1990 年代在高位接盘的日本人，在房价崩溃后都怎么样了？ 举报 理由 举报 取消 相关问题：1991年房价破灭后的日本银行和政府是怎么处理的？ – 日本房价在接近最高价位时贷款买房的日本人，房价崩溃后如何了呢？把房子丢给银行？ 2017年12月31日 10 条回复 1548 次浏览 房价,房地产,日本,经济史
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我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事
以下引用内容转自《我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事》，作者：黄铁鹰，原文链接：我所经历的5次经济泡沫（深度好文）！——————————————————
没想到有这么多的赞，那就多说点吧。看到评论里有朋友在问，那房地产到底何时崩盘？
首先我不是神仙，并不能预测房地产具体崩盘时间。但是有一点可以确认，地产崩盘的内在条件已经具备了，那就是就是高得令人咋舌的杠杆，像链家、中原等大中介的首付贷给本来就已经高杠杆的房市继续加杠杆，而政府主导的降首付，降契税，也在不停的吹泡沫，就好比去年的股市，很多投资者已经在券商进行了融资，但还是有很多投资者通过场外配资进行加杠杆，当前的房市如果把银行贷款看成场内融资，那中介的首付贷等就是场外配资，风险极高，想想500万的房子，首付20%就是100万，杠杆5倍，而你再通过中介的金融理财产品加杠杆可能20万就能付首付，那杠杆就放大到25倍，而且通过中介的融资的成本不低，年化15%-20%左右，这将给房市注入非常大的不可控因素。而房价的崩溃接下来只需一根导火索，而这根导火索也许是政府的一纸政令，也许是一则购房者违约的新闻报道，是什么不重要，重要的是在整个系统风险达到临界点时任何有关的信息都有可能是导火索。就如去年的股市，崩盘的条件已经具备，只是证监会查场外配成了压垮它的最后一根稻草，但是并不意味着如果证监会不查场外配资就不会崩，只是可能另一则消息会成为导火索，比如央行的货币政策，再比如某位领导人公开场合对股市的公开言论等。就如一战的导火索是萨拉热窝事件，但其根本原因是在萨拉热窝事件之前就由于欧洲的内部矛盾具备了一战的条件，而萨拉热窝刚好给开战找了个借口，相信没有萨拉热窝事件，任然还会有维也纳事件，巴黎事件等等，事件性质不重要，重要的是系统内各个博弈方之间需要借口。总之，世界是博弈的，经济也是博弈的，房地产市场又何尝不是？只是你要明白谁和谁在博弈。
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最后：如果最后确实没辙，房地产泡沫是可以破的，这也是当前国家急着去库存的原因，房子分散到老百姓手里比积压在开发商手里要安全，原因自己去想。但是有一点要记住，可以不保房地产，但是银行是一定要保的，其实去库存也是为了保银行。记住是保银行！银行是绝对不能出问题的！包括后期会将银行的不良资产证券化，打包出售，目的只有一个，保银行！
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对经济金融有点心的朋友应该已经注意到了国家高层已经开始研究“债转股”了，债转股本质是一种银行不良资产（或者准不良资产）处置方式。银行不良资产来自何处？太多了，但主要是产能严重过剩的一些国企和房企。当然，银行从债权人变成股东以后，就灵活很多了，可以参与企业的经营决策，然后设法退出（退出方式很多，比如包装上市等等），退出后谁来接盘？肯定不会是政府，那还有谁？不过债转股也有风险，涉及到银行、企业、地方政府、金融监管等多方面的博弈，而且成本也不低，比如实施债转股，银行付出的成本包括：①机会成本：如果不实施债转股，直接破产，能够清收一部分现金(依经验看回收率10%以下，很低);②业务成本：成为股东后，管理事务比债权人多，业务成本会提高;③资本成本：持有股权资本占用更多了，需要赚回资本成本。等等。。。但是这一系列复杂的资本运作，目的就是保银行，所以房地产虽然是整个经济系统中非常重要的一环，但不是最重要的。
贴一篇新井一二三的文章。
作者简介：
生长于日本东京，早稻田大学政治经济学系毕业。1984-1986年，在北京外国语学院和广州中山大学进修现代汉语、中国近代史、粤语。回国后在《朝日新闻》当了半年的记者。1987年移居加拿大，做自由撰稿人，在英文《多伦多星报》、The ldler等刊物上发表文章。1994年搬去香港，开始为中文报纸写专栏，作品散见于《明报》《星岛日报》《信报》《苹果日报》，台湾《中国时报》《自由时报》《国语日报》等等。1997年回归日本，目前担任明治大学讲师。
我是一九六二年在东京出生的，户口簿上写的出生地址是涩谷区红十字会产院，算是东京较好的医院之一。比我大两岁多的哥哥也在同一个地方出生。听说，奶奶当时对儿媳的决定颇有意见，毕竟她把自己的九个孩子都在家里生下的，何必花好多钱到医院生小孩？说家里，其实十整天都有很多人来来去去的寿司店后面。母亲属于战后受民主教育长大的一代，绝不肯服从婆婆的命令。多年以后，她还对我诉苦道：“刚怀孕的时候，你奶奶叫助产士诊察过我。就是跟铺子只隔一张纸门的地方，又没办法锁住，随时会有人拉开门进来的。当时，店里雇佣好几个伙计、徒弟，全是年轻小伙子。我怎么受得了他们好奇的眼光。”
看统计，一九五五年在日本呱呱坠地的孩子当中，在产院出生的只有百分之十八，到了一九六五竟增加到百分之八十四：分歧点是六〇年，此后在产院出生的婴儿永远超过一半（直到二十世纪末，才出现一些人批判产院分娩造成母子之间的心理鸿沟，主张恢复家庭分娩）。那一年谢国权医生（台南诗人竹轩谢溪秋三男）写的《性生活之智慧》问世，用照片介绍做爱姿势的书轰动全日本，成了总发行量达三百万万本的超级畅销书。当时，他就在红十字会医院当产科主任，我是由他接生的，可见母亲多么会赶时髦！奶奶一个人无法挡住时代潮流的势头，最后非让步不可了。但是，婆媳关系日趋激化。我懂事的时候，父母早已从寿司店搬出来，在新宿区神田川边只有一间房的木造平屋，独立经营小家庭了。
