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深圳楼市降温 深圳房价的拐点是不是已经到来?-新闻
哈佛毕业，当过民航机长，后来做法律，修过太空飞船，做过互联网创业，现在是明星经纪人
换口气，接着再吹
庄家在赚了两倍之后降10%出货很正常。
2016，房价一面海水，一面火焰，一面高库存，一面严限购，冰与火交织，考验着每个人。
2016 年商品房库存面积高达80.8 亿平米，其中住宅55.7 亿平米，去库存时间分别需要6.3 年和5 年。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。
但是，一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，房价再次开始上涨，直逼珠穆朗玛峰。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7 成，延长社保缴费年限至5 年等，3 月25 日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4 成，社保缴费年限延长至3 年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60 万下调为50 万。
高库存VS严限购，房价为何上演冰与火之歌？未来走势如何？
1
冰与火持续分化
房价冰火两重天，2015 年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。
西部、东北和山西等三四线资源型省市坤村普遍较高，而且销量弹性小。最高
的是山西9.9 年，其次是宁夏8.4 年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8 和7.5 年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1 年和11.1 年。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8 和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4 之间。
一线城市库存水平低，但销量弹性大，库存问题小。近期一线城市房价大涨，房子整体供不应求，需要进一步加大供应。
2
紧急踩刹车
三四线城市房地产库存压力大，而房地产又是中国经济的命脉，房地产占中国GDP的15%左右，为了保增长，出台了一系列保房价政策。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330 新政”后，加速上涨但随后回落，“930 新政”后再次加速上涨。2016年2 月2 日首付比例下调和2 月19 日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价来势汹汹，非常可怕，为了避免房价暴涨后的暴跌，一线城市紧急踩刹车，出台了最严限购令。预计政策收紧会明显降低一线城市房价上涨速度，但由于短期开工面积少，土地供给短缺，一线城市房价还会继续涨。未来房价还会呈现一线涨，二线跟进，三线小跌的分化特征。
3
调控=涨价
一线城市房价上涨最根本原因是供应太少，紧抓土地供应不放手。比如，上海的土地供应远远不足。
首先，上海市辖区面积6,300 平方公里，其中建成区面积1,000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。
其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。
再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。
由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。
过往多年的实践已证明，调控需求根本没用。限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控房价。春节以来这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能还老百姓一个合理的房地产市场。
更深入的分析可以关注我微信公号：伪砖家说经济。
最敢说真话的中国经济原创干货
版权归属微信公号：伪砖家说经济。转载务必注明出处。
知道股市吗！升一点降一截再升一点再降一截！
房市？降一点升一截，再降一点再升一截！
二胎政策出来了，大家都开始名正言顺生孩子了！难道不会名正言顺给孩子添套房吗！
房市需求有增无减！房价大趋势你觉得会升还是降？
砖家说降？砖家还说吃鼻屎涨智商呢！
降了！！！一套降了200W！！！！
145平的豪宅从1600W降到了1400W。
