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愿你走出半生，归来仍是少年
刚好前几天的文章恰好适合你的问题，希望有所帮助。
其实原因很简单，我们购买的商品房，它归根结底也是一种商品，一种特殊的商品。它的价格由它的价值所决定，而能左右它的价格走势的，归根结底还是供求关系。
深圳、上海，从2012年往后的住宅土地供应数量，都在有计划的断崖式下跌，并在2014年、2015达到最低点。
市场上的一线土地越来越少，入市的钱却因为2014、2015的降息降准越来越多，暴涨于是不可避免！
作为一种商品，我们所购买的房子的价值由几部分构成：建筑成本+地价+税费+开发商利润。建筑成本从一线城市到四线城市也就在2000-3000元/㎡之间，相比如今均价三四万的一线城市房价几乎可以忽略不计。而与房价正相关的，正是土地价值。
造成土地价值在各城市之间呈现断崖式差距的，正是各地之间的供需比例所致。一线城市土地资源本身有限，聚集全区域乃至全国优质的医疗、教育、政治、金融等资源，使用成本自然也高。
土地不可移动，不可能像钞票一样，从一个城市到另一个城市，从一个国家到另一个国家。因此，每个城市的土地都有自己独特的价值体系，每个地方政府都是一个发行土地的“银行”。土地入市，相当于钞票发行，入市的越少，就越贵，入市的越多，就越便宜。
土地使用权由地方政府卖给开发商，开发商盖楼后再卖给客户。
从拿地到开盘，快则半年一年，慢的一般也不超过3年，一旦时间过长，占用资金过多，财务成本就会很高。也就是说，2015年能入市的一手楼盘下面的土地，最大可能是在2012、2013、2014出让的，而且，越靠近2015，相关数字的影响越大。
断崖式下跌的深圳
我们先来看深圳的新增住宅用地近几年的变化情况。
可以看到，深圳的土地入市数量是连年断崖式下跌的，5年时间从60.5万平直接下跌到4.66万平，完全不是一个数量级。与此相对的是，楼面价上涨了几十倍，以至于总收入竟然比5年前还多了……其实，开发商就算不赚钱卖给老百姓，老百姓也还是会觉得贵的。这里面涨价的原动力不在开发商，在我们的政府，涨出来的钱没被开发商赚去，绝大多数都在我们的政府手里。
有统计称，2015年，深圳出让居住用地约为13万平，有所上升，但其影响的，应该是2016之后的楼市了。
可用地越来越少的上海
可以看出，上海的住宅土地供应虽然不像深圳那样出现断崖式下跌，却也在逐年大幅度减少。《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中，明确到2020年上海会死守“3185平方公里”这条红线。有专家计算认为未来五年上海新增建设用地只有约60平方公里，平均下来，每年只有12平方公里新增用地，也就是120万平方米。
无地可出的上海，想必在未来五年这样一个区间内都不会有房价走低的趋势。
去年没有疯涨的广州
2014年，广州发布《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》称，2014年住宅用地计划供应量6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里，保障房用地1.39平方公里)，略高于2013年实际供应量6.49平方公里，比全市前五年住宅用地年均供应量增加20.7%。
广州在2014年非但没有减少，还增加了土地供应！
这也许就是广州的房价2015年没有疯涨的最直接的原因。而广州的特点在于，它之前已经合并了几个市，所以空间比较大，可以多卖一些地。
我们的政府为什么要在一线城市收紧供应？卖地的钱不是很好赚吗？
为什么深圳、上海等地新增住宅土地供应越来越少？这是由几个因素决定的：
1、经过一段时间开发，可用土地资源本来就越来越少。
2、一线城市税收很多，卖地收入在政府财政收入中所占比例越来越小，对卖地收入没有依赖性，深圳即使不卖地政府也运转的很好。
3、政府要给未来发展留出空间，不想把地都卖完了。目前深圳的发展空间已经非常逼仄。深圳的面积只有北上广的几分之一。
三四线入市住房用地却越来越多
与一线入市的地越来越少相对应的是，全国其他地方的地却越来越多。2012年全国住房用地计划供应17 .26万公顷，比2011年全国住房用地计划实际落实量增加21.3%。2013年全国住房用地供应13.82亿公顷，供应量达历年最高，相当于前5年平均实际供应量9.64万公顷的143%。
