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明月直入，无心可猜。
1、亲自做产权调查，亲自！
亲自，而不是委托中介，这是最一劳永逸的解决方案，甚至连“劳”都算不上，是非常简单易行的。
只需要和卖家约好时间，让他带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，工作人员就会给你一份房地产登记簿，上面就有房屋是否被抵押的信息。
如果卖家拒不配合，那明显就是有问题，就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的，甚至不止一次，然而买房子不是买白菜，还是不要存在侥幸心理为妙。
有些人以为看房产证就够了，其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息，但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况，可谓毫无用处。
2、实地考察，务必去物业中心询问业主信息。
之前有看中一套房子，中介说，卖家要求这套房子的卖房钱款必须一次性以现金的形式交付。注意，提这种要求的房子多半有问题。经过多次讨论，后来他们又说接受先付部分首付，剩下的办理贷款。但是和中介的协商中，中介无数次的暴露他们急需要钱的态度，引发了我们的怀疑……
于是我们特意去找了小区物业了解一下情况。物业听说这个房子，告知我们，听说房东外面欠了钱。谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询，也说这个房东听说赌博，外面欠了高利贷，还告诉我们，中介是知道这个情况的，所以这个房子才这么便宜。吓出一身冷汗，这样的房子再便宜，买了也是后患无穷。
3、签约前对房屋质量一定要认真审查。
不要天真的以为你看到的就是真的。除了查看本房屋外，一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有其是对于简单的新装修二手房，更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。
4、最好能直接和卖家当面议价，避免中介恶意抬高房价。
房屋价款本来应该是买卖双方的事情，但现实中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商。
但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议，那就没有办法了。其实签赔协议对买家卖家都没啥好处，唯一从中牟取暴利的就是中介而已，居然还有那么多人前仆后继的中招，我也是醉了。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
5、交易失败，一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金。
这一点的前提是一定是因为中介刻意隐藏真实信息，如买到抵押房、查封房才有用。因为根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。中介明知故犯，于情于法都是理亏的。
但是，现在的中介态度都很强硬，一般都一口咬定不可以退。当时差点买到抵押房的时候，我们找了一个当律师的同学，正好是做房产纠纷这块的，最后2万块钱定金还是被要了回来。同学说多数情况下一扯到律师什么的，中介大多不想把事情闹大，虽然过程麻烦，但最终还是可以拿回定金的。
准确说，不止他们这家中介，作为一个买房者，稍微接触下这个市场后，就会发现大多数中介都是差不多操作流程，只在乎最后合同签订那点中介费，你的保障你的安全没人管。相比之下，反而觉得直接交易更可靠，毕竟房东没有中介那么圆滑。之前在网上看到一直被讨论的“互助卖房”，买卖家直接勾兑，很多人关注。还有房多多也推出了“直买直卖”，和房东直接联系，没中介，佣金也省了。这可能是另一种可行的模式。
最后再次提醒大家，付定金前亲自调查，重中之重！
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今天打开知乎，看到被邀请回答这个问题，答主我也够拼，现在都快凌晨了，还在码字，简单说两点吧…
不要急于付定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。
产权调查应该是购房的第一步。但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，一定要调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。其次，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的，应该调查清楚，以免在后续的交易中再出现与预期不符的情况。
嗯.该睡了.晚安各位:-)
补充说明 4.17 关于税、首付比例、首套认定的问题，说真的，就算上个月跟这个月都有很大出入，只有正在买房的才会特别了解，否则其他买过房的人的经验都可能已经过时。这篇文章的原则请知悉，具体关于税务的操作问题建议拨打官方税务咨询热线：12366 税务服务热线（比如上海是默认 021-12366），工作人员很热心！关键是人家是天天在操作、消息都是最新最新的！
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最近身边也有很多同学接触到了二手房买卖，感觉很惶恐，不知从何着手。这篇简单易懂的新手指南献给大家，不可能涵盖全部问题。但虽是一家之言，参考价值较大，全是干货！
1、去弄个备用手机！买个新的手机号！
当你准备买房的时候，你首先要做的第一件事就是这个！弄个新号码！
这个非常重要！所有没做这一步的人都一定会苦口婆心的劝你一定要听话，千万不能少这一步。否则你会无休无止的被中介骚扰几年之久！！！！在任何和购房甚至装修的相关业务内，只要留手机，只留这一个。千万不要把自己的私人/办公电话留下。（江草建议：买房卖房的都要准备备用手机号！！！）
2、弄清楚自己真正想要的
不要先着急看房，先要想清楚自己究竟想要什么样的房子：
1、地段。2、房型。3、面积。4、交通。5、周遍设施。6、学区。7、小区环境。8、电梯。9、朝向。10车位……等等。把自己和家人认为最重要的不能妥协的；尽量有但是可以妥协的；无关紧要的……分别列出来。
然后再来考虑具体的房子。有这样一个过程，家人之间能够比较清晰的了解到彼此的诉求，内耗会少很多。
3、咨询银行或信贷掮客
（江草提醒：最好自己找银行信贷员或掮客了解情况，中介介绍的可以用、要慎用！！中介的利益团体可能为了促成成交，不管你最后能不能贷款～）
之后，建议先咨询银行，按照自己的情况，能够贷到多少款，确定预算。
然后开始找房子。如果能很有缘分的不通过中介直接手拉手找到房源，那必然是最好的事。
如果非要通过中介，那有几点必须要牢牢记住：
（1）在草签购房定金合同前，不要在中介给的任何一张纸上签字——无论是中介合同、看房确认书、工单、看房单……或者任何一张任何名义的材料，都不要签字。如果要签，至少要保证上面所写的每一个字（尤其是很小的字）你都清楚明白的理解，并作好承担任何损失的后果！
（特别的，中介可能会告诉你，这个只是他们公司确认他的确带客户去看过房子了，希望你帮个忙之类。这是惯用伎俩，不要理睬。）
（2）还有就是，你的任何材料，不要留在中介手里。不要让他保管任何包括身份证、户口本、房产证、合同之类的东西……中介只是个拉皮条的，他没有权利扣你任何东西。
（3）在定金合同签定结束前，不要付给中介或者上家任何的费用——这些费用可能包括以“意向金、诚意金”等为名目的钱。中介可能会声称这是给上家的——不要相信。要付就是定金。尤其是……千万不能先付了中介费。定金合同签定前，不要付中介费——签定后可以支付部分，但是千万留好尾款。尾款要和中介明确说明等所有手续办完之后再支付——否则中介拿钱不干活后果自负！
（4）产调不能偷懒。一定要调查清楚（可以委托中介去拉产调）是否有抵押、产权人是哪几个，是否全部同意出售。以及去当地派出所确认——里面是不是有户口。
（5）请务必记住，中介的任何语言，都可能是谎言——而且无数人惨痛的事实证明了，越是和你休戚相关的事情上，他们越可能撒谎。他们追求的只是成交，至于成交之后你是不是有能力支付，和他们没有任何关系。所以，一定要自己确认每个关键细节而不要听中介的信誓旦旦。
（6）鉴于政策经常变化，所以建议即使是以上家到手价的形式来交易，也换算成税费各付的形式写进合同。这样如果政策有变化，也不会因此突然增加巨额税费。
4、基本确定购买意向之后的流程
（1）确定自己的购买资格、联系银行信贷员确认自己贷款资格。（其实这步建议准备买房之前就先确定下来做到心中有数）。
（2）付定金，签定定金合同。
（3）去交易中心网签合同——上下家本人、中介（如果有）、贷款银行的工作人员（如果有）都要到场。签合同的同时，首付到位。
（4）上家审税并交税，包括：1）5.65%的营业税（满五可免）；2）全额的1%或者差额的20%的个人所得税（满五且唯一可免）
（5）下家审查限购资格：提供合同、房产证复印件、户口本原件及全套复印件、结婚证或单身证明（一月内有效）、身份证原件及复印件。需要7天。
（6）下家审税，主要是契税，分1%、1.5%和3%三种。分别对应首套普通；普通；非普。需要10个工作日。上、下家审核可以同时进行。
（7）过户。
（8）办理水、电、煤、电视、电话、物业、维修基金等过户手续。交房。如不贷款，付尾款。
（9）如果没有银行贷款，拿产证。有银行贷款的银行会拿产证，办理抵押后放款给上家。
5、最后拿产证
千万不要害怕，觉得没有中介很难办。每个交易中心都有很完善的指导服务，跟着他们指导做就可以了。
江草提醒：现在行情下购房的注意事项
（1）定金付的尽可能多，以防跳价 多付定金可以防跳价，或者房东即使跳价反悔，你也可以最大限度地得到时间上损失的赔偿。（毕竟现在二手房市场是一个星期一个价了。）
（2）即使市场再火爆，产调还是一定要拉！之前爆出的链家房源有连环抵押贷款事件，购房者钱房两空，即使最后能要回大部分钱，也需要走相当漫长时间的司法程序。——当下的行情，时间就是钱！！！谁耗得起啊！！！
（3）学区房名额并不是很好查，不要听口头承诺，为了学区名额买房的必须在合同中注明。
（4）现在的行情下，谈判时间、看房时间都仓促，很多要求上家可能都不配合，但是，对特别低于市场价的房子，还是要谨慎再谨慎！高收益＝高风险。
（5）别听信一个中介、一家中介的一面之词，网上平台多查查看、多通过网络咨询真房源和价格（因为省时间省精力，碰到要你手机号的，只留备用号，切记！）。相比几年前市场价格房源的混乱，现在绿皮在做的全市真实房源统计其实是为你省了不少搜索真实房源价格的时间和精力的，实际上，接触过绿皮的其实都觉得服务还可以。最近搜房也开始学绿皮做实勘房源和成交纪录查询了，但还是有浑水摸鱼的假房源存在。
永远保持对中介的戒备之心！之前本草说过的，中介的“黑”是行业的问题，不是一家中介的问题！（回“绿皮”可以复习《兼听则明|绿皮真有主流媒体所说的那么糟吗?上海的房价是绿皮推高的吗？？》）
中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位，理论上是需要为买卖双方服务，但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。因为整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变，二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
这篇文章主体部分是朋友ViolGG（他已经移民离开上海了）授权江草在做的“住在上海”公众号发的，但是因为时间较长了，上海市场也早就天翻地覆了。江草做了一些编辑、补充。
看到图灵那个答案，也说一说关于查询房产权属信息的办法吧。千万不要只看房产证，因为上面缺乏很多重要信息，另外还真有假的房产证，做的十分逼真，一般人根本无法辨别。
在房屋信息查询这方面，以人查房有很大的限制，律师也得有诉讼文书才可以查询。不过以房查人就简单多了。
根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条原始登记凭证可按照下列范围查询：
(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；
叫上卖家一起去房产档案馆（每个城市不一样，有的在房产交易中心才能查），直接把房屋原始凭证拉出来，什么信息看不见？动辄几百万的事情，让卖家配合一下理所应当。
卖家没空去也没关系，叫他给你出一份委托书，你自己带过去查也是一样的。
卖家要是这样都还不配合，你就得怀疑他心中有鬼了。
如果没有卖家的配合，实在要查，也不是没有办法，只要知道房屋具体坐落就行。找一个律师，把房屋坐落告诉他，让他去帮你查房屋权属信息，同样是一查一个准。房产档案馆会给你打印一份信息登记表出来，上面抵押、查封、转移情况、房贷信息等等都有，保证准确。
类似这样的：
百度上很多律师专门做这个的，一般每次收费500。相比几百万的购房款，这钱还真不算贵。
房屋具体坐落就是地址，精确到房号就行，比如说人民大街9号23层2305这样的。这个信息总能知道吧？
中介买房有时候会遇到以下几种问题：
一、中介机构无证经营。消费者应首先看有无房地产中介服务资质证书。一些无证机构大多无固定场所，发生问题就转移，使消费者无法投诉。
