普洛斯物流园区的对中国建设物流园区有何借鉴意义？ 举报 理由 举报 取消 普洛斯物流园的成功因素？对中国物流有何建设的建议？ 2017年11月30日 3 条回复 1293 次浏览 仓储,市场营销,物流,行业
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普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式
普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等
战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络
园区特点
物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
客户定位
客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户
开发模式
开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。与其它机构合作。如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。
盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。盈利收益来自三大业务部门:地产开发部门,地产运营部门和地产基金管理部门。对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方获取溢价,或交付地产管理部门用于出租。该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最主要的来源,贡献30%的主营业务利润。地产运营管理部门:将“物流地产开发业务”部门开发建成的“物流地产”出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但贡献50%以上收益。地产基金管理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯管理着14只地产基金.
招商推广
普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。具体项目无需做太多招商推广工作。
普洛斯成功的的借鉴意义
1、业务模式实用，成熟，可快速复制。只专注发展物流园。提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。
2、选址的针对性。重点选择沿海地区主要城市周边重点是临港、临空而建。
3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。
4、普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
5、普洛斯在客户管理方面的秘密武器是ProLogisOperationSystem（中以Oralce系统为主），这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。
6、物流地产的最大优点在于稳定。物流地产资金投入大，投资回报周期长，一般在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。
普洛斯在中国的发展没有任何借鉴意义，普洛斯的成功无法复制。具体看下文。
物流地产的商业模式大同小异，建仓库、租仓库、管理物业、收房租。这些都是看得到的。
看不到的，学得再像也不是。不过足以获得资本的认可了。
除了普洛斯，还有安博、盖世理、嘉民、维龙、丰树可以学习，国内学得比较好的有宇培、易商、宝湾。宇培和普洛斯的故事很精彩，易商拟在香港IPO。
国内的物流园更像是停车场。现在想学普洛斯做物流园基本没机会了，没地了。
以下内容来自网络：
在2007年的高峰期，普洛斯新启动了191个项目（470万平方米），预计总投资额38亿美元，截至2007年底，合计有249个项目（530万平方米）、总值36亿美元的物业等待置入基金，另有177处物流项目和3处零售物业（450万平方米）在建，预计要完成上述在建项目还需再投资39亿美元，加上开发部门已投入的57亿美元，在基金储备通道里的物业合计已达130亿美元。
在这一年，春风得意的普洛斯每股盈利达3.4美元，股价曾一度飙升至每股70美元以上。
2008年，次贷危机全面爆发。3月，贝尔斯登被摩根大通收购；9月15日，这个美国华尔街的灾难日，久负盛名的雷曼兄弟宣布破产；随后，美林、AIG相继被救助。美国投行的黄金时代宣告终结。
城门失火，殃及池鱼。普洛斯最担心的“双枯竭”状况终于发生了：新落成物业的招租不利，新地产基金的募集也遭遇困境，资产置入通道面临瓶颈，数十亿美元的资产无法完成周转，只能由物业管理部门代持。此外，债权融资也遭遇流动性危机，许多债务难以续借，致使一贯宣扬稳健经营的普洛斯也出现大面积资金缺口。
2007年10月，普洛斯股价曾在一个月内暴跌78%，引发投资人的赎回恐慌，2008年11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件。
司马景瀚的下台震惊了华尔街，德银分析师甚至用“一场政变”这样带有阴谋论的字眼去形容这次人事震荡，司马景瀚在过去14年中对普洛斯的迅速扩张居功甚伟，尤其是在全球市场扩张上，他都采取了进取甚至可以说激进的政策。
然而，司马景瀚的被辞职并未挽救普洛斯，到了2008年11月，普洛斯的股价已经跌到了2美元多，跌落后的市值总额不足其净资产的10%，也就是说从最高400多亿美元跌落到14亿美元左右。
平心而论，普洛斯无论从产品、管理到模式都是非常优秀的，尽管扩张有些激进，但其实也是根据客户实实在在的需求在布局，并没有太过于盲目的成分，可以说最终几乎被推倒绝境，其实“非战之罪”，而是“覆巢之下，安有完卵”所致。
为了逃脱困境，普洛斯的美国董事会任命了原公司COO Walter C. Rakowich为新CEO，同时宣布了一系列战略计划以减少债务降低风险，增强公司的流动资金。除了削减派息，裁员和暂停现有82亿美元项目开发计划以外的新建项目外，最重要的举措便是出售亚洲资产，也就是著名的“断臂求生”。
2008年12月24日，成为普洛斯历史上又一个最重要的转折点。一位来自亚洲的白衣骑士出现，它的名字叫做SMG基金。这家基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务。
收购之后的资产，将由SMG进行运营和管理。此次收购为GIC RE和SMG提供了价值超过70亿美元的亚洲物流基础设施平台。
此次交易完成后，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作。
SMG将负责管理普洛斯在中国20个城市的所有资产，包括：超过260万平方米已建成和在建的物流基础设施；超过610万平方米可供未来发展为347万平方米物流基础设施的储备用地。同时，SMG还将负责管理普洛斯日本产业基金所拥有的在日本8个市场的近240万平方米的设施。
应该说，中日资产是普洛斯资产包中最最优质的部分，而且也基本未受到美国总部危机的干扰，仍处于十分健康的运营状态。因此，整体收购价格也以普洛斯账面价格的93%进行收购，是一项非常划算的交易，也获得了股东的高度认可，交易公布当天，普洛斯在美国的股市大涨。
那么，这个SMG究竟是何方神圣？其实，都是老面孔。
这只SMG基金，正是由此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。某种意义上，可以看作是普洛斯高管团队的一次变相的“MBO”。
能用10倍的杠杆做地产类投资，其实GLP是个基金管理公司。