有一套南徐汇（罗秀三村）的小房子，想投资该卖掉换大房子还是商铺，或者不动？

目前题主和表哥各有一套小房子：1.罗秀三村50平（单价3w4一平，市值160w左右，2020年距离1000米处将通地铁 15号线罗秀路站）2.靠近上师大那边老小区45平（近上海南站地铁站 已有地铁 单价3w9一平市值也约160万）两套房子周边都有很多学校资源，但两套都非学区房，目前我们都已有自住房，但都不在我们名下，目前这两套小公房也是父母的，出租中，租金都约2500左右，最高可到3000。由于属于南徐汇这个板块，一直都被徐汇区市政府放弃，环境又旧又差，但是算成熟小区，房价十多年了一直都没怎么涨，稳定在3w左右，目前过年后涨到3w4，已经觉得实属难得，考虑是否就两套都出售后，作为首付，由我和老公贷款，合计一起买一套大房子投资，房屋产权分配方面会请律师公证。2012年这两套房子房屋单价在3w左右，目前只涨了4千左右，而2012年周浦浦江的房子才1w左右，目前都到4w了，因此才会考虑卖掉这两套房子，一起在类似周浦，浦江等地段，涨势比较猛地地方合买 做投资用。我们目前有几个疑问， 1.该不该卖? 南徐汇这块区域的发展究竟如何？2.卖的话，该买住宅投资，还是商铺投资，因为商铺的租金要比住宅高很多，我们看中一个在周浦绿地公司新开的商业广场，包租7年 5%-6% ，统一运营管理15年，周边很多比较好的小区和居民。也考虑周浦繁荣路地铁站附近的次新房，那里也靠近周浦万达，小区比较好，但是目前都要4w多的单价。所以很犹豫不定3.如果买住宅房投资，买多大，单价多少左右，地域是否有推荐。