降了！！！一套降了100W！！！！
170平的豪宅从1240W降到了1150W。
刚看完财经郎眼，看到郎咸平说：你自己就能得出一个准确的判断。
然后我就有了自己的判断。
周小川：2008年以后，全球抗击金融危机采取宽松货币政策，很多资产价格上涨了很久，有一定程度的扭曲，存在调整的内在压力，处于待调整状态，最后就看是谁来触发。调整总是痛苦的，为此无论是谁都希望找个可问责的第三方。
一、地缘政治
美国延迟两个月还是要加息，截至目前为止中国流失的美元一万亿。中国希望通过营造股市泡沫，来对冲美国加息，结果证监会女处长因配偶违规炒股被开除三、央妈
既要操心股市，又要操心房市，央行不愧央妈的称号。伴随着美元加息，市场资金大幅减少，降准释放的流动性还没有美元加息减少资金的零头，可见央妈奶水不足啊。
四、中国经济
现在的房子还是房子吗？在某种程度上是不是已经变成了金融工具了呢？ – wuweilxl 的回答
2016年3月1日的感慨：成事不足，败事有余。
如何看待2016年2月末北京上海房价猛涨量价齐升的情况？
答：中国在争取时间。用时间换空间，使整个战略态势发生逆转。
57.8%是时间换空间？这是自己作死。这就是传说中的猪队友。
五、资本主义
人为什么活着？答：财产。
人一定要懂经济，人一定要懂政治。
经济无非就是，乡镇掠夺村，县掠夺乡镇，市掠夺县区，省会掠夺市，北上广深掠夺诸省会城市，华尔街掠夺沿海城市。美元加息导致美元回流美国，而上海就是过境渠道，这个时候上海不是缺钱，而是资金极大的充裕，只有资本才能推高上海房价。我们以美元加息停止为例，资本还是会惯性的向上海集中，而资金涌出的通道已经闭塞，于是上海资本达到超富集的状态。还有一种假设，说中国经济崩溃了，那财富不会凭空消失，资本还是会去上海避险。因为这就是资本的特点。
为什么去北上广深？因为去北上广深才有饭（钱）吃！
六、国际金融中心
就中国而言，全国都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。就全世界而言，全世界都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。这是一种历史的大趋势！因为长三角够大！够快！够强！上海是全球最繁华的城市，没有之一。一个是它增长的速度惊人。
2014年，长三角城市群取代珠三角城市群，成为中国最大的城市群。2018年，以上海为代表的长三角城市群将取代东京城市群，成为世界第一大城市群。国家与国家之间的竞争，就是城市群规模之间的竞争。
另外一个是它的理论数量惊人。而与之对应的是，伴随着日本老龄化，日本的城市群开始萎缩。以纽约为中心的城市群，已经到了扩张的极限，伴随着后工业和金融危机，也出现了人口大量流失的情况。以芝加哥为中心的城市群，已经被黑人占领，底特律已经破产。伦敦、巴黎城市规模太小，完全就是中国省会城市的级别，还出现了泛自由化以后，强权真空，绿党控制欧洲的局面。需要特别提醒的是，长三角城市群的超高速发展是在中国有变态户籍制度的情况下取得的，假如没有户籍制度呢？
SO，风景这边独好。
关于珠三角：从长三角强势崛起开始，那就意味着珠三角的相对衰落，我们可以看到珠三角的经济政策很具有灵活性，有很多具有创新能力很强的公司，但是这都是为别人作嫁衣裳。你越发展，长三角越有钱。
七、孟良崮战役
这叫我想起了孟良崮战役，本来大家打得好好的。
说好了用时间换空间。结果张灵甫这个愣头青（深圳）一头扎进了共军的包围圈，搞了个大新闻吓了共军一跳，等共军反应过来，张灵甫就被重军包围，歼灭。于是整个战场的战略平衡被打破，这还不是最重要的，重要的是惊慌失措的人心彻底崩溃，这个时候还谈什么信心。无非就是丢盔弃甲、人仰马翻、前队践踏后队，落水淹死者不计。
无他，唯蠢而已。
八、评论
@美猴王：懒羊请原谅我蠢，深圳难道不是按照国家的意思涨价的么？难道深圳的楼市泡沫不能对抗资本外流么？（前一个问题反应他看过我的央行量宽，后一问题看过我的房地产托拉斯，很好的一个双簧演员，假如都是这样的求知者，何愁不下知乎！）
回复：深圳房地产是按央行的意志涨的，也是在吸纳避险资金，但谁让你学张灵甫冒进的？
还记得以前广深和谐号也搞过一个大新闻，说中央已经决定了，和谐号还是降价吧，就问你资持不资持。结果最后真降了，80块的票价，降成了79块5。
房价忽上忽下捉摸不定，心里暗喜:幸好没钱买房！
兴，百姓苦；亡，百姓苦。
降与不降，对我的生活丝毫没有影响，反正我又买不起！
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换口气，接着再吹
庄家在赚了两倍之后降10%出货很正常。
2016，房价一面海水，一面火焰，一面高库存，一面严限购，冰与火交织，考验着每个人。
2016 年商品房库存面积高达80.8 亿平米，其中住宅55.7 亿平米，去库存时间分别需要6.3 年和5 年。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。
