如何看待侃家网、安个家、爱屋吉屋等偏互联网类型的新型房产中介？ 举报 理由 举报 取消 侃家网：【北京新房开盘安个家：安个家（Angejia.com)爱屋吉屋： 爱屋吉屋-买房先看视频「真实省力」，蔡明力荐的房产中介! 2017年4月28日 3 条回复 994 次浏览 互联网,房产,房地产,房地产营销,营销
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我个人的看法是：新型房产中介——战术探索值得关注、成本模型难成大器。
在互联网时代，房产中介可以分为两类：
传统中介，基本可以理解为：主要通过门店等线下介质获得房源、客源等核心资源的中介组织和个人；
新型中介，主要通过线上介质获取房源、客源的中介组织和个人。
如果依次定义，虽然链家重视线上建设，但立身之本依然是大量线下门店，依旧需要归类为传统中介；另如安个家虽在线下设有【五星级交易服务中心】，但主要资源的获取依然依靠线上【发生连接】——因此，安个家属于新型中介。
如果，我们暂不承认【互联网+房产】是一个独立领域，而将【房产流通】和【互联网房产流通服务】视为相互独立的两个领域。那么新型中介必须要同时要应对两个领域的竞争：
（1）与传统中介竞争：房源、客源、交易的流量份额；
（2）与互联网房产平台竞争：从前期筛选至最终确认的相关线上流量；
在【围棋】中，往往只能做活一眼、再来做活一眼，例如链家、搜房。但新型中介，却希望同时在两个领域保持具有竞争力效率，做好线上引流的同时做好线下促成——难度可想而知（此问题根源，应与【互联网+】之类流行概念的泛滥误导有关）。
（一）爱屋吉屋的战术探索——【视频信息平台】
搜房等线上平台很早通过【搜房帮】向房产中介提供过【看房视频上传功能】。但对购房者而言，零星房源提供视频资料，完全无法形成【房源视频筛选平台】心理占位。而在目前的爱屋吉屋平台中，除了少量房东房源，绝大部分房源都有视频——这为购房者和其他中介提供极大的参考价值——这就形成了线上引流的基础——差异化的信息集聚。
事后论述很容易，自成一理。但对爱屋吉屋而言，过程可能相当痛苦。一两年前，爱屋吉屋投入大量营销费用，帮助旗下中介在其他平台购买流量吸客，后期一算，营销支出入不敷出遂停。
新型中介的困境正在在于：必自建渠道独立线上吸客、否则将和其他中介在既有平台上竞争有限流量（成本模型堪忧），另一面又缺乏线下门店的自然稳定流量——此困境下其中介无客可带、大笔时间闲置，几经周折多方尝试后，才发现扎实帮助房东传递信息、采用录制视频等方式增强信息价值，才能间接获取客源。
可是，爱屋吉屋视频优势，只能暂时解决【前期房源筛选流量】的问题，纯粹技术面向的创新，很难建立排他性的本质优势，无法建立壁垒——例如只要链家愿意，旗下十万中介人，可以建立起最大规模的房源视频库。
（二）安个家的战术探索——被【中介】换柱的【购房者】社区（如上图）；
【销冠】在【销冠经纪】中的【中介朋友圈】，是成功的中介社交——增强了房产中介的黏性。但是，【安个家】模仿并跟进的【购房者朋友圈】（如上图，中介冒充房东发布），却是失败的。
对任何新型中介而言，线上平台必须面向购房者开放注册，无法限制用户构成（这和二三联动平台不同，购房者只是一种预期概念；而二三联动从业人员，是作为法人主体的房产经纪公司合同或协议保障下的某种利益共同体）。此类平台如果UGC开放信息来源，需要做到两点：对用户即购房者有帮助、对旗下经纪人有帮助——对于新型中介，这其实是自相矛盾、很难兼顾的两个要求：
（1）如果秉持用户中心的原则，应当坚持开放性，就应整合所有力量产出有助于购房的信息——就会成为或导致其他中介的介入（信息发布的对象，若为购房者，如果信息发布主体开放，发布成本免费，必然引发利益相关的信息发布）与旗下中介竞争有限的流量——如果顺应这种趋势，线上平台需要演化成纯粹的信息平台；