我平生第一个记忆是一九六四年十月十日开幕的东京奥运会，虽然当时我才二岁半，但是全体社会及其兴奋的气氛还是留下了相当深刻的印象。父母不知从哪里弄来了一挺手枪，乃用来发出竞赛开始的信号声，成了我和哥哥整个童年时代的头号宝物。东京奥运会是战后日本头一次举办的国际级节目，全国上下齐心祝贺的状况，跟三十多年后长野冬奥时多数人漠不关心的世情截然不一样。为了迎接外国游客，东京、大阪两大城市之间开通了东海道新干线。在东京中心区，则完成了首都高速公路网第一工程。跟日本多数家庭一样，我家也是为了观看奥运会直播而买了第一部电视机，乃黑白的乐声牌。
现在许多人都说，奥运会以前和以后，东京的景观彻底改变了。如今回顾“美好昨日”的文章，一般也就讲到奥运会之前，一九六〇年左右的日子，他们指出，直到五十年代末，东京室内还处处看得见近代化以前的生活小景，如：水井，洗澡盆，蚊香，风铃，煤炭炉，和服，塌塌米。但是奥运会一来，古老的一切都走了。我小时候，家里每年增添新的电器、生活用品，如：电话、双门冰箱、彩电、热水器、空调、立体声音响组合、微波炉。关起门来开冷气，在塌塌米上铺化纤地毯，放西式家具，穿着牛仔裤看美国连续剧，或听英国摇滚乐，大家都觉得很先进、好酷，却甚少有人介意传统文化和街坊生活同时被破坏。战后日本人的生活目的是赶快富起来跟美国人过一样的日子，祖先留下的一切反而显得陈旧落后。之前严禁孩子们站着吃东西的父母，后来鼓励我们边走路边嚼口香糖甚至吞下汉堡包；因为整个社会认为学美国人就不会错。
经济高度成长的时代，差不多每个家庭的收入都直线提高；不是一部分人发财，而是大家一同富起来的。失业率几乎等于零，大企业的终身雇佣制给上班族保证了一辈子的铁饭碗。能够毫无疑问地相信明天一定会更美好，社会风气相当好。我小时候父亲一个人开办的印刷厂，没几年工夫就雇请很多员工了。对曾经贫穷的日本有记忆的，我们可以说是最后一代。一九六八年出生的妹妹没有经历每年购买新一种电器那样的生活。她懂事的时候，家里已经有录像机，或者说，连续剧中的美国家庭拥有的一切，我们家全有了。
以奥运会为标志的近代化，不仅改变了市井生活，而且对整座城市的基本理念带来了根本性的调整。比如说，为了赶上奥运会开幕而匆匆完成的首都高速公路网，主要建设在旧水路上的。东京的前身江户曾是能跟苏州、威尼斯相比的美丽水城，市内交通以水上航线为主，市民生活无论是交易还是娱乐都跟水路有很密切的关系。看江户时代的浮世绘，很多都画着水景。然而，一九六八年的明治维新以后，铁路、公路运输代替了水路的重要性，在市内四通八达的运河被放弃不用了。上世纪六十年代初，奉命设计高速公路的一批工程师，发现有现成的交通网沦落为恶臭冲鼻的脏水沟，毫不犹豫地决定填平起来了。他们千万没有想到，江户城的遗产其实对居民生活起着重要作用，即确保东京湾刮来的海风经过的路。果然，四十年以后的温室效应成为全球性燃眉大问题时，东京的气温上升幅度比全球平均高出两倍，简直呈热带化趋势，除非恢复绿地和水面，每年中暑丧命的人数只会直线上升。
当然，不能把所有责任推到工程师的身上去。当年，高速公路上汽车疾驰的情境是进步与未来的象征，在科学漫画家手冢治虫的作品中也常出现。人们只挂念经济发展，环保意识尚未兴起的时期。东京的各条水路确实肮脏之极。我童年时代听父亲说过，他小时候（一九四O左右）曾经在附近神田川游泳抓过鳗鱼，觉得难于置信，因为我认识的神田川是发出恶臭，满处是废物的浑水坑。每年购买新电器的居民干脆把旧货推下河中去。食堂清洁部门开始回收大型废物是后来的事情。到了世纪末，市食堂才通过景观条例企图恢复水边生态。如今神田川的水质已经有了明显改善，周遭更修成了挺舒适的散步路，似乎回到了我未曾见过的六十年前。难道我的孩提是日本社会的一场噩梦？
一九六八年，我上小学，日本的国民生产总值到了世界第三位的水准。同时国内纷纷发生公害案件，经济高度成长的反面效应逐渐明显起来了。大学生共鸣全世界政治潮流，“全共斗”学运达到高潮，学运分子与警察机动部队在东京大学安田礼堂展开了两天的激烈斗争，最后三百七十五名学生遭逮捕。参加示威的人大喊的政治口号“安保反对”（反对日美安全保障条约），连我们小孩子也耳熟了。虽然社会上有种种矛盾，但总体来说，大家对未来还很乐观。那年另一个流行语是“昭和元禄”。江户时代元禄年间是社会稳定、经济发达、消费生活烂熟的高峰期。战后二十多年的日本人自我感觉非常好，竟想起元禄年间的繁荣了。街上走的年轻人，不分男女都留着长发，穿喇叭裤和高跟靴，弹吉他唱反战歌曲，也就是日本版本嬉皮士。
两年以后，国际文坛上颇有名气的小说家三岛由纪夫，带领私家小军队冲进自卫队基地，呼喊起义而失败，最后自行切腹并由徒弟砍掉脑袋的血腥案件发生了。他享年四十五。那是我有明确印象的第一宗社会案件。有些报纸竟刊登了跟身体全然隔离的三岛头部相片。周围的大人包括父亲和学校老师都不知道该怎样解释给孩子好，结果保持沉默了。我当时根本不懂是怎么回事，只是非常惊愕，觉得特别可怕。长大以后开始看各种评论才开始理解其所以然。总之，三岛对战后日本的美国化肤浅风气看不顺，非得纠正政治方向不可。但是，他一类的极右派政治思想在七O年的日本完全得不到支持。社会上基本认为三岛之死是一种文学理念或者艺术审美观的表现，如果不就是与众不同的性爱趋向所致的越轨行为。毕竟，他的同性恋倾向是公开的秘密。文章里又多次提到过切腹场面使他兴奋。（二OO五年，炸药奖文学奖作家大江健三郎在长篇作品《告别了，我的书》里探讨：如果三岛多活了十年或者三十年，会否拥有较大的影响力。结论还是否定的。）
那年夏天，日本全国为大阪博览会（EXPO70）沸腾过一回。“你们好，你们好，从世界各地来的朋友们！你们好，你们好，来樱花国的宾客们！”流行歌手三波春夫开朗做作的歌声弥漫着东京的大街小道。社会风气确实肤浅得可以。当时，我家已经有了弟弟和妹妹，母亲肚子里还有一个，即是年底要出生的小弟。父母决定暑假举家去大阪看博览会，但是开支要尽量节约，坐新干线太贵，于是父亲开五百多公里的私家车去；小轿车后座挤满了四个孩子，困了就要重叠地睡觉。住旅馆太贵，于是托亲戚定了某公司休养所，但是一个在滋贺县琵琶湖边，另一个在神户六甲山顶，都离大阪相当远。酷热的夏天在人山人海的博览会到底看见了什么，老实说我不太记得。美国馆展出阿波罗号从月球带回来的石头，吸引最多人，但是排队好几个小时才能进去的，好像我们没有看到。模糊地记得我和家人分开，单独进去了一个东欧国家的展览馆，似乎是匈牙利的，我买票吃了一种当地食品：上面撒着酸酸的白色酱，不太合口，但是非常特别，而且是不折不扣的异国风味。当时有个电视知识比赛节目送给冠军的奖品是夏威夷的团体旅行券。我周围还没有人战后去过海外旅游。有个同学因父亲工作调职而搬去德国，叫我们羡慕至极的。在博览会尝到的欧洲小吃让我长年忘不了。