但是，一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，房价再次开始上涨，直逼珠穆朗玛峰。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7 成，延长社保缴费年限至5 年等，3 月25 日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4 成，社保缴费年限延长至3 年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60 万下调为50 万。
高库存VS严限购，房价为何上演冰与火之歌？未来走势如何？
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冰与火持续分化
房价冰火两重天，2015 年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。
西部、东北和山西等三四线资源型省市坤村普遍较高，而且销量弹性小。最高
的是山西9.9 年，其次是宁夏8.4 年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8 和7.5 年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1 年和11.1 年。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8 和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4 之间。
一线城市库存水平低，但销量弹性大，库存问题小。近期一线城市房价大涨，房子整体供不应求，需要进一步加大供应。
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紧急踩刹车
三四线城市房地产库存压力大，而房地产又是中国经济的命脉，房地产占中国GDP的15%左右，为了保增长，出台了一系列保房价政策。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330 新政”后，加速上涨但随后回落，“930 新政”后再次加速上涨。2016年2 月2 日首付比例下调和2 月19 日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价来势汹汹，非常可怕，为了避免房价暴涨后的暴跌，一线城市紧急踩刹车，出台了最严限购令。预计政策收紧会明显降低一线城市房价上涨速度，但由于短期开工面积少，土地供给短缺，一线城市房价还会继续涨。未来房价还会呈现一线涨，二线跟进，三线小跌的分化特征。
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调控=涨价
一线城市房价上涨最根本原因是供应太少，紧抓土地供应不放手。比如，上海的土地供应远远不足。
首先，上海市辖区面积6,300 平方公里，其中建成区面积1,000 平方公里，占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市，建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比，更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。
其次，因规划限制，在城镇建设用地中，仅有36%用于居住功能（纽约和东京分别为44%和60%）。人均居住用地面积仅17 平方米，在国际上与纽约市的人均28 平米和东京都的人均51 平米相比，相去甚远。
再次，仍是受到规划限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8，而纽约全市的平均容积率为2.6。
由于以上三层供应限制，上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%，每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米，居住需求远远得不到满足。
过往多年的实践已证明，调控需求根本没用。限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段，已在过去多年的实践中被证明无法有效调控房价。春节以来这一轮一线城市的房价暴涨，也是在限购没有松动、首付比例未跟随全国下调的背景下发生的。只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能还老百姓一个合理的房地产市场。