二、佣金差价一起吃。这种情况比较多见，购房人与中介签订委托代理购房合同，中介以低于与委托人谈妥的价位购买房屋，从中收取其中不为双方知晓的差价。
三、不让购房人仔细查看房屋质量。中介为了促成交易，赚取佣金，往往引领买方走马观花地查看房屋，买方不知就里，仓促成交，等到问题发现之时，中介也会以种种理由推脱责任。
四、隐瞒房屋历史。比如房屋哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；有没有发生过什么不好的事情比如是否欠人钱或者发生过盗窃案。
为了避免造成损失，我们可以做以下几点：
一、查明真实情况
如果遇到了较小的房产中介，最可靠的办法是房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，需要携带个人身份证，还要付几十元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。
二、留心付款方式
在房产买卖过程应尽可能的对付款方式具体的约定，如付款的期次、每次付款的金额，付款的时间 。如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足要求用买方支付首付款共同还款时，最好与卖方一同前往贷款银行办理，以免自己支付的首付款被移作他用。 此外，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，则意向金将自动转为购房定金，一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要谨慎。
三、确定交房时间
在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
四、确认卖方户口关系是否迁出
买房时经常会出现卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。
五、当心维修基金被中介“黑吃”
一般情况下维修基金都是送给买方，买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在条约中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
六、佣金如何支付
有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介费用
还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。
当然，为了防止后期产生相关的纠纷，交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，这样就可以有力地保护自己的合法权益。
一.如何选居间人
首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊，自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交易双方非法律专业人士，很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师在这里还是要建议各位朋友：买房是大事，术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。所以说这个钱省不得！
那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问。
“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营业执照和税务登记证？在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店，但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话，一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止。所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质。
“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询，如果没有进行工商登记的居间人一定要慎选。
“三问”：询问房源，自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例。目前在北京，居间服务费最高的为链家公司，居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%，共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别，当然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同文本来看，链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同纠纷，当房屋买卖合同无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司。
二.看房产证
当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后，中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签订定金协议或存量房屋买卖合同了。买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析。首先买受人应该看出卖人的房产证。看什么呢？
（一）看产权人信息
前来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否为房屋产权人？
如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了，最好当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘。
如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。
如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。
（二）看房屋性质
房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？
房屋如果是商品房，正常交易即可。
如果是已购公有住房（包括房改房，央产房），房改房可正常交易，央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》，保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是经济适用房（俗称一类经适房，也称两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处，出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人2008年4月11日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人2008年4月11日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金的，按照合同成交价的3%缴纳，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证，如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万不要购买！面临房屋买卖合同无效的风险，买受人往往是赔了夫人又折兵！
（三）看房屋面积
核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传，挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差异，其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算。
同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。
（四）看房屋抵押情况
在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还。在北京各区县房管局，携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额。在这种情况下建议买受人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。律师近期承办的一例案件即为出卖人谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真，居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同并办理网签后，出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款，后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元，最终导致合同无法继续履行，最终吃亏的还是买受人。
（五）看房产证登记时间
主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丢失，在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定。律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五年，买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息。
三.买受人签订存量房屋买卖合同前应注意事项：
（一）进行购房资格审查
购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常生活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后，为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋。那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同就有问题了，签订存量房屋买卖合同时买受人并不具备购房资格，那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同是否有效？实践中随着房价大幅上涨，出卖人经常以买受人签订存量房屋买卖合同时尚不具备购房资格为由主张合同无效。存量房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第八条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”也就意味着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查，那么其与出卖人签订的存量房屋买卖合同就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力。
（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告
之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买受人或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的。如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力，一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%，否则就很难申请贷款了。
（三）筹措定金、首付款、居间服务费
买受人一旦签订定金协议、居间服务合同或存量房屋买卖合同，就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺买受人可以晚于合同约定时间支付房款，但双方一旦出现纠纷，合同无法继续履行，出卖人就会以此认定买受人先行违约，要求买受人承担违约责任，这对买受人是极为不利的。
四.买受人签订存量房屋买卖合同时应注意以下事项：
（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同或补充协议约定不一致，以哪个约定为准？
一般存量房屋买卖合同均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同或补充协议有该约定，那么双方口头约定不能视为对书面合同约定的变更，最终仍以书面约定为准，如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同或补充协议中写明，否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据。
（二）合同条款前后约定是否矛盾？