2014年，国土资源部不再统一发布计划，各省自己发布计划。
许多地方政府的卖地收入在财政中所占比例很大，可以想见，一些三线城市供应的住宅用地有多少，这也是它们现在去化难的重要原因。
当然，除了新增土地可以诞生新楼盘，旧改也可以，但旧改见效往往很慢……
旧改很难形成大量供给
深圳有几个著名楼盘，都是旧改诞生的，但总的说来，旧改周期很长。业内总结旧改有三大难题：拆不动、赔不起、玩不转。官方数据显示，截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅为大约19%。
真正在城市更新细则发布后、基于市场化谈判而得以顺利推动的城市更新项目，并不太多见。尤其是针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造，在2014年基本被叫停。2015年，深圳更是出现某以旧改著称的开发商，楼盘被锁无法出售的情况。
上海未来也寄希望于改造，整备出土地，利用850平方公里的仓储用地，但效果如何，还有待观察。
二手住宅
当然，可以入市的还有二手住宅。但一线城市的二手市场，因为限购，与二线三线又完全不同。
限购是一把双刃剑，一方面，有钱人不可能购买更多住宅，另一方面，其之前购买的住宅，其一般也不会轻易出让，特别是超过两套的房子，不是迫不得已绝对不会出售，因为一旦卖出去就买不回来了。二手住宅中出现最多的情况，不是一个人卖掉自己多余的住宅，而是卖掉一套买入一套。
一线新增土地有限，旧改艰难，二手市场特殊，这就决定了土地、房子供应紧缩。
在货币有限的情况下，房价会逐渐上升，但是一旦货币大量增加，房价也就会大幅上升，我们来看看2014、2015，涌入楼市的货币为什么多了？
密集降息降准，大量现金入市
上一轮密集的降息降准，出现在2008年，当年发生了什么，大家可能都还记得。
2008年，共进行了5次降息降准，而之前的2007年，却进行了5次加息。
2010年、2011年两年，5次加息。
2012年2次降息，2014年1次降息。
2015年，密集的降息降准模式又开启了。
2015年2月4日，降准0.5个百分点。
3月1日，降息0.25个百分点。
4月20日，降准1个百分点。
5月11日，对称降息0.25个百分点
6月28日，降息0.25个百分点定向降准0.5个百分点
8月26日，降息0.25个百分点，降准0.25个百分点
10月24日，降准0.5个百分点 降息0.25个百分点
2016年3月1日，降准0.5个百分点。
降准，每次可以释放数千亿资金进入市场。而降息，会让人有把现金用于投资的想法。
被释放的资金中很大一部分进入楼市，股市遭遇滑铁卢之后，更是如此。目前，一年期存款利率只有1.5，加上通货膨胀，可能是负利率，而一线城市房屋出租的的年回报率虽然已经很低但还有2%。
所以，把钱拿出来投资是大势所趋，股市如此不堪，实业很难判断，只有进入楼市。那么，钱为什么没能到三四线去去库存呢？
现金倾向于兑换稀缺的“土地钞票”
钱是流动的，释放出来的钱不会遵从政策制定者的意志，你让它去股市它就去股市，你让它去三线楼市它就去三线楼市。是市场这只无形的手，让钱总是流向一些稀缺的可以保值增值的东西。但是，我们的政府可以引导。
1、一线的“土地钞票”，每年的发行量越来越少，未来的发行量已经确定，与需求相比极其有限。
2、三线的“土地钞票”，之前每年的发行不受控制，之后的发行量与需求相比几乎是无限的。
如果你是投资的客户，你去哪儿买呢？供应越来越少的一线土地，碰上了全国释放出的钱，暴涨就此发生，这不是偶然。
而就政策敏感性来说，根据之前的规律，二线本就要比一线晚半年一年，才能对政策作出反应，现在南京、杭州等地的表现，大约就是这个原因。
暴涨发生以后，之前有价值200万房子的人，房子涨到300万，现在卖掉房子后能首付买得起1000万的房子，他也许就会选择买一个700万的房子来进一步扩大财富。这是一个财富的螺旋，一直上升。
未来这种情况还要持续多久呢？我想说，真的是任重而道远。目前已经出台的政策，上调评估价和查禁首付贷，威力并不大。而要增加一线的土地供应，也并不容易，比如深圳是真的没有空间，除非把惠州和东莞合并进来。
