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这一波快速增长是为了补前两年增长的放缓吗？
梦见蝴蝶，变成了我
几个小时前央行降准了。立竿见影的不是楼市也不是股市，而是汇市。未来汇率趋势自然不会变。
中国的经济天平上，一头是汇率，一头是股市房市资本市场。现在M2增速涨得飞快，就如同不停的往天平上倒筹码，那还怎么保持平衡呢？两个办法。
一、楼市蓄水池。把流动性都锁定在楼市里，通过不断飞涨的房价将其不停地砌高，蓄水沉淀资金。将流动的资金一环套一环的锁死在楼市里，防止海量钞票冲垮国计民生。
二、烧外储。天平这边加码了，那边也得加上。三十年的血汗家底维持一时汇率平稳。这几年货币海量增发怎么才贬值这么点？都靠这么多年的家底给撑着。外储下降的新闻不鲜见了吧，上个月创纪录的下降，原因就在这里。
所以说，过去两年全国民的日子除了哀叹下房市骂骂股市，还勉强算得上稳定。基本就靠房价不断冲高（当然啦股市去年底今年初也大帮忙了一把消耗了不少）锁死货币和三十年的外储家底维持汇率。M2这两年的增速是多少？汇率贬了多少？通胀涨了多少？怎么做到的？补上房价增长图、外储变动图。一切就能解释了。
但是水池太高也有砌不住的时候，外储再多也有烧不够的时候。现在两边征兆已显：一方面水池里的货币越来越向最后的一线城市集中，增速越来越快；另一方面汇率贬值预期难以避免，外储节节新低也是必然。到时候天平两边一起崩，这么多年海量的货币哗啦啦不亚于大洪水，无数人一辈子的财富会被冲刷一空。房价真的迅速下跌的时候，那些成天骂高房价的网民们会发现以前房子买不起，现在可能连菜也买不起了。房价已然绑架了经济，等到了撕票的时候，最先活不下去的恰恰就是这群现在对房价崩盘满怀期待的群体。
可以预见，未来至少半年：“京沪深房价快速上涨”、“M2增速连续数月高位运行”、“外汇储备降至近年来新低”几大标题将轮番成为财经板块月经头条，原因不言自明。不过话说回来，放眼全球，伊丽莎白、福泽谕吉和富兰克林们所面临的状况其实也相当严峻，谁家的杠杆不是杠杆呢？国内房地产蓄水池好歹还没破吧？外储现在怎么着还是世界第一吧？天朝这架晃动的天平，总之能撑多久是多久。各国人民自求多福，静待“大时刻”的到来。
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二套房最低首付降至 40% 和营业税起征年限降至 2 年释放出了怎样的信号？ – 白心子的回答
这是创业的最好时机吗？ – 白心子的回答
1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿，创出单月信贷投放历史新高，同比多增1.04万亿元。
想到会涨，没想到这么立竿见影。
这次上海房价暴涨，直接原因就是2月2日央行发布的首套房首付比例降至20%的政策，以及2月20日发布的调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策。
事实上，这次房地产政策调整的目标是“去库存”，也就是主要针对二三四线城市高企的房地产库存问题，而一线城市由于众所周知的原因，并没有享受到政策的关照。
然而市场就是这么任性。
受到政策关照的地方，房价并没有起色，政策没有松绑的一线城市，反而房价暴涨。这其中的逻辑又在哪里呢？
——短期价格因素由库存周期（供需关系）决定。
截至2015年年底，南京、苏州、上海三市的库存周期都低于5个月，同比去年大幅下降了40-50%，进入供不应求阶段。
库存供不应求，又有利好政策，房价暴涨可谓水到渠成。
不过，需要注意的是，据上海链家的数据，上海的这轮房价上涨，主要由改善型买家主导。在过去，首次置业买家和改善型买家基本持平，而今年二者比例达到了四六开，主城区达到了三七开。越是中心城区，稀缺型的学区房，价格越是涨翻天，而郊区的刚需小户型，涨幅则相对滞后。
这说明，在一线城市限购政策不变的大环境下，房价的上涨主要是由“投资预期”主导。
上海不缺一掷千金的富豪阶层，缺的只是一个值得他们掏钱的“故事”。
这个故事的逻辑是这样的——
1，上海的目标是纽约，房价长远来看是要向纽约看齐的，中心区的稀缺地段房子，保值潜力应该是所有投资品中最硬的，除非发生世界大战，不然是不可能跌的嘛。
2，去年下半年股市崩盘之后，资金总要寻找一个发泄口，实业又不景气，想来想去，只能是房地产最稳妥了。去库存政策的接连出台，说明大市气氛改变了，房价即将进入反弹周期。
3，今年上海的战略新兴板就要开了，一批互联网中概股要回来上市，必然带动一波造富运动，房价必涨。
4，今年迪士尼要开园了，来上海旅游的人必然大增，带动酒店、零售行业的发展机会，房价必涨。
5，去年深圳房价超过了上海，这怎么可能，这说明上海房价存在明显低估，嗯，房价必涨。
当一连串的利好消息叠加在一起，投资者的预期就完全扭转了，形成互相践踏的抢购热潮。参考深圳去年的表现，这次上海房价的快速上涨，很有可能要持续一年多，并逐步蔓延到整个长三角地区。
另外，上图中库存周期低于12个月，同比降幅低于20%的城市，在本次政策效应下，应该都会有一次小阳春。
投资市场总是买涨不买跌的，牛市中越涨越多人抢，熊市中越跌越无人问津。
本意是去库存的房地产政策，就这样又一次成了一线城市的“补库存催化剂”，而高库存城市仍然在寒风中瑟瑟颤抖。
李博士一定很头痛。
（知乎没合并问题，自带传送门到我15K+的回答
如何看待 2016 年初上海房价一天飞涨 70 万元？ – 周看看的回答）
过去的2015年里深圳楼市带头暴涨，刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满，让持有房产者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，让市场观望者大跌眼镜，也让中国的房地产走势扑朔迷离。
房价暴涨到底是为什么？还能涨吗？现在能看到的解读大多来自于需求侧或者资本市场，我作为城市学者，在此从供给侧，特别是房地产供给的上游——土地供给说起，解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因：收缩的土地供给。
这是一个很长的故事，环环相扣，甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……
1
中国真的“人多地少”吗？
“中国人多地少，土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本国情之一。
但是，近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。
大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。
A市，刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区；B市，开发商又圈下了几个数百公顷的大盘；C市，果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……
在许多城市郊外，建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说，往外扩展出去不过是分分钟的事情，荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标，那条画在纸上的规划边界，以及地方政府执行指标与边界的决心。
通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。
中国城市建设用地占比图，根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制（数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰）
根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。
也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！
来和其他国家比较一下，中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。参见：基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析（陈军 等，2015）。
有的人说，这是全部国土的比例，中国还有大片沙漠草原山地不能算，那么我们继续去研究，只算宜居又如何？
方案1，全部国土比较：中国平均的人口密度是132人/平方公里，其他国家平均人口密度为：日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里（迟竹强. 中国真的是地少人多么？
秘鲁著名经济学家德•索托揭示了《资本的秘密》，认为“僵化的资产并不能被称为资本，只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能，成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“（作者）皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”
最后这一句说得多好，把“资本”换成“土地资源”，把“石油公司”换成“国土部门”，就把中国特色说得明明白白。
3
中国特色：土地供给的政府垄断
人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。
设置“钟罩”的做法，可以是有意识的政府行为，可以是集体无意识的市场行为。
比如香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。
人们通常对香港的印象是人多地少，居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园，目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，包括青年人的不满；另一方面却有大片的土地不能够来使用，这实在是非常荒唐的一种处境（凤凰卫视评论员何亮亮）。
