如何判断一个的城市房价是否理论上已经达到顶峰？ 举报 理由 举报 取消 在城市化过程中，比如有二套房的本地人会把房子租给外地人，那么是否外地人越多，租房需求越旺盛，本地人的买房需求也会被拉动，房价越高呢。是否会和外地人的收入也有一定关系？——–本题已被收录至知乎圆桌 » 离不开城市，欢迎关注讨论。 2017年11月11日 10 条回复 1182 次浏览 中国,区域,城市化,城镇化,房价,房地产市场,经济学
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最准确判断一个城市房价是否达到理论峰值的方式？
当然是时候诸葛亮啦。
50年后再来看这个城市过去50年房价趋势图，哪些是理论峰值，一目了然。
什么，你问的现在有没有到？要是有人知道，还会在这里和你闲聊知乎？
中国的房价都没有到顶峰 。
以资本利息收益计算房地产价格。
房租乘以120，就是一套房产的现金价值。
你也许会说，为什么中国的房价比房屋现金价值高很多呢？
答：有溢价，或者说升值空间。就是买方认为商品有升值的空间，愿意以高出市场价格很多的价格购买商品。
同样是房地产，有很多鬼城，房屋只卖两三万。
房子本身不具有投资价值，但是就像当年荷兰的郁金香，人们都疯了，想不清楚郁金香不是黄金这个普遍真理。与房地产竞争的是资金收益，资金是有成本的！！！资金是有收益的！！！
举例说明：把资金借给一般贸易商（非投机商），每年可以获得12%的利息，一年一结算。社会上有大量这样的人，以民间借贷的名义1%月息吸收资金，然后1.2%的月息放给别人，其中风险由本人承担。大家都是知根知底的人，所以风险一直处于可控范围。
本金一万，利息一分（12%）。收益如下：
第一年11200
第二年12544
第三年14049
第四年15735
第五年17623
第六年19737（基本已经回本）
第七年22106
第六年就可以回本，谁会去买几百年房租才能回本的房屋？
唯一的问题就是中国的资本不能市场化，而余额宝对金融市场攻城略地的失败，又导致中国的金融改革被失败。
关于房地产，我把那么多本金放进去，收益在哪里？
以前父母有一套福利分房，成本价格1.2万，后以六十几万出售。其实自己心里很清楚，房子本身的价值就是1.2万，但是市场就是这样，有人愿意溢价收买，我何乐而不为。
在市场经济下，理论上来讲是可以自己买一块地自己盖房子的。
谁邀请我得？
这个峰值没法用数学模型、市场成交来判定。
就如土地市场，挂牌成交价格屡创新高，地王频现，土地价格高了，房子自然价高，面粉贵了面包也会贵。但再贵也有人买。
开发商不会说去高价拿一块将来卖不去的地。
这个所谓的价格顶峰，实际上是一个弹性的天花板。
就如天津来举例。
05年都以为8000是价格顶峰了，08年感觉环内均价10000就无法理解了。15年觉得单价3万谁会买啊？现在是最高单价直逼4万。
用目前城镇职工收入来评测的话，数据很难看，结论就是大家都应该买不起房子。但现状还是房子卖的哗哗的。
实际上可以这样说，价格天花板只能是短期的、相对的，而不会是长期的，绝对的。
所谓价格天花板的意义，真的是被用来突破的。
只不过，一线城市由于人口的涌入，天花板的刷新速度和增高幅度会快一些。
三四线城市、县城，天花板的刷新速度很慢，增速也小。
很关注这个问题，我知道一个神奇的名词叫租售比：那几个城市的核心地段租售比已破1000：1，从外国经验来看，危机一触即发的节奏。
好在国人继续快速生育，乡村人口继续奔赴那几个城市。感觉崩盘不会那么早，但也不会无限推迟。
不请自来。
我个人认为：
一套房子出租的金额x12月x（13年到15年）=一套房子的总额
这个模式是比较健康的，就是说13-15年左右能靠租金收回是可投资的。
个人目前拥有房产9套，应该有点资格回答。
把对房价有影响的所有因素纳入变量，找出它们和房价之间的相关性系数，建模得出趋势线，然后根据趋势线进行推测。
但影响因素可以是政策，可以是环境污染，可以是人口，可以是经济，可以是周边城市的发展，等等等等，太多太多了无法完全列举。
即使是完全列举后，也难保不会出现突发性事件影响推测结果。
而且过去的数据推出将来的结果本身就不是一件保险的事情。
不过问题是理论上，理论上还是可以的，只是不要迷信理论。
我租的房子8000/每月、房价现市值400w+、现在看溢价太高了，对于我来说买房压力太大、但是比较一下香港的楼市、北京的上涨空间还是有的
怎么算 ，中国 一线， 二线城市都是 溢价的。。
想把折价的，在等 20年吧 哈哈哈哈。
未来的变数太多，太多不确定性增加了问题的难度，没人知道芝加哥会变成这样。