用户名*
邮箱*
密码*
确认密码*
验证码* 点击图片更换验证码
找回密码
忘记密码了？输入你的注册邮箱，并点击重置，稍后，你将会收到一封密码重置邮件。
现在海外房产投资还有意义吗？
简单自由
鸡蛋不要放在一个篮子 而且篮子和篮子之间最好离得远一点最保险 ：）
讨论海外房产投资的意义要结合中外市场和思路的转换。
==========利益相关/土澳房产经纪人的分割线========
对A股和国内的基金等产品了解不多，就不在各位大神面前班门弄斧分析这个市场的利弊了。
欧洲，北美以及东南亚市场不了解，所以仅拿中国和澳大利亚对比：
市场成熟程度：
中国是在最近20~30年房地产市场才开始有了市场化，由于国家政策的敢于，市场波动较大，并且出租情况并不好，即便是一线城市空置率也是居高不下，上海的18.5%和北京的19.5%都处于空置危险区间。而经过了年初的一轮疯涨，北上深等城市基本已经呈现出了有价无市的现象。
澳大利亚房地产市场化已经有了超过100年的以上的发展，并且增值稳定。在过去的40年里，维持着7%-10%的增长率。澳大利亚的租房市场有一套完整的体系，并且大多数本地人，尤其是年轻人都已租房为主，主要城市的空置率都能达到2.5%以下，同时租金回报能够达到5%左右，这意味着通过租金可以cover养房成本。澳大利亚一直是全世界最后欢迎的移民国家，今年2月澳大利亚人口突破2400万，这比之前澳大利亚统计局的预测快了17年，未来房产的缺口依然巨大。
法律体系：
据我所知中国的房产交易是在交易大厅进行，并没有专门的法务人员确认合同细节。另外购买期房，付款全部交付开发商，缺少监管，如果开发商出现资金短缺成为烂尾楼追回付款将非常棘手。
澳大利亚则是买卖双方律师强制参与交易，最大程度维护买卖双方的法律权益。在澳大利亚即便买家购买的是尚未建造的期房，买家的付款也是在信托账户，这个账户是由律师协会监管，不到房产顺利交割，开发商一分钱也拿不到。
单纯对比中国的房产投资和澳大利亚的房产投资，在市场成熟程度和法律体系上，澳大利亚显然更胜一筹。
最后，从市场的健康程度上，中国的房产投资确实增长速率快，增幅也更大，这种投资的模式更像是短线的投机行为，不断的价格飞速上涨让买家每一首买卖都不踏实，生怕赶上最后一班车。而澳洲的房产的增值速度相比中国的房产虽然望尘莫及，但是增值更稳健，更适合做长线投资，每年7%-8%的增值，10年的Cycle中1-2年的价格回调2%-3%。
房地产的变现能力差，不应该是投机类的产品，只有长远出发，看重利益的稳健才是王道。
以上仅个人观点，如有数据错误或观点不同还请各位指正。
———–主业的分割线—————
详细投资置业咨询可以添加本人私人微信：melon_guo。本人长期生活在布里斯班，代理楼盘遍及悉尼，布里斯班黄金海岸，持牌中介，政府注册，为您的海外资产保驾护航。
人民币国际化以及加入SDR这一趋势表明，海外房产是未来一个很大的趋势，给自己的资产做一个更长远的增值规划是很有必要的，海外房产的优势，以及投资的回报等，都比国内的要大，你可以自己先准备，多了解一下。
一问一答表演到位
有人问我，投资海外地产是不是一个合理的选择？我说，当然是。因为不出海，你的钱真的就会越来越不值钱了。
从GDP来看，过去10年，美国增加了4.08万亿美元，天朝增加了45.88万亿人民币，按照过去10年的平均汇率7.2计算，天朝增加了6.37万亿美元。
从广义货币M2来看，过去10年，美国增加了6.17万亿美元，天朝增加了120.45万亿人民币，按照过去10年的平均汇率7.2计算，天朝增加了16.73万亿美元。
天朝/美国 GDP增长比为6.37 / 4.08 = 1.56 天朝/美国 M2增长比为16.73 / 6.17 = 2.71