其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行（知乎 @chen shawn）。这是市场自发进行土地管控的例子，也说明完全把土地管控交给市场是不当的。
香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳市，与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反
中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。
对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为2.7万亿，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，同期中央税收也只有11万亿。（赵燕菁，2002，2011；华生，2014）。
这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。
土地资源就像是钞票，土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。
相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。
巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置（这围墙要是打破，那可真是要命了）
但是，正因为土地资源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。
耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据，对于耕地保护而言，因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题，可能比建设用地侵占农田的问题要显著。
对于建设用地的供给管理而言，它的必要性实质上来自于对土地资源的供给管理以维护其价格的稳定。
4
地方与国土部门：从阳奉阴违到齐心合力
在过去，土地资源管理一直是个艰巨的任务，因为它包含着中央与地方之间的讨价还价，甚至市政府与下属区县之间的讨价还价。再加上在流通性“钟罩”内外徘徊的小产权房和违建等问题，种种乱象屡禁不止。
按照经济学家张五常的理论，中国的地方政府具有企业的性质，改革开放30年来中国的高效发展，部分归功于各地方政府拥有以土地使用为代表的资源配置的调整权，从而以市县为单位进行高度自由的竞争。所以中国的土地“央行”国土部门的任务要比韩日等国艰难得多，因为为了管理更庞大的国土，它必须统辖众多各怀心思的“印钞厂”——地方政府。
中国国土部门进行土地资源管制的主要方式，是新增建设用地的供给管理制。在总体规划中，大约每1万新增人口，对应1个平方公里的新增建设用地。地方政府的惯常做法是通过“做大”预期人口规模以获取土地指标份额。不少城市的领导由于认识上的片面观念，希望把自己的城市“做大”……“做大”一个人口意味着可以“多占”一份建设用地。就国土管理部门而言，则是尽量压小一些。艰苦的讨价还价, 常常使规划编制单位夹在其中（邹德慈，2005），这才有了“全国新城新区规划的总人口达34亿”的怪现状。
所以，过去地方政府对中央政府国土部门，基本上是不怎么配合的。每一个小“印钞厂”都在或明或暗的多释放一些建设用地进入市场，最后可能就汇成了难以估量的系统性风险。国务院调查显示，省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区)，地级市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)。
建设用地这种“钞票”到底超发了没有？不好说。超发了多少？难以估计。
我们都知道每个人都路口抢行会造成交通堵塞，但是轮到我们自己了，还是会抢行，这就是经济学中所说的公地悲剧。
奇怪的是，自2014年前后起，上海、深圳、广州等几个一线城市的地方政府突然“从善如流”，主动对自身的建设用地进行了异常严格的管制！
上海市甚至提出“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”的计划。2014上海为落实国土部门管制要求，甚至自请比原定的2020年新增建设用地供给目标进一步减少。2015-2020五年内上海每年只能新增12平方公里。
深圳市更为极端，计划到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年内新增建设用地仅剩约8平方公里。深圳市提出“存量规划”的口号，全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。
这一回，一线城市的地方政府没有像从前一样采用和国土部门对着干或者阳奉阴违的态势，甚至没有奋力争取更多用地指标，而是配合着国土部门，主动加强了对自身土地供给的约束。
为什么这回地方政府那么配合呢？
第一种解释，来自中央政府的压力。2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强，《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”，国土资源部印发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（注意，这里又扯上保护耕地的大旗了）提出“除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。北上广深要起到政策示范作用，压力最重。但是，从前类似的严控要求也并不少，因此这一次的管控力度调整并没有引起很大反响。
从官媒可以看出，上海本来要起带头模范作用
第二种解释，预留可持续发展用地。这一点过于理想化，是历来都有的美好意愿，但并不能导致突然的转变。
第三种解释，摆脱了“土地财政”。比如深圳市政府财政收入中的税收收入占比达90%以上，完全摆脱了“土地财政”。地方政府不用再靠卖地来赚钱，这是减少土地供给的一个必要条件，但仍然不是充分条件，毕竟没有谁会嫌自己钱多，政府也一样。
第四种解释，也是最可信的解释，维护土地资源的价值：
上一节分析到，中国政府通过有效控制土地资源的供给来保证建设用地的相对稀缺性，过去这只是中央政府国土部门负责的行为，而地方政府并不热衷。随着经济“新常态”和房地产市场调整的到来，发达城市的地方政府，相对于其他地区更早更敏感地察觉到土地资源供求关系的变化，察觉到前期土地“超发”可能积累的系统性风险，自发地、不约而同地采取行动维护本地土地资源的价格。这才是地方政府主动配合国土部门行动的直接原因。
土地惜售，方可保持市场热度
一线城市地方政府与国土部门形成合力共同加强对土地资源的管制，这说明了什么？
说明了全国性的土地“超发”可能已经成为事实！如果各地方不能通力行动，那么全国土地市场的系统性风险就会到来！
到时不仅仅是土地财政无以为继，地方政府赤字的问题，而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。必须各地区各城市共同行动，共同采取更为严格的供给约束，才能避免价格风险。惟有这样的预期，才能促成地方政府与国土部门的合作，并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。
反之，那些不具备条件或者缺乏敏感意识，仍在大规模出让土地某些城市，则可能会面临土地价格拐点、土地信用崩溃的风险。
比如最近为了去库存焦头烂额以致想出“0首付”政策的某东北中心城市，它在五年前的口号是这样的……
5
一线城市：一马当先，鹤立鸡群，怎料引来群狼环伺
写了那么久，才写到当下正在发生的事情。
其实上面的内容我大概写就于2014年底，在那个时候，眼看着一个上下合力共同应对全国土地市场风险的良好局面就要形成。然而，2015年起又发生了始料未及的变化。
深圳、上海，这两个土地供给的自我约束最严格，最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”的城市，恰恰是2015年前后房价处在风口浪尖的城市。
一线城市提供了对抗全国性风险，进行自我约束的良好表率，可是并没有如以往一样，很快得到其他地区的跟随和模仿。这可能有很多原因，摆脱土地财政也远不是那么容易的事。总之，全国性的共同行动没有及时形成。
而这个时候，全国土地市场系统性风险即将，或者已经来到了……
记住每1万新增人口=1平方公里新增建设用地这个比例。上海每年的人口流入近100万，深圳也有近30万。据此应得到100平方公里、30平方公里新增用地。但是，由于它们的自我约束，上海仅年增12平方公里的建设用地，深圳则欲求8平方公里土地而不可得。而那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市，似乎十几平方公里的新城还在上马……如果你是房地产投资客，你选择哪里？
勇作表率的一线城市，就像暴风雨中的灯塔一样闪亮。
鹤立鸡群，怎能不引来群狼环伺
资本犹如饥渴而贪婪的狼，当全国数百个城市大多都已经被榨干了营养、再也没肉吃了，正在即将到来的冬天惶惶不可终日时候，突然间仅存的几个土地市场良性的一线城市，犹如新鲜出炉的肉包子一般，还把自己切成了一半大小……所有资本必须、立刻、马上一拥而上。资本是自由流动的，原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市，怎能不把这几个城市吃干抹净？
现在对一线城市房价暴涨的各种说法，从杠杆、从炒作、从链家、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但是其他的说法不完善之处在于：房贷杠杆是早已有之的；一线城市的购房需求与发展前景与次一级城市是平滑变化的；链家和炒房团是全国都有的。这些都不能解释为什么北上广深突然与次一级的天津、重庆、成都、武汉、南京、杭州等拉开如此巨大的差别，甚至深圳、上海也比北京、广州的表现要妖异得多——为什么是它们。而我现在提供了一个一直被忽略，但是非常根本的原因：
一线城市在土地供给方面勇作表率的加强约束，因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，而吸引了全国土地资本的集中攻击。
