为什么最近全国各地单价地王，总价地王频频涌现？面粉比面包贵，地产商打的是什么算盘？ 举报 理由 举报 取消 上海宝山，深圳龙华，还有北京，苏州，南京等城市地王都远离市中心，溢价率高，网上一片呼声。站在地产商角度，他们不怕到时候房子卖不出去？他们打的是什么算盘？ 2017年4月26日 10 条回复 1218 次浏览 企业,房地产,楼市,民生,社会,财经
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北京万科前总裁的感慨和调讽已过两年仍感觉历历在目，“地王”这个词在如今的地产界早已不是什么稀奇的事物，“地王！地王”在拍地现场不绝于耳，现在的大央企们真是不拍出地王都不好意思说自己拿了地。
近一段时期，全国一二线城市地王频现，土地溢价率已经突破了投资者和民众的想象空间，频频举牌的央企毫无疑问地被推到了舆论的风口浪尖。
这其中涉及几个问题：
土地市场的理性究竟在哪儿？房地产的天棚究竟还有多高？民众和地产商的忍耐底线究竟能到什么地步？
先上数据，根据中国指数研究院发布的信息： 2016年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为4408亿元，同比增加4%。2016年一季度，全国成交楼面均价为1450元/平方米，同比上涨18%。
其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米，同比上涨36%。（引用1）
再看相关新闻报道，大城市已经疯了：
同时，今年的土地市场再也不是一线城市“一家独秀”：
那么，是什么最终造就这个地王频繁的时代？业内业外声音各有不同，总结起来，主流的观点包括：
我们逐一加以讨论。
首先必须承认的是，任何一个观点都没有绝对的对与错，房产市场之所以错综复杂，难以判断，就是因为影响因素实在太多，是一个深系国计民生、牵一发而动全身的航母级市场，所以地价持续升温，不仅仅是上述的一条因素导致的，在一定时期内极有可能是多种因素共同作用的结果，仅依靠讨论一条谁对谁错没有太大意义；但哪些观点是核心影响因素，哪些是因，哪些是果，哪些更具有深刻的解释力，我们还是有必要梳理一下。
①政府故意“压地”，拍地王，增加财政收入
近期看到了不少舆论，都认为地王的幕后推手是政府（可能“黑政府”是大家的一贯思维，我也一样，无可厚非），更有观点认为应该从供需的角度去控制土地，增加土地供应，增强竞争，缓解哄抢的局面，真实情况究竟是不是如此呢？
说出这种观点的同志，其实就是没有搞清楚国家土地储备的原理，或者忽略了这一点。诚然，如果国家能彻底放开供应，从市场的角度看，抢地的现象确实能得到缓解；问题的关键就在于，这种方法没有可行性。
中国的土地供应基本已走向市场化，随着招拍挂制度的建立，逐渐将一级土地整理跟二级土地入市进行了分拆。现在的“地王”们，其实就是二级入市竞得的土地。二级入市中平整、N通、可用的土地都是一级整理出来的，我们称之为“一级开发”。土地一级开发一点不比二级建设来得容易，不可控性很强。从头至尾，包括征地、拆迁、市政疏通、一级环评、成本核定、组织上市等等，就大家耳熟能详的“拆迁”一项就让土地满足上市条件变得完全不可控。
此外，若是涉及农村土地征地，一级开发的前期人员光跟此土地上的村干部、地头蛇们对喝牛栏山都得喝个半年。
所以，一级开发的土地入市或者说土地储备本身的可控性就很弱，何谈放开供应呢？
“拍地王，增加财政收入”这一点又是否站得住脚呢？
首先，诚然部分的二三线城市的土地财政已经占到当地财政收入的70%以上，但这种情况在一线城市、准一线城市中其实并不突出，所谓“政府财政压力”更多源于百姓们的臆测；同时另一方面，即便财政压力真的存在，地王背后造成的市场压力难道会小于目前虚幻的“财政压力”么？
其次，财政收入对于土地的依赖度，不仅体现在土地出让金上，还包括土地税和房地产企业的税收，并且财政收入对后者的依赖度要稳定得多。
所以，政府故意“压地”，拍地王，增加财政收入，这个观点至少从目前地产的实操上还是比较片面的。
②再高的地价有银行支撑，银行和开发商两方营利
对于地产的业外人士来说，每次拍出“高地价”的地块都不免惊叹，“地产商真的好有钱”，动辄豪掷几十上百亿去拿一块地，全国这么多地块，这么多现金都从哪里来？
这样问就问到点子上了，其实房地产企业根本不可能仅依靠自身的现金流支撑抢地，支撑“地王”的那些钱，其实是基本都来自银行和金融机构。
2016年一季度，银行信贷和社会融资宽松程度史无前例，新增贷款规模