创造的财富是人家的1.5倍，可是印刷的货币却是人家的2.7倍。谁软谁硬很清楚了。不幸的是，2017年恰恰又赶上美国进入加息周期，并且很可能有加速的趋势。面对这种形势，中国央行只有主动加息或者（资本外流压力越来越大外储不断流失之后的）被动加息两条路。这对以人民币计价资产的打击不言而喻。所以，聪明钱不想办法往出跑才怪。
李嘉诚（真是老狐狸啊）的例子大家都知道，就不多说了。其他的，郭广昌王健林安邦保险，海外投资并购的项目一个比一个手笔大，用一句话说，他们的负债端是国内的你，而资产端是海外的地产和投资项目——是不是细思恐极啊。。。和他们比，用万能险玩A股赚人民币的许老板姚老板，最多也就算站在门口的野蛮人。
以上段落节选自我的文章 “中产阶级为什么需要海外资产配置”
更多信息，请关注我的专栏：
相对于金融产品，房产的保值能力更强，回报率（租售比）较国内更合理，拿英国来说，MSCI 明晟指数提供的数据：英国近 30 年来，房产投资年平均回报率在 9.4% ，其中 3.2%是租金收益，6.2% 是房产增值收益；
而且产权普遍都是999 年，相当于北宋距离现在的时间，买在国内还要考虑70年之后的政策不确定性。英房网
土地永久所有权
美国法律规定个人可以拥有土地及房产的永久所有权。而在中国，住宅房只有70年的产权，商业房50年。美国房地产市场对全球买家开放，无论国籍均可投资且受法律保护。在美的房产可做为全球通用的可质押财产。
投资风险相对低
经历了次贷危机后，美国房价回落到21世纪初的水平，整体房价跌幅为40%-70% ，很多地区房价跌至建筑成本价或低于重建价。但现在己经稳定回转，很多热点城市房价2011 年就开始触底回升，专家预测未来十年美国房产价格将会屡创新高。
较高且稳定的租金回报率
目前国内一线城市的平均租金回报率可能在2%左右，而美国一些地区的平均净租金回报率在6%一7%左右，较高地区在8%–12%，而我们精选的成套投资房可达17%左右。
没有两套房/三套房限购，您爱买几套都可以！
二套房首付70% 贷款利率上浮10% 。就贷款首付款比例和利率，《通知》指出，借款申请人购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70% 、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍；对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔住房贷款记录或1条公积金提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人(简称“无房有贷”申请者)，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。
资产配置对冲人民币，分散风险，拿人民币贬值来说，投资者应该看到并有所警醒。海外资产配置分散地域投资风险，让你的钱更好的保值增值，很明显一点，各类富裕的大佬们…基本都会将部分资产配置在本国之外的多个国家
没什么意义不意义的。投资习惯和资产的分配。有的人就熟悉海外，只投资海外市场。其他的客户资产到一定程度，会做海外资产的配置。不动产投资相对需要的技巧低，风险小
当然有，人民币资产一对比就知道有多劣质了。海外资产回报高风险低
昵称*
E-Mail*
回复内容*
回复 ( 10 )
鸡蛋不要放在一个篮子 而且篮子和篮子之间最好离得远一点最保险 ：）
讨论海外房产投资的意义要结合中外市场和思路的转换。
==========利益相关/土澳房产经纪人的分割线========
对A股和国内的基金等产品了解不多，就不在各位大神面前班门弄斧分析这个市场的利弊了。
欧洲，北美以及东南亚市场不了解，所以仅拿中国和澳大利亚对比：
市场成熟程度：