在二手房交易中流程相对繁杂，而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工作人员不熟悉交易各环节之间的关系，很容易出现合同约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款。合同中每一个环节双方未正常履行合同义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同的情形。
案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋，与买受人在合同中约定办理面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款，由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了，首先出卖人在房屋核验阶段出现问题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字，直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验，但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后，才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同约定，出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成诉。在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批。所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一定要明确约定。同时为了化解风险，买卖双方应在签订存量房屋买卖合同前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋或购房资格出现问题，双方可以协商解决，无需承担高额的合同违约金。
（三）规划用途是否为住宅？
如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。
“商住两用”房屋有哪些法律风险？
无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。
子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。
在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。
房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。
生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。
（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房，购房时间是否满五年？
此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题。实践中大家比较关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高。（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担，即便个别出卖人愿意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价，最终缴纳的还是买受人）
个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于2015年3月31日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。
（五）房屋占用的国有土地使用权以划拨还是出让方式取得？
如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。
（六）房屋是否在出租？
很多买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人，出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人，并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的，近期随着房价大幅上涨，出卖人不愿意再出卖房屋，想尽各种办法阻碍合同的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买权，一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同。所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋将要出卖的事实，可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。
（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同约定为准？还是以网签合同约定为准？房款支付方式？支付时间约定是否合理？
二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同（阴合同），进行网签时打印住建委格式合同文本并填写（阳合同），买受人往往为了少缴税，在网签合同中将房屋真实成交价压低，阴阳合同的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”在实践中大量存在。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨，出卖人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给买受人造成巨大的经济损失。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［2014］489号】“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”也就是说阳合同中仅仅关于交易价格的合同条款无效，其他合同条款均有效。阴合同是合同双方的真实意思表示，自然有效。阳合同继续有效的合同条款与阴合同对应条款不一致的，因阳合同签订在后，一般认定为对阴合同相关内容的变更。但如果谨慎的买受人会发现买卖双方往往在阴合同中约定更加具体详细，阳合同为住建委格式合同文本约定内容无法进行细化和修改，所以在这种情况下，买受人可以在阴合同或补充协议中载明一条：“本合同及补充协议约定内容与网签合同内容约定不一致的，以本合同及补充协议约定为准。”
房款的支付方式及支付时间买卖双方可以根据自身情况进行约定，买受人如果选择贷款方式支付房款，一定要在签订合同前确认个人征信情况，并核实贷款金额，可以多家银行询问，这样即便一家银行出现问题，可以在短时间内选择其他银行贷款。支付时间买受人可以通过居间人了解各家银行审批时间，并尽量预留一定时间，以防由于贷款原因最终承担逾期支付房款的违约责任。
（八）违约责任约定是否明确具体？
往往存量房屋买卖合同中仅就逾期交房和逾期付款的违约责任明确约定，针对其他交易环节的违约责任约定模糊，一旦出现一方仅仅推托又未明确表示逾期履行合同义务时，守约方很难判断并计算逾期履行合同起算日期，由于履行时间合同约定不明，实践中往往居间人口头通知违约方继续履行合同，故，一旦出现争议起诉到法院，守约方很难举证违约方存在违约行为，违约方往往会以合同约定不明，双方在协议等理由进行抗辩。如果买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同在约定期限内未能继续履行，守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。
（九）合同履行期限约定多长为好？
正常情况下，二手房交易两到三个月可以完成，很多买受人会问律师到底约定时间越长越好还是越短越好？其实这和买卖双方的具体情况有关，如果买受人是换房，需要先将自己的房屋出卖后获得购房款再购买出卖人的房屋，一般时间会长，但由于北京房价波动较大，律师建议合同履行期限不宜约定过长。短期内房价大幅上涨或急剧下跌都将导致二手房交易的不稳定性。如果房价大幅上涨，出卖人宁愿承担20%违约金也不愿意继续履行合同，因为房屋上涨幅度远大于房屋成交价20%的违约金，所以他们愿意铤而走险，相反，如果房价急剧下跌，买受人也会进行盘算后作出决定。近期几个二手房买卖纠纷案件都是由于合同约定履行时间过长，出卖人签订合同后拿不到房款，眼看房价一天天上涨，最终决定不再履行合同，所以买受人在签订合同时一定要计算好履行时间。
（十）出卖人交房时买受人应注意哪些风险？
买受人看房时一定就房屋附属物品进行查验，就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同中一一列明。在合同约定的交房日，买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数，确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对。实践中确实存在买受人看房时物品设施一应俱全，但交房时所有设施设备及物品均移走的情形，如果合同没有明确约定，最终吃亏的只能是买受人。
（十一）房屋内户口是否迁出？是否约定违约责任条款？
很多买受人购买二手学区房是为了子女上学，如果一旦房屋内户口未迁出，还占用学区名额，直接会影响买受人子女的升学。那么买受人能否通过诉讼请求法院将出卖人户口迁出？答案是否定的。千万记得不是所有的纠纷法院都能处理！户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如出卖人拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使出卖人迁出户口。但买受人可以针对户口迁出约定逾期迁出违约金，一旦出现出卖人反悔的情形，可通过诉讼要求出卖人承担高额的违约金。
（十二）房屋为出卖人与配偶夫妻共同财产的，配偶是否签署同意出售声明书？
如果房屋为出卖人婚后购买，但产权证仅登记在出卖人一方名下，买受人务必要求出卖人配偶当面签署同意出售声明书，如果其配偶无法到场签订，买受人切记要与出卖人配偶电话联系确认其知晓房屋出售事宜并同意出售，买受人为防范日后风险最好进行录音，原因在此不再赘述。
（十三）买卖双方是否在网签合同上签字确认？
按照北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔2010〕169号）可知，由房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
草拟阶段：交易双方就合同主要条款协商一致后，房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》（见附件），由交易双方核对合同相关信息录入是否正确，确认无误后将草拟阶段的合同提交至打印阶段。
打印合同：操作人员核将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字（或盖章）。
完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。
实践中，居间人为了缩短交易时间，往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买卖双方委托居间人办理存量房屋买卖合同网上签约手续，且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。随着房价大幅上涨，目前也不乏出卖人以未在网签合同上签字为由向区县住建委或房管局投诉居间人违规操作并要求撤销网签合同的情形。所以律师建议：办理网签手续时，买受人与出卖人应在存量房屋买卖合同上签字确认后再交由居间人在网上签约系统中完成提交。撤销网签对于买受人来说无疑是雪上加霜，撤销网签后出卖人随时可以将该房屋另行出售或进行抵押，出卖人的上述恶意行为无疑均将阻却存量房屋买卖合同的继续履行。
（十四）买受人要学会根据所处的交易阶段分析是“攻”还是“守”。
如果买受人刚与出卖人签订存量房屋买卖合同，仅支付几万元定金，此时出卖人出现不配合办理网签手续时，买受人要学会“忍辱负重”，不管通过什么途径，协商、居间人做工作等先劝服出卖人办理网签手续。为什么呢？首先，一旦办理网签，出卖人想再将房屋出售给第三人也无法办理网签手续；其次，出卖人无法再将房屋进行抵押。在此阶段，买受人通过与出卖人协商等也无法解决的，一定要尽快向法院提起诉讼并申请保全，就该房屋申请法院查封。该房屋一旦经区县房管局查封，将无法再进行网签或办理抵押登记。