（2）如果坚持新型中介的定位，就应当封闭性的产出高质量信息——也就是产出前述爱屋吉屋类似信息，只有封闭，才能保证对信息的管控——但是只要信息的主体无法【众包】、无法【UGC】，那么，再优秀的信息结构和形式，在被具备规模优势的传统中介对手模仿后，就只能成为【别人的嫁衣】。
新型中介中，值得关注的：也许反倒不是以线上平台为中心进行价值建构的思路；可能更应该关注以线下特色中介为中心进行价值建构的思路——例如【侃家网】。
（三）侃家网战术探索——面向细分市场、以优质内容和个人品牌为流量基础的，传统思路下的新型中介；
侃家网，虽然和前述项目一样——属于新型中介，但在策划思路上，相对传统（没有采用互联网业流行的那些创新概念框架，而是采用传统的基于服务业竞争战略思路）——侃家网，是专注于开发新的中介品类——即，新房中介（他们自称【咨询师】）——此新房中介，主要有以下三种特点：
（1）大量生产专业内容、通过内容运营建立流量优势：因为新房的不确定性明显强于二手房，因此新房的深入研究，具备较好的实用价值，因而在这个细分里，内容的引流能力强大；
（2）组织真正的团购，辅助议价：单批次大量购买的议价权力，肯定较高——在前期与新盘确定佣金的基础上，通过部分返佣、部分团购压价的方式，获得购房者支持，获得口碑传播效应；
（3）获取经纪人个人的品牌溢价：一般保姆是没有品牌溢价的、而英国管家、菲律宾佣人却具有品牌溢价。侃家网通过组织211毕业生、30%硕士学历等方式，建立特色经纪人团队，对准高知中产阶层的改善型新房置购需求，很有可能成为细分市场的标杆品牌。
可以预见，按照目前的状态维持不变，【爱屋吉屋】、【安个家】要么转型为平台、要么在两个领域的主要竞争对手的夹击中失去生存基础；而【侃家网】则可能在品牌价值上、渠道网络上、人力资源上建立独特的竞争力，而得到长期独立发展的机会。
我觉得@陈思翰 字玖灵 说的就很棒，不过还是想说说自己的拙见。
一、先说说对这个行业的理解
房产中介虽然被骂的狗血喷头，但这行真的是个苦B行业。为什么这么说呢？这行业三个特点——低频、高价、非标准化。是个十分难做的生意。
房产交易本身频次就很低，不像叫车服务你可能天天用，高频次的消费行为很容易培养使用习惯，或者说高频次消费在平台刚开始时烧钱大战，就能烧出用户量或者对平台的黏性。但房产很难，平均十年八年才换一次房（而且很多人还未见得会买、卖、换）。交易过程中可能会高频使用一个或多个平台，交易完成后迅速沉寂进入极低频的对这个平台的使用（没准就卸载了）。补贴是补不出用户习惯的。
再有就是价格，生活消费品里还有什么比房子的价格高的吗？没了。高价格就会导致买房人决策成本很重！对于信息、数据、内容会大量消费，然后对于线下服务（经纪人的匹配、带看、撮合服务，以及签约后的一系列服务）有很强的依赖。在中介费方面打补贴战也没什么意义，2-3%的中介费，在交易总成本里占比是不高的。房价+税费+信贷成本……如果算总帐的话，全部中介费占比只能以千分位计。
再说非标准化。你会觉得房子不都一样吗？那真是想简单了。房子很不一样，物理上不同，然后买/卖双方交易条件还不同，至于北京有20多种不同产权、上百种计税组合……这根本不叫事。买家、卖家作为独立个体，没有信用体系，坦白说，买房人对中介抱有七分不信任的同时，对于那个要拿走他几百上千万资金的卖房人其实更是抱着十分的不信任。这还不是标准化的全部，还有很多。
所以买房这个过程其实本来就不是一个愉悦的事情，太多要操心的事情、太多要担心的点，所以中介但凡有一点脱线，立即就会让客人爆发。
二，这个行业是具有O2O性质的“慢行业”
去年前年，其实很多创业者杀进这个行业，搜房啊、爱屋吉屋啊、房多多啊、侃家啊……链家、中原都应该感谢他们。一个是新人入战局，迅速加剧竞争，二来是起到了一些“清场”的作用，本来就没什么信心的小中介老板吓破胆撤了一批；服务能力和经营能力跟不上的小老板又倒闭了一批。
