房地产怎么找客户？小白怎么卖房啊？ 举报 理由 举报 取消 刚入职一家房地产公司，但是给我分配的是一个很惨淡的楼盘，很少有客户来看房，而且成交率特别低。是该跳槽还是继续？如果继续该怎么做？ 2017年4月15日 3 条回复 1461 次浏览 北京租房,客户,微信找,房地产,房地产中介,销售
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做地产中介，找客户最容易的，也是质量最高的客户来源，就是开通网络端口，发网络房源，这是巧干的做法。
不要嫌贵，为了省钱，往往赚不到更多的钱，必须要舍得投资，你可以观察看看身边做得好的同事，哪个不是有两三个网络端口的。网络端口，也有讲究，个人感觉：搜房帮、58比较好用，好好研究这两个，最重要的一条是图片一定要漂亮，文案要写得专业，刷新要定时灵活刷新，不然就是烧钱。
说完了，巧干的做法，接下来就是说苦干的做法了。
苦干的做法就是要主动出击了：
1、打资料客
2、打街霸
要从这两种方式中去寻找意向客户，只能通过数量级的苦干。
1、资料客：公司里会有一大堆A4纸的资料客，这些都已经不知道被打过多少遍了，但是只要他有购房需求，不管打多少遍，是不会打死他的。按照我过去没有加入团队的时候，打100个，里面会有3个意向客户左右。
但这个质量不高，因为是你推荐的，不像网络客一样是他主动找我们的。这些资料客里面的意向客户，一般20个，里面能约出一个看房，约出来的，10个里面有一个成交就很不错了。所以每天要打多少个电话才能成交一个客户，可以想想。
按打10000个电话来算，大概有300个意向客，300个意向客，可以约出的有15个，15个大概成交1个。所以每天需要打500个电话起，才能保证周末有客户带，这方面没有数量级打底，一切都白谈。这些客户的质量太低，没有网络客好搞定！
2、打街霸，打街霸要找到一个合适的地方。我一般会去人多的地方，一般在银行旁边、超市停车场这些。还可以进行扫街的形式，就是把一条街里面的店全部扫一遍，也能获得意向客户。
打街霸最重要的一点，就是话术的问题，一定要锤炼好话术，说出来的话，三句话里面必须要能够吸引住客户，如果吸引不住，那就是话术不行，要么就是不是意向客户。
比如：以前我们卖惠州一手房的时候，就说最突出的三点：1零首付、2天虹楼上、3地铁口旁。
让别人留号码，也需要技巧，要给他一个留号码的理由，给号码对他们有什么帮助。
有优惠？现在他没有需求，等有需求给他介绍？这些要跟他讲明白，他才会留。
其他方式，就是在项目旁边，等上门客，主动上门的意向很大，能把这批客户拦截下来也很不错。
房地产销售，线下开发客户的方式：
第一，不能一天时间都待在一个地方。这是因为一个地方不会全天人流量都非常大，只选人流量大的时候去派单，这样效果会比较明显。
第二，也不能一天到处乱跑，不能打一枪换一个地方。这样漫无目的，成效不大。
第三，把一天的时间进行切割，分为早上时间段，下午时间段和晚上时间段。具体方案就是在早上时间，可以是7―9点，也可以是上班以后，时间灵活掌握。在这个时间点，要寻找出一个人流量密集的区域进行派单，时间在1-2个小时就可以。
然后其他时间整理客户资料，有空余时间再做做电销，这样劳逸结合。如果一个上午都在外面派单，一个是比较累，再者也容易产生懈怠。
下午找一个时间段，在银行附近或者证券公司附近进行派单，但也不局限于这些地方。主要标准还是人流量密集的区域，这样是为了扩大客户群体的基数。同样其他时间回公司整理客户资料，或者打打电话，多做渠道想结合。
做我们这行，晚上不加班是不可能的。晚上的人流量，也是比较大的，相对来说容易寻找地方。晚上做几个小时，首先要看人流量的大小，再者看我们自身的执行力。
这样把一天的时间做了细分，做到充分利用，开发客户的效率会高一些。而且回公司除了整理每天拿到的客户资料和进行电销外，利用这一段时间，来进行客户回访也是很有必要的。安排自己的驻点和派单地点，就不要经常的更换了。根据单爆原则，我们就需要把一个地方单爆下去，把这片区域给做熟做透。
以上就是线下的方式，这些手段都是最基础的开发客户方式，但也是最快速和有效的，这也是我当初用过的方法。最为新人，如果能按照这个方法坚决的执行下去，尽早开单不是问题。
