贷款买房用做投资理财真的合适吗？ 举报 理由 举报 取消 身在天津，以一套150万的80平米住宅为例，首付3成大概四十万左右，公积金组合贷款方式还20年，基本每月的工资都用来还贷了。已有一套住房，所以购置第二套纯属为了升值，请问真的合适吗？ 2017年10月2日 3 条回复 1601 次浏览 中国,天津,房价,房地产,理财
回复 ( 3 )
看你的预期和结余资金的理财手段，如果你预期房价将继续增长，通胀严重，而结余资金没有更好的打理手段，那就买房理财。
买房理财，就和银行存款一样，不过一个是每月存银行，你是债权人，银行负债；另一个是每月上交银行，银行是债权人，你负债。
新买期房，2年后交房，5年出售，尽可能进行一个无个人多空情感公正合理的计算；房屋情况如下：
房屋面积：户型面积90平米；
单 价：20 000
总 价：1 800 000；
首 付：20%、36万；
贷 款：144万、等额本息、30年按揭、4.9基准利率；月供7862
下面进行一个持有成本的计算，理财按照年化6%的收益进行计算，复利按照一年一次。
1、五年已经归还本金 115440
2、五年月供利息成本7862*60-115440=356 280；
3、契税1%计算，实际投入成本，1 800 000*1%=18 000；
4、房屋维修基金，实际投入成本80元每平米 90*80=7200；
5、物业费用（2.5），取暖费30，按照3年计算，90*2.5*36+90*30*3=16200；
6、装修成本，暂时按照50 000计算。
7、首付款36万5年的理财预期收益，360 000*1.06的5次方-360 000 =121 761；
8、月供投资收益，月定投五年，收益是6%、预期收益92 015；
9、契税，物业取暖费用、装修费用，收益6%、3年预期收益91 400*1.06的3次方 -91 400=17 458；
10、房租暂时3年出租，月租金2300，房租收益 82 800；
综合计算五年的持有成本。
利息成本356 280+契税成本18 000+房屋维修基金7200+物业取暖16200+装修成本50000+首付预期收益121 761+月供预期收益92 015+契税物业取暖装修预期理财收益17 458-房租82 800-已归还本金115 440=480 674。
五年后本房屋实际持有成本为1 800 000+480 674=2 280 674；房屋单价为25 340；
假设 房价年增长率为6% 五年后房屋总价为1 800 000*1.06的5次方 =2 408 806。
五年后房屋单价，20 000*1.06的5次方 =26 764；
假设 房价年增长率为10% 五年后房屋总价为1 800 000*1.1的5次方 =2 898 918。
五年后房屋单价，20 000*1.1的5次方 =32 210；
结论：如果房价增长率超过6%时，买房子理财还是很靠谱的。
ps：
看下房价增长率，一线城市的房价增长率在10%以上，所以投房产还是很靠谱的。
理论研究好了，现在就差钱了
整体来看， 自 2006年第一季度至2014年第三季度，八城市中心城区新建商品住房同质价格综合指数呈现上涨态势， 总体涨幅为223%， 年化复合增长率为14.79%（复利计算， 以下简称“年化增长率”）。 北京、 上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个城市中心城区新建商品住房同质价格年化增长率分别为： 19.70%、 18.18%、 14.98%、 17.28%、11.13%、10.52%、14.15%和9.40%；季度波动率（季度环比增长率的标准差） 分别为： 0.07、 0.07、0.06、0.09、 0.05、 0.04、 0.07和0.04。
从时间趋势上看， 2008年前后， 各城市第一轮房价上涨趋势放缓， 部分城市中心城区新建商品住房价格甚至有所下降； 2009年随着经济刺激计划的推行， 各城市中心城区新建商品住房价格快速稳定上涨；直至2011年前后，各城市限购等调控政策的出台在短期内对新建商品住房同质价格产生了较为显著的抑制作用；自 2013年下半年，大部分城市中心城区新建商品住房价格增速放缓并出现分化。
增长率原文链接：
房产泡沫爆之前出掉，还是可以的