一九七二年六月，国会议员田中角荣发表《日本列岛改造论》，七月被选上首相。他主张：日本各地建设高速公路和新干线网络才是拉近城乡差距、解决公害的好方法。农民出身，只有小学毕业，外号叫推土机的土木公司老板成为国家领袖，一时轰动了日本全国，好比他体现了社会的民主化、公平化。媒体纷纷报道田中刻苦奋斗的经历，连儿童出版社都推出了首相的半生记。我从图书馆借来看，被班主任嘲笑了。他是左派教员工会的成员，一贯批判自民党政权的。田中角荣是名副其实的推土机，行动能力特别强。上台两个月就飞往北京会见周恩来和毛泽东，迅速完成了两国建交的大事业。跟矮个田中比较，中国领导人显得特别高大有风度；忽然间，日本社会掀起了中国热。我印象最深刻的是那年十月到东京来的一对大熊猫兰兰和康康。我和一批同学们去上野动物园隔着玻璃窗看了爱吃竹叶的中国大熊猫。当时它们在日本享有的名气非常大，大概仅次于推土机首相本人。全国每个玩具店都推销布做的大熊猫，服装店则推出售大熊猫花样的衣服，至于儿童用品，从笔记本到牛奶杯全部印有兰兰和康康了。
一九七三年，我小学六年级时，中东战争爆发，石油震撼发生了。记得有一天，卫生纸卷开始从超市货架上消失，有风闻说是石油价格急升的缘故。大家半信半疑，但是没有了卫生纸卷可怎么了得，于是每家主妇都争先恐后去抢购，没半天真的卖光了。当时六十多岁的姥姥无所其事地说：没有了卫生纸卷可以用新闻纸吧。但是，我们一代的东京小孩是从小用冲水马桶长大的，从来没有用硬硬的新闻纸擦过屁股（其实，下水道普及的只是市中心而已。姥姥住在东京东部葛饰区，直到一九八六年去世，厕所里一直有个大黑洞）。很快，卫生纸卷重新出现，但是比起以前贵多了。莫名其妙的卫生纸卷事件预兆了将要来临的大变化。第二年，日本经济创下了战后头一次的“零下成长”记录，从一九五六年开始的维持了十多年的高度经济成长到此结束了。
我家经济也到此直线上升，日后却是有起有落了。还清楚地记得，最后临坠落前，有一段时间饭桌的情境特豪华起来，不是过年过节还天天摆着鸡腿什么的，叫我预感到不详了。果然，初中二年级的一天，父亲的公司倒闭，听母亲说是买了太多太贵的印刷机。父亲则认为上了坏律师的当。他要我长大以后学法律，替他跟不公平的社会算个账。父母卖掉所有设备，解雇全部员工，把住家客厅改造成办公室，开始经营小出版社了。幸亏，早几年经济还好的时候，买过一栋旧房子，虽然破旧但是有五间二厅，我们至少没有失去窝。当年日本有个规则：经济越不好书卖得越好（社会进入后现代阶段后，则不适用了），何况父母卖的是算盘、簿记学、会计学等的习题集，找工作的人很多都要买的。他们年纪还轻，起死回生得相当快，但是那几年里，我平生第一次尝到了生活水准下降的滋味。来帮忙的姥姥发现，晚饭吃的咖喱汁不含肉，我们小孩子早已司空见惯，只要整个锅里有几片，就算是有肉了，即使没分到自己的盘子上来也不会埋怨。父母拼命工作，拼命存钱，四年以后重新办起印刷厂了。同时改建住房，乃母亲的主意，她不要丈夫把所有的钱都花在事业上，几年不停地挺身奋斗的结果，母亲得了胃溃疡。我高中三年那年，她割掉了三分之二的胃。为了手术住院长达一整月。比我大两岁的哥哥高中毕业后，只上了半年的职业培训，便开始帮父母工作。果然是当时的家计情况让他放弃了升学的念头。
我小学、初中都上了家附近的公立学校，高中则考进了国立名校：东京教育大学（现筑波大学）附属高中。同学们的父母亲几乎清一色是大学毕业生，其中不乏医生等社会地位很高的人士，叫我心中很委屈。我父母都没有上过大学，高中毕业就在社会上做事的人。父亲在爷爷创办的寿司店当厨师，白天有空时还做皮鞋卖过，母亲则当美容师。一九四五年日本战败，他们分别为十岁和八岁的的小孩，均在食堂命令下离开家人和老师同学一起在外地农村过着避难生活，回到了东京，不仅自家的房子连带整个地区都在美军空袭中早已化为灰烬。父母亲告诉我：在废墟般的东京成长的一代，先得考虑如何吃饱穿暖，即使想读书也根本没有条件。但是，我上了国立名校就发现，其实跟他们同代的日本人当中也有不少读过大学的。说实在，只有小学毕业搞土木的田中角荣当首相而轰动全国，就是其他领导人全有大学文凭的缘故。看看在他前后掌权的佐藤荣作、大平正芳、三木武夫、中曾根康弘等政治家，没有一个是例外的。推土机首相的好日子没有维持很久，上台的两年以后发生的金钱丑闻迫他辞职，我还没上高中之前的一九七六年，因贪污罪遭逮捕了。
七十年代的日本有个流行语叫“一亿总中流”。中央食堂每年施行的舆论调查中，被问“你家经济状态属于上层、中上、中中、中下，还是下层”，回答说是中上、中中、或中下的比率，一九五八年有百分之七十二，到了一九七三年则超过了百分之九十。这十五年里，国民平均收入上升的幅度为二点八倍，绝大多数日本人的生活确实改善了。同时，随着都市化的进程，从前很明显的白领/ 蓝领区别不再容易看得出来了。穿着西装系领带，开着私家车上部的公司职工了，到了职场就换穿工作服而从事生产线劳动，没人觉得奇怪了。结果，很多其实属于蓝领—工人阶级的日本人，一厢情愿把自己划为“中层”；我们家也不是例外。父亲虽然中学毕业，但是白手起家做了小公司老板，虽然有起有落，从未穷到挨饿穿不暖的田地，自我感觉还不坏呢。谁敢说我们家属于下层？
然而，在高中同学们面前，我的自尊心受了严重的创伤。母亲受的打击好像比我还厉害，陪我参加入学典礼后，她再也不肯来我学校了。主要不是人家有钱，而是文化根基之厚压倒了我们的。比如说，我父母没有阅读的习惯，至多看看报纸翻杂志而已，当然没有什么藏书可说；同学们家倒有高达天花板的书架，装满的东西名著是家庭成员聊家常时候的话题。又比如说，我父母喜欢跟着爵士乐跳舞，哥哥则玩吉他、搞摇滚乐，在亲戚朋友中，我们家算是有文化的，名校的同学却是从小听古典名曲长大的，个个都会弹钢琴、拉小提琴，或者日本三弦，放学后的课外活动项目中，竟然有交响乐团、歌剧团。我当时连一次古典音乐会都没有去过，更何况歌剧演出，听到从附小上来的名媛们哼着意大利语歌曲，不能不受到极深刻的阶级震撼。要参加体育社团吧，骑马、帆船等专门属于上流社会的项目可不少，叫我只好从远处向往而不敢插手。我十五岁就发现了日本社会的 establishment，也意识到难以跨越的阶级鸿沟。到底从哪里来的区别？恐怕至少追溯到三代以前：人家的祖先不是武士就是富农，我祖先则是吃不到干饭的贫农。