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记得前些日子开水菌见读者的时候遇到一姐们，说他们家的房子挂牌320w，当天下午有对小夫妻看上了，见挺有诚意的就把字给签了。半个多月之后同小区同户型新房盘400w，心情特郁闷，开水老铁你说我是不是卖了假房子······
关于如何卖房子，这里面的门道一点都不比买房子的少，所以今天开水菌跟大家讨论一下怎么把自己的房子卖出心怡的价格（天价）？
第一：你得有套房子（图）
第二：要搞明白一个问题：你为什么要卖房子？
1. 做生意着急资金周转；
2. 一买一卖，换改善型住房；
3. 有更好的投资渠道（卖房炒美股炒期货）；
4. 手里有个十几套房子，缺钱的时候就卖一套整点钱来花；
5. 炒楼客出货套利；
6. 移民；
7. 老人家生病；子女办大型婚礼；出国图书等等着急用钱
8. ······
不同的卖房目的所对应的资金量和资金到账时间的需求是不一样的：例如像生意急需资金周转，家里人生大病急需用钱这种一般都需要全款或者巨额首付立即到账，这种情况就不能像一买一卖这样慢慢卖了。
基于日常我们能接触到的主要是第二种情况，开水菌主要从一买一卖的角度展开讨论。
因为现在对于像北上广深这种市中心动不动500w的房子来说，一买一换的类型基本占据了现在市中心90方以上楼盘80%的交易份额，所以绝大多数二次置业的或者改善型的买家都要面对如何更加科学地卖房子的问题，通过置换来实现生活质量改善提升的这样一个过程（后面会讲讲一买一换的操作手法）。
第三：卖房子的时间点？
直接丢结论：最好在上半年挂牌
1. 从银行贷款层面来说：如果银行提前完成了今年的放贷指标的话，那么接下来的审批时间就会拖得比较长，而且折扣方面也不一定会给的那么松；
2. 对于卖家来说：上半年看房的买家也会比较多一点，理由很简单，一般来说买家都希望自己过年能住进自己的新房子，所以装修一般预留个3个月时间，通风预留个三个月时间。如果下半年买房的话这个时间就会比较尴尬，基本过年就住不进去了。如果买房入住的客群来说，上半年的购买欲望会比较强，毕竟买房本来就要花掉两个月时间，所以在上半年客户比较多的情况下，你的房子比较容易出手，而且容易卖到比较高的价格。所以在这个角度来说，建议挂牌时间选在上半年
3. 从一买一卖的角度来说：金九银十基本是一年涨得最多的时候，上半年放盘，给自己预留几个月去挑房子和试盘，7、8月份左右赶在金九银十之前完成一买一换，就不用尴尬中间的时间差咯。
第四：自家房子如何定价：
定价技巧：如果你对于卖房子不是那么迫切需要钱的话，一般来说先不要直接去中介那里去挂牌，一般如果你直接去中介那里放盘的话中介会先压压你的价格，比如实际市场接受度300w的房子他们会建议你放盘285w，不为别的，为的是价钱比较低的盘对他们来说会比较好卖。
对于卖家而言该怎么办呢？开水菌建议各位先以买房人的身份去问价，假装自己要买房子，比如：你们家的房子90方三房南向电梯高楼层，大致估价300w，去小区周边的几家中介问问，（但是尽量别自己去问，找你的朋友或者亲戚去问，毕竟有些中介对于小区的业主熟知程度堪比门口的安保大爷，被人看出来问价的就不好了）问问周边几个小区有没90方三房南向电梯楼放盘，你所在的小区有没90方的在卖或者上一套成交了多少钱，或者这个小区其他面积段的卖多少钱，心里面大致有个价格范围，然后去看两套房子，选择你们小区里面差不多面积朝向楼层的两套房子，一套挑最贵了一套挑最便宜的，通过实地的比较去看一下楼层装修朝向方面有什么落差，那么通过这两套房子大概可以感知出来自己的房子大概卖多少钱。
对于房价有自己的判断之后，建议你对自己的房子定三个价格：
1.心理底价：
2.合理售价：
3.市场报价：
合理售价：就是比较之前几套房子的成交价和放盘价对于自己的房子预估出来的一个价格。
心里底价：如果你是特别着急用钱的话，这个价格一般是自己的最后底线，低于这个价格一般就不卖了，如果遇到些客户付款方式特别好的，比如能够在签约当天就能立马把全款给齐的，这种可以再合理售价上给一定的折扣优惠，毕竟资金是有成本的，你越快收到钱，对于你买下一套房子就约有优势，毕竟你卖了房子是要买的，如果买家这边银行放款要等1-2个月，那么你要买的这套房子可能这一个多月之后的价格就涨了一波了。