加息、征新税威力很大，可以降房价，但因为不可能在一线单独实施一个利息标准、也不可能只对一线的房子征税。而三四线还在去库存……所以，调控真的很难。
啥时候暴跌过啊？
供应
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其实原因很简单，我们购买的商品房，它归根结底也是一种商品，一种特殊的商品。它的价格由它的价值所决定，而能左右它的价格走势的，归根结底还是供求关系。
深圳、上海，从2012年往后的住宅土地供应数量，都在有计划的断崖式下跌，并在2014年、2015达到最低点。
市场上的一线土地越来越少，入市的钱却因为2014、2015的降息降准越来越多，暴涨于是不可避免！
作为一种商品，我们所购买的房子的价值由几部分构成：建筑成本+地价+税费+开发商利润。建筑成本从一线城市到四线城市也就在2000-3000元/㎡之间，相比如今均价三四万的一线城市房价几乎可以忽略不计。而与房价正相关的，正是土地价值。
造成土地价值在各城市之间呈现断崖式差距的，正是各地之间的供需比例所致。一线城市土地资源本身有限，聚集全区域乃至全国优质的医疗、教育、政治、金融等资源，使用成本自然也高。
土地不可移动，不可能像钞票一样，从一个城市到另一个城市，从一个国家到另一个国家。因此，每个城市的土地都有自己独特的价值体系，每个地方政府都是一个发行土地的“银行”。土地入市，相当于钞票发行，入市的越少，就越贵，入市的越多，就越便宜。
土地使用权由地方政府卖给开发商，开发商盖楼后再卖给客户。
从拿地到开盘，快则半年一年，慢的一般也不超过3年，一旦时间过长，占用资金过多，财务成本就会很高。也就是说，2015年能入市的一手楼盘下面的土地，最大可能是在2012、2013、2014出让的，而且，越靠近2015，相关数字的影响越大。
断崖式下跌的深圳
我们先来看深圳的新增住宅用地近几年的变化情况。
可以看到，深圳的土地入市数量是连年断崖式下跌的，5年时间从60.5万平直接下跌到4.66万平，完全不是一个数量级。与此相对的是，楼面价上涨了几十倍，以至于总收入竟然比5年前还多了……其实，开发商就算不赚钱卖给老百姓，老百姓也还是会觉得贵的。这里面涨价的原动力不在开发商，在我们的政府，涨出来的钱没被开发商赚去，绝大多数都在我们的政府手里。
有统计称，2015年，深圳出让居住用地约为13万平，有所上升，但其影响的，应该是2016之后的楼市了。
可用地越来越少的上海
可以看出，上海的住宅土地供应虽然不像深圳那样出现断崖式下跌，却也在逐年大幅度减少。《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中，明确到2020年上海会死守“3185平方公里”这条红线。有专家计算认为未来五年上海新增建设用地只有约60平方公里，平均下来，每年只有12平方公里新增用地，也就是120万平方米。
无地可出的上海，想必在未来五年这样一个区间内都不会有房价走低的趋势。
去年没有疯涨的广州
2014年，广州发布《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》称，2014年住宅用地计划供应量6.66平方公里(其中商品住宅用地5.27平方公里，保障房用地1.39平方公里)，略高于2013年实际供应量6.49平方公里，比全市前五年住宅用地年均供应量增加20.7%。
广州在2014年非但没有减少，还增加了土地供应！
这也许就是广州的房价2015年没有疯涨的最直接的原因。而广州的特点在于，它之前已经合并了几个市，所以空间比较大，可以多卖一些地。
我们的政府为什么要在一线城市收紧供应？卖地的钱不是很好赚吗？
为什么深圳、上海等地新增住宅土地供应越来越少？这是由几个因素决定的：
1、经过一段时间开发，可用土地资源本来就越来越少。
2、一线城市税收很多，卖地收入在政府财政收入中所占比例越来越小，对卖地收入没有依赖性，深圳即使不卖地政府也运转的很好。
3、政府要给未来发展留出空间，不想把地都卖完了。目前深圳的发展空间已经非常逼仄。深圳的面积只有北上广的几分之一。
三四线入市住房用地却越来越多
与一线入市的地越来越少相对应的是，全国其他地方的地却越来越多。2012年全国住房用地计划供应17 .26万公顷，比2011年全国住房用地计划实际落实量增加21.3%。2013年全国住房用地供应13.82亿公顷，供应量达历年最高，相当于前5年平均实际供应量9.64万公顷的143%。