日本所谓的名门中学，主要意味着升学成绩好，具体来说考上东京大学的人数多。同时，越是程度高、难考进的学校，越有标榜自由主义的趋势。学校当局对学生的管理相当松弛；没有制服、没什么校规，跟其他学校比较，自由得多了。我们是高中生，但是所受到的待遇基本上跟大学生没有区别，一点不拘束地泡咖啡厅也去酒吧，尽情享受名门生的特权。同班男同学们，一来出身不错，二来书念得也不差，即使没考进东大也都上了好大学。几年以后毕业找工作时，他们的职业选择颇为保守，除了继承家业做医生的少爷们外，很多要么做了高级官僚，或者加入了三井、三菱、住友等大财阀旗下的银行、商社、制造业公司。女同学的选择当时还很有限，成绩最好的人都做了医生，其次则做了学者，任职于普通企业的人一般就很快碰到了“玻璃花板”，即使没有很快被迫辞职，也不能担任重要职务。等到一九八五年，即我们多数人毕业本科后的第二年，男女雇佣平等法才施行，法律上保证两性就业机会该平等了。但是，法律归法律，现实是直到今天，日本是女性社会地位在全世界最低的国家之一。
一九八一年，我上了私立早稻田大学政治经济学系。该系一年级共一千一百一十名学生当中，女生只有七十多人，所占比率才百分之七，而且连一个女教授都没有。果然，政经系校舍内没有女厕所，要解手一定得到院子里后来添盖的小屋子去，不方便极了。我选的第二外语是当年算冷门的汉语，结果两班同学共一百名中，竟然仅有我一个女学生（也就是百分之一整）。九十年代后，学汉语的日本人大幅度增加，除了英语以外，这些年最多人学的外语就是中国话了。如今在早大政经系也有多半学生选修汉语。但是，八十年代初期，日中经济交流还不太紧密，刚建交时期的中国热稍退了以后，只有少数人在学习汉语的。作为惟一的女学生，我在汉语课堂上无法避开老师的视线，非得努力学习不可了。好在我对这门课，一开始就特别喜欢。
当年我们系的汉语主任士著名的音韵学者滕堂明保老师；他是日本中国语文学界的泰斗，本来做东京大学教授，却在一九六八年的学生运动中支持学生造反而辞职，转到早大来当客座教授。后来回想，我深深感觉到，由滕堂老师亲自教一年级学生汉语是老天爷给我送来的人生礼物。记得第一次上课时，他在桌上放下索尼录音机，一按扣子就传出来充满异国情调的中国音乐，前奏完毕后，女高音开始唱：“北风那个吹……”接着，全体学生跟着老师练习四声：“妈、麻、马、骂”。那瞬间，好像一股电力通过了我整个人，被雷劈了一般，从头到脚全身发抖。汉语美丽极了！说我对中国话是一见钟情，一点儿也不夸张。滕堂老师看见我的表情，马上建议说：“你真要学好，光在大学每星期上两堂课是完全不够的。去日中学院吧。上傍晚的课，每个星期三次，学费很便宜，而且我当院长。”
我选修汉语，主要出于对远处的向往。在早大的入学申请书上填写“第二外语选择”时，在“德、法、西、俄、中”共五种语言当中，对我最有“异国魅力”的就是中文。自从在大阪博览会场尝到了东欧风味以后，我是一直憧憬远处的。小时候，接触到外国文化的机会少之又少；偶尔被父母带去横滨中华街吃饭，我都兴奋至极。好热闹的大街小巷边，挤满着大餐厅笑饭馆，大红大绿的招牌就是跟日本食肆的素淡颜色不一样，而且门前挂有全鸡全鸭之类，有的更是扁制过的。哇，多么特别！可以说，横滨中华街食一九六O，一九七O年代东京小孩唯一能踏足的外国领域。进入青春时期，别人大多热中于英美文化，我却始终被稍微不一般的地方所吸引，十三岁，自己看书学过一点西班牙语。十四岁，集中看了日本作家五木宽之以东欧、苏联为背景的小说。十六岁，在高中上了两年的德语课，但被复杂的语法吓坏了也嫌语音不悦耳。当年，“汉文”还是日本高中生必修课之一；把古汉语用古日语念下来，很不好啃。但是，我们满喜欢听老师讲有关古代中国文人的种种插话，比方说，爱酒如命的大诗人李白晚上坐船要捕捉水面上的月亮而不幸溺死等。另外，“国语”课本收录的鲁迅作品《故乡》（竹内好译），对我们的影响也相当大，几乎每一个同学都能背诵最后两行，登场人物闰土又亲切得犹如住在远处的老朋友。对我来说，中国文化一方面并不陌生，另一方面由于政治上的距离于社会体制之不同而觉得非常遥远。两个相互矛盾的因素加起来就造成了很强烈的“异国魅力”。
高中、大学时期，我经常因没赶上“火红的年代”而感到遗憾。七十年代末，八十年代初的日本学生，早已失去了对政治的兴趣，连文学都开始受冷落，大家各管各的后现代风气正在成气候。大学校园和平安静却充满着颓废的享乐主义。只有少数男同学认真上课，其他人则从大白天起忙于打麻将，到了晚上就带着女校学生去迪斯科舞厅。她们打扮得跟最新一起的时装杂志《JJ》一模一样，有时像冲浪族，有时像美国常春藤大学女生，始终没有个性可说。因为政经系里的男女不平衡实在过头，我在大学总觉得不自在。加上，早大学生多数来自外地，没见过世面，不懂得都会生活，和我那些潇洒成性的高中同学比较，真是土得要命，羞死人了。
由于对早大环境的疏远感，我一方面去参加跨大学的文化活动，另一方面又相当积极地上日中学院的课了。那里有不同年龄的学生们，小的跟我一样岁数，大的则跟我父母差不多，平均年龄三十出头。有些人为了专业、工作的需要而来学中文，个多人纯粹出于个人兴趣。他们的学习态度比我在大学的同学认真得不知多少倍。其中不乏当时三十多岁，曾经经历过“火红的年代”的一代人。他们普遍崇拜毛泽东的新中国，有的在“文革”时期作为日本学生代表团坐船去中国参加过交流活动。我开始学汉语时，中国已经开过三中全会，早进入了改革开放阶段，但是在一衣带水对岸的中国话学校，清一色的日本学生还在和声唱《不落的红太阳》，还有高年级同学们在联欢会上唱的一首歌给我留下非常深刻的印象至今都忘不了，那竟然是《游击队之歌》！
我的大学时代正巧是东京学这一门学问兴起的时候。文学评论家矶田光一写的《作为思想的东京》已在一九七八年问世。他在文中指出：东京不是一个地方而是概念，乃有作为的年轻人从全国各地要“上”来的“ 中心”。就像田中角荣小学一毕业就离开冬天下大雪的农村而到东京，从土木工人起一步一步爬上社会梯子，最后做了国家首相一样，很多日本人都把东京当做拼搏一番的舞台。土生土长的东京人始终是少数，多数是从外地来奋斗的新居民；他们对这座城市的感情自然不深，主要想好好利用她。这是经过明治维新，江户城改名为东京市就开始的现象；连天皇家都是那时候从京都搬过来的异乡人。战后复兴期，日本的政治、经济、文化都越来越集中于东京；相对而言，大阪、名古屋等其他城市的地位低落了许多。日本没有上海之对于北京。洛杉矶之对于纽约，从头到尾只有一个东京，使得这座城市的“概念化”特别严重。