如果网签后出卖人反悔了，不配合买受人办理面签了，那么买受人就要根据自己的情况判断是接受出卖人提出的加价无理要求还是直接去法院起诉。买受人去法院起诉面临一个问题：如果买受人当初选择银行贷款方式支付剩余尾款，现由于出卖人不配合办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，银行并非买卖合同约束主体，法院无法直接强制银行办理贷款手续，此时如果买受人具备一次性支付尾款能力，可以向法院提起诉讼，这样保证合同有继续履行的可能性，如果买受人没有一次性支付尾款的能力，又无法通过其他方式尽快筹集尾款，那么即便起诉到法院，法院考虑到买受人没有支付尾款的能力也不会支持买受人继续履行合同的诉讼请求，此时买受人要么请求法院解除合同并要求出卖人承担违约责任或赔偿房屋差价损失等，要么接受出卖人的无理加价请求。
如果双方办理面签手续后，出卖人反悔，双方又协商不成，买受人可以直接起诉到法院要求继续履行合同，法院一般审查后会支持买受人的诉讼请求，买受人以生效判决文书去房管局可以强制过户，无需出卖人进行配合。
总而言之，在二手房交易中买受人要步步小心，任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险，希望各位朋友在阅读此文章后能有所收获，早日顺利买到心仪的好房子！
买房，理应是件高兴的事，可是在现实中，总会有这样或那样的“陷阱”，稍不留神就会陷进去，让人恨得牙痒痒的。别急，小链马上为大家列举几个典型的“陷阱”，并附上防范招式。有了这套攻略，小白也可秒变购房达人。
1、假房源往往披着“低价”外衣
刘先生准备结婚，他通过网站搜寻二手房的信息时发现，一些图片不错、价格较低的优质房源，但当打电话给中介提出要看房时，总是被告知房子已经出售或者是房东不在没法看房。而之后，中介不断打电话推荐其他的房源，令刘先生觉得很烦恼。
小链支招：假房源最常见的就是价格虚假，故意标低价来吸引客户。还有一种就是房源存在，但业主并无卖房的意愿，或者房源已经售出，但中介仍把房子放在网上不下架。要辨别假房源，首先是看价位，若网上报价低于市场价位很多，是假房源的可能性就很大，同时，尽量选择有资质、口碑好的平台。
2、房子的产权性质要认清
林女士最近一直在看房，看上一套小户型，位置、价格都觉得很满意，当天就交了定金。但是后来和业主谈的时候才发现，这套房子是商住房，不仅首付要五成，而且贷款最多只能贷十年，算下来超出了林女士的购房预算。
小链支招：房子的产权有很多种，比如住宅、商住、公房、经济适用房、二类经济适用房，不同产权的房子，税费、贷款政策都不一样，一定要在定房之前了解清楚。此外，北京还有一些是军产、校产，往往是不能随便交易的，如果一不小心买了这样的房子，就算上了法庭也会判交易无效。
3、眼见为实，注 重实地调查
李女士买房看重交通，非常想买一个地铁房。看房时，中介小哥推荐了一套地铁上盖的房子，从小区里面就能通到地铁口，李女士看了以后满心欢喜，很快就签了约。但是后来搬进去以后才发现，由于她所在的楼离地铁很近，而且是二楼，经常能感觉到地铁的动静，特别是晚上睡觉的时候。
小链支招：对于房子的居住体验，一定要自己去亲身感受一下。比如，地铁、公路、铁路旁的房子，晚上去感受一下有没有噪音；房子是顶层的话，下雨天去看一下漏不漏水；早晚高峰的时候去看看小区周边堵不堵车……做个有心人，一定可以看到中介陪同看房时没发现的东西。
4、别忽视租客的“优先权”
王先生看上了广渠门外的一套房子，与原业主谈得也很顺利，但是双方刚签完约，就冒出了“程咬金”，原来这套房子是出租状态，王先生本以为原业主已经和租客谈好了，但是租客却表示，除非给他违约金，否则不愿搬。这个违约金究竟该王先生付，还是原业主付，双方陷入了争执。
小链支招：现在市面上有不少房子是转售为租，对于这类房子，租客可不是小人物，从王先生的情况来看，事先应该和业主在合同里面详细约定如何应对租客，是支付赔偿金让租客搬走，还是继续履行租约。实际上，租客还有一个特权，就是“优先购买权”，这个才是更要命的，所以，签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”，切记切记。
5、 买房后发现原 业主 户口未迁走
陈先生买了套学区房，想让孩子上个好点的学校，但是去派出所登记户口的时候发现，原业主的户口还在，自己没法入户，联系上原业主后，对方却百般推脱，一直不办理迁户，孩子的上学大计眼看就要耽误了，陈先生无奈之下准备去法院起诉。
小链解读：二手房交易中，户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，而且法院一般也不受理此类案件，买家完全是处于弱势。所以，未雨绸缪很重要，建议在签订合同的时候，就与卖家约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好是等他把户口迁走后再支付尾款，这样最安心。
Tips:
除了以上说到的五大“陷阱”外，还有一些交易中的细节，也值得给大伙儿提个醒：
1）签约前，一定要核验一下房子状态，比如有没有被查封，业主、产权证是否都无误。
2）注意定金和订金的区别。具有法律效应的是定金，而一些中介可能会忽悠你交订金，最后很难拿回来。
3）如果原业主的房子需要解抵押，一定不要直接把钱给他，而是要在有担保的情况下才能打款。
4）付房款时间、腾房时间都在合同里约定好，最好是约定到具体时间或条件！
很多客户认为：自己要买房，只需准备好钱就可以，至于其他可能涉及的问题，到中介公司或者找从事相关行业的人一问就知。而且随着买房进程的深入，也会逐渐一个一个搞清楚。
这个想法是很不明智的。
首先，买房是一个非常复杂的过程，涉及大金额的交易。一般而言，金额越大的交易，风险相对也就越高。任何一个环节出了问题，后果都是极其严重的。所以说，买房是一个辛苦的过程，更是一个危险的过程。
其次，找中介公司或者相关单位的人咨询，这一点本身没有问题。他们可以告诉你买房的相关知识，也会让你清楚的知道买房交易的流程，但是最隐秘的部分不会告知你。
你要清楚，他们是在做生意，做生意就涉及到利益，谁会做损害自己利益的事情呢？当一个客户上门求购的时候，正是他们生意的一个开始，从这一刻起，他们永远只会告诉你好的方面，而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。
最后一点最为可怕：在买房进程中解决问题。
其实很多人都会有这样的想法，不想先做功课，所谓“车到山前必有路”，事情临头了才考虑该怎么办。买房吃亏最多就是这类人。因为没有准备，许多事情都蒙在鼓里，到最后被中介牵着鼻子走，一步一步掉入别人预先设计的陷阱当中，被协议与合同捆绑，最后有苦难言，明知吃亏也只能打落牙齿往肚里吞。
下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在骨里的善良老百姓……这些中介设下的坑，要提防：（本文只针对买二手房，其余的情况后期再更）
1.故意隐瞒房屋缺点。
例如约看房时间时，对低层的房子，中介喜欢约到晚上，或者下午太阳西照能照到的时间，原因很简单，早晨和上午，房子被挡住了，日照不行啊。
2.与房主合谋，对买房者造成心理影响，催促赶紧下手。
看过二手房的人，都知道，当你去看房子时，看了一圈房子，会机灵的问一句，房子多少钱？此时房主都会停顿一会，看看中介，这时中介就会接着说，**钱。
有的中介，直接找托，也去一起看房子，转了一圈，很急切的说：看中房子了，但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想？这个房子赶紧买啊，人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。
3.中介赚差价。
这个应该大家都明白，就是房主要卖80万的房子，中介给你报85万，多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说，价格是跟房主谈，中介怎么说了算。错，房主让中介卖房子时，中介会让房主签一份代理合同，房主卖的价格肯定也是打听的市场价，而中介往上涨几万，到时候再稍降点，买方也会觉得赚了很大的便宜，高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上，这就如超市促销，把平时的价格提高，再打折而已。
这种是遇到的真房主，真正赚差价时，中介会找一个别的人，充当房主，也有的时候，直接就房主不在。
前几年，那些见不到房主，先公证过户的，都是被中介赚了差价了。
4.带不带装修，家电之类的，口说无凭。
转二手房，很多人会被房子的装修及家具吸引，此时中介为了快点促成交易，答应给撮合留下来家电之类的，殊不知，这只是中介的一方之言，房主同不同意还不一定，就是房主同意了，未落到纸面上，到时反悔，也没办法。
5.中介费全交。
看中了房子，该签协议了，中介费是2%，大家都知道，可很少有人具体去看看协议内容，大部分人都认为2%是买卖双方各付，而现实是很多卖方啥也不管，房价是净收价。
6.定房子的好处费。
这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见，就如限购前一段时间，房价涨的很厉害，买方造成了恐慌，看中一套房子，准备交定金，中介突然打电话，说房子还有好几个想订的，房主要卖给另一个人。你是买方，你会放弃吗？很多人会主动的说，我给你多少钱，你一定给我把这个房子定下来。
7.评估费。
多少人买完房子才知道这个评估费，更有甚者，不知道，评估费有的中介收0.3%，有的中介收0.5%。
8.银行审批好处费。
一切资料都提交上去了，就等着银行批贷款了，很多人都会想，贷款怎么还不下来啊，越着急的人，中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。
针对这段时间，不少朋友咨询买房的问题，我专门组织了几个业内的朋友，进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此，我想说的是，选好位置，选好房子，只要你买，钱都不是问题，但钱都花在哪里，要搞清楚。
同学们不要怕麻烦，一定要去拉产调。
万一房子是抵押的呢？
万一房子不能卖出呢？
万一房东是骗子呢？
我知道大家都很忙，我也是。所以当初买房子的时候想着花钱免灾，没有要求中介费打折，实打实的1%，就是希望能提供好一点的服务，别给我挖太多大坑。结果，愿望是美好的，事实是残酷的。在朋友的强烈建议下，我自己去产调了。房屋倒是可以交易的，之前的抵押是撤销掉了的，但是面积却不一样！中介居间协议上是130，实际只有127。三个平方就差了十几万啊！还好自己发现了。
最后，我写自己经历的目的就是：不要怕麻烦，一定要去拉产调。
去房地产交易中心拉产调是很方便的，带上身份证，30块钱和要买房子的地址就OK了，哦，还得有房东在身边。
买过2次房，卖过一次房，都是通过中介的二手房，说说自己的经验教训：
1 签合同之前，一定要自己去和房东面谈价格，不要太信任中介，一直由他去沟通。最近这次买房，我们之前看的房子倒是都面谈价格了，但那时行情比较紧俏，已经有几套看中的房子因为价格原因被别人买走了，加上看了蛮久的房子人也疲了，期间中介一直比较热情，最后买的这套就一直由中介去沟通价格，他说房东不愿降价了，自己就没再去找房东谈了。最后签完合同才发现房东其实还有降价空间，他还好奇我们怎么不自己再跟他谈谈，郁闷。
2 签合同之前，一定要与房东、中介三方一起面谈确认中介费。本人和房东都由于太信任中介，在这个问题上一直被他骗到签完合同才发现有问题。在第二次看房过程中，中介一直跟我们说房东的中介费也由我们出，加上本地一般也确实这样的，之前看的几个房东也这么说，最后这套就没多想，一直按买卖双方总的中介费跟中介砍价，砍到一个价格后觉得差不多了，最后签合同时快深夜了也没多看合同，直到出来和房东一问，才发现房东老家那边是买卖双方各自付中介费，他跟中介也是说中介费他可以自己付，跟我们付一样的就行了。结果由于中介两头忽悠，导致我们以为中介费全由我们出，房东以为他也要出，其实我们的中介费都能再少付一半，或者房价还可以再便宜。虽然我们第二天又去中介那闹，但因为已经签了合同，只能各方妥协，只再降一点中介费。另外，中介费不要合同签完就给了，留一半或者一部分，等最后拿到房产证了再给，中介一般也是会同意的。
3 对自己在意的一些东西，要多去房子里看看。比如在意马路噪音的，就要早晚都去听一下，在意光线的，就早上和傍晚都去看看。
4 关于贷款，如果政策比较收紧，可以去小银行或者外资银行问问。尽量找折扣低的，因为以后二三十年里，利率会升会降，但折扣是始终不会变的。
5 自己去找贷款的银行，不要通过中介找银行。我第一次买房时，中介推荐了几个银行给我，然后重点推荐其中一个，理由无非是折扣低之类的，同意后他直接打电话过去联系银行的人，银行收了什么评估费、服务费之类的。几年后第二次买房，那个中介也是这个套路，这些费用要三四千。要说这两人之间没猫腻，我是不信的。于是果断不要中介推荐的银行，自己去找，最后找了一个外资银行，折扣最低并且什么费都没收。
6 如果二手房是送家具家电的，一定要确认好家具家电的好坏程度。因为这部分的价钱其实也是包括在房价里的，所以入住以后才发现是损坏的就会很郁闷。如果发现有损坏的，要请房东修好再交房，或者让房价再便宜点。本人买二手房时，对空调的检查是用遥控器开了一下，空调有反应就觉得OK了，入住后才发现有一台是坏的，启动后不会制冷和制热，只能自己掏钱解决。
7 如果二手房是送家具家电的，尽早确定哪些你自己确实想要，哪些不要。不要的那些，适时去家具家电提前购买起来，因为这些也要比较长的周期去做、去散味道，特别是沙发、床之类的。如果确定不要的，就让房东一起搬走，不要留在家里，一般也卖不了几个钱，反而找人搬出去还要不少钱。
8 多去几家中介问问。不赞成跳单，但对同一套房子，多去几家中介问问总是没有坏处的，能让他们竞争起来是最好的。