而上海、深圳因为土地供给政策调整的最强，自我约束得最严格，反而使得其下游房地产市场的供不应求的预期最为严重，在全国市场普遍风险的背景下风险最低，成为了最佳的资本目标，暴风雨来临前最后的避风港，也才有了后来的种种操盘炒作。
打个比方，大雨即将到来，而其他的江河全都淤塞不堪，仅有的两条江疏浚良好。整个大雨落下的水，全流到疏浚良好的仅有的两条江里，它们反而就成了洪水泛滥的重灾区。
6
结语
本文的逻辑是：
①全国的土地市场风险是均衡分布的
②随着整体土地供给过量，土地资源超发，系统性风险堆积
③为了破解系统性风险，需要收缩供给
④选择了深圳和上海作为收缩供给的试点/带头大哥
⑤上海深圳的供不应求，带来明显的低风险预期，
⑥全国的土地市场风险均衡被突然打破，全国资本汇集上海深圳
⑦低风险预期加上资本富集，操盘炒作手段频出
⑧房价暴涨
2014年，是全国性土地市场危机到来以前，最后和最好的调整时间点。
在这一年，政府也实实在在采取了行动，出台了“国家新型城镇化规划”和“最严格耕地保护制度”。
让人万分惋惜的是，即使在这个时候，意在管制土地资源供给、维护土地资源价值的政策和手段，偏偏还要名不副实地挂着用了无数次地“保护耕地”的旧旗号，而使得它避免市场整体风险的重要的真实意图没有合理地表达，无法引起足够的重视。维护土地价格就维护嘛，不要扯上保护耕地的大旗。我们就老老实实的谈是否要管制、管制多少、如何管制好了。总是扯上无可争辩的耕地保护，反而失去了理性讨论和为各个城市提供更好方案的机会。
让人万分惋惜的是，这样的重要调整，或者说改革，像以往一样，首先响应的是一线城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意义远甚于实际意义的自我约束。然而偏偏这一次，最不该管制如此严格的就是一线城市，应该从那些没有活力、人口净流出却还获得了大量指标、对土地资源挥霍无度的三四线城市开始。土地供给应当均衡地、同步地收缩，结果变成了极端的不均衡收缩。调整的先后次序有误，效果迟迟不能显现，整体风险继续堆积。
而我们现在，看着深圳、上海的房价暴涨，这两条江河的泛滥，或许只是更大一场暴风雨的前奏。
—————说说我非常不靠谱的房价预测—————–
说说上海深圳现在的房价，如果政府下狠心坚持收缩供给政策，那真的就是那么高。如果改口扩大供给，那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了，两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在
最可能的情况是：上海深圳虽然是无辜地被选为收缩供给的带头大哥，但为了示范作用还要咬牙一阵，直到各地方都收缩供给，全国土地风险再度平衡，上海深圳才会悄悄松口土地供给，回到正常供应上来。
所以现在是一个“压路机前的硬币”位置，可能还有涨，但压路机后泡沫破灭，可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡，悄悄松口”的时间点，半年后？三年后？五年后？我真的不知道。
需知如果要操作捡硬币，必须在拐点到来之前离手，拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机，就走不了了。
本文纯属娱乐
╮(╯3╰)╭
——–2016.3.3更新———-
经知友 @韩一 提醒，就在今天早上，深圳领导发话要增加土地供给了
深圳书记谈高房价：将大量增加土地供应 打击炒房现象
压路机的到来也可以非常快 Σ( ° △ °
)︴
——–2016.3.10更新———-
今天部长放话了：
国土部部长姜大明表示，增加土地供应稳定房价
我们眼前一亮地注意到：终于，或许是第一次，部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来，不再挂着耕地保护之名行土地供应管理之实，这是很大的进步。
对于这种新的共识的形成，我们必须深感欣慰。要知道，以前要么把土地供应管控小心翼翼地放在耕地保护的大帽子里《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》；要么最多承认土地供应影响地价，地价又作为房价成本，部分影响到房价“国土部地价说-搜狐网、焦点房地产网”；从未说到土地供应管理能从供求关系预期的方面直接影响房价。
“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”
——《论语·子路》
这回终于名正言顺了 []~(￣▽￣)~*
部长说的两个关键词：
“因城施策”：也就是各城市的供给情况不同，比较好的情况是全国供给收紧，三四线收紧，二线具体分析，一线放松。不要被媒体标题“增加土地供给”给误导了，这里有个结构性的问题，100城市少供给1平方公里，3个城市多供给10平方公里，整体不是还少了70平方公里么？所以会是在整体供应收缩情况下的局部供应增加（参见评论区回复@少年）。所谓有保有压、优化结构、分类调控，都是这个意思，这个提法是很正确的，就看实际执行能不能管住。
“人地挂钩”：这个是亮点和重点，要根据全国人口流动来决定各地区的土地供给。人口流出的缩减土地供给，人口流入的增加土地供给。这个是更重要和根本的事情，做好了将改变从前的土地财政模式。这种规模的国土整体协调其他国家都未必有经验（想想美俄松散的联邦制，他们也没有纵向的土地供给管理），也涉及到发改委公安部人社部等多部门的合作，是对我们国家宏观调控和治理能力的很大挑战，做成了治理能力会上一个大台阶。对此我大概会后续写文关注。
管制土地供给的有趣之处在于，只需要做出一个姿态，改变人们的预期，各方就会相应行动了。这和股市里放出一个利空预期，股价就会立刻开始运动，不需要真的等到限售股解禁，是一个道理。不需要等到真的等到填海弄出几十平方公里土地才有用。放话说不新增建设用地，和放话说要开始新增建设用地，都是预期管理。
如今，深圳市委和国土部都把姿态做出来了，深圳上海不必要的土地自我设限可能要松绑了，资本炒作云集的基础——供不应求的预期可能要消退了。
所以，答案或许很快就要揭晓了。
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题图来源：网络、自绘
部分内容已收录于第8届中国城市规划学会青年论文奖，注解参见原文
城市周看 为思维寻找盲点，为城市寻求共识
微信订阅：cityzhoukan
先上结论，这轮房价和2015年股市一样，确实很诡异的暴涨，我不知道这轮房价上涨后果是什么，但是肯定会处于一种不稳定的状态。
先让数据说话，到底是哪些房价在涨？下面是一些大型房产网结合自身调查数据得出的比较真实的数据:
浦东金桥新城 5万 50%涨幅
浦东潍坊一村 7万 60%以上
浦东潍坊六村 8万 60%以上
.张江汤臣豪园 6.5万 50%以上
————————————————————————————————————————————–
世茂滨江花园 7万 (几乎没涨，5，6万单价的很多)
滨江凯旋门 12万 几乎不动
白金湾 7万 缩水20%
财富海景 11万 涨幅10%不到
看出了没有？政府给出平均20%涨幅可能没忽悠人，这轮房价是不是很2级分化？许多很偏僻的地方，竟然莫名其妙涨到了江景豪宅的单价。
李嘉诚说，决定房价的是什么？除了地段，还是地段。如果这个结论成立，那从价值论来看，江景豪宅的单价应该普遍是其他地区2,3倍以上，而且在过去大部分时间来说，这个规律一直是成立的，我相信以后一直会成立。那么有2个问题。
1 怎么会导致这种地段估值法则失效？
横线上方的4个小区，基本都是100平方左右或者以下，单价700万以下的房源，而下面的豪宅，都是200平方以上，总价普遍1500万以上的房子，也就是说，这轮房价暴涨的推手主力是一些购买力400万到1000之间中产阶级。他们没能力炒1500万以上的房子，所以大面积房虽然价值相对洼地，但没钱炒不动，而100平方以下的房子飞起来了。
2 以后走势如何？
如果地段决定房价论成立，那么下面豪宅的合理单价应该是上面的2，3倍。也就是开始的结论，上海的房价处于一种极端不稳定的状态，以后会恢复到合理的估值差，要么泡沫破裂，上面的小面积房源跌回去，要么就是豪宅的估值不合理，也跟着涨上去，或者2个一起走。
16年一线城市房价上涨是有多个好处的:
1.之前很多资金进入了房地产产业链，推高了原材料产能。在房价下跌时大家惜买，所以产能过剩，当房价上涨大家都开始抢房，可以消化前几年投入资金推高的产能，保证老板们的资本回报。
2.一线城市房价越上涨，一线城市的底层劳动人民对未来越绝望，这样就能把他们逼回三四线城市去消库存。特别是对于开始考虑成家置业又倍有个性的90后，回去老家县城做个小生意打份工更自在攒的钱比在一线城市更多。
3.一线城市房价上涨，占用土地多的工厂将会成本升高，在这种情况下老板们可能会考虑迁厂到三四线城市。三四线城市的人可以就近就业，减少了一线城市的外来人口流入量。这也部分解决了一线城市的城市污染和管治问题。
4.过剩的原材料产能和过剩的房子库存消了，GDP岂有不升之理。GDP升了，稳增长就算实现了，调结构就好开展了。
16年买房是买在了中段还是买在了山顶，谁知道啊。
91年起中国人口出生率是不断下降的，加上90后家长们早知早觉给独生子女买了房，身边好多90后都不需要买房了。而二线城市的吸引力正在升高，有些毕业生都不介意选择二线城市。
不过三四线城市的库存要3年才能消完呢，产能恐怕更严重，所以一线城市房价可能降吗？仁者见仁了。
那三年后库存消化了产能也消化了习大大的供给侧改革成功了房价降不降呢？只要央行继续印钞就可以不降啊，假如它觉得不需要印钞了那降降也蛮好的，毕竟习大大又多了个让穷人买上房的政绩了嘛。至于还在还房贷的，周行长都说房贷是安全的贷款产品了，政府知道你们是有能力还才贷款的，所以根本不担心你们断供啊
就算你们喜闻乐见，降也是慢慢降呀，不会像日本那样暴跌。因为我们是有中国特色的社会主义市场经济，有一个强有力的大政府在后台操作，何况它比你更清楚房地产的患疾。所以不要以为日本靠得近他们暴涨暴跌过中国就会走上相同的路，这么白痴的类比只是炒股专家骗人的伎俩，别信太多。然后即使降它能降到这轮暴涨前的价格吗？也很难说，09年后的房价就没比09年低的。即使降了，那个地段的房子3年后你还能买到吗？所以16年买房是买在了中段还是买在了山顶呢？仁者见仁了
写论文间隙来扯一点题外话。
几个月之前，我写了这么一篇小文章：人口流入与经济增长 – 码农经济学 – 知乎专栏
