场。而一般在我们小区基本一套房子能租15k一个月已经是豪华装修了，而机场集团一年的每股净资产是10块钱，净资产收益率是9个百分点，怎么看都要比一个小区的租金高5-6倍。
一个收益率如此优秀的机场的股票居然不如一个小区，是股票的估值太低呢还是房价泡沫？
可能只是对“正常”的回归。上海房价在11年到15年涨势落后于北京和深圳，且绝对均价也是相对落后的。以至于上海内环以内还有很多四万左右的二手房，这对于上海这样的低库存房市而言，其实唯一能解释的通的就是限购加杠杆的限制。
但随着深圳不可思议的疯涨，契税的调整，资金面的宽松，以保守著称的上海居民也卷进了这滚滚洪流。这里面有两种人，一种是混合户口型，男方外地，女方上海，男方有钱，用女方户口买房；另一种是改善型，以旧换新，基本无杠杆。
杠杆的增加显然是有风险的，问题是库存也在迅速减少，基本到了20周的水平。此外，上海核心地段房价其实动得一般，主要还是周边地区的起舞。
接下来，进一步限流的可能性不小，政府起码要做做姿态。但实际影响呢？我看很小。有人提人口，我想这部分人口与这一轮资产重估关系不大。
有兴趣可见cnspoon上新文：
——————————————
高票答案唤起两种民粹： 一、政府垄断土地，逼使房价上涨；二、股票好便宜啊，净资产收益率都有9%呢。
先说第一个，我其他不讨论，本问本身就是说上海。
上海的城镇建设用地， 已经超过陆域面积的40%。 2020年建设用地规模设置的目标是3185平方公里，也就是陆域面积的46%。 为了减少供给端的压力，上海已经执行了“198”区域减量化战略，缩减无效冗余的工业用地。你以为上海市政府希望房价这么飙涨下去？那人就都走了，本身城市的战略还鼓励双创，如果房价再这么下去，还创个什么？问题是还有高票答案这种存心说上海是做领头鸟，真是荒谬至极。
其次，上海机场。上海机场的估值低吗？不作评论。但是最起码用租售比和净资产收益率，本身就是不可比。租金收入是净现金流入，最恰当的与公司比较的方法是自由现金流收益率。而上海机场最新的自由现金流收益率4%不到， 我还没有刨掉政府补贴。 真的有必要这么搞个大新闻吗？
再下去就是个民粹平台，散了吧。
转个不知道哪里的文章，题目是《本轮房价上涨本质：掩护30万亿地方债转移》
随便搜几个网址贴出来，省得小编又bibi
[iPhone]本轮房价上涨本质：掩护30万亿地方债转移 宽带山KDS-宽带山社区
本轮房价上涨本质：掩护30万亿地方债转移 【猫眼看人】
以下摘自英国《金融时报》文章，视角独特，值得一看～
【一位地产投资者眼中的中国楼市】
子桐/文
我是一名地产投资从业者。具体讲，就是用PE的方式和国内地产商合作，从看地、拿地、建造、营销，直到退出。这个行业听起来高大上，但其实仅是国内地产业务链条上的一环，享受了地产业高速增长的风口，至今仍在天上飘。
身为从业者的我被亲朋好友咨询最多的就是如何看待房价、何时买楼，以及买怎样的楼。这几天，电视上的“日光盘”消息又刺激了他们，我的电话在这个属于微信的时代，再次密集地响动起来。他们已经没有耐心和我在微信里慢慢聊了。
作为从业者，我们接触到的地产业数据浩如烟海，无论是国家这个宏观面的，还是1线城市、1.5线城市这个中观面的，甚至是标杆房企、房企新秀这个微观面的，想把它们随时拎出来，整理成一个逻辑基本严密、情节足够动人的资本故事，并不是难事。只是，从业久了，对这种说服别人、感动自己的“讲故事”，不免厌倦。
为什么厌倦？是因为中国内地的地产说到底是个非常本地化的产业，即虽然土地产权年限、土地权证办理程序、上市销售与流转的法定程序等是一样的，但各地能够影响销售这个最重要环节的土政策却千差万别。比如，各地的新房可以开始预售的充分条件非常不同，有些地方只要建筑主体出地面即可，有些地方则必须封顶；各地对待小区配套停车位的产权处置非常不同，有些地方可以交割、个人所有并办理相关权证，有些地方则完全不可以。仅从这几个小例子就可以看出，想准确预测全国或者一个大区域的房价，是很难的。