总之就是要多留几个心眼，多和相关人员面谈，让信息透明。我们找的已经是本地最大最正规的中介了，房东也还靠谱，大方向上虽然没遇到什么问题，但还是没想到小事情上还有这么多不省心的，希望这些经验教训可以帮到一些人。
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1、亲自做产权调查，亲自！
亲自，而不是委托中介，这是最一劳永逸的解决方案，甚至连“劳”都算不上，是非常简单易行的。
只需要和卖家约好时间，让他带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，工作人员就会给你一份房地产登记簿，上面就有房屋是否被抵押的信息。
如果卖家拒不配合，那明显就是有问题，就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的，甚至不止一次，然而买房子不是买白菜，还是不要存在侥幸心理为妙。
有些人以为看房产证就够了，其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息，但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况，可谓毫无用处。
2、实地考察，务必去物业中心询问业主信息。
之前有看中一套房子，中介说，卖家要求这套房子的卖房钱款必须一次性以现金的形式交付。注意，提这种要求的房子多半有问题。经过多次讨论，后来他们又说接受先付部分首付，剩下的办理贷款。但是和中介的协商中，中介无数次的暴露他们急需要钱的态度，引发了我们的怀疑……
于是我们特意去找了小区物业了解一下情况。物业听说这个房子，告知我们，听说房东外面欠了钱。谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询，也说这个房东听说赌博，外面欠了高利贷，还告诉我们，中介是知道这个情况的，所以这个房子才这么便宜。吓出一身冷汗，这样的房子再便宜，买了也是后患无穷。
3、签约前对房屋质量一定要认真审查。
不要天真的以为你看到的就是真的。除了查看本房屋外，一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有其是对于简单的新装修二手房，更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。
4、最好能直接和卖家当面议价，避免中介恶意抬高房价。
房屋价款本来应该是买卖双方的事情，但现实中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商。
但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议，那就没有办法了。其实签赔协议对买家卖家都没啥好处，唯一从中牟取暴利的就是中介而已，居然还有那么多人前仆后继的中招，我也是醉了。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
5、交易失败，一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金。
这一点的前提是一定是因为中介刻意隐藏真实信息，如买到抵押房、查封房才有用。因为根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。中介明知故犯，于情于法都是理亏的。
但是，现在的中介态度都很强硬，一般都一口咬定不可以退。当时差点买到抵押房的时候，我们找了一个当律师的同学，正好是做房产纠纷这块的，最后2万块钱定金还是被要了回来。同学说多数情况下一扯到律师什么的，中介大多不想把事情闹大，虽然过程麻烦，但最终还是可以拿回定金的。
准确说，不止他们这家中介，作为一个买房者，稍微接触下这个市场后，就会发现大多数中介都是差不多操作流程，只在乎最后合同签订那点中介费，你的保障你的安全没人管。相比之下，反而觉得直接交易更可靠，毕竟房东没有中介那么圆滑。之前在网上看到一直被讨论的“互助卖房”，买卖家直接勾兑，很多人关注。还有房多多也推出了“直买直卖”，和房东直接联系，没中介，佣金也省了。这可能是另一种可行的模式。
最后再次提醒大家，付定金前亲自调查，重中之重！
对未来感到迷茫和无所适从？关注未来知识图谱（ID:futureknowledge），回复“投资未来”获取《未来五年，这7个行业将爆发性增长》
今天打开知乎，看到被邀请回答这个问题，答主我也够拼，现在都快凌晨了，还在码字，简单说两点吧…
不要急于付定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。
产权调查应该是购房的第一步。但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，一定要调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。其次，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的，应该调查清楚，以免在后续的交易中再出现与预期不符的情况。
嗯.该睡了.晚安各位:-)
补充说明 4.17 关于税、首付比例、首套认定的问题，说真的，就算上个月跟这个月都有很大出入，只有正在买房的才会特别了解，否则其他买过房的人的经验都可能已经过时。这篇文章的原则请知悉，具体关于税务的操作问题建议拨打官方税务咨询热线：12366 税务服务热线（比如上海是默认 021-12366），工作人员很热心！关键是人家是天天在操作、消息都是最新最新的！
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最近身边也有很多同学接触到了二手房买卖，感觉很惶恐，不知从何着手。这篇简单易懂的新手指南献给大家，不可能涵盖全部问题。但虽是一家之言，参考价值较大，全是干货！
1、去弄个备用手机！买个新的手机号！
当你准备买房的时候，你首先要做的第一件事就是这个！弄个新号码！
这个非常重要！所有没做这一步的人都一定会苦口婆心的劝你一定要听话，千万不能少这一步。否则你会无休无止的被中介骚扰几年之久！！！！在任何和购房甚至装修的相关业务内，只要留手机，只留这一个。千万不要把自己的私人/办公电话留下。（江草建议：买房卖房的都要准备备用手机号！！！）
2、弄清楚自己真正想要的
不要先着急看房，先要想清楚自己究竟想要什么样的房子：
1、地段。2、房型。3、面积。4、交通。5、周遍设施。6、学区。7、小区环境。8、电梯。9、朝向。10车位……等等。把自己和家人认为最重要的不能妥协的；尽量有但是可以妥协的；无关紧要的……分别列出来。
然后再来考虑具体的房子。有这样一个过程，家人之间能够比较清晰的了解到彼此的诉求，内耗会少很多。
3、咨询银行或信贷掮客
（江草提醒：最好自己找银行信贷员或掮客了解情况，中介介绍的可以用、要慎用！！中介的利益团体可能为了促成成交，不管你最后能不能贷款～）
之后，建议先咨询银行，按照自己的情况，能够贷到多少款，确定预算。
然后开始找房子。如果能很有缘分的不通过中介直接手拉手找到房源，那必然是最好的事。
如果非要通过中介，那有几点必须要牢牢记住：
（1）在草签购房定金合同前，不要在中介给的任何一张纸上签字——无论是中介合同、看房确认书、工单、看房单……或者任何一张任何名义的材料，都不要签字。如果要签，至少要保证上面所写的每一个字（尤其是很小的字）你都清楚明白的理解，并作好承担任何损失的后果！
（特别的，中介可能会告诉你，这个只是他们公司确认他的确带客户去看过房子了，希望你帮个忙之类。这是惯用伎俩，不要理睬。）
（2）还有就是，你的任何材料，不要留在中介手里。不要让他保管任何包括身份证、户口本、房产证、合同之类的东西……中介只是个拉皮条的，他没有权利扣你任何东西。
（3）在定金合同签定结束前，不要付给中介或者上家任何的费用——这些费用可能包括以“意向金、诚意金”等为名目的钱。中介可能会声称这是给上家的——不要相信。要付就是定金。尤其是……千万不能先付了中介费。定金合同签定前，不要付中介费——签定后可以支付部分，但是千万留好尾款。尾款要和中介明确说明等所有手续办完之后再支付——否则中介拿钱不干活后果自负！
（4）产调不能偷懒。一定要调查清楚（可以委托中介去拉产调）是否有抵押、产权人是哪几个，是否全部同意出售。以及去当地派出所确认——里面是不是有户口。
（5）请务必记住，中介的任何语言，都可能是谎言——而且无数人惨痛的事实证明了，越是和你休戚相关的事情上，他们越可能撒谎。他们追求的只是成交，至于成交之后你是不是有能力支付，和他们没有任何关系。所以，一定要自己确认每个关键细节而不要听中介的信誓旦旦。
（6）鉴于政策经常变化，所以建议即使是以上家到手价的形式来交易，也换算成税费各付的形式写进合同。这样如果政策有变化，也不会因此突然增加巨额税费。
4、基本确定购买意向之后的流程
（1）确定自己的购买资格、联系银行信贷员确认自己贷款资格。（其实这步建议准备买房之前就先确定下来做到心中有数）。
（2）付定金，签定定金合同。
（3）去交易中心网签合同——上下家本人、中介（如果有）、贷款银行的工作人员（如果有）都要到场。签合同的同时，首付到位。
（4）上家审税并交税，包括：1）5.65%的营业税（满五可免）；2）全额的1%或者差额的20%的个人所得税（满五且唯一可免）
（5）下家审查限购资格：提供合同、房产证复印件、户口本原件及全套复印件、结婚证或单身证明（一月内有效）、身份证原件及复印件。需要7天。
（6）下家审税，主要是契税，分1%、1.5%和3%三种。分别对应首套普通；普通；非普。需要10个工作日。上、下家审核可以同时进行。
（7）过户。
（8）办理水、电、煤、电视、电话、物业、维修基金等过户手续。交房。如不贷款，付尾款。
（9）如果没有银行贷款，拿产证。有银行贷款的银行会拿产证，办理抵押后放款给上家。
5、最后拿产证
千万不要害怕，觉得没有中介很难办。每个交易中心都有很完善的指导服务，跟着他们指导做就可以了。
江草提醒：现在行情下购房的注意事项
（1）定金付的尽可能多，以防跳价 多付定金可以防跳价，或者房东即使跳价反悔，你也可以最大限度地得到时间上损失的赔偿。（毕竟现在二手房市场是一个星期一个价了。）
（2）即使市场再火爆，产调还是一定要拉！之前爆出的链家房源有连环抵押贷款事件，购房者钱房两空，即使最后能要回大部分钱，也需要走相当漫长时间的司法程序。——当下的行情，时间就是钱！！！谁耗得起啊！！！
（3）学区房名额并不是很好查，不要听口头承诺，为了学区名额买房的必须在合同中注明。
（4）现在的行情下，谈判时间、看房时间都仓促，很多要求上家可能都不配合，但是，对特别低于市场价的房子，还是要谨慎再谨慎！高收益＝高风险。
（5）别听信一个中介、一家中介的一面之词，网上平台多查查看、多通过网络咨询真房源和价格（因为省时间省精力，碰到要你手机号的，只留备用号，切记！）。相比几年前市场价格房源的混乱，现在绿皮在做的全市真实房源统计其实是为你省了不少搜索真实房源价格的时间和精力的，实际上，接触过绿皮的其实都觉得服务还可以。最近搜房也开始学绿皮做实勘房源和成交纪录查询了，但还是有浑水摸鱼的假房源存在。
永远保持对中介的戒备之心！之前本草说过的，中介的“黑”是行业的问题，不是一家中介的问题！（回“绿皮”可以复习《兼听则明|绿皮真有主流媒体所说的那么糟吗?上海的房价是绿皮推高的吗？？》）
中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位，理论上是需要为买卖双方服务，但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。因为整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变，二手房经纪人谋私利的空间就一直在。
看到图灵那个答案，也说一说关于查询房产权属信息的办法吧。千万不要只看房产证，因为上面缺乏很多重要信息，另外还真有假的房产证，做的十分逼真，一般人根本无法辨别。
在房屋信息查询这方面，以人查房有很大的限制，律师也得有诉讼文书才可以查询。不过以房查人就简单多了。
根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条原始登记凭证可按照下列范围查询：
(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；
叫上卖家一起去房产档案馆（每个城市不一样，有的在房产交易中心才能查），直接把房屋原始凭证拉出来，什么信息看不见？动辄几百万的事情，让卖家配合一下理所应当。
卖家没空去也没关系，叫他给你出一份委托书，你自己带过去查也是一样的。
卖家要是这样都还不配合，你就得怀疑他心中有鬼了。
如果没有卖家的配合，实在要查，也不是没有办法，只要知道房屋具体坐落就行。找一个律师，把房屋坐落告诉他，让他去帮你查房屋权属信息，同样是一查一个准。房产档案馆会给你打印一份信息登记表出来，上面抵押、查封、转移情况、房贷信息等等都有，保证准确。
类似这样的：
百度上很多律师专门做这个的，一般每次收费500。相比几百万的购房款，这钱还真不算贵。
房屋具体坐落就是地址，精确到房号就行，比如说人民大街9号23层2305这样的。这个信息总能知道吧？
中介买房有时候会遇到以下几种问题：
一、中介机构无证经营。消费者应首先看有无房地产中介服务资质证书。一些无证机构大多无固定场所，发生问题就转移，使消费者无法投诉。
二、佣金差价一起吃。这种情况比较多见，购房人与中介签订委托代理购房合同，中介以低于与委托人谈妥的价位购买房屋，从中收取其中不为双方知晓的差价。