这样想来，我在故乡东京感到异化，也许可以说是理所当然的事情。老东京作家谷崎润一郎早在一九三四年发表的散文《思东京》里，慨叹过他曾经优美的故乡被乡下武士糟蹋到底了；半世纪以后，我在早大教室被外地出身的同学们包围时候的感觉也有所类似。外地人可以“上”东京，我作为东京人，却得另找个方向，就像谷崎润一郎中年以后迁居京都、神户等地，沉浸在关西地区的精致传统文化中。从高中一年级起，每逢假期我都一个人坐长途火车到各地旅行；魅力的小城市可多，如京都、金泽、弘前、仙台、松江、但是，只要从东京往日本国内的其他地方去，那移动一定是“下”去的；作为胸怀大志的年轻人，我想要“上”去，或者找另一个坐标轴。
一九八二年，大学二年级的夏天，我平生第一次办护照，平生第一次坐飞机，平生第一次从上空看见的万家灯火是上海的。我赴北京参加华侨补习学校为外国人举办的暑假汉语进修班。中国民航班级入夜后才离开了成田机场，飞越东海后向北，于北京首都机场落地时候，周围是一片漆黑。坐了一个多小时的巴士，忽然看见了天安门上亮堂堂的毛泽东肖像。长安街上几乎看不到其他汽车的影子，深夜在暗淡的路灯下，竟有些年轻人在踢足球。古老的北京城就像鲁迅所描述，也像我在东京看过的影片《城南旧事》、《骆驼祥子》。那夏天，我终于发现了地球上日本以外的地方；北京对我成了世界的入口。
一九八三年，东京迪斯尼乐园隆重开幕了，不仅小朋友，连大人也争先恐后去享受美式娱乐。大学生也不例外，男女双双约会去，有些人更购买了通年卡经常去。我自己却怎么也兴奋不起来：一方面，始终不太欣赏美国的通俗文化，另一方面，有东京人的宝贵记忆。迪斯尼乐园所在地东京湾北岸，我小时候曾经是每年春天全家一起去找蛤子的浅滩。一手拿着小锹子，一手拿着塑料桶，在潮湿的沙滩上蹲下来挖洞，发现小小的贝儿在喷出盐水，是多么令小孩子惊喜的经验！而且每次都一定是特别丰收，塞满了好几个塑料桶的蛤子不容易吃完，还送给邻居朋友，场面真热闹愉快。跟美国公司携手的投资商把那浅滩填平起来建设彻头彻底的美国式的主题公园，甚至禁止游客带饭团（即传统日本食品）进场，由我看来岂有此理。
二十一岁的我对周遭现实感到疏远，宁愿被鲁迅、老舍、巴金等中国作家带到另一个世界去。独自坐在白天都昏暗的咖啡馆里头，一个词儿一个词儿查着字典看五四小说，我的心脏不由得扑通扑通跳起来。当初搞不明白是怎么回事，后来忽而想通：这难道不是恋情么？那年年底，我平生第一次在家以外的地方迎接新年，乃在上海宾馆顶楼的迪斯科。回东京后，马上申请去中国的公费留学，幸亏顺利通过了选拔考试，出发日期为一九八四年八月底。我到中国，第一年在北京外语学院汉语进修班，第二年在广州中山大学历史系上课；每次放假都背上背包跑去神州各地：从沿海到四川、云南、东北、内蒙、新疆、青海、西藏、海南岛，越远的地方越值得去。我对中国的理解主要来自当年天南地北的自由旅行。对中文的掌握则来自旅途中跟各地老百姓的交谈中，真得感谢中国教育部每月二百七十块人民币的奖学金了。一离开家乡就不大想回去，多想看世界，恐怕是很多人年轻时候的经验。为期两年的留学生活结束以后，我回国毕业当了记者，可是老梦想这海外，不久就提出辞呈，订了飞往加拿大的飞机票。根本没有想到这一趟会是从多伦多到香港长达十年的大漂流。
永远改变了日本社会的泡沫经济，是一九八五年由纽约广场饭店的国际金融协议开始的。之前，一美元换二百四十日元，广场协议以后，则换一百二十日元了。日元的购买力一夜之间翻了一倍。很多人赶紧跑到国外去抢买名牌皮包。回到国内炒股炒地了。本来节约勤劳的日本民族，忽而全变成了投资家、投机家。我偶尔从国外回东京探亲，不管是家人还是朋友，大家异口同声谈着股票、外汇、房价、银行、利率等。股票和地价都越炒越热，东京旧市区的土地总价格竟等同于全美国了。在新宿等闹区，几乎每个行人都穿着名牌服装、名牌鞋子，花大笔钱喝最高级的红酒、白兰地到酩酊大醉，然后不怕车费多贵都要打的回郊区的住家去。那几年的日本，简直开着没完没了的嘉年华，或者说是天天过年晚晚过节的全面性疯狂。
经济过热的副作用很快就明显了，本来一点不值钱的小块土地，在短短几年内升了几倍，竟值几百万美元了：这么一来，传统的长子单独继承制行不通了，因为小弟弟小妹妹都要分到一杯羹。我爷爷奶奶留下的寿司店，成了父亲兄弟姐妹八个人互相打官司争夺的对象；姥姥留下的小公寓也成了母亲三姐妹互相打官司争夺的对象。官司总有一天要打完，但是骨肉之间的感情，闹了彻底别扭以后，再也没有办法修复的。于是，我结束十余年的海外生活回国时，父母双方亲戚之间的往来差不多都断绝了。可悲的是，我家并不是例外，很多东京人的家庭在八十年代末的几年里都解体了。同时，传统习俗也在那几年内消失了。比如说，元旦曾是全家老小团聚的场合：一月一日早晨大家一起去附近的神社拜年，然后回家吃年饭。小孩子收到压岁钱，并用“福笑”“羽子板”等只有新年才看到的玩具玩耍，二日则去母亲娘家吃吉祥食物、年糕，并再一次领到压岁钱。可是，泡沫以后，那些习惯一去就不回了，父母每年都参加旅行团到国外去过年，为了休息，也为了省事。果然，更加合理化、计算化思考压倒了古来的生活文化。
泡沫经济只维持了五年左右，一九八九年达高峰，一九九O就破裂。看最后决算，虽然有些人在炒买炒卖中发了大财，但也有不少人高利率借来的钱没来得及还清，结果破产或背上重债了。本来经营寿司店的我四叔，就是在投机游戏中抽了大王吃大亏，最后失踪的。此间媒体把九十年代称作“失落的十年”。在广大世界，一九八九年冷战结束，开始了国际政治经济秩序以及价值观念的大调整；然而，当时的日本人还在泡沫中集体跳着疯狂舞；第二年，泡沫破裂后则茫然若失好几年，没有及时去对应外面发生的重大变化。结果，国民经济长期停留在低迷状态。九十年代末，一些评论家开始用“第二次战败”这个词，中国，美国等国家的经济很活跃，相对而言，日本的国际地位下降得很厉害，有必要重新复兴了。几乎同时普及的“全球化”一词实际上意味着“美国化”，让日本人更加感到失意。各大企业进行裁员，一些银行差不多倒闭而被国有化，客观情况非常严重，但是，很多人还忘不了八十年代的陶醉感。只有自己的银行户头里还有储蓄，不想认真去考虑国家财政面临的危机多么大。