更深入的分析可以关注我微信公号：伪砖家说经济。
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二胎政策出来了，大家都开始名正言顺生孩子了！难道不会名正言顺给孩子添套房吗！
房市需求有增无减！房价大趋势你觉得会升还是降？
砖家说降？砖家还说吃鼻屎涨智商呢！
降了！！！一套降了200W！！！！
145平的豪宅从1600W降到了1400W。
降了！！！一套降了100W！！！！
170平的豪宅从1240W降到了1150W。
刚看完财经郎眼，看到郎咸平说：你自己就能得出一个准确的判断。
然后我就有了自己的判断。
周小川：2008年以后，全球抗击金融危机采取宽松货币政策，很多资产价格上涨了很久，有一定程度的扭曲，存在调整的内在压力，处于待调整状态，最后就看是谁来触发。调整总是痛苦的，为此无论是谁都希望找个可问责的第三方。
一、地缘政治
美国延迟两个月还是要加息，截至目前为止中国流失的美元一万亿。中国希望通过营造股市泡沫，来对冲美国加息，结果证监会女处长因配偶违规炒股被开除三、央妈
既要操心股市，又要操心房市，央行不愧央妈的称号。伴随着美元加息，市场资金大幅减少，降准释放的流动性还没有美元加息减少资金的零头，可见央妈奶水不足啊。
四、中国经济
现在的房子还是房子吗？在某种程度上是不是已经变成了金融工具了呢？ – wuweilxl 的回答
2016年3月1日的感慨：成事不足，败事有余。
如何看待2016年2月末北京上海房价猛涨量价齐升的情况？
答：中国在争取时间。用时间换空间，使整个战略态势发生逆转。
57.8%是时间换空间？这是自己作死。这就是传说中的猪队友。
五、资本主义
人为什么活着？答：财产。
人一定要懂经济，人一定要懂政治。
经济无非就是，乡镇掠夺村，县掠夺乡镇，市掠夺县区，省会掠夺市，北上广深掠夺诸省会城市，华尔街掠夺沿海城市。美元加息导致美元回流美国，而上海就是过境渠道，这个时候上海不是缺钱，而是资金极大的充裕，只有资本才能推高上海房价。我们以美元加息停止为例，资本还是会惯性的向上海集中，而资金涌出的通道已经闭塞，于是上海资本达到超富集的状态。还有一种假设，说中国经济崩溃了，那财富不会凭空消失，资本还是会去上海避险。因为这就是资本的特点。
为什么去北上广深？因为去北上广深才有饭（钱）吃！
六、国际金融中心
就中国而言，全国都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。就全世界而言，全世界都会出现资金紧张的局面，但资金会优先配置长三角。这是一种历史的大趋势！因为长三角够大！够快！够强！上海是全球最繁华的城市，没有之一。一个是它增长的速度惊人。
2014年，长三角城市群取代珠三角城市群，成为中国最大的城市群。2018年，以上海为代表的长三角城市群将取代东京城市群，成为世界第一大城市群。国家与国家之间的竞争，就是城市群规模之间的竞争。
另外一个是它的理论数量惊人。而与之对应的是，伴随着日本老龄化，日本的城市群开始萎缩。以纽约为中心的城市群，已经到了扩张的极限，伴随着后工业和金融危机，也出现了人口大量流失的情况。以芝加哥为中心的城市群，已经被黑人占领，底特律已经破产。伦敦、巴黎城市规模太小，完全就是中国省会城市的级别，还出现了泛自由化以后，强权真空，绿党控制欧洲的局面。需要特别提醒的是，长三角城市群的超高速发展是在中国有变态户籍制度的情况下取得的，假如没有户籍制度呢？
SO，风景这边独好。
关于珠三角：从长三角强势崛起开始，那就意味着珠三角的相对衰落，我们可以看到珠三角的经济政策很具有灵活性，有很多具有创新能力很强的公司，但是这都是为别人作嫁衣裳。你越发展，长三角越有钱。
七、孟良崮战役
这叫我想起了孟良崮战役，本来大家打得好好的。
说好了用时间换空间。结果张灵甫这个愣头青（深圳）一头扎进了共军的包围圈，搞了个大新闻吓了共军一跳，等共军反应过来，张灵甫就被重军包围，歼灭。于是整个战场的战略平衡被打破，这还不是最重要的，重要的是惊慌失措的人心彻底崩溃，这个时候还谈什么信心。无非就是丢盔弃甲、人仰马翻、前队践踏后队，落水淹死者不计。
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@美猴王：懒羊请原谅我蠢，深圳难道不是按照国家的意思涨价的么？难道深圳的楼市泡沫不能对抗资本外流么？（前一个问题反应他看过我的央行量宽，后一问题看过我的房地产托拉斯，很好的一个双簧演员，假如都是这样的求知者，何愁不下知乎！）
回复：深圳房地产是按央行的意志涨的，也是在吸纳避险资金，但谁让你学张灵甫冒进的？
还记得以前广深和谐号也搞过一个大新闻，说中央已经决定了，和谐号还是降价吧，就问你资持不资持。结果最后真降了，80块的票价，降成了79块5。
房价忽上忽下捉摸不定，心里暗喜:幸好没钱买房！
兴，百姓苦；亡，百姓苦。
降与不降，对我的生活丝毫没有影响，反正我又买不起！