文章里面有个比较粗浅的结论：长期来看，一线城市GDP增速每降低1%，人口净流入降低0.8%左右。
今天看到的新闻，不幸被我言中，2015年上海市国民经济和社会发展统计公报中提供的数字：
至年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人。全年常住人口出生18.19万人，出生率为7.52‰；死亡12.28万人，死亡率为5.07‰；常住人口自然增长率为2.45‰。全年户籍常住人口出生10.38万人，出生率为7.25‰；死亡11.5万人，死亡率为8.03‰；户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。
而2014年的数字：
至年末，全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。全年常住人口出生20.2万人，出生率为8.35‰；死亡12.61万人，死亡率为5.21‰；常住人口自然增长率为3.14‰。全年户籍常住人口出生11.9万人，出生率为8.34‰；死亡11.8万人，死亡率为8.27‰；户籍常住人口自然增长率为0.07‰。
2013年
至年末，全市常住人口总数为2415.15万人。其中户籍常住人口1425.14万人;外来常住人口990.01万人。全年常住人口出生19.62万人，出生率为8.18‰；死亡12.57万人，死亡率为5.24‰；常住人口自然增长率为2.94‰。全年户籍常住人口出生10.52万人，出生率为7.39‰；死亡11.65万人，死亡率为8.19‰；户籍常住人口自然增长率为-0.8‰。
也就是说上海的常住人口总数回到了2013年的水平。当然，户籍常驻人口仍然在上升。
记得上次盐沙龙上， @focout老师认为人口是非常容易预测的，我说人口是容易预测，但是人口的流动绝对不是。不知道 @focout老师预测到了今年的人口流入增长率没。
在我那篇文章里面预测上海的人口是一直会有净流入的，但是流入的规模是有弹性的。然而刚刚公布的数字来看，上海的人口是有可能减少的。
看起来「一线城市永远人口净流入」也不过是一个神话，不知道「一线城市房价永远涨」是不是。
价格由供求决定，这是经济学的最基本结论。为什么涨价，一定看供需。
手头上没有数据，也没有做过仔细的调查，不知道究竟发生了什么。有很多人说是货币的原因，我想这部分是对的。货币扩张导致借贷成本降低，刺激了需求。如果是这样，我们必然能看到杠杆的提高。至于数据上有没有，我不得而知了。
但是货币不能在长期决定房价。一个很好的例子是日本。在80年代末日本央行也推行扩张的货币政策，部分原因就是担心泡沫破裂（泡沫很大程度上是由于汇率升值空间不大而导致的外汇出逃）。然而货币政策终究还是撑不起泡沫，该破的早晚会破。
现在的情况跟当时的日本的确很像，央行同样都在扩张货币。但是现在的情况跟日本也有很大的不一样，比如当时日本面临着外资的流出，而中国，资本账户还是管制的呢。
所以我并不担心房价涨，比较担心的是房价上涨的原因仅仅是因为货币扩张。
既然货币长期来看不能决定房价，什么可以呢？在一线城市来看，有一个可以，人口流入。
然而正如我们已经看到的，人口的流入也是procyclical的。如果人口流入具有亲周期性，而未来的经济增速注定放缓的话，很难讲未来的人口情况。
当然，这次人口净流出主要是来自制造业。很多人倾向于认为，上海的服务业特别是金融等仍然会持续流入。
然而问题是，像金融这种行业，仍然是周期性的。过去我读博的六年时间里，见证了09届的学长学姐到15届的学弟学妹六年的就业情况，起起伏伏，每年差别非常的大。特别是有因为退博延毕的同学，同一届硕士毕业的时候形势还好好的，到了他毕业的时候仅仅晚了一年就很难找工作的情况就发生在我的身边。
上海提出将人口控制在2500万，如果经济形势一直是这样，可能倒也不是很难办。
一时兴起随便写写，你们将就看，我继续写论文去了。对了，最近几天忙疯，这个答案评论区还是关一关吧，等我交上论文再跟大家讨论。
真实案例。
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我表哥2016年初买房了。吓到我了，因为我知道他是没有钱买房的。
他说首付160W没用家里的一分钱，虽然他存款为0，目前月收入4W，媳妇工资和他一样，两人月收入能到8W，贷款每个月自己还，按照现在这工资说实话2W/月的房贷不成问题，顺便去年还买了一辆巴伐利亚机械制造厂的5系产品一部，最近在找黄牛拍地球最贵铁皮。
当时买到房子的价格为360W，三个月过去了现在涨到460W。
这是分割线。
我哥和他媳妇，上海本地人，学历一个技校毕业，一个中专毕业。年龄37岁。
从事的行当是P2P理财公司（匿名），现在在保税区当地占着几个门面，看店的人主要是我姨妈，姨父 等等等等。。。客户是我哥自己，我姨妈，我姨父，我嫂子的舅舅，我哥的朋友同学，我姨妈的跳舞朋友等等等等。产品年化收益13%。
最近听说他家原本的房屋租赁P2P公司受泛亚影响转型成设备租赁公司了，后来又受E租宝影响转型成私募了，顺带还有保险方面的业务，严格意义上已经不是P2P了。
详细了解了下，房子首付160万是他找几个客户还有银行的朋友凑钱攒的，他年化收益30%返还那几个朋友（我怀疑这笔首付一半是借款一半是首付贷）。他预计上海房价能和去年深圳一样暴涨，不出意外5年内他就能成为杨百万式的巨头，不然他表演吞粪自尽给我看。
我现在只能祝他好运了。
至于为什么涨，我表哥和他的同业人员还有他家的上司能代表现在这一波推波助澜的人吧。
顺便表哥的公司和链家性质很像，不过更偏向于金融衍生产品而非房产抵押。
链家陷金融风暴:被指为首付做杠杆配资抬房价
百度上直接能找到的日式崩盘模板，本人读书读的少，感觉上海现在的表现与东京的相似点远高于不同点，特别是90年之后这一段。希望有金融学家给我个解释区别在哪。
日本房地产崩盘
表哥所属P2P公司转型失败，网上已经能找到负面消息，死兆星已现。
一线城市最主要的原因是供给太少。
2016，房价一面海水，一面火焰，一面高库存，一面严限购，冰与火交织，考验着每个人。
2016 年商品房库存面积高达80.8 亿平米，其中住宅55.7 亿平米，去库存时间分别需要6.3 年和5 年。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。
但是，一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，房价再次开始上涨，直逼珠穆朗玛峰。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7 成，延长社保缴费年限至5 年等，3 月25 日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4 成，社保缴费年限延长至3 年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60 万下调为50 万。
高库存VS严限购，房价为何上演冰与火之歌？未来走势如何？
1，冰与火持续分化
房价冰火两重天，2015 年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。
西部、东北和山西等三四线资源型省市坤村普遍较高，而且销量弹性小。最高
的是山西9.9 年，其次是宁夏8.4 年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8 和7.5 年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1 年和11.1 年。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8 和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4 之间。
一线城市库存水平低，但销量弹性大，库存问题小。近期一线城市房价大涨，房子整体供不应求，需要进一步加大供应。
2，紧急踩刹车
三四线城市房地产库存压力大，而房地产又是中国经济的命脉，房地产占中国GDP的15%左右，为了保增长，出台了一系列保房价政策。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330 新政”后，加速上涨但随后回落，“930 新政”后再次加速上涨。2016年2 月2 日首付比例下调和2 月19 日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价来势汹汹，非常可怕，为了避免房价暴涨后的暴跌，一线城市紧急踩刹车，出台了最严限购令。预计政策收紧会明显降低一线城市房价上涨速度，但由于短期开工面积少，土地供给短缺，一线城市房价还会继续涨。未来房价还会呈现一线涨，二线跟进，三线小跌的分化特征。
3，调控=涨价
一线城市房价上涨最根本原因是供应太少，紧抓土地供应不放手。比如，上海的土地供应远远不足。
首先，上海市辖区面积6,300 平方公里，其中建成区面积1,000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。
其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。
再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。
由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。
过往多年的实践已证明，调控需求根本没用。限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控房价。春节以来这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能还老百姓一个合理的房地产市场。
更深入的分析可以查阅我微信公号：伪砖家说经济。
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2016 年初上海房价大涨的原因是政府为去库存采用的“攘外必先安内”策略是祸首：一方面控制资金外流、限制个人购汇额度去投资海外；另一方面降息、降税、降首付刺激购房需求。