我对泡沫时期的社会风气非常反感，当初以为经济冷却一阵会是好事情，若迫使大家冷静下楼重新过朴素踏实生活的话。可是，后来的发展却不如我所愿。进入了二十一世纪，世界受了“9·11”的大冲击，日本则在小泉纯一郎领导下越走越非理性。社会上，泛滥于各媒体的流行语是“赢组VS输组”。在新的经济环境里，不是大家一起过朴素踏实的生活，也不是全民协力复兴国家，而是两极分化日趋悬殊，不属于“赢组”就属于“输组”的弱肉强食时代已经开始了。日本人不可能再做“一亿总中流”的美梦，即使只是梦；二OO五年的一本畅销书就叫做《下流社会》，消费市场分析家三浦在文中预测，今后的日本人，人口的百分之十五属于上层，百分之四十五属于中层，百分之四十属于下层，而越年轻的一代越有可能从中层滑到下层去。
前些时，我参加了高中毕业二十五周年的校友会，甚有三十年河东三十年河西之感。上层阶级出身，名牌大学毕业，任职于第一流公司的同学们，几乎无例外地对自己的未来感到悲观。有一个人，东京大学经济学系毕业后加入了大银行，在当时看来是保证高收入的稳定选择。谁料到，十多年以后，一些大银行消灭，一些互相合并，一些竟被外资收买。他很尴尬地报告近况说“我已经在第三家银行做事了”，但是在座的人听了那家银行的名字都很陌生，让人家更加尴尬。他是很典型的例子。在其他公司工作的朋友们，处境也好不哪里去。对自己的职业最满意的似乎是东京大学法律系毕业后供职于大藏省（现财务省）的一个同学。最保守的选择，获利最多；这是低成长社会的悲哀。
不过，从另一个角度看，大多同学们今天失意的原因，就是他们一贯太保守了。最近常在经济新闻上曝光的市场强人呢，如Livedoor的崛江贵文，乐天公司（网上购物中心）的三木谷浩史，村上基金的村上世彰，虽然都是东京大学、一桥大学等名门的校友，而且三木谷和村上两人也分别在日本兴业银行和食堂通产省做过事，但是都是中途离开了既定的人生道路而投入互联网等新兴产业的。我们一届刚超过了日本人的平均年龄；那么市场强人多数比我们小（三木谷一九六五年生，崛江则一九七二年生）也不足为怪。非得指出的是，在这些市场强人当中，没有一个是东京人，他们要么在关西或者在九州长大，十八岁单兵独马“上”来东京，气势劲头之大是东京少爷们学也学不到的。谷崎润一郎在《思东京》一文中，把自己家人骂为“败北的江户儿”；他们有都会人的潇洒，但是缺乏奋斗的力气，于是在社会大转变的时刻，总是跟不上潮流，必定为败者。一百年前的江户儿是，现在的东京人是也。
崛江，三木谷、村上，三位强人的办公室都设在东京西南部，六本木HILLS森塔里。二OO三年完成的五十四层综合大楼是“赢组”公司的根据地，老板们又集中住在邻近的住宅塔。用大众媒体的说法，“HILLS”是“赢组”中的“赢组”。二次大战后的六本木，因为曾经有美军基地，附近出没的洋人挺多，失意西式食肆、酒吧等夜生活场所特别繁荣，东京第一家汉堡包店、比萨店都开在六本木（于是日本人习惯性地把香港兰桂坊形容为当地六本木）。高中时候的我，有一次被富裕女同学带去白人顾客占半的高级俱乐部，在充满异国情调的薄荷色灯光下目眩过。八十年代，六本木的迪斯科倒成了人人皆去的消费大众圣地；在泡沫经济时期，其热闹庸俗的程度，称得上是大人的迪斯尼乐园了。后来，一时落为满街都是东欧妓女的低级红灯区。谁料到，进入了二十一世纪，六本木竟会起死回生为东京的新经济中心。
我回国定居已有八年多，这些人一直住在东京西郊，到六本木要一个多小时的地方。但是，心里上的距离则远多了。是我年纪大了？还是属于“输组”了？不能否定的一点是：我也甩不掉的“败北的江户儿”属性。
附记：二OO六年一月，Livedoor（活力门）公司得总经理崛江贵文（俗称Horiemon）因违反证券交易法而遭逮捕。几乎同时，他头号手下的遗体在冲绳县饭店客房里被发现，令人怀疑该案件有相当复杂的背景。才半年前，崛江在执政党推荐下参过选，给捧为新一代年轻人得榜样，然而，情况一变，落水狗被打得可惨。他曾发出的一句话“金钱能够买一切”成了道德观念败坏到底的铁证据，这回被形容为二十一世纪初日本社会风气堕落的象征了。在拘留所蹲了九十多天后，崛江付三亿日元（约合两千万元人民币）的保释金而重新获得了自由。三个月内，他瘦了八公斤，读了两百本书，看起来并没有憔悴，精神好焕发的样子。虽然失去了公司的经营权和大部分财产（因股价猛跌），他还是拥有六本木HILL的豪宅；大概正在俯瞰整个东京而思考下一个棋子该在哪里放下。
日本泡沫經濟崩潰之後，住宅房價大概腰斬：
商業不動產的價格跌的更慘，這邊不多加說明。
當時購入住宅不動產的一般民眾，大概就是30後半到40歲的人。50年代出生這些人，他們的上半生其實算是相當幸福的。他們趕上了日本經濟起飛的黃金時期，沒有就業的煩惱，薪水和公司一起同步成長，職位也隨著公司規模擴大而不斷晉升，更在青壯年期嚐到了泡沫經濟的甜美滋味。
他們的噩夢從泡沫經濟破碎開始。不幸在泡沫頂峰期買了房子的，立刻背上大筆的債務。在泡沫經濟破碎而造成的公司倒閉潮之中，受到最大影響的也是40歲前半，正值要負擔兒女教育費用等人生支出最高的時期的他們。年輕的被解僱還可以比較容易找到其他的工作，在老一點摸摸鼻子可以準備退休，而他們則處於最尷尬的地位。
在2000年之後許多傳統的日本大企業也支撐不住，開始大量進行裁員。這時第一個被盯上的也是這群人 —- 坐領公司內部最高水平的薪資，但是產出以及未來期望值不如年輕一輩的50歲人群。他們之中很多人拿了公司提供的提早退休的優惠方案，離開了公司卻發現根本找不到工作……於是發生中年婚姻危機，工作也沒了、老婆也跑了……。
扯遠了。拉回泡沫經濟時期購屋的話題。
在房價腰斬之後，當然房價跌破住宅貸款的擔保價值。但由於大部分的購屋人都是上述的普通上班族，而且他們的房子都是自住，所以放棄房屋丟給銀行的案例並不是很多（當然投資客不同）。這群人的薪資還算不錯（和之後更年輕的世代相比），工作也穩定（如果公司沒倒閉的話），他們通常會決定繼續住在好不容易買了可以讓家人小孩一起住的房子，而繼續支付銀行的貸款。事實上，日本的銀行在90年代後期之後的利率一直下跌，當時的購屋者他們的利率負擔是越來越輕的。
但是當然，他們購買的不動產價值大幅縮水的事實不會改變。在加上，除了少數精華地區，大部分日本的住宅不動產是會隨著屋齡的增加而持續下跌的：
大概過了20年，房屋的價值跌1/3，30年之後只剩一半。獨棟的木造住宅更慘，20年之後房屋的估值大概都是零，只剩土地的價格。
所以當這群人辛辛苦苦，還了30年貸款之後，留下的房子可能不到他們購入價格的1/5……。