也是从这个意义上，我对中央政府调控房价的政策并不关心。有些人会说，中央政府无论是调整首付比例，还是调整银行信贷，影响都是巨大而全面的。我对此的看法是，一个影响巨大而全面的政策很快就会转化为一个背景性的条件，就像产权是70年一样；真正影响房价走势和购房者决策的变量仍然都是本地的购房相关政策。
就预测房价这档子事而言，最具讽刺意味的是，事后来看，预测房价其实并不难，就是“涨”，中国房地产居然单边上涨，并持续了这么多年。因此，对很多同业好友来说，他们都懒得去做预测了，甚至瞧不起那些整天议论房价的同行名嘴。
从业这么久，不厌倦乃至有乐趣的事倒是有一件，那就是看楼。行内话叫踩盘。踩盘是观察行业最接地气的方式了。截至目前，对于深圳的新盘，本人几乎每个都看过，从营销造势开始，到各类现场营销，再到参观样板房、蹲点销售大厅，乃至研究户型园林、内部装饰，作为地产投资从业者，“我尽力了”。
尽力而为，总有回报。踩盘久了，难免心动，自己也加入了炒房军团，与中小企业主、官员太太、银行资深客户经理、信托资深理财经理、地产公司中高层等各色炒房者切磋交流，共进共退，一度对深圳乃至北京、上海小有名声的楼盘如数家珍。
为什么要炒房？答案只有一个，资产荒。没有房的人买房，是为了安居然后乐业，这个很容易理解。但这些年和我聊房价最多的，是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然，其中也不乏在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的标准中产阶级。
所以，我的看法是，无论是这几天的北京、上海、广州市场，还是去年的深圳市场，都是在抢资产，涨价速度越快，说明争抢的气氛越浓烈。
昨天开始，微信里开始流传炒房军团的各种玩法，段子手的注意力从股市挪到了房市。我也听了一些，不觉莞尔。一方面，段子手披露的多是陈旧的手段，真正大咖的炒房者已经在尝试更刺激的玩法，并不断攻城略地；另一方面，也暴露了靠着这些段子添粉加V的网红们的无知，抑或揣着明白装糊涂。
接着，我会冷笑一声，原因是，在深圳，这种炒房的方法在去年就悄然兴起了，本人还“有幸”参与了一次。
去年10月，深圳后海新开了一个业界瞩目的豪宅项目，主打广告语是：“这里能接收到深圳第一缕阳光。” 这不是文艺青年式的矫情，因为这个房子肯定不是造给文艺青年的；而是说明了深圳独特的山海资源。
我通过朋友去踩了这个豪宅。置身其中，所能感受的不仅是第一缕阳光带来的刺激：交通极其便利却一点都不吵闹，一览无余的一湾海水就像私家花园，样板间奢华大气而又不土豪……在屏息观赏了近一个小时后，看了看报价单，我最喜欢的那套接近3000万元人民币，而总价最低的也要2100万。摸摸口袋，想想心率，我红着脸走人了。我承认，有一刻，我担心这个盘会滞销。
但是，我很快就发现自己太缺乏想象力。这个盘在一个普通的日子开了盘，不到15分钟，近百套房源销售一空。掐指一算，销售团队应该毕其功于一役，完成了全年任务指标。
以从业者的身份，我从内部了解到的购房者信息更是让我大吃一惊：很多购房者不是顶尖收入阶层，而是名副其实的炒房者。
正如这几天流传的段子所说，这些购房者自己并没有多少真金白银，而是四处借钱来买这个房子。售房现场就有以激进著称的某股份制银行坐阵放款；出门不远，就有西装革履的销售人员给你提供融资方案；再一问同行，加入这场激战的，还有P2P、小贷公司、消费金融公司、地下钱庄、与开发商关联的金融公司，以及一些类似同乡会这样的高利贷机构。据本人估算，信用状况良好的话，2100万那套，只需要自有200万资金即可入场。