其初衷很明显控制资金不外流，全部消费于国内房产，但没想到因为房产的天生投资属性，造成投资购房比刚需购房更活跃。在政策外堵内松、人民币贬值的环境下，各路资本无所不进其能的进入一线房产市场，利用首付贷、众筹等配资方式为房产投资推波助澜。
此次房产去库存政府把降息、降税、降首付等方法都使到了极致，目标人群也从首套购买者扩展到刚需改善型购买者，自然无法回避掉投资人群，政策的持续发酵加上积累自然造成上涨。
具体分析已在购房首付贷叫停 不以刚需为目的的资金杠杆都是流氓 – 海外房产配置 – 知乎专栏中阐述
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几个小时前央行降准了。立竿见影的不是楼市也不是股市，而是汇市。未来汇率趋势自然不会变。
中国的经济天平上，一头是汇率，一头是股市房市资本市场。现在M2增速涨得飞快，就如同不停的往天平上倒筹码，那还怎么保持平衡呢？两个办法。
一、楼市蓄水池。把流动性都锁定在楼市里，通过不断飞涨的房价将其不停地砌高，蓄水沉淀资金。将流动的资金一环套一环的锁死在楼市里，防止海量钞票冲垮国计民生。
二、烧外储。天平这边加码了，那边也得加上。三十年的血汗家底维持一时汇率平稳。这几年货币海量增发怎么才贬值这么点？都靠这么多年的家底给撑着。外储下降的新闻不鲜见了吧，上个月创纪录的下降，原因就在这里。
所以说，过去两年全国民的日子除了哀叹下房市骂骂股市，还勉强算得上稳定。基本就靠房价不断冲高（当然啦股市去年底今年初也大帮忙了一把消耗了不少）锁死货币和三十年的外储家底维持汇率。M2这两年的增速是多少？汇率贬了多少？通胀涨了多少？怎么做到的？补上房价增长图、外储变动图。一切就能解释了。
但是水池太高也有砌不住的时候，外储再多也有烧不够的时候。现在两边征兆已显：一方面水池里的货币越来越向最后的一线城市集中，增速越来越快；另一方面汇率贬值预期难以避免，外储节节新低也是必然。到时候天平两边一起崩，这么多年海量的货币哗啦啦不亚于大洪水，无数人一辈子的财富会被冲刷一空。房价真的迅速下跌的时候，那些成天骂高房价的网民们会发现以前房子买不起，现在可能连菜也买不起了。房价已然绑架了经济，等到了撕票的时候，最先活不下去的恰恰就是这群现在对房价崩盘满怀期待的群体。
可以预见，未来至少半年：“京沪深房价快速上涨”、“M2增速连续数月高位运行”、“外汇储备降至近年来新低”几大标题将轮番成为财经板块月经头条，原因不言自明。不过话说回来，放眼全球，伊丽莎白、福泽谕吉和富兰克林们所面临的状况其实也相当严峻，谁家的杠杆不是杠杆呢？国内房地产蓄水池好歹还没破吧？外储现在怎么着还是世界第一吧？天朝这架晃动的天平，总之能撑多久是多久。各国人民自求多福，静待“大时刻”的到来。
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1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿，创出单月信贷投放历史新高，同比多增1.04万亿元。
想到会涨，没想到这么立竿见影。
这次上海房价暴涨，直接原因就是2月2日央行发布的首套房首付比例降至20%的政策，以及2月20日发布的调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策。
事实上，这次房地产政策调整的目标是“去库存”，也就是主要针对二三四线城市高企的房地产库存问题，而一线城市由于众所周知的原因，并没有享受到政策的关照。
然而市场就是这么任性。
受到政策关照的地方，房价并没有起色，政策没有松绑的一线城市，反而房价暴涨。这其中的逻辑又在哪里呢？
——短期价格因素由库存周期（供需关系）决定。
截至2015年年底，南京、苏州、上海三市的库存周期都低于5个月，同比去年大幅下降了40-50%，进入供不应求阶段。
库存供不应求，又有利好政策，房价暴涨可谓水到渠成。
不过，需要注意的是，据上海链家的数据，上海的这轮房价上涨，主要由改善型买家主导。在过去，首次置业买家和改善型买家基本持平，而今年二者比例达到了四六开，主城区达到了三七开。越是中心城区，稀缺型的学区房，价格越是涨翻天，而郊区的刚需小户型，涨幅则相对滞后。
这说明，在一线城市限购政策不变的大环境下，房价的上涨主要是由“投资预期”主导。
上海不缺一掷千金的富豪阶层，缺的只是一个值得他们掏钱的“故事”。
这个故事的逻辑是这样的——
1，上海的目标是纽约，房价长远来看是要向纽约看齐的，中心区的稀缺地段房子，保值潜力应该是所有投资品中最硬的，除非发生世界大战，不然是不可能跌的嘛。
2，去年下半年股市崩盘之后，资金总要寻找一个发泄口，实业又不景气，想来想去，只能是房地产最稳妥了。去库存政策的接连出台，说明大市气氛改变了，房价即将进入反弹周期。
3，今年上海的战略新兴板就要开了，一批互联网中概股要回来上市，必然带动一波造富运动，房价必涨。
4，今年迪士尼要开园了，来上海旅游的人必然大增，带动酒店、零售行业的发展机会，房价必涨。
5，去年深圳房价超过了上海，这怎么可能，这说明上海房价存在明显低估，嗯，房价必涨。
当一连串的利好消息叠加在一起，投资者的预期就完全扭转了，形成互相践踏的抢购热潮。参考深圳去年的表现，这次上海房价的快速上涨，很有可能要持续一年多，并逐步蔓延到整个长三角地区。
另外，上图中库存周期低于12个月，同比降幅低于20%的城市，在本次政策效应下，应该都会有一次小阳春。
投资市场总是买涨不买跌的，牛市中越涨越多人抢，熊市中越跌越无人问津。
本意是去库存的房地产政策，就这样又一次成了一线城市的“补库存催化剂”，而高库存城市仍然在寒风中瑟瑟颤抖。
李博士一定很头痛。
（知乎没合并问题，自带传送门到我15K+的回答
如何看待 2016 年初上海房价一天飞涨 70 万元？ – 周看看的回答）
过去的2015年里深圳楼市带头暴涨，刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满，让持有房产者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，让市场观望者大跌眼镜，也让中国的房地产走势扑朔迷离。
房价暴涨到底是为什么？还能涨吗？现在能看到的解读大多来自于需求侧或者资本市场，我作为城市学者，在此从供给侧，特别是房地产供给的上游——土地供给说起，解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因：收缩的土地供给。
这是一个很长的故事，环环相扣，甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……
1
中国真的“人多地少”吗？
“中国人多地少，土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本国情之一。
但是，近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。
大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。
A市，刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区；B市，开发商又圈下了几个数百公顷的大盘；C市，果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……
在许多城市郊外，建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说，往外扩展出去不过是分分钟的事情，荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标，那条画在纸上的规划边界，以及地方政府执行指标与边界的决心。
通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。
中国城市建设用地占比图，根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制（数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰）
根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。
也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！
来和其他国家比较一下，中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。参见：基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析（陈军 等，2015）。
有的人说，这是全部国土的比例，中国还有大片沙漠草原山地不能算，那么我们继续去研究，只算宜居又如何？
方案1，全部国土比较：中国平均的人口密度是132人/平方公里，其他国家平均人口密度为：日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里（迟竹强. 中国真的是地少人多么？
秘鲁著名经济学家德•索托揭示了《资本的秘密》，认为“僵化的资产并不能被称为资本，只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能，成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“（作者）皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样。”
最后这一句说得多好，把“资本”换成“土地资源”，把“石油公司”换成“国土部门”，就把中国特色说得明明白白。
3
中国特色：土地供给的政府垄断
人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。
设置“钟罩”的做法，可以是有意识的政府行为，可以是集体无意识的市场行为。
比如香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。
人们通常对香港的印象是人多地少，居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园，目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，包括青年人的不满；另一方面却有大片的土地不能够来使用，这实在是非常荒唐的一种处境（凤凰卫视评论员何亮亮）。