市场报价：市场报价一般是用来给买家还价的。对于这单几百万的生意，面对上淘宝买条秋裤都要70砍30的老百姓来说，不讲点价看到点实惠能买得舒坦？买家想还价的心理一定是有的，开水菌至今还没遇到过买家开价多少就痛痛快快给多少的买家（当然不缺少一些因为自己还价还不成功房子还没人抢了到头来懊悔不已的买家）对于几百万的投入一分钱都不还的话对于后面的谈判可能也比较尴尬，可能买家比较豪爽，但是更多时候，在像北上广深这样的一线城市，你要是不还价的话，卖家一定会觉得自己的房子价格放低了，这样就会给卖家想返价的想法预留了空间。
所以市场报价就是给买家还价的一个空间，一般可以定在上一套成交均价的105~110%左右，把这个价格报给中介，跟中介说，这个是我这套房子目前的售价，放盘的时候中介会问你这个价格能不能谈，这个时候别回答能或者不能，要告诉他看买家的首付条件来定这样的回答会比较好的。
关于定价问题，开水菌给大家举个例子：如果我手上有套房子的合理售价是300w，那么常规心理底价是95%即285w（面对全款的或者自己实在着急钱用的可以这个价格出）市场报价一般会报在315w左右（如果你的小区各方面条件很好：地段好，交通方便，楼龄新，保养好，小区美，装修好，而且你的这套户型只有你一家在放盘的话，那么你的定价空间就会比较自由，那么这个时候你大可以放到330w，因为没人跟你竞争）放盘率越低的小区，说明自住的舒适度越高，定价空间就越自由（这里指的是环境好的花园电梯洋房，楼梯楼不在此列）
常规来说，315w的报价最终成交会在310左右，当然这里要看有几家在跟你谈，看上你的房子的人越多，竞争盘又少的话，那么你的定价空间就越自由，返价的空间也就越大。
对于定价还有个相对耗时间但是可以卖出高价的方法，就是试盘，这个过程大概需要1个月左右：
如果你们小区很久都没有放盘成交，你对于市场价没有认知和了解，那么可以去试盘：先定一个比较低的价钱找一家中介先签个半个月独家，每周约一个时间段内能看房的，观察每次看房的人数，看人多就把价格上调一次，人多就上调一次，直到把价格调到每周只有一两台买家来看为止就差不多了，然后再挑个付款条件好的买家成交（如果你试盘试太久，中介会觉得你没诚意放盘就没心思帮你推了；当然你可以换一家中介再放盘）
第四：关于如何找中介放盘
1.放盘放哪家中介：放自己家门口楼下那家。
因为想买你这个小区的买家都会自觉找到这个小区来，平时要跟中介了解客户问价情况什么的也可以方便交流，互联网中介什么的就没有这功能了。如果你家小区楼下有中原、链家（满堂红）、合富置业都是可以的，找一家你熟悉的放盘就好，放盘的话尽量只在一家放，如果同时放几家的话，中介那边为了尽量让这套在自己成交会相互压价，到时候你想卖高就难了，如果只放了一家那么中介就可以放心地按照你要求的这个价格慢慢卖，毕竟只有他们家有房源。
2.当然如果你卖房子的话想卖快点卖高点也可以找YF（广州本地地产中介行）
虽然在行业内口碑不是那么好，但是他们为了能够让房子高价速出的手段可谓是花样百出。一般来说，独家委托的房子中介都会集中火力帮你推广，一般都可以卖出更高的价格。
3.独家协议的话可以签，但是要注意以下几点：
a.独家委托的时间：7-15天，不要太长，太长的时间就会有惰性，相对短的时间才能有紧迫感，可以集中火力快速帮你推。
b.一周统一周末下午某一时间段内看房，不留钥匙（营造房子多人抢购的紧张氛围）；
c.要让他们多门店转发票圈狂轰乱炸；
d.如果签的独家协议中有差价分成条款的话，千万要把这条划掉。如果一旦签了分成比例，那么这套房子就就会沦为业务员自己的筹码不放出来了（有几万的差价可以吃那你还愿意让全公司的人帮你推？）独家推广的效果就当然全无了。
如果独家委托期间卖不出去，那就可以多放几家中介帮你推，放盘就放300-310之间，别放315那么高了，毕竟独家315都卖不出去的话，通街盘这个价就更别指望了。
第五：那些一本万利的包装手法（纯干货）
1.卖高5-10w的方法，投入成本：1w
先找个粉刷工，把墙面的油漆全部都刷一遍，把各种墙面的霉斑、小朋友涂鸦全部盖掉；再找个保洁阿姨来把全屋都收拾一遍，这种方式90方的房子花费不超5k，但是干干净净的房子在买家看来尤其是女性买家看了会更为心动；再去宜家买些挂画和摆设类的小玩意，挂画或者摆设总共可能也就几千块，但是可以帮你卖出几万块的差价出来，毕竟对于客户来说，几百万的房子，多出5w还是多出10w的这个心里其实是没有那么大落差的，如果是自住的话，就一定要保证干净和整洁，窗帘拉开，让阳光透进来，尽量约一个你们家阳光最好的时间来统一看房，这样可以给到客户一个采光比较好的印象。（毕竟现在是看脸时代，自己对比一下图就知道）