三、不让购房人仔细查看房屋质量。中介为了促成交易，赚取佣金，往往引领买方走马观花地查看房屋，买方不知就里，仓促成交，等到问题发现之时，中介也会以种种理由推脱责任。
四、隐瞒房屋历史。比如房屋哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；有没有发生过什么不好的事情比如是否欠人钱或者发生过盗窃案。
为了避免造成损失，我们可以做以下几点：
一、查明真实情况
如果遇到了较小的房产中介，最可靠的办法是房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，需要携带个人身份证，还要付几十元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。
二、留心付款方式
在房产买卖过程应尽可能的对付款方式具体的约定，如付款的期次、每次付款的金额，付款的时间 。如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足要求用买方支付首付款共同还款时，最好与卖方一同前往贷款银行办理，以免自己支付的首付款被移作他用。
此外，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，则意向金将自动转为购房定金，一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要谨慎。
三、确定交房时间
在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
四、确认卖方户口关系是否迁出
买房时经常会出现卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。
五、当心维修基金被中介“黑吃”
一般情况下维修基金都是送给买方，买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在条约中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
六、佣金如何支付
有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介费用
还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。
当然，为了防止后期产生相关的纠纷，交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，这样就可以有力地保护自己的合法权益。
一.如何选居间人
首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊，自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交易双方非法律专业人士，很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师在这里还是要建议各位朋友：买房是大事，术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。所以说这个钱省不得！
那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问。
“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营业执照和税务登记证？在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店，但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话，一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止。所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质。
“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询，如果没有进行工商登记的居间人一定要慎选。
“三问”：询问房源，自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例。目前在北京，居间服务费最高的为链家公司，居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%，共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别，当然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同文本来看，链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同纠纷，当房屋买卖合同无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司。
二.看房产证
当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后，中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签订定金协议或存量房屋买卖合同了。买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析。首先买受人应该看出卖人的房产证。看什么呢？
（一）看产权人信息
前来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否为房屋产权人？
如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了，最好当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘。
如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。
如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。
（二）看房屋性质
房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？
房屋如果是商品房，正常交易即可。
如果是已购公有住房（包括房改房，央产房），房改房可正常交易，央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》，保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是经济适用房（俗称一类经适房，也称两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处，出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人2008年4月11日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人2008年4月11日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金的，按照合同成交价的3%缴纳，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。
如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证，如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万不要购买！面临房屋买卖合同无效的风险，买受人往往是赔了夫人又折兵！
（三）看房屋面积
核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传，挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差异，其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算。
同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。
（四）看房屋抵押情况
在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还。在北京各区县房管局，携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额。在这种情况下建议买受人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。律师近期承办的一例案件即为出卖人谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真，居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同并办理网签后，出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款，后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元，最终导致合同无法继续履行，最终吃亏的还是买受人。
（五）看房产证登记时间
主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丢失，在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定。律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五年，买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息。
三.买受人签订存量房屋买卖合同前应注意事项：
（一）进行购房资格审查
购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常生活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后，为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋。那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同就有问题了，签订存量房屋买卖合同时买受人并不具备购房资格，那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同是否有效？实践中随着房价大幅上涨，出卖人经常以买受人签订存量房屋买卖合同时尚不具备购房资格为由主张合同无效。存量房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第八条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”也就意味着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查，那么其与出卖人签订的存量房屋买卖合同就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力。
（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告
之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买受人或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的。如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力，一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%，否则就很难申请贷款了。
（三）筹措定金、首付款、居间服务费
买受人一旦签订定金协议、居间服务合同或存量房屋买卖合同，就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺买受人可以晚于合同约定时间支付房款，但双方一旦出现纠纷，合同无法继续履行，出卖人就会以此认定买受人先行违约，要求买受人承担违约责任，这对买受人是极为不利的。
四.买受人签订存量房屋买卖合同时应注意以下事项：
（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同或补充协议约定不一致，以哪个约定为准？
一般存量房屋买卖合同均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同或补充协议有该约定，那么双方口头约定不能视为对书面合同约定的变更，最终仍以书面约定为准，如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同或补充协议中写明，否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据。