2014年，国土资源部不再统一发布计划，各省自己发布计划。
许多地方政府的卖地收入在财政中所占比例很大，可以想见，一些三线城市供应的住宅用地有多少，这也是它们现在去化难的重要原因。
当然，除了新增土地可以诞生新楼盘，旧改也可以，但旧改见效往往很慢……
旧改很难形成大量供给
深圳有几个著名楼盘，都是旧改诞生的，但总的说来，旧改周期很长。业内总结旧改有三大难题：拆不动、赔不起、玩不转。官方数据显示，截至2013年底，深圳城市更新项目的实施率仅为大约19%。
真正在城市更新细则发布后、基于市场化谈判而得以顺利推动的城市更新项目，并不太多见。尤其是针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造，在2014年基本被叫停。2015年，深圳更是出现某以旧改著称的开发商，楼盘被锁无法出售的情况。
上海未来也寄希望于改造，整备出土地，利用850平方公里的仓储用地，但效果如何，还有待观察。
二手住宅
当然，可以入市的还有二手住宅。但一线城市的二手市场，因为限购，与二线三线又完全不同。
限购是一把双刃剑，一方面，有钱人不可能购买更多住宅，另一方面，其之前购买的住宅，其一般也不会轻易出让，特别是超过两套的房子，不是迫不得已绝对不会出售，因为一旦卖出去就买不回来了。二手住宅中出现最多的情况，不是一个人卖掉自己多余的住宅，而是卖掉一套买入一套。
一线新增土地有限，旧改艰难，二手市场特殊，这就决定了土地、房子供应紧缩。
在货币有限的情况下，房价会逐渐上升，但是一旦货币大量增加，房价也就会大幅上升，我们来看看2014、2015，涌入楼市的货币为什么多了？
密集降息降准，大量现金入市
上一轮密集的降息降准，出现在2008年，当年发生了什么，大家可能都还记得。
2008年，共进行了5次降息降准，而之前的2007年，却进行了5次加息。
2010年、2011年两年，5次加息。
2012年2次降息，2014年1次降息。
2015年，密集的降息降准模式又开启了。
2015年2月4日，降准0.5个百分点。
3月1日，降息0.25个百分点。
4月20日，降准1个百分点。
5月11日，对称降息0.25个百分点
6月28日，降息0.25个百分点定向降准0.5个百分点
8月26日，降息0.25个百分点，降准0.25个百分点
10月24日，降准0.5个百分点 降息0.25个百分点
2016年3月1日，降准0.5个百分点。
降准，每次可以释放数千亿资金进入市场。而降息，会让人有把现金用于投资的想法。
被释放的资金中很大一部分进入楼市，股市遭遇滑铁卢之后，更是如此。目前，一年期存款利率只有1.5，加上通货膨胀，可能是负利率，而一线城市房屋出租的的年回报率虽然已经很低但还有2%。
所以，把钱拿出来投资是大势所趋，股市如此不堪，实业很难判断，只有进入楼市。那么，钱为什么没能到三四线去去库存呢？
现金倾向于兑换稀缺的“土地钞票”
钱是流动的，释放出来的钱不会遵从政策制定者的意志，你让它去股市它就去股市，你让它去三线楼市它就去三线楼市。是市场这只无形的手，让钱总是流向一些稀缺的可以保值增值的东西。但是，我们的政府可以引导。
1、一线的“土地钞票”，每年的发行量越来越少，未来的发行量已经确定，与需求相比极其有限。
2、三线的“土地钞票”，之前每年的发行不受控制，之后的发行量与需求相比几乎是无限的。
如果你是投资的客户，你去哪儿买呢？供应越来越少的一线土地，碰上了全国释放出的钱，暴涨就此发生，这不是偶然。
而就政策敏感性来说，根据之前的规律，二线本就要比一线晚半年一年，才能对政策作出反应，现在南京、杭州等地的表现，大约就是这个原因。
暴涨发生以后，之前有价值200万房子的人，房子涨到300万，现在卖掉房子后能首付买得起1000万的房子，他也许就会选择买一个700万的房子来进一步扩大财富。这是一个财富的螺旋，一直上升。
未来这种情况还要持续多久呢？我想说，真的是任重而道远。目前已经出台的政策，上调评估价和查禁首付贷，威力并不大。而要增加一线的土地供应，也并不容易，比如深圳是真的没有空间，除非把惠州和东莞合并进来。
加息、征新税威力很大，可以降房价，但因为不可能在一线单独实施一个利息标准、也不可能只对一线的房子征税。而三四线还在去库存……所以，调控真的很难。
啥时候暴跌过啊？
供应