以前都说中介行业竞争激烈，一条街上几十家中介，其实那根本不叫激烈好吗？真正的激烈就应该只剩下几家。你看看白家电市场、手机市场，还剩下几个品牌？那才叫“激烈”和“有质量的竞争”。
至于什么“互联网中介”其实也不必炒概念了。用户的行为就是从线上到线下、然后再返回线上的（比如花很长时间在线上找房源、然后去线下看房子、不满意再回线上……）。正所谓“客户在哪你就要在哪，自然有人要分别对Online、Offline的用户体验负责。所以这行无所谓是互联网中介还是传统中介。没有线上线下的一体化，都不会长久的。这就是搜房为什么转型，这个决策是对的，从战略选择上来说应该给搜房点赞，可惜是后来一出招就是昏招。
说到这里可以说说58+赶集+安居客，看似大流量平台，可pc时代过去了，流量不重要，用户或者说有效流量才是根本。而且流量分发生意是个小市场，在全部佣金市场中的2%左右，天花板很明显（租房生意单说）。为啥？缺offline（至少58最赚钱的房产这块是的），搜房的转型给了58一个机会，但想想原来几乎一家独大、靠给经纪人售卖广告就十分赚钱搜房为什么转型就明白58未来走多远了。
三，根本问题是效率问题
房屋交易的效率其实很低。成因比较复杂，主要是交易两端的活跃度太低，能够形成匹配的难度太大。总人口中在一个时间单位内只有千分之几的人是真正的交易客户（比如北京2000万人，其实每个月成交不过一两万套，市场火爆能到三万套）。
这会产生两个问题：其一是找到意向的客户和待售的房，需要搏概率；而买家希望在某个平台上看到的房源“全+真”，没有规模的中介先解决不了“全”，其次也很难、或者没动力解决“真”。而卖广告的互联网平台100%解决不了，其商业模式实质就是靠“房源条数”收钱，一个月就那么几万套真实在售，不注水怎么收钱？脏水可以泼给中介，但这个规则本身就是有强引导的。其二，为了搏概率，必须加密度，O2O就是打密度的，看看百度外卖、美团，需要加密度，否则满足不了客户需求，拿不到足量房源。
于是，行业的终极问题就是：“解决客户交易效率”，而解决客户效率的最终方案是通过数据，由数据驱动；但是想获得大数据需要有足够的房、客、人，而房源线上获取目前没人实现，必须依赖经纪人。这就又涉及“经纪人的效率”。而交易中痛点特别多，现在的流程必须重构，而这事只有市场份额达到一定程度才能实现。
四，说了这么多最后再说说互联网中介
爱屋吉屋、安个家、或是其他的“新兴互联网中介”，在开始阶段都是靠流量超配拿到最初的份额，烧钱广告使得经纪人人均效率看似提高了，但却难以为继，其一是线下经纪人规模快速上升使得流量超配开始稀释，其二是链家的投放力度极速增大导致广告红利被稀释；其三是有流量但是经纪人能力弱，转化不行，虽然费率低，但很多客人还是在A/B选项时选择了链家，因为觉得踏实（或者相对踏实）。
而互联网化，前边也说了，online、offline都要强。可你真要看看链家网、再看看新兴互联网中介，无论是看上去的感觉、还是实际接触后的洞察，你都会发现链家比互联网中介还互联网……
最后乱点评一番吧：
· 爱屋吉屋如果坚持启动之初的租赁战略，不那么着急冒进切入买卖市场，兴许格局大不同。现在的市占率，大概很长时间会一路下滑。各种宣传中，把“传统中介”形容的low如果从曝光和宣传角度也没什么，竞争嘛，但管理层千万别说着说真真信了……
· 安个家可以不必点评了，这段文字写的时候，全部员工的遣散工作已经启动了（别问我为什么知道）；
· 侃家网的创新本质上是营销创新而不是模式创新，不是没机会，是看怎么演化，但挺难；
·搜房的话是出牌出的不好，明显可以all in的牌打得保守了，超低费率明显是没有给经纪人之间的合作留下空间（经纪人增加效率必然是强化合作，合作就要合作方共赢、要有利益分配，那么低的费率傻子才会合作），总觉得是把offline想简单了。
我又一次看到这样的问题，还是一句话，不看好，随时破产倒闭关门