4.61 万亿元，社会融资规模总额 6.5 万亿元，均超过或接近历史最高水平（引用2）。中海、保利、信达、中粮、招商、泰禾、葛洲坝等等，这些央企、国企和上市公司，都是以其独特的资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。
2015 年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，利率低至 3.4%，相反，龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，融资成本普遍在 6% 以上。
目前银行贷款基础利率已经跌至4.3%，与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧高于4.5%。换言之，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行面向企业的贷款已经是在赔本赚吆喝了。
大的地产商能拿到这样的低息融资，地王的“诞生”、“频出”也就有了经济基础，发展商们可以用时间换空间，降低去化速度，提高单套货值，用低周转换高利润，也就不难解释了。
而对于银行而言，大额企业贷款也需要评估，不选像大房企这种事关国计民生的企业，又选哪儿呢？
③拿地为房企生死战役，舍命也要拿，不拿遭淘汰
从2010年开始，国资委就颁布了“退房令”，主要宗旨在于控制从事经营房地产行业的央企数量，尽快启动内外重组和兼并。
“退房令”虽迟迟未得到落实，但作为一个明确信号，指征着未来大型房企的数量会越来越少，因此房企之间为求生存，避免在新一轮重组中被吃掉，为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌地王，争相提高自身的土地准备规模、经营能力、经营范围。
目前，五矿并中冶、中海并中建等已经完成，并购的大潮已经揭开序幕，拿“地王”可能会死，不拿地一定会死，这场房企之间的生存争夺战也间接地抬高了土地市场的热情。
④开发商互抬房价解套
这个观点属于百姓“怀着最大的恶意”进行的猜测，吐吐槽，解解闷，骂一骂，有益身心健康……
从根本上讲，只要是一个企业，无论房地产不房地产，追求的都是利润，追求的都是扩大规模，消灭竞争对手。首先最不希望看到“地王”出现的其实就是开发商，“地王”的出现直接意味着利润的减少和周转率的降低。
以北京为例，因2014、2015年的高价地频出，2016年的住宅产品供应已经基本“去刚需化”，几乎是一水的高端货，千万级的产品层出不穷，市场被迫转向高端。实际上，高端市场的消费客户群十分稳定，当高端供货激增时，库存增大、去化变慢是必然趋势，周转率受到影响，为了刺激销售，提高优惠力度、变相降价是必然选择；但由于地价成本过高，未来的销售价格一定不菲，只有卖出高价才能保证利润率，又要维持一定的价格红线，进而进入恶性循环。
大家对传统房产行业的印象里，还有些“暴利”标签，但事实上，地产商的平均净利润率已经跌破10%了，中海、龙湖等做得较好的企业，利润率能达到15%（记得上文说的中海超低的融资成本么），而绿城、招商的利润率都不到10%。拿地王意味着走高端路线＋长周期＋高运营成本＋高风险。
说开发商心甘情愿拿高溢价地王，开发商分分钟哭给你看
同时，房企们并不像想象中那么团结，“相互解套”什么的，无异于“痴人说梦”。
⑤货币贬值，社会优质资产缺乏，买地什么的最稳妥了
开发商也是人组成的，老百姓觉得买房稳妥、保值，as well as 开发商。
近期，人民币对美元连续贬值，并在5月25日创下五年来新低。
不仅如此，目前我国传统产业和地方政府都正处于“去产能”和“去杠杆”阶段，优质资产匮乏成为必然的结果。在这种大形势下，房产成为各路资金竞相追逐的“香饽饽”，从资产的保值增值角度来看，一二线城市房产投资收益都远远超出任何实体经济投资和资本市场投资。
因此，人民币持续贬值，各类实体经济又赚不了多少钱，老百姓手中的百八十万儿除了买买房投资，还能兑换点外汇、黄金什么的，开发商怀揣的可是百亿啊，不拿地难道去支援美国么？
⑥房产市场仍然在抢，我拿高价地咋地，照卖不误
就以北京为例吧。各位，今年北京的楼市是什么样应该还不陌生吧，下面举点栗子吧：
“通州副中心住宅一房难求”、“北京大兴频现日光盘”、“某项目临时加推两栋楼，1小时售罄，狂揽8亿”、“北京半年整体房价涨幅突破50%”、“北京6月14日商住日成交破3000套，达住宅成交量的25倍”…..