其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行（知乎 @chen shawn）。这是市场自发进行土地管控的例子，也说明完全把土地管控交给市场是不当的。
香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳市，与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反
中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。
对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为2.7万亿，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，同期中央税收也只有11万亿。（赵燕菁，2002，2011；华生，2014）。
这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。
土地资源就像是钞票，土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。
相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。
巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置（这围墙要是打破，那可真是要命了）
但是，正因为土地资源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。
耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据，对于耕地保护而言，因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题，可能比建设用地侵占农田的问题要显著。
对于建设用地的供给管理而言，它的必要性实质上来自于对土地资源的供给管理以维护其价格的稳定。
4
地方与国土部门：从阳奉阴违到齐心合力
在过去，土地资源管理一直是个艰巨的任务，因为它包含着中央与地方之间的讨价还价，甚至市政府与下属区县之间的讨价还价。再加上在流通性“钟罩”内外徘徊的小产权房和违建等问题，种种乱象屡禁不止。
按照经济学家张五常的理论，中国的地方政府具有企业的性质，改革开放30年来中国的高效发展，部分归功于各地方政府拥有以土地使用为代表的资源配置的调整权，从而以市县为单位进行高度自由的竞争。所以中国的土地“央行”国土部门的任务要比韩日等国艰难得多，因为为了管理更庞大的国土，它必须统辖众多各怀心思的“印钞厂”——地方政府。
中国国土部门进行土地资源管制的主要方式，是新增建设用地的供给管理制。在总体规划中，大约每1万新增人口，对应1个平方公里的新增建设用地。地方政府的惯常做法是通过“做大”预期人口规模以获取土地指标份额。不少城市的领导由于认识上的片面观念，希望把自己的城市“做大”……“做大”一个人口意味着可以“多占”一份建设用地。就国土管理部门而言，则是尽量压小一些。艰苦的讨价还价, 常常使规划编制单位夹在其中（邹德慈，2005），这才有了“全国新城新区规划的总人口达34亿”的怪现状。
所以，过去地方政府对中央政府国土部门，基本上是不怎么配合的。每一个小“印钞厂”都在或明或暗的多释放一些建设用地进入市场，最后可能就汇成了难以估量的系统性风险。国务院调查显示，省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区)，地级市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)。
建设用地这种“钞票”到底超发了没有？不好说。超发了多少？难以估计。
我们都知道每个人都路口抢行会造成交通堵塞，但是轮到我们自己了，还是会抢行，这就是经济学中所说的公地悲剧。
奇怪的是，自2014年前后起，上海、深圳、广州等几个一线城市的地方政府突然“从善如流”，主动对自身的建设用地进行了异常严格的管制！
上海市甚至提出“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”的计划。2014上海为落实国土部门管制要求，甚至自请比原定的2020年新增建设用地供给目标进一步减少。2015-2020五年内上海每年只能新增12平方公里。
深圳市更为极端，计划到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年内新增建设用地仅剩约8平方公里。深圳市提出“存量规划”的口号，全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。
这一回，一线城市的地方政府没有像从前一样采用和国土部门对着干或者阳奉阴违的态势，甚至没有奋力争取更多用地指标，而是配合着国土部门，主动加强了对自身土地供给的约束。
为什么这回地方政府那么配合呢？
第一种解释，来自中央政府的压力。2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强，《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”，国土资源部印发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（注意，这里又扯上保护耕地的大旗了）提出“除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。北上广深要起到政策示范作用，压力最重。但是，从前类似的严控要求也并不少，因此这一次的管控力度调整并没有引起很大反响。
从官媒可以看出，上海本来要起带头模范作用
第二种解释，预留可持续发展用地。这一点过于理想化，是历来都有的美好意愿，但并不能导致突然的转变。
第三种解释，摆脱了“土地财政”。比如深圳市政府财政收入中的税收收入占比达90%以上，完全摆脱了“土地财政”。地方政府不用再靠卖地来赚钱，这是减少土地供给的一个必要条件，但仍然不是充分条件，毕竟没有谁会嫌自己钱多，政府也一样。
第四种解释，也是最可信的解释，维护土地资源的价值：
上一节分析到，中国政府通过有效控制土地资源的供给来保证建设用地的相对稀缺性，过去这只是中央政府国土部门负责的行为，而地方政府并不热衷。随着经济“新常态”和房地产市场调整的到来，发达城市的地方政府，相对于其他地区更早更敏感地察觉到土地资源供求关系的变化，察觉到前期土地“超发”可能积累的系统性风险，自发地、不约而同地采取行动维护本地土地资源的价格。这才是地方政府主动配合国土部门行动的直接原因。
一线城市地方政府与国土部门形成合力共同加强对土地资源的管制，这说明了什么？
说明了全国性的土地“超发”可能已经成为事实！如果各地方不能通力行动，那么全国土地市场的系统性风险就会到来！
到时不仅仅是土地财政无以为继，地方政府赤字的问题，而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。必须各地区各城市共同行动，共同采取更为严格的供给约束，才能避免价格风险。惟有这样的预期，才能促成地方政府与国土部门的合作，并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。
反之，那些不具备条件或者缺乏敏感意识，仍在大规模出让土地某些城市，则可能会面临土地价格拐点、土地信用崩溃的风险。
比如最近为了去库存焦头烂额以致想出“0首付”政策的某东北中心城市，它在五年前的口号是这样的……
5
一线城市：一马当先，鹤立鸡群，怎料引来群狼环伺
写了那么久，才写到当下正在发生的事情。
其实上面的内容我大概写就于2014年底，在那个时候，眼看着一个上下合力共同应对全国土地市场风险的良好局面就要形成。然而，2015年起又发生了始料未及的变化。
深圳、上海，这两个土地供给的自我约束最严格，最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”的城市，恰恰是2015年前后房价处在风口浪尖的城市。
一线城市提供了对抗全国性风险，进行自我约束的良好表率，可是并没有如以往一样，很快得到其他地区的跟随和模仿。这可能有很多原因，摆脱土地财政也远不是那么容易的事。总之，全国性的共同行动没有及时形成。
而这个时候，全国土地市场系统性风险即将，或者已经来到了……
记住每1万新增人口=1平方公里新增建设用地这个比例。上海每年的人口流入近100万，深圳也有近30万。据此应得到100平方公里、30平方公里新增用地。但是，由于它们的自我约束，上海仅年增12平方公里的建设用地，深圳则欲求8平方公里土地而不可得。而那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市，似乎十几平方公里的新城还在上马……如果你是房地产投资客，你选择哪里？
勇作表率的一线城市，就像暴风雨中的灯塔一样闪亮。
资本犹如饥渴而贪婪的狼，当全国数百个城市大多都已经被榨干了营养、再也没肉吃了，正在即将到来的冬天惶惶不可终日时候，突然间仅存的几个土地市场良性的一线城市，犹如新鲜出炉的肉包子一般，还把自己切成了一半大小……所有资本必须、立刻、马上一拥而上。资本是自由流动的，原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市，怎能不把这几个城市吃干抹净？
现在对一线城市房价暴涨的各种说法，从杠杆、从炒作、从链家、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但是其他的说法不完善之处在于：房贷杠杆是早已有之的；一线城市的购房需求与发展前景与次一级城市是平滑变化的；链家和炒房团是全国都有的。这些都不能解释为什么北上广深突然与次一级的天津、重庆、成都、武汉、南京、杭州等拉开如此巨大的差别，甚至深圳、上海也比北京、广州的表现要妖异得多——为什么是它们。而我现在提供了一个一直被忽略，但是非常根本的原因：