之前访问前日本央行大佬的时候听说的。当年央行有个经济学家，在房价最高的那几年一直公开主张说房价地价高得不正常，以后一定会崩盘。
但是当时没人信他那套学说，结果到后面他自己也不信了，没忍住在崩盘前夕高价在东京买了房子。
还好他现在当上了日本央行行长。
日本人这种苔藓一般阴湿的性格（无歧视），富贵时不敢快意恩仇，破落时也难得坦然自在。二十几年默默忍受，自我折磨，这是我接触到的高位接盘的日本人的人生。
我现在租的房子，是一栋建于1989年，泡沫经济巅峰时期的房子。房子位于山手线上，距JR的车站不过5分钟的路程。5层的房子，每层大约有5间70平米的屋子。导致这栋房子在日本的小房子群里显得特别庞大气派，门前还有雕塑，看上去就很有钱。和现在流行的性冷淡小而美的建筑截然不同。
住之前我比较担心房子的质量，毕竟已经房龄26年了，但是据中介说，泡沫经济时期的房子用料都特别足。住进去后发现此言不假，除了地板翻新过以外，89年的房子居然是木板镶的整体厨房（有烤箱但没有洗碗机，已坏），你们爱的马桶圈（旧的），夹丝玻璃，外面的走廊的墙壁妥妥的砌着墙砖，铺着厚地毯（好像十年没洗了，尘土味大）。不过这房子最让我震撼的还是住在里面的居民们。
搬家那天我碰到了三楼的大妈。大妈是和搬家公司的人吵起来了，说是我雇的搬家公司的人拿胶带堵了自动门的传感器，把门弄坏了。根据她的话说，自动门从此开了一厘米的小缝，再也合不拢了，还拉我使劲观察。我反正是看不出有那么一条缝的存在。吵了半天嚷嚷着要把这事捅到管理组合（业主委员会）里讨论，还说上次门坏掉的时候谁谁谁赔了10万块云云。
初来乍到，赔了千万个不是，晚上和二桥说了这事，二桥咨询了他妈，一位与大妈斗智斗勇、经验丰富的家庭主妇。在他妈的建议下，我们买了一盒点心去大妈家请安。这气度，这大国风范。于是把大妈哄开心了，大妈就拉着我们讲这房子多牛，多贵，泡沫时期值一个亿，以前还有一个名人住过，那名人就在他们面前洗他那辆跑车。又讲到说她家在关西也有好几所房产，富甲一方。呵呵。
又有那么一天，大妈来按门铃，刚开门大妈就热情地挤进来了，眉开眼笑说啊，让我看看你们的房子啊，然后就径直跑了进了客厅！还跑去了阳台！我什么时候邀请您进门了么。然后她非要拉我们去参观她的房子。原来她在三楼有两套房子，一套自住，另一套原来是给儿子儿媳妇住的，他们搬出去后就空着，现在打算卖出去。她说，你们想买的话，就3500万吧怎么样，这房子值一个亿呐。反正你们花那么多钱租房子，还不如买下来呐！这套房子结构上，方向都要比你们现在住的那套好。我们表示我们很穷，我们买不起以后，她还恋恋不舍地说，你们如果有想买房的朋友的话，一定要推荐他们买这套房啊。
后来我们又遇到了几个住户，据他们的说法三楼大妈是最初买下房子后一直住下来的，特别爱惜羽毛，门厅和走廊里拖着拉杆箱走是要被骂的，说是会压坏地砖，推车是一概不能入内的。大妈逼走了几任管理员，喜欢冲进别人的家里考察情况，对看到的一切都要在管理组合里宣扬一番，她最近喜欢宣扬的是，哎，你们知道嘛，四楼的房子租出去了，住进了一个中国人！中国人！！！居然是个中国人！
人穷志短，我觉得从来都不是在说穷人志短，而是不能接受大势已去，房价暴跌，患得患失的心态。这一点在三楼大妈身上体现的很明显，看着她殚精竭虑地捍卫这栋老房子的价值，看着她孜孜不倦地向我们推销她的二手房，看着她无法接受外国人特别是中国人入住，我就觉得我看到了一个真实版的守财奴。
人生一世，何必拿这种身外之物束缚自己呢。
注：本文来自微信公众号–华尔街见闻
上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨！
楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大于平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅，而整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始，跌到现在还在跌。
91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之后，六大都市住宅价格一泻千里，跌势之猛冠绝全国，令人瞠目。甚至在2000之后长达四年时间里，依然低于全国平均水平。
曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣？号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的？日本政府是如何应对的？对中国有何借鉴意义？下面将为您讲述日本房地产的前世今生。
这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫一线城市房产。
在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。
即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。
反正就像貔貅只进不出一样，一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。
可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。
反正同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。
曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。
尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
在大类资产框架内，未来股市走势以及房市走势都是投资者极为关心的市场，且两者之间强烈地相互影响，时而相互促进，时而此消彼长。
这里是链接 战后70年『日本肖像』系列片 裕国足民 第２回 泡沫经济与停滞的20年缘何而起 【花丸】
对不起的是我记错了，不是在优酷上，而是在b站。
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优酷有nhk对日本经济泡沫时期的回顾纪录片，拜访了很多当事人。很多人会带着记者走到街头指着某个楼说，当年这是我的，现在我还有多少多少债务