今年、近年，供需如此不平衡，供销比达1:1.7，狼多肉少，如火如荼，开发商怎么供应都能卖，卖多少钱都有人买，地价高一点又怎么了，反正中国的老百姓最擅长的不就是“忍”么？房价再高又怎么样，中国人是勤劳的民族，用双手创造自己的财富，月供10万不是事儿，穷逼才嫌房价贵，忍一忍就习惯了，忍一忍，说不定土地市场的关键词就会从“地王”改为“流拍”了呢…… (￣▽￣”)
今天先写到这儿，写多了手软，先把原因说完了，至于在“地王时代怎么玩”，下次再说吧，请关注==。
引用1: 中国指数研究院：中国300城市土地市场交易情报（2016年1-3月）
中国300城市土地市场交易情报（2016年1-3月）
引用2: 北京日报：一季度新增贷款4.61万亿元
一季度新增贷款4.61万亿元
在人民币长期贬值的背景下，某个财政部背景的国企在超低融资成本的优势下刷地王强拉一线城市地价。以进一步压榨年轻人的方式遏制资本流出。对于这种早已权贵资本主义化的SOB政权，不论是读《毛选》的左派还是读《通往奴役之路》的右派都明白是咋回事。建议有家底的朋友早日移民移产。
关于资本流出的情况和中国富人移民率的数据请参照我以前的回答。
谢邀。
先亮结论：“地王”是国家行为。
举个栗子：
2015年至今，信达地产新增土地9宗，其中7宗是“地王”。
广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州单价地王和总价地王、上海顾村地王。
信达地产是谁？
信达地产（600657）是原来的青鸟天桥，之前的主营业务是软件开发。2008年底公司通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，成为房地产公司。在完成资产重组后，公司的实际控制者变为信达资产管理公司。信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。
——————摘自百度百科
他不是有钱，他就是钱本身。
你觉得这个算盘该怎么打？
不是地产商的问题，是地方政府。
1、大部分是国企地产商；
2、你把地价拉起来了，其他地方会还的。
谢，
首先，制造地王的这些地产商，他们都和国有资金有千丝万缕的联系，可以说，是国家让他们制造地王，并不是他们打什么算盘，而是国家让他们打什么算盘。然后，他们高价拍了土地，资金流入地方财政，还了地方债，解决了地方财政的困难，哪里产生了地王，说明哪里的地方债是个大窟窿，再然后，地产商高价买了地，并不需要建房卖给买房的人，他们还可以入股企业，比如深圳地铁，不就靠几块地成为了万科大股东了吗。
谢邀
地产商的想法很简单，想做产品，需要买原料，原料很抢手，所以价格贵。
问题不在于地产商，而在于政府的土地供应量太少，有些是因为确实没什么地好卖了，有些是因为政府在打算盘。
地产商当然怕将来房子卖不出去，但那是将来的事，眼前不买地盖房的话现在就要关门。你见过一个面包厂说等过几年面粉价格降了我们再开始做面包的吗？那等这几年的开销谁出？
首要目的是活着，其次是赚钱，没其他算盘。
看到这个问题，我想先把工作放一放，不吐不快。
假设你是人类历史上第一个进红灯区的亚当的子孙，面临的首要问题是谈钱不伤感情，那到底多少银子合适呢？Z-F没有指导价啊，行业也没有参考价啊，但是憋得难受啊，最后你说二两银子吧，MM说不中，得三两，巴拉巴拉—–，最后定下二两五钱银子。这时妈妈桑过来说，价钱是这个价，但是你要付五两银子，并且对外宣传也得是五两银子。你：为啥啊？妈妈桑:你照办了，事后我退给你三两银子。你：巴拉巴拉，成交。
这个五两银子，在行为经济学上就叫锚点。之后，你的一个哥们也来到了这个红灯区，找到了另一个MM，照例谈钱不伤感情，MM说，看看那个歪瓜裂枣的凤姐都五两银子，老娘怎么也得八两银子吧—，你的哥们：—-好吧，成交。同理啊，你看地王一成交，旁边的哪个项目不立马涨价？他那个鸟不拉屎的地方楼面地价都比我房子还高，凭啥啊，MD，涨5000！
当前的房子居住功能占30%，其余都是金融属性，金融产品的一个特性就是未来预期很重要，当大家都觉得未来还会涨时，大家就都会买；而当大家觉得未来会跌时，就是无情的抛弃，而一个丧失了流动性的金融产品，贬值的速度会远远超出你的想象的。