一线城市在土地供给方面勇作表率的加强约束，因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，而吸引了全国土地资本的集中攻击。
而上海、深圳因为土地供给政策调整的最强，自我约束得最严格，反而使得其下游房地产市场的供不应求的预期最为严重，在全国市场普遍风险的背景下风险最低，成为了最佳的资本目标，暴风雨来临前最后的避风港，也才有了后来的种种操盘炒作。
打个比方，大雨即将到来，而其他的江河全都淤塞不堪，仅有的两条江疏浚良好。整个大雨落下的水，全流到疏浚良好的仅有的两条江里，它们反而就成了洪水泛滥的重灾区。
6
结语
本文的逻辑是：
①全国的土地市场风险是均衡分布的
②随着整体土地供给过量，土地资源超发，系统性风险堆积
③为了破解系统性风险，需要收缩供给
④选择了深圳和上海作为收缩供给的试点/带头大哥
⑤上海深圳的供不应求，带来明显的低风险预期，
⑥全国的土地市场风险均衡被突然打破，全国资本汇集上海深圳
⑦低风险预期加上资本富集，操盘炒作手段频出
⑧房价暴涨
2014年，是全国性土地市场危机到来以前，最后和最好的调整时间点。
在这一年，政府也实实在在采取了行动，出台了“国家新型城镇化规划”和“最严格耕地保护制度”。
让人万分惋惜的是，即使在这个时候，意在管制土地资源供给、维护土地资源价值的政策和手段，偏偏还要名不副实地挂着用了无数次地“保护耕地”的旧旗号，而使得它避免市场整体风险的重要的真实意图没有合理地表达，无法引起足够的重视。维护土地价格就维护嘛，不要扯上保护耕地的大旗。我们就老老实实的谈是否要管制、管制多少、如何管制好了。总是扯上无可争辩的耕地保护，反而失去了理性讨论和为各个城市提供更好方案的机会。
让人万分惋惜的是，这样的重要调整，或者说改革，像以往一样，首先响应的是一线城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意义远甚于实际意义的自我约束。然而偏偏这一次，最不该管制如此严格的就是一线城市，应该从那些没有活力、人口净流出却还获得了大量指标、对土地资源挥霍无度的三四线城市开始。土地供给应当均衡地、同步地收缩，结果变成了极端的不均衡收缩。调整的先后次序有误，效果迟迟不能显现，整体风险继续堆积。
而我们现在，看着深圳、上海的房价暴涨，这两条江河的泛滥，或许只是更大一场暴风雨的前奏。
—————说说我非常不靠谱的房价预测—————–
说说上海深圳现在的房价，如果政府下狠心坚持收缩供给政策，那真的就是那么高。如果改口扩大供给，那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了，两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在
最可能的情况是：上海深圳虽然是无辜地被选为收缩供给的带头大哥，但为了示范作用还要咬牙一阵，直到各地方都收缩供给，全国土地风险再度平衡，上海深圳才会悄悄松口土地供给，回到正常供应上来。
所以现在是一个“压路机前的硬币”位置，可能还有涨，但压路机后泡沫破灭，可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡，悄悄松口”的时间点，半年后？三年后？五年后？我真的不知道。
需知如果要操作捡硬币，必须在拐点到来之前离手，拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机，就走不了了。
本文纯属娱乐
╮(╯3╰)╭
——–2016.3.3更新———-
经知友 @韩一 提醒，就在今天早上，深圳领导发话要增加土地供给了
深圳书记谈高房价：将大量增加土地供应 打击炒房现象
压路机的到来也可以非常快 Σ( ° △ °
)︴
——–2016.3.10更新———-
今天部长放话了：
国土部部长姜大明表示，增加土地供应稳定房价
我们眼前一亮地注意到：终于，或许是第一次，部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来，不再挂着耕地保护之名行土地供应管理之实，这是很大的进步。
对于这种新的共识的形成，我们必须深感欣慰。要知道，以前要么把土地供应管控小心翼翼地放在耕地保护的大帽子里《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》；要么最多承认土地供应影响地价，地价又作为房价成本，部分影响到房价“国土部地价说-搜狐网、焦点房地产网”；从未说到土地供应管理能从供求关系预期的方面直接影响房价。
“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”
——《论语·子路》
这回终于名正言顺了 []~(￣▽￣)~*
部长说的两个关键词：
“因城施策”：也就是各城市的供给情况不同，比较好的情况是全国供给收紧，三四线收紧，二线具体分析，一线放松。不要被媒体标题“增加土地供给”给误导了，这里有个结构性的问题，100城市少供给1平方公里，3个城市多供给10平方公里，整体不是还少了70平方公里么？所以会是在整体供应收缩情况下的局部供应增加（参见评论区回复@少年）。所谓有保有压、优化结构、分类调控，都是这个意思，这个提法是很正确的，就看实际执行能不能管住。
“人地挂钩”：这个是亮点和重点，要根据全国人口流动来决定各地区的土地供给。人口流出的缩减土地供给，人口流入的增加土地供给。这个是更重要和根本的事情，做好了将改变从前的土地财政模式。这种规模的国土整体协调其他国家都未必有经验（想想美俄松散的联邦制，他们也没有纵向的土地供给管理），也涉及到发改委公安部人社部等多部门的合作，是对我们国家宏观调控和治理能力的很大挑战，做成了治理能力会上一个大台阶。对此我大概会后续写文关注。
管制土地供给的有趣之处在于，只需要做出一个姿态，改变人们的预期，各方就会相应行动了。这和股市里放出一个利空预期，股价就会立刻开始运动，不需要真的等到限售股解禁，是一个道理。不需要等到真的等到填海弄出几十平方公里土地才有用。放话说不新增建设用地，和放话说要开始新增建设用地，都是预期管理。
如今，深圳市委和国土部都把姿态做出来了，深圳上海不必要的土地自我设限可能要松绑了，资本炒作云集的基础——供不应求的预期可能要消退了。
所以，答案或许很快就要揭晓了。
本文纯属娱乐
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╮(╯3╰)╭
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题图来源：网络、自绘
部分内容已收录于第8届中国城市规划学会青年论文奖，注解参见原文
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先上结论，这轮房价和2015年股市一样，确实很诡异的暴涨，我不知道这轮房价上涨后果是什么，但是肯定会处于一种不稳定的状态。
先让数据说话，到底是哪些房价在涨？下面是一些大型房产网结合自身调查数据得出的比较真实的数据:
浦东金桥新城 5万 50%涨幅
浦东潍坊一村 7万 60%以上
浦东潍坊六村 8万 60%以上
.张江汤臣豪园 6.5万 50%以上
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世茂滨江花园 7万 (几乎没涨，5，6万单价的很多)
滨江凯旋门 12万 几乎不动
白金湾 7万 缩水20%
财富海景 11万 涨幅10%不到
看出了没有？政府给出平均20%涨幅可能没忽悠人，这轮房价是不是很2级分化？许多很偏僻的地方，竟然莫名其妙涨到了江景豪宅的单价。
李嘉诚说，决定房价的是什么？除了地段，还是地段。如果这个结论成立，那从价值论来看，江景豪宅的单价应该普遍是其他地区2,3倍以上，而且在过去大部分时间来说，这个规律一直是成立的，我相信以后一直会成立。那么有2个问题。
1 怎么会导致这种地段估值法则失效？
横线上方的4个小区，基本都是100平方左右或者以下，单价700万以下的房源，而下面的豪宅，都是200平方以上，总价普遍1500万以上的房子，也就是说，这轮房价暴涨的推手主力是一些购买力400万到1000之间中产阶级。他们没能力炒1500万以上的房子，所以大面积房虽然价值相对洼地，但没钱炒不动，而100平方以下的房子飞起来了。
2 以后走势如何？
如果地段决定房价论成立，那么下面豪宅的合理单价应该是上面的2，3倍。也就是开始的结论，上海的房价处于一种极端不稳定的状态，以后会恢复到合理的估值差，要么泡沫破裂，上面的小面积房源跌回去，要么就是豪宅的估值不合理，也跟着涨上去，或者2个一起走。
16年一线城市房价上涨是有多个好处的:
1.之前很多资金进入了房地产产业链，推高了原材料产能。在房价下跌时大家惜买，所以产能过剩，当房价上涨大家都开始抢房，可以消化前几年投入资金推高的产能，保证老板们的资本回报。
2.一线城市房价越上涨，一线城市的底层劳动人民对未来越绝望，这样就能把他们逼回三四线城市去消库存。特别是对于开始考虑成家置业又倍有个性的90后，回去老家县城做个小生意打份工更自在攒的钱比在一线城市更多。
3.一线城市房价上涨，占用土地多的工厂将会成本升高，在这种情况下老板们可能会考虑迁厂到三四线城市。三四线城市的人可以就近就业，减少了一线城市的外来人口流入量。这也部分解决了一线城市的城市污染和管治问题。
4.过剩的原材料产能和过剩的房子库存消了，GDP岂有不升之理。GDP升了，稳增长就算实现了，调结构就好开展了。
16年买房是买在了中段还是买在了山顶，谁知道啊。
91年起中国人口出生率是不断下降的，加上90后家长们早知早觉给独生子女买了房，身边好多90后都不需要买房了。而二线城市的吸引力正在升高，有些毕业生都不介意选择二线城市。
不过三四线城市的库存要3年才能消完呢，产能恐怕更严重，所以一线城市房价可能降吗？仁者见仁了。
那三年后库存消化了产能也消化了习大大的供给侧改革成功了房价降不降呢？只要央行继续印钞就可以不降啊，假如它觉得不需要印钞了那降降也蛮好的，毕竟习大大又多了个让穷人买上房的政绩了嘛。至于还在还房贷的，周行长都说房贷是安全的贷款产品了，政府知道你们是有能力还才贷款的，所以根本不担心你们断供啊