我的上述描述和判断，意图并非唱多或唱衰房价。只是想以业内人士和个人炒房者的双重身份说明目前的抢资产风潮之疯狂程度，以及一个最简单不过的道理：购房者最重要的第一步就是实地走访。
房价高吗？说实话，高。而且，这种高已经令很多老资格的从业者感到一丝恐慌，因为高房价透支了未来的增长空间，就像挖煤，前人把后人的稀缺资源耗尽了。
但是，从业者都明白，1线城市甚至1.5线城市，进阶有房一族的门已关闭，任凭再高学历再高收入，也只配为先知者埋单了，先知在暴涨前已疯狂入手，而无知者将继续无畏。
现在是入市的时机吗？我的回答是，任何时候，要坚持自己的独立思考和判断。你需要时常追问自己的是两个问题：第一，如果还没有房，你能否一直憋着不买？第二，如果你有房又有点钱，除了买房，还能做什么像样的投资？回答这两个问题，很多时候与房价上涨并没有直接关系。
我相信，对当前局势最关心的读者中，相当数量是在问自己第二个问题：手里拿着一或两套房，以及数量上非常尴尬的存款，跃跃欲试又望房兴叹，承受着一种不被人理解的煎熬。
我给不了答案，只能对大环境做两个非常有信心的预判。第一，但凡在国人心目中属于热点城市的房价，都难言下跌，除非读者诸君准备让自己现有的财富、未来的努力化为乌有；第二，就政府所能使用的地产调控手段而言，政府想通过一招调整就实现稳定经济基本面与照顾民生的双重目标，几乎是不可能的。
侵删，谢谢。
一句话说白了，政府是最大的土地庄家。看透这一点，就能看透一切房地产的问题。
如果庄家一定要死扛，谁也不知道他能扛到什么时候。如果庄家要出货，就可能引爆更大危机。毕竟，庄家可以只想着赚钱，政府还要考虑怎么保住政权。
看上去是房地产问题，本源是地方财政问题和土地制度问题。后续导致的是金融体系安全乃至政权安危问题。
这是一个典型的囚徒困境，地方政府，银行，房地产商，买房者，大家都做出来最有利于自己短期利益的选择，结果是一起绑住下地狱。
人类真的可以从过去的历史记忆中学到任何东西吗？
我看不能，因为人的理性是有限的，这就导致它的博弈层次必然很浅。在某些囚徒困境的博弈环境下面，大家只能现在短期有益，长期自杀的策略。
（根据研究，有限次的囚徒博弈必然出现双输，而无限次的囚徒博弈可能出现双赢——《合作的进化》）
转自微信公众号：毛葱说
不惮以最坏的恶意揣测中国人：
政府想保汇率，还想保持资本的自由流动，因为前面有一个SDR的大饼在诱惑；
但这样就不得不牺牲货币政策，中央政府觉得自己有能力管理好预期。
结果就是一些亡命之徒认为有机可乘，赌中央不敢让房价跌，因为股市完蛋之后只剩下这一个蓄水池。
地方政府有自己的利益方向，同时认为自己有能力控制这些炒家。
在危机面前，各个集团只顾自己，都认为自己能逃顶抄底，而不去面对真实的困境，不解决真正的问题，不愿为长远利益做出必要的让步，这才是最可怕的。
大资本角力，又不能依靠世界大战的手段迅速决出胜负，必然是长期对峙，反复摩擦，伴随着剧烈震荡，将孤立脆弱的中小资本和犯错的大资本碾压净尽，有了足够的空间让最后的胜利者休养生息，才能进入新的繁荣时期。真是想问一些人，你觉得你能笑到最后？
本来很好的形势，这么搞下去真有打输的可能：
有相当一部分炒房的最终逃脱不了惩罚；
房价崩盘，地方政府债务爆仓，信誉受损；
资本大量外流，国内资产价格雪崩，西方资本再次续命几十年，中国辛苦积累的财富被洗劫，至少也要对外资大幅让步，国际地位下降。
民心士气受挫，内部矛盾爆发，搞不好真被人家忽悠瘸了。
2014-2015年，人造牛市，想再造一个蓄水池，把超发的30万亿给蒸发掉，结果大家都看到了。