下面回答，开发商不怕房子卖不出去么？
首先，这个土地款是左口袋掏右口袋，肉烂在锅里。最近拿地王的都是国企央企吧，这种政府或地方政府国资平台公司去抢地王，造成土地价格疯涨的局面在2008年也不少，有兴趣可以去查一下。一块土地拍出天价后，周边的新房会立马涨价，然后二手房的房东也会坐地起价，政府要的就是这个涟漪效应，以卖出更多的土地，更高的价格，获得更多的土地财政。至于开发的房子以后买多少钱，卖不卖的动，甚至这块地什么时候动工，这些都不重要，重要的是当下这么多衙门要发工资啊。
再次，我觉得主要问题出在＂营改增＂上，总舵和分舵的分赃比为75：25（过渡期五五开），分舵本来就没有余粮，现在被硬生生的拿走一块，而且自己还连个P也不敢放。现在，如果你是分舵舵主，手下一帮兄弟张口要吃饭，你会怎么办？MD，东墙被拆走了，那就把西墙垒得厚实点，把土地价格拉得高高的。财政不是把我的银子分走了么，好，让你的子公司、孙公司配合一下，你会分的更多，要不然，分母变小了，你分的比例再高也没卵用。
有同学就问了，那房价就没治了，还不得涨到天上去？
最后，来说说米德冲突。用人话来说，就是外汇、房地产只能保一个，看着办吧。这个问题难啊，手心手背都是肉啊。而汇率与昂贵的房价之间实现均衡的路径，从全球来看有两种模式，一种是日本香港的模式，也就是人民币汇率维持相对的稳定，调的很慢，但房价下跌很快，甚至出现了爆跌。另一种是俄罗斯模式，俄罗斯国内房价没怎么跌，但是卢布对美元的价值在过去4年中间跌了50%。
谢邀。请参看回答政府为什么要制造地王？ – 无期名货的回答
这些拿地的很大部分背后是央企。
这些央企地产为何如此频造地王？
最近看到一个很有意思的观点，如下：
这些地产央企频频制造地王，真相是为了自保，而不是什么为国接盘那么伟大。
去年以来包括地产在内陆续发生的史无前例的央企整合大戏。
2015年，国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车，外运长航整体并入招商局集团，以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。
不仅仅是地产央企内部的自我重组，还包括央企之间地产业务的重大重组。大家都只关注了“去库存”，但少有关注中央关于“促进房地产业兼并重组”的表态，随后地产央企的重组此伏彼起，央企各地疯狂的制造地王。
例如，中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。
这些都宣告着：在2010年之后的6年里，新一轮的地产央企重组正在拉开帷幕，而且，这一轮重组，是中国房地产史上前所未见的。
这样的重组大戏，实质就是由政策主导的“地产央企内部的大鱼吃小鱼”。除了那些已经做到了千亿规模，或者是拥有独特竞争优势的地产央企，只有他们可以拥有主动权外，剩下的分分钟有被合并重组的可能。
换句话说就是，如果你的地产业务做的不好，规模太小，或者没有竞争力，都将有可能被别的央企吞并，弱肉强食，谁都不想输。
所以央企们争先扮演楼市最疯狂的玩家。为了不被重组掉，为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。
很大概率，这就是为什么这些地产央企，在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因，不是为了什么为国接盘，也不是因为钱多手，而是为了：不被更强大的央企吃掉，以及在互吃的过程中能够有主动权。
这也解释了：为什么越是地产业务规模小的央企，拼抢起地王来反而越凶猛，完全无视自己的能力。因为越是规模小，被吃掉的可能性越高。而且，频频拿地王，也更能向上层传递出“我在专心做大房地产”的效应。他们拿地，更多只是为了自己在可能发生的重组中增大赢面。为什么抢地集中在一二线城市，是因为这里的楼市更安全一些，即便是买贵了，也有可能翻本；而到三四线城市去抢地，买到超出市场价格的地块，等于砸到手里了。
再加一句，而且大多数都是国企