（二）合同条款前后约定是否矛盾？
在二手房交易中流程相对繁杂，而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工作人员不熟悉交易各环节之间的关系，很容易出现合同约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款。合同中每一个环节双方未正常履行合同义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同的情形。
案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋，与买受人在合同中约定办理面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款，由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了，首先出卖人在房屋核验阶段出现问题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字，直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验，但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后，才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同约定，出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成诉。在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批。所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一定要明确约定。同时为了化解风险，买卖双方应在签订存量房屋买卖合同前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋或购房资格出现问题，双方可以协商解决，无需承担高额的合同违约金。
（三）规划用途是否为住宅？
如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。
“商住两用”房屋有哪些法律风险？
无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。
子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。
在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。
房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。
生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。
（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房，购房时间是否满五年？
此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题。实践中大家比较关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高。（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担，即便个别出卖人愿意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价，最终缴纳的还是买受人）
个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于2015年3月31日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。
（五）房屋占用的国有土地使用权以划拨还是出让方式取得？
如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。
（六）房屋是否在出租？
很多买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人，出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人，并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的，近期随着房价大幅上涨，出卖人不愿意再出卖房屋，想尽各种办法阻碍合同的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买权，一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同。所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋将要出卖的事实，可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。
（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同约定为准？还是以网签合同约定为准？房款支付方式？支付时间约定是否合理？
二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同（阴合同），进行网签时打印住建委格式合同文本并填写（阳合同），买受人往往为了少缴税，在网签合同中将房屋真实成交价压低，阴阳合同的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”在实践中大量存在。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨，出卖人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给买受人造成巨大的经济损失。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［2014］489号】“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”也就是说阳合同中仅仅关于交易价格的合同条款无效，其他合同条款均有效。阴合同是合同双方的真实意思表示，自然有效。阳合同继续有效的合同条款与阴合同对应条款不一致的，因阳合同签订在后，一般认定为对阴合同相关内容的变更。但如果谨慎的买受人会发现买卖双方往往在阴合同中约定更加具体详细，阳合同为住建委格式合同文本约定内容无法进行细化和修改，所以在这种情况下，买受人可以在阴合同或补充协议中载明一条：“本合同及补充协议约定内容与网签合同内容约定不一致的，以本合同及补充协议约定为准。”
房款的支付方式及支付时间买卖双方可以根据自身情况进行约定，买受人如果选择贷款方式支付房款，一定要在签订合同前确认个人征信情况，并核实贷款金额，可以多家银行询问，这样即便一家银行出现问题，可以在短时间内选择其他银行贷款。支付时间买受人可以通过居间人了解各家银行审批时间，并尽量预留一定时间，以防由于贷款原因最终承担逾期支付房款的违约责任。
（八）违约责任约定是否明确具体？
往往存量房屋买卖合同中仅就逾期交房和逾期付款的违约责任明确约定，针对其他交易环节的违约责任约定模糊，一旦出现一方仅仅推托又未明确表示逾期履行合同义务时，守约方很难判断并计算逾期履行合同起算日期，由于履行时间合同约定不明，实践中往往居间人口头通知违约方继续履行合同，故，一旦出现争议起诉到法院，守约方很难举证违约方存在违约行为，违约方往往会以合同约定不明，双方在协议等理由进行抗辩。如果买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同在约定期限内未能继续履行，守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。
（九）合同履行期限约定多长为好？
正常情况下，二手房交易两到三个月可以完成，很多买受人会问律师到底约定时间越长越好还是越短越好？其实这和买卖双方的具体情况有关，如果买受人是换房，需要先将自己的房屋出卖后获得购房款再购买出卖人的房屋，一般时间会长，但由于北京房价波动较大，律师建议合同履行期限不宜约定过长。短期内房价大幅上涨或急剧下跌都将导致二手房交易的不稳定性。如果房价大幅上涨，出卖人宁愿承担20%违约金也不愿意继续履行合同，因为房屋上涨幅度远大于房屋成交价20%的违约金，所以他们愿意铤而走险，相反，如果房价急剧下跌，买受人也会进行盘算后作出决定。近期几个二手房买卖纠纷案件都是由于合同约定履行时间过长，出卖人签订合同后拿不到房款，眼看房价一天天上涨，最终决定不再履行合同，所以买受人在签订合同时一定要计算好履行时间。
（十）出卖人交房时买受人应注意哪些风险？
买受人看房时一定就房屋附属物品进行查验，就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同中一一列明。在合同约定的交房日，买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数，确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对。实践中确实存在买受人看房时物品设施一应俱全，但交房时所有设施设备及物品均移走的情形，如果合同没有明确约定，最终吃亏的只能是买受人。
（十一）房屋内户口是否迁出？是否约定违约责任条款？
很多买受人购买二手学区房是为了子女上学，如果一旦房屋内户口未迁出，还占用学区名额，直接会影响买受人子女的升学。那么买受人能否通过诉讼请求法院将出卖人户口迁出？答案是否定的。千万记得不是所有的纠纷法院都能处理！户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如出卖人拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使出卖人迁出户口。但买受人可以针对户口迁出约定逾期迁出违约金，一旦出现出卖人反悔的情形，可通过诉讼要求出卖人承担高额的违约金。
（十二）房屋为出卖人与配偶夫妻共同财产的，配偶是否签署同意出售声明书？
如果房屋为出卖人婚后购买，但产权证仅登记在出卖人一方名下，买受人务必要求出卖人配偶当面签署同意出售声明书，如果其配偶无法到场签订，买受人切记要与出卖人配偶电话联系确认其知晓房屋出售事宜并同意出售，买受人为防范日后风险最好进行录音，原因在此不再赘述。
（十三）买卖双方是否在网签合同上签字确认？
按照北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔2010〕169号）可知，由房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
草拟阶段：交易双方就合同主要条款协商一致后，房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》（见附件），由交易双方核对合同相关信息录入是否正确，确认无误后将草拟阶段的合同提交至打印阶段。
打印合同：操作人员核将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字（或盖章）。
完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。
实践中，居间人为了缩短交易时间，往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买卖双方委托居间人办理存量房屋买卖合同网上签约手续，且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。随着房价大幅上涨，目前也不乏出卖人以未在网签合同上签字为由向区县住建委或房管局投诉居间人违规操作并要求撤销网签合同的情形。所以律师建议：办理网签手续时，买受人与出卖人应在存量房屋买卖合同上签字确认后再交由居间人在网上签约系统中完成提交。撤销网签对于买受人来说无疑是雪上加霜，撤销网签后出卖人随时可以将该房屋另行出售或进行抵押，出卖人的上述恶意行为无疑均将阻却存量房屋买卖合同的继续履行。
（十四）买受人要学会根据所处的交易阶段分析是“攻”还是“守”。
如果买受人刚与出卖人签订存量房屋买卖合同，仅支付几万元定金，此时出卖人出现不配合办理网签手续时，买受人要学会“忍辱负重”，不管通过什么途径，协商、居间人做工作等先劝服出卖人办理网签手续。为什么呢？首先，一旦办理网签，出卖人想再将房屋出售给第三人也无法办理网签手续；其次，出卖人无法再将房屋进行抵押。在此阶段，买受人通过与出卖人协商等也无法解决的，一定要尽快向法院提起诉讼并申请保全，就该房屋申请法院查封。该房屋一旦经区县房管局查封，将无法再进行网签或办理抵押登记。