就算你们喜闻乐见，降也是慢慢降呀，不会像日本那样暴跌。因为我们是有中国特色的社会主义市场经济，有一个强有力的大政府在后台操作，何况它比你更清楚房地产的患疾。所以不要以为日本靠得近他们暴涨暴跌过中国就会走上相同的路，这么白痴的类比只是炒股专家骗人的伎俩，别信太多。然后即使降它能降到这轮暴涨前的价格吗？也很难说，09年后的房价就没比09年低的。即使降了，那个地段的房子3年后你还能买到吗？所以16年买房是买在了中段还是买在了山顶呢？仁者见仁了
写论文间隙来扯一点题外话。
几个月之前，我写了这么一篇小文章：人口流入与经济增长 – 码农经济学 – 知乎专栏
文章里面有个比较粗浅的结论：长期来看，一线城市GDP增速每降低1%，人口净流入降低0.8%左右。
今天看到的新闻，不幸被我言中，2015年上海市国民经济和社会发展统计公报中提供的数字：
而2014年的数字：
2013年
也就是说上海的常住人口总数回到了2013年的水平。当然，户籍常驻人口仍然在上升。
记得上次盐沙龙上， @focout老师认为人口是非常容易预测的，我说人口是容易预测，但是人口的流动绝对不是。不知道 @focout老师预测到了今年的人口流入增长率没。
在我那篇文章里面预测上海的人口是一直会有净流入的，但是流入的规模是有弹性的。然而刚刚公布的数字来看，上海的人口是有可能减少的。
看起来「一线城市永远人口净流入」也不过是一个神话，不知道「一线城市房价永远涨」是不是。
价格由供求决定，这是经济学的最基本结论。为什么涨价，一定看供需。
手头上没有数据，也没有做过仔细的调查，不知道究竟发生了什么。有很多人说是货币的原因，我想这部分是对的。货币扩张导致借贷成本降低，刺激了需求。如果是这样，我们必然能看到杠杆的提高。至于数据上有没有，我不得而知了。
但是货币不能在长期决定房价。一个很好的例子是日本。在80年代末日本央行也推行扩张的货币政策，部分原因就是担心泡沫破裂（泡沫很大程度上是由于汇率升值空间不大而导致的外汇出逃）。然而货币政策终究还是撑不起泡沫，该破的早晚会破。
现在的情况跟当时的日本的确很像，央行同样都在扩张货币。但是现在的情况跟日本也有很大的不一样，比如当时日本面临着外资的流出，而中国，资本账户还是管制的呢。
所以我并不担心房价涨，比较担心的是房价上涨的原因仅仅是因为货币扩张。
既然货币长期来看不能决定房价，什么可以呢？在一线城市来看，有一个可以，人口流入。
然而正如我们已经看到的，人口的流入也是procyclical的。如果人口流入具有亲周期性，而未来的经济增速注定放缓的话，很难讲未来的人口情况。
当然，这次人口净流出主要是来自制造业。很多人倾向于认为，上海的服务业特别是金融等仍然会持续流入。
然而问题是，像金融这种行业，仍然是周期性的。过去我读博的六年时间里，见证了09届的学长学姐到15届的学弟学妹六年的就业情况，起起伏伏，每年差别非常的大。特别是有因为退博延毕的同学，同一届硕士毕业的时候形势还好好的，到了他毕业的时候仅仅晚了一年就很难找工作的情况就发生在我的身边。
上海提出将人口控制在2500万，如果经济形势一直是这样，可能倒也不是很难办。
一时兴起随便写写，你们将就看，我继续写论文去了。对了，最近几天忙疯，这个答案评论区还是关一关吧，等我交上论文再跟大家讨论。
真实案例。
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我表哥2016年初买房了。吓到我了，因为我知道他是没有钱买房的。
他说首付160W没用家里的一分钱，虽然他存款为0，目前月收入4W，媳妇工资和他一样，两人月收入能到8W，贷款每个月自己还，按照现在这工资说实话2W/月的房贷不成问题，顺便去年还买了一辆巴伐利亚机械制造厂的5系产品一部，最近在找黄牛拍地球最贵铁皮。
当时买到房子的价格为360W，三个月过去了现在涨到460W。
这是分割线。
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我哥和他媳妇，上海本地人，学历一个技校毕业，一个中专毕业。年龄37岁。
从事的行当是P2P理财公司（匿名），现在在保税区当地占着几个门面，看店的人主要是我姨妈，姨父 等等等等。。。客户是我哥自己，我姨妈，我姨父，我嫂子的舅舅，我哥的朋友同学，我姨妈的跳舞朋友等等等等。产品年化收益13%。
最近听说他家原本的房屋租赁P2P公司受泛亚影响转型成设备租赁公司了，后来又受E租宝影响转型成私募了，顺带还有保险方面的业务，严格意义上已经不是P2P了。
详细了解了下，房子首付160万是他找几个客户还有银行的朋友凑钱攒的，他年化收益30%返还那几个朋友（我怀疑这笔首付一半是借款一半是首付贷）。他预计上海房价能和去年深圳一样暴涨，不出意外5年内他就能成为杨百万式的巨头，不然他表演吞粪自尽给我看。
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我现在只能祝他好运了。
至于为什么涨，我表哥和他的同业人员还有他家的上司能代表现在这一波推波助澜的人吧。
顺便表哥的公司和链家性质很像，不过更偏向于金融衍生产品而非房产抵押。
链家陷金融风暴:被指为首付做杠杆配资抬房价
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百度上直接能找到的日式崩盘模板，本人读书读的少，感觉上海现在的表现与东京的相似点远高于不同点，特别是90年之后这一段。希望有金融学家给我个解释区别在哪。
日本房地产崩盘
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表哥所属P2P公司转型失败，网上已经能找到负面消息，死兆星已现。
一线城市最主要的原因是供给太少。
2016，房价一面海水，一面火焰，一面高库存，一面严限购，冰与火交织，考验着每个人。
2016 年商品房库存面积高达80.8 亿平米，其中住宅55.7 亿平米，去库存时间分别需要6.3 年和5 年。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。
但是，一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，房价再次开始上涨，直逼珠穆朗玛峰。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7 成，延长社保缴费年限至5 年等，3 月25 日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4 成，社保缴费年限延长至3 年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60 万下调为50 万。
高库存VS严限购，房价为何上演冰与火之歌？未来走势如何？
1，冰与火持续分化
房价冰火两重天，2015 年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。
西部、东北和山西等三四线资源型省市坤村普遍较高，而且销量弹性小。最高
的是山西9.9 年，其次是宁夏8.4 年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8 和7.5 年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1 年和11.1 年。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8 和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4 之间。
一线城市库存水平低，但销量弹性大，库存问题小。近期一线城市房价大涨，房子整体供不应求，需要进一步加大供应。
2，紧急踩刹车
三四线城市房地产库存压力大，而房地产又是中国经济的命脉，房地产占中国GDP的15%左右，为了保增长，出台了一系列保房价政策。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330 新政”后，加速上涨但随后回落，“930 新政”后再次加速上涨。2016年2 月2 日首付比例下调和2 月19 日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价来势汹汹，非常可怕，为了避免房价暴涨后的暴跌，一线城市紧急踩刹车，出台了最严限购令。预计政策收紧会明显降低一线城市房价上涨速度，但由于短期开工面积少，土地供给短缺，一线城市房价还会继续涨。未来房价还会呈现一线涨，二线跟进，三线小跌的分化特征。
3，调控=涨价
一线城市房价上涨最根本原因是供应太少，紧抓土地供应不放手。比如，上海的土地供应远远不足。
首先，上海市辖区面积6,300 平方公里，其中建成区面积1,000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。
其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。
再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。
由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。
过往多年的实践已证明，调控需求根本没用。限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控房价。春节以来这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能还老百姓一个合理的房地产市场。
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2016 年初上海房价大涨的原因是政府为去库存采用的“攘外必先安内”策略是祸首：一方面控制资金外流、限制个人购汇额度去投资海外；另一方面降息、降税、降首付刺激购房需求。
其初衷很明显控制资金不外流，全部消费于国内房产，但没想到因为房产的天生投资属性，造成投资购房比刚需购房更活跃。在政策外堵内松、人民币贬值的环境下，各路资本无所不进其能的进入一线房产市场，利用首付贷、众筹等配资方式为房产投资推波助澜。
此次房产去库存政府把降息、降税、降首付等方法都使到了极致，目标人群也从首套购买者扩展到刚需改善型购买者，自然无法回避掉投资人群，政策的持续发酵加上积累自然造成上涨。
具体分析已在购房首付贷叫停 不以刚需为目的的资金杠杆都是流氓 – 海外房产配置 – 知乎专栏中阐述