我的小说里曾经写到过一位：
流浪汉坐在长凳上，悠闲的喝着排骨买来的啤酒，排骨坐在长凳的另一端皱着眉头忍着他身上的异味，真不知道他有多久没洗澡了。但排骨实在是好奇，不由得开口问：“您真是庆应毕业的？”
流浪汉点点头，又摇了摇头，摸着自己的额头闭着眼睛想了半天。仿佛自己的记忆已经不清晰，想了好半天才呆嗫嗫地开口说：
“我是76年毕业的……”
这个流浪汉叫长谷川，据他所述，父亲原本出生在旧满洲，后来因为战败随着祖父母回到了日本东京定居。经历了小学时代的东京奥运会、中学时代的大阪万博会、大学时代的中东石油危机之后，长谷川于76年毕业于庆应大学的经济学部，就职于一家大手商社。在公司里，思维活跃又吃苦耐劳的长谷川屡受上司的赏识，不过数年光景就提升为课长代理，加上名牌大学加上大手公司的双料光环，长谷川的出世似乎指日可待。
但是，长谷川并不满足于这样的生活，1984年和几位同伴开创了自己的公司，主要经营进出口和不动产业务。85年的花园广场协议虽然让日本的出口业大受打击，但日本宽松的金利政策造成了大量的热钱，不动产和日本股价大幅度攀升，日本进入了泡沫经济时代。
那是一个疯狂的年代，日本人的自大和信心膨胀到了极点，89年三菱地所斥资2000亿日元购入了美国纽约的洛克菲勒中心大厦，引起了世界的震动。富士电视台的主持人在节目中指着东京的地图自豪的说，现在东京的地价已经超过了美国全土的价格，明年这时候将是美国地价的两倍，所有日本人都相信日本将取代美国成为世界第一经济强国。
在这样的疯狂中，长谷川的公司业务也蒸蒸日上，公司的规模超过了百人，长谷川满怀信心地认为，再有几年，就可以让公司在东京证券交易所上市。
但是，高腾的房价也引发了群众对政府的不满，结果日银出了个三重野康，开始收拢金融政策压制地价，颁布了土地融资抑制法案。一时间好评如潮。却没想到
这是日本噩梦的开始，方案过于强硬，引发了整个泡沫经济的崩溃。东京股市的价格暴跌，到1992年，仅仅一年多的时间，平均股票价格缩水到了1990年的三分之一左右。东京地价跌到了泡沫经济时期的1/7，日本进入了平成不况的黑暗期。
许多原本意气奋发的日本人不过一夜之间就变得一无所有。大量的公司因为资不抵债而破产，长谷川就是其中之一。
看到自己的破产无可避免，长谷川唯一能够做的事就是和夫人离婚，尽量把财产留给自己的夫人和孩子，然后背着沉重的债务去做流浪汉。
“唉……”也许是说得太多，长谷川有点累了，手中的啤酒已经喝完，长谷川把啤酒罐捏扁，放进了自己小屋的一个纸盒子里。
“那你为什么不再从头开始呢？你破产的时候也就40多岁，可以再努力工作从新开始呀。”排骨心里还是有些不明白，那么多留学生都可以从零开始，一个经
历过创业期的日本精英，有丰富的人生阅历和人际关系，倒下一次就再也站不起来了呢？就算是一个贫穷的底层劳动者也好过流浪汉呀。
“呵呵，你还真天真。你知道我欠银行多少钱么？”
排骨摇摇头。
“我也记不得了，大概10多亿吧。我就算再努力地工作，我赚的钱只能留住自己最低的生活费用，其余的钱都要还给银行。”长谷川苦笑了一下，“工作对我来说还有什么意义呢。”
看着蓬头垢面，满身恶臭的长谷川，排骨很难想象眼前这个酒精中毒患者居然曾经是个社长，还是即将踏入庆应大学的排骨的前辈。
排骨一直在沉默，不知道该说什么。夕阳已经落下，天色渐渐暗了下来，周围的住宅亮起了灯火。长谷川站起身，“谢谢你的招待，认识你今天我挺高兴的。我的人生已经快到头了，你的人生还长着呢，加油吧，恭喜你了。”说完步履蹒跚的走向他的小屋。
排骨像一座雕塑一样站那里，看着长谷川钻进小屋蜷缩成了一团。心里像打翻了五味瓶，各种感觉交织在一起。庆应合格的喜悦已经消失的无影无踪，取代的是对未来的迷茫。排骨终于意识到，大学合格不过实现了留学道路上的最初一步而已，排骨要走的路还很长很长。
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3月3日更新
一天收到这么多赞吓了一跳，这是我在知乎收到的最多赞的一篇文章了。
这是我当年写的《排骨式的日本留学》中的一篇，说实话，当刚刚看到这个标题，第一时间想起的就是那个流浪汉。所以随手把这段贴了上来，没想到有这么多的反应。
其实，内容和标题有点不符。理论上要是自己住，日本人最多是背上房贷，自己住的话影响不大。但是说实话，因为泡沫经济崩溃，导致家破人亡的人不在少数。就算是普通的职员，刚买了几千万的房子，结果因为泡沫经济崩溃，被裁员，没法还清房贷，导致房子被没收，最后被迫离婚，妻离子散流落街头，或者是能依靠打零工住在小屋子里度过余生。据说，91年大阪街头的流浪汉就增加了2000多人，东京地区没有统计，但肯定只多不少，像长谷川这样的是非常典型的例子。
而1990年之前的日本如日中天，和经历过那个时代的日本人聊天，无一不是怀念和感慨：
那时候，法国的奢侈品据说接近一半都是被日本人买走了，法国满大街都是日本游客，LV包是日本女人的标配。
那时候，两个日本人想去吃一碗比较有名的拉面，可以打车1w多日元，然后去吃那800日元的拉面。
那时候，年末参拜神社，日本人扔进神社功德箱的钱很多都是万元大钞。
那时候，日本高尔夫俱乐部人满为患，一张会员证被炒到天价。
日本人的自信极度膨胀，NTT的时价总额比美国AT&T和IBM加起来都要高，三菱地所买下洛克菲勒中心大厦，丰田等日系汽车把美国本土的汽车厂商挤得要破产，据井底观天前辈说，那时候全美国都抵制日货，警察看见日系车就罚款，打砸日本车是爱国举动，还为此把一个华裔当日本人给打死了。
据说，那时候没人考虑过日本股市会跌，一个家庭主妇在家炒炒股赚的都比上班族多，投资啥都能赚钱。东京的房价是日本普通职员收入的7倍-10倍（现在看看中国房价还不算高，但中国向来不能看平均），上亿的房子比比皆是，为了能让日本人买得起房，银行推出了50年的贷款，并且讨论再涨下去是否要推出100年的奇葩房贷，据说理由是日本房子结实，祖孙三代还一套房的房贷。。。。。
不过奇葩的事情最终没有发生，日本泡沫经济崩溃了。为啥会崩溃其实已经有很多分析文章了，但可以说是日本自己搞死了自己，最终让日本失去了20年的时间。也许日本人已经认识到了那段时候再也回不来了，所以才会加倍怀念吧。
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文中一开始数据有误，把日元写成了美元，后来丁聪提出错误，我改正了。请大家多包涵。