如果网签后出卖人反悔了，不配合买受人办理面签了，那么买受人就要根据自己的情况判断是接受出卖人提出的加价无理要求还是直接去法院起诉。买受人去法院起诉面临一个问题：如果买受人当初选择银行贷款方式支付剩余尾款，现由于出卖人不配合办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，银行并非买卖合同约束主体，法院无法直接强制银行办理贷款手续，此时如果买受人具备一次性支付尾款能力，可以向法院提起诉讼，这样保证合同有继续履行的可能性，如果买受人没有一次性支付尾款的能力，又无法通过其他方式尽快筹集尾款，那么即便起诉到法院，法院考虑到买受人没有支付尾款的能力也不会支持买受人继续履行合同的诉讼请求，此时买受人要么请求法院解除合同并要求出卖人承担违约责任或赔偿房屋差价损失等，要么接受出卖人的无理加价请求。
如果双方办理面签手续后，出卖人反悔，双方又协商不成，买受人可以直接起诉到法院要求继续履行合同，法院一般审查后会支持买受人的诉讼请求，买受人以生效判决文书去房管局可以强制过户，无需出卖人进行配合。
总而言之，在二手房交易中买受人要步步小心，任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险，希望各位朋友在阅读此文章后能有所收获，早日顺利买到心仪的好房子！
买房，理应是件高兴的事，可是在现实中，总会有这样或那样的“陷阱”，稍不留神就会陷进去，让人恨得牙痒痒的。别急，小链马上为大家列举几个典型的“陷阱”，并附上防范招式。有了这套攻略，小白也可秒变购房达人。
1、假房源往往披着“低价”外衣
刘先生准备结婚，他通过网站搜寻二手房的信息时发现，一些图片不错、价格较低的优质房源，但当打电话给中介提出要看房时，总是被告知房子已经出售或者是房东不在没法看房。而之后，中介不断打电话推荐其他的房源，令刘先生觉得很烦恼。
小链支招：假房源最常见的就是价格虚假，故意标低价来吸引客户。还有一种就是房源存在，但业主并无卖房的意愿，或者房源已经售出，但中介仍把房子放在网上不下架。要辨别假房源，首先是看价位，若网上报价低于市场价位很多，是假房源的可能性就很大，同时，尽量选择有资质、口碑好的平台。
2、房子的产权性质要认清
林女士最近一直在看房，看上一套小户型，位置、价格都觉得很满意，当天就交了定金。但是后来和业主谈的时候才发现，这套房子是商住房，不仅首付要五成，而且贷款最多只能贷十年，算下来超出了林女士的购房预算。
小链支招：房子的产权有很多种，比如住宅、商住、公房、经济适用房、二类经济适用房，不同产权的房子，税费、贷款政策都不一样，一定要在定房之前了解清楚。此外，北京还有一些是军产、校产，往往是不能随便交易的，如果一不小心买了这样的房子，就算上了法庭也会判交易无效。
3、眼见为实，注 重实地调查
李女士买房看重交通，非常想买一个地铁房。看房时，中介小哥推荐了一套地铁上盖的房子，从小区里面就能通到地铁口，李女士看了以后满心欢喜，很快就签了约。但是后来搬进去以后才发现，由于她所在的楼离地铁很近，而且是二楼，经常能感觉到地铁的动静，特别是晚上睡觉的时候。
小链支招：对于房子的居住体验，一定要自己去亲身感受一下。比如，地铁、公路、铁路旁的房子，晚上去感受一下有没有噪音；房子是顶层的话，下雨天去看一下漏不漏水；早晚高峰的时候去看看小区周边堵不堵车……做个有心人，一定可以看到中介陪同看房时没发现的东西。
4、别忽视租客的“优先权”
王先生看上了广渠门外的一套房子，与原业主谈得也很顺利，但是双方刚签完约，就冒出了“程咬金”，原来这套房子是出租状态，王先生本以为原业主已经和租客谈好了，但是租客却表示，除非给他违约金，否则不愿搬。这个违约金究竟该王先生付，还是原业主付，双方陷入了争执。
小链支招：现在市面上有不少房子是转售为租，对于这类房子，租客可不是小人物，从王先生的情况来看，事先应该和业主在合同里面详细约定如何应对租客，是支付赔偿金让租客搬走，还是继续履行租约。实际上，租客还有一个特权，就是“优先购买权”，这个才是更要命的，所以，签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”，切记切记。
5、 买房后发现原 业主 户口未迁走
陈先生买了套学区房，想让孩子上个好点的学校，但是去派出所登记户口的时候发现，原业主的户口还在，自己没法入户，联系上原业主后，对方却百般推脱，一直不办理迁户，孩子的上学大计眼看就要耽误了，陈先生无奈之下准备去法院起诉。
小链解读：二手房交易中，户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，而且法院一般也不受理此类案件，买家完全是处于弱势。所以，未雨绸缪很重要，建议在签订合同的时候，就与卖家约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好是等他把户口迁走后再支付尾款，这样最安心。
Tips:
除了以上说到的五大“陷阱”外，还有一些交易中的细节，也值得给大伙儿提个醒：
1）签约前，一定要核验一下房子状态，比如有没有被查封，业主、产权证是否都无误。
2）注意定金和订金的区别。具有法律效应的是定金，而一些中介可能会忽悠你交订金，最后很难拿回来。
3）如果原业主的房子需要解抵押，一定不要直接把钱给他，而是要在有担保的情况下才能打款。
4）付房款时间、腾房时间都在合同里约定好，最好是约定到具体时间或条件！
很多客户认为：自己要买房，只需准备好钱就可以，至于其他可能涉及的问题，到中介公司或者找从事相关行业的人一问就知。而且随着买房进程的深入，也会逐渐一个一个搞清楚。
这个想法是很不明智的。
首先，买房是一个非常复杂的过程，涉及大金额的交易。一般而言，金额越大的交易，风险相对也就越高。任何一个环节出了问题，后果都是极其严重的。所以说，买房是一个辛苦的过程，更是一个危险的过程。
其次，找中介公司或者相关单位的人咨询，这一点本身没有问题。他们可以告诉你买房的相关知识，也会让你清楚的知道买房交易的流程，但是最隐秘的部分不会告知你。
你要清楚，他们是在做生意，做生意就涉及到利益，谁会做损害自己利益的事情呢？当一个客户上门求购的时候，正是他们生意的一个开始，从这一刻起，他们永远只会告诉你好的方面，而不利于成交的所有问题都会被他们隐藏起来。
最后一点最为可怕：在买房进程中解决问题。
其实很多人都会有这样的想法，不想先做功课，所谓“车到山前必有路”，事情临头了才考虑该怎么办。买房吃亏最多就是这类人。因为没有准备，许多事情都蒙在鼓里，到最后被中介牵着鼻子走，一步一步掉入别人预先设计的陷阱当中，被协议与合同捆绑，最后有苦难言，明知吃亏也只能打落牙齿往肚里吞。
下面的内容可能会涉及到企业的商业秘密，但看到众多被蒙在骨里的善良老百姓……这些中介设下的坑，要提防：（本文只针对买二手房，其余的情况后期再更）
1.故意隐瞒房屋缺点。
例如约看房时间时，对低层的房子，中介喜欢约到晚上，或者下午太阳西照能照到的时间，原因很简单，早晨和上午，房子被挡住了，日照不行啊。
2.与房主合谋，对买房者造成心理影响，催促赶紧下手。
看过二手房的人，都知道，当你去看房子时，看了一圈房子，会机灵的问一句，房子多少钱？此时房主都会停顿一会，看看中介，这时中介就会接着说，**钱。
有的中介，直接找托，也去一起看房子，转了一圈，很急切的说：看中房子了，但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想？这个房子赶紧买啊，人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。
3.中介赚差价。
这个应该大家都明白，就是房主要卖80万的房子，中介给你报85万，多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说，价格是跟房主谈，中介怎么说了算。错，房主让中介卖房子时，中介会让房主签一份代理合同，房主卖的价格肯定也是打听的市场价，而中介往上涨几万，到时候再稍降点，买方也会觉得赚了很大的便宜，高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上，这就如超市促销，把平时的价格提高，再打折而已。
这种是遇到的真房主，真正赚差价时，中介会找一个别的人，充当房主，也有的时候，直接就房主不在。
前几年，那些见不到房主，先公证过户的，都是被中介赚了差价了。
4.带不带装修，家电之类的，口说无凭。
转二手房，很多人会被房子的装修及家具吸引，此时中介为了快点促成交易，答应给撮合留下来家电之类的，殊不知，这只是中介的一方之言，房主同不同意还不一定，就是房主同意了，未落到纸面上，到时反悔，也没办法。
5.中介费全交。
看中了房子，该签协议了，中介费是2%，大家都知道，可很少有人具体去看看协议内容，大部分人都认为2%是买卖双方各付，而现实是很多卖方啥也不管，房价是净收价。
6.定房子的好处费。
这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见，就如限购前一段时间，房价涨的很厉害，买方造成了恐慌，看中一套房子，准备交定金，中介突然打电话，说房子还有好几个想订的，房主要卖给另一个人。你是买方，你会放弃吗？很多人会主动的说，我给你多少钱，你一定给我把这个房子定下来。
7.评估费。
多少人买完房子才知道这个评估费，更有甚者，不知道，评估费有的中介收0.3%，有的中介收0.5%。
8.银行审批好处费。
一切资料都提交上去了，就等着银行批贷款了，很多人都会想，贷款怎么还不下来啊，越着急的人，中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。
针对这段时间，不少朋友咨询买房的问题，我专门组织了几个业内的朋友，进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此，我想说的是，选好位置，选好房子，只要你买，钱都不是问题，但钱都花在哪里，要搞清楚。
同学们不要怕麻烦，一定要去拉产调。
万一房子是抵押的呢？
万一房子不能卖出呢？
万一房东是骗子呢？
我知道大家都很忙，我也是。所以当初买房子的时候想着花钱免灾，没有要求中介费打折，实打实的1%，就是希望能提供好一点的服务，别给我挖太多大坑。结果，愿望是美好的，事实是残酷的。在朋友的强烈建议下，我自己去产调了。房屋倒是可以交易的，之前的抵押是撤销掉了的，但是面积却不一样！中介居间协议上是130，实际只有127。三个平方就差了十几万啊！还好自己发现了。
最后，我写自己经历的目的就是：不要怕麻烦，一定要去拉产调。
去房地产交易中心拉产调是很方便的，带上身份证，30块钱和要买房子的地址就OK了，哦，还得有房东在身边。
买过2次房，卖过一次房，都是通过中介的二手房，说说自己的经验教训：
1 签合同之前，一定要自己去和房东面谈价格，不要太信任中介，一直由他去沟通。最近这次买房，我们之前看的房子倒是都面谈价格了，但那时行情比较紧俏，已经有几套看中的房子因为价格原因被别人买走了，加上看了蛮久的房子人也疲了，期间中介一直比较热情，最后买的这套就一直由中介去沟通价格，他说房东不愿降价了，自己就没再去找房东谈了。最后签完合同才发现房东其实还有降价空间，他还好奇我们怎么不自己再跟他谈谈，郁闷。
2 签合同之前，一定要与房东、中介三方一起面谈确认中介费。本人和房东都由于太信任中介，在这个问题上一直被他骗到签完合同才发现有问题。在第二次看房过程中，中介一直跟我们说房东的中介费也由我们出，加上本地一般也确实这样的，之前看的几个房东也这么说，最后这套就没多想，一直按买卖双方总的中介费跟中介砍价，砍到一个价格后觉得差不多了，最后签合同时快深夜了也没多看合同，直到出来和房东一问，才发现房东老家那边是买卖双方各自付中介费，他跟中介也是说中介费他可以自己付，跟我们付一样的就行了。结果由于中介两头忽悠，导致我们以为中介费全由我们出，房东以为他也要出，其实我们的中介费都能再少付一半，或者房价还可以再便宜。虽然我们第二天又去中介那闹，但因为已经签了合同，只能各方妥协，只再降一点中介费。另外，中介费不要合同签完就给了，留一半或者一部分，等最后拿到房产证了再给，中介一般也是会同意的。
3 对自己在意的一些东西，要多去房子里看看。比如在意马路噪音的，就要早晚都去听一下，在意光线的，就早上和傍晚都去看看。
4 关于贷款，如果政策比较收紧，可以去小银行或者外资银行问问。尽量找折扣低的，因为以后二三十年里，利率会升会降，但折扣是始终不会变的。
5 自己去找贷款的银行，不要通过中介找银行。我第一次买房时，中介推荐了几个银行给我，然后重点推荐其中一个，理由无非是折扣低之类的，同意后他直接打电话过去联系银行的人，银行收了什么评估费、服务费之类的。几年后第二次买房，那个中介也是这个套路，这些费用要三四千。要说这两人之间没猫腻，我是不信的。于是果断不要中介推荐的银行，自己去找，最后找了一个外资银行，折扣最低并且什么费都没收。
6 如果二手房是送家具家电的，一定要确认好家具家电的好坏程度。因为这部分的价钱其实也是包括在房价里的，所以入住以后才发现是损坏的就会很郁闷。如果发现有损坏的，要请房东修好再交房，或者让房价再便宜点。本人买二手房时，对空调的检查是用遥控器开了一下，空调有反应就觉得OK了，入住后才发现有一台是坏的，启动后不会制冷和制热，只能自己掏钱解决。
7 如果二手房是送家具家电的，尽早确定哪些你自己确实想要，哪些不要。不要的那些，适时去家具家电提前购买起来，因为这些也要比较长的周期去做、去散味道，特别是沙发、床之类的。如果确定不要的，就让房东一起搬走，不要留在家里，一般也卖不了几个钱，反而找人搬出去还要不少钱。
8 多去几家中介问问。不赞成跳单，但对同一套房子，多去几家中介问问总是没有坏处的，能让他们竞争起来是最好的。
总之就是要多留几个心眼，多和相关人员面谈，让信息透明。我们找的已经是本地最大最正规的中介了，房东也还靠谱，大方向上虽然没遇到什么问题，但还是没想到小事情上还有这么多不省心的，希望这些经验教训可以帮到一些人。