教育行业办公地点选址技巧是什么？在资本和地理优势之间如何平衡，衡量标准是什么？

我最近想开一家课外培训机构，但是在选址上遇到了一些疑惑，希望有经验的朋友帮忙解惑，说说你们的想法，拜托拜托！选址基本地点已定，周边人口密度大，重点学校也不少，也有一些高级住宅区，交通也很便利。因为我办的培训班属于高端培训，课程费用基本上在2w元（以天津的消费水平），目标人群也是家里有孩子，舍得给孩子花钱的高收入家庭。之前选定一个办公楼，租金6000-7000元左右，基本在装修上不会花费太多钱，地点也更好，离两个地铁站都不超过1km，但是房源几乎没有，已经找了大半个月了，感觉一直等下去不是办法。后来退而求其次，选定第二个高层，离第一个地点多出公交车两站，租金差不多，但是不临近地铁，也因为总不能下决心舍弃第一个地点，迟迟不甘心在这里找。前两天，路过一个精品住宅区的时候，看到小区临街有一大片底商在招租，今天问了问，租金一个月要3w元，超出预算，但是很心动，因为紧邻一个住宅区，房子均价4w，在天津也属于“豪宅”了，住的都是有钱人，旁边还有一所重点小学，而且离地铁站更近。但房子是毛坯的，估计需要大笔的装修费用。我找的房子面积基本都在200-250平米之间，除了前台和家长接待区需要装修，教室里基本上地板、白墙、课桌椅就可以了。主要在于这个底商层高11米，两层，需要改成3层，是不是就需要花很多钱了？问了底商房主，说旁边有餐饮、银行、美容院等等。现在我是在不知何去何从，心心念念还是第一个地点，性价比最高嘛，但好房源难求啊，找过办公地点的各位，挑选地址需要多久呢？我们现在手头的预算是20万，原本就是以7000元房租计算的。手头可以挪动的资金顶多还有10万，办培训基本上房租装修是大的支出。