2.卖高30-60w的方法，投入成本：10w
花10w左右找个装修公司对整屋进行一次全面翻修，把家具换成宜家风的小清新风格（因为这种房子特别适合用来迎合首次置业的女性朋友口味，开水菌这里不是指炒家盘，但是类似炒家盘的操作手法）首次置业的房子面积小，宜家风的装修风格看起来倍感温馨，属于年轻女性青睐的类型，好看的脸往往容易让女性朋友忽略对价格的敏感程度（就是那种看到喜欢的包包多少钱都要买的冲动）然后再找个摄影的朋友帮你拍几张美美的室内广角，跟中介签份独家，让全广州2k人帮你发票圈，全部只能约周末下午两点半这个时间段看房，200w的房子想卖到250w完全不是问题（看房时候买家看着满房乌央乌央的看房客就紧张地立马现场抓你签字给定了）面对那么多疯狂的买家，现场再返返价，谁给得多给谁啊，所以花个10w卖高个几十万完全不是问题~（本个公号即将开通此服务功能）
装修之前：
装修之后：
给大家一个连接，感受一下室内设计的魅力~
第六： 私藏溢价秘籍；
这是开水菌从一个一手销售朋友那儿学回来的通过五感氛围营造“形、声、闻、味、触”多感受层次打动买家：
形：这个层面已经说过了，翻修好一点，风格温馨点，家里整洁透亮点；
闻：去过太古汇的小伙伴应该都会有一种很特殊的感受，空气中弥漫着淡淡的香味（高端购物中心带香薰系统），这点是非常值得借鉴的，在家里适当地点个味道清淡点的香薰，淡淡的清香要比厨房的油烟味和厕所的氨气味道的体验舒服多了；
声：听觉的话开水菌建议大家上网找点五星级酒店的背景轻音乐，有买家来看房的时候播；
触：二手房不像一手房你可以去摸一摸别人家家具和沙发的材质，但是尽量沙发用布艺的；房间里，茶几下，进门口能铺地毯的地方都铺一张地毯；窗帘换成轻柔软绵的浅色系，这些都能营造出一种柔软温馨的感觉。
当然这些都可以参看五星级酒店的手法来做，目的让人感觉温馨舒适，更容易打动感性的女性买家哦~为什么一手楼盘一定要做样板房，理由很简单，要让客户看到房子的时候有家的冲动，开发商希望客户能够因为买家因为冲动而购买，要知道二手房因为自家住的话如果不常收拾的话，家里其实都是乱糟糟的，而且房子装修全无风格可言，如果买家在看了两套乱糟糟的房子之后，突然看到一套装修很温馨像家一样的房子的时候，那么他们对于价格的防备心就会下降哦，这个时候价值的定位就上天了。。（没有对比就没有伤害啊哈哈哈哈哈哈哈）
VS
第七：关于税费
另外卖房子的话，你还要找一个中介帮你算一下，现在的价格大概税费是对少，买家税费卖家税费各自是多少。你过没过两年，没过两年的税费谁来给会比较划算。市场上基本都是到手价，如果你调高价格来算成交价各付个税的话，对于买家也是有一定好处的，你调高了10w售价，税费从你这10w里面出，买家因为税费少给了心里也开心些，毕竟税费是要从现金预算里面出的，而到手价各付个税的话这个是可以贷款的，同样10w通过贷款其实买家只给了3w现金，这样会更容易被客户所接受哦。
第八：对于一买一卖置换的2个建议：
选首付条件好的；
走商贷的；
因为你的购买力取决于你卖的这套房子买家给你多少首付，首付越高，那么你买的这套房子可以撬动的杠杆就越高，所有说尽量选择首付多的那个买家，这样你之后置换的那套房子就可以买的大一点。
另外如果是一买一换的话，卖房子的时间和自己看房的时间最好是同步进行，毕竟在现在一直涨的年代里，如果卖房和买房隔着比较长的时间的话，损耗会比较大。
一般来说，卖房子要比买房子快，买房子一般要看很多套，卖房子的话价格合适的客户就可以签了。所以这样就可以保证当你看房子的时候手里已经有一定的现金可以给定金或者首付了，中间不要间隔太多时间这样对你来说是最好也是最有保障的。（其实关于一买一换的策略有更详细的讲究，鉴于文章篇幅太长就不在这里展开说了）
所以整个卖房过程总结下来很简单：
你有套房子——给你家房子照片加个美图——找中介放盘挂个天价——中介替你找个很傻很任性的白富美——天价成交
最后开水菌在这里给准备卖房的各位土豪朋友们嘱咐一句：
苟富贵，勿相忘
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