中国是在最近20~30年房地产市场才开始有了市场化，由于国家政策的敢于，市场波动较大，并且出租情况并不好，即便是一线城市空置率也是居高不下，上海的18.5%和北京的19.5%都处于空置危险区间。而经过了年初的一轮疯涨，北上深等城市基本已经呈现出了有价无市的现象。
澳大利亚房地产市场化已经有了超过100年的以上的发展，并且增值稳定。在过去的40年里，维持着7%-10%的增长率。澳大利亚的租房市场有一套完整的体系，并且大多数本地人，尤其是年轻人都已租房为主，主要城市的空置率都能达到2.5%以下，同时租金回报能够达到5%左右，这意味着通过租金可以cover养房成本。澳大利亚一直是全世界最后欢迎的移民国家，今年2月澳大利亚人口突破2400万，这比之前澳大利亚统计局的预测快了17年，未来房产的缺口依然巨大。
法律体系：
据我所知中国的房产交易是在交易大厅进行，并没有专门的法务人员确认合同细节。另外购买期房，付款全部交付开发商，缺少监管，如果开发商出现资金短缺成为烂尾楼追回付款将非常棘手。
澳大利亚则是买卖双方律师强制参与交易，最大程度维护买卖双方的法律权益。在澳大利亚即便买家购买的是尚未建造的期房，买家的付款也是在信托账户，这个账户是由律师协会监管，不到房产顺利交割，开发商一分钱也拿不到。
单纯对比中国的房产投资和澳大利亚的房产投资，在市场成熟程度和法律体系上，澳大利亚显然更胜一筹。
最后，从市场的健康程度上，中国的房产投资确实增长速率快，增幅也更大，这种投资的模式更像是短线的投机行为，不断的价格飞速上涨让买家每一首买卖都不踏实，生怕赶上最后一班车。而澳洲的房产的增值速度相比中国的房产虽然望尘莫及，但是增值更稳健，更适合做长线投资，每年7%-8%的增值，10年的Cycle中1-2年的价格回调2%-3%。
房地产的变现能力差，不应该是投机类的产品，只有长远出发，看重利益的稳健才是王道。
以上仅个人观点，如有数据错误或观点不同还请各位指正。
———–主业的分割线—————
详细投资置业咨询可以添加本人私人微信：melon_guo。本人长期生活在布里斯班，代理楼盘遍及悉尼，布里斯班黄金海岸，持牌中介，政府注册，为您的海外资产保驾护航。
人民币国际化以及加入SDR这一趋势表明，海外房产是未来一个很大的趋势，给自己的资产做一个更长远的增值规划是很有必要的，海外房产的优势，以及投资的回报等，都比国内的要大，你可以自己先准备，多了解一下。
一问一答表演到位
有人问我，投资海外地产是不是一个合理的选择？我说，当然是。因为不出海，你的钱真的就会越来越不值钱了。
从GDP来看，过去10年，美国增加了4.08万亿美元，天朝增加了45.88万亿人民币，按照过去10年的平均汇率7.2计算，天朝增加了6.37万亿美元。
从广义货币M2来看，过去10年，美国增加了6.17万亿美元，天朝增加了120.45万亿人民币，按照过去10年的平均汇率7.2计算，天朝增加了16.73万亿美元。
天朝/美国 GDP增长比为6.37 / 4.08 = 1.56
天朝/美国 M2增长比为16.73 / 6.17 = 2.71
创造的财富是人家的1.5倍，可是印刷的货币却是人家的2.7倍。谁软谁硬很清楚了。不幸的是，2017年恰恰又赶上美国进入加息周期，并且很可能有加速的趋势。面对这种形势，中国央行只有主动加息或者（资本外流压力越来越大外储不断流失之后的）被动加息两条路。这对以人民币计价资产的打击不言而喻。所以，聪明钱不想办法往出跑才怪。
李嘉诚（真是老狐狸啊）的例子大家都知道，就不多说了。其他的，郭广昌王健林安邦保险，海外投资并购的项目一个比一个手笔大，用一句话说，他们的负债端是国内的你，而资产端是海外的地产和投资项目——是不是细思恐极啊。。。和他们比，用万能险玩A股赚人民币的许老板姚老板，最多也就算站在门口的野蛮人。
以上段落节选自我的文章 “中产阶级为什么需要海外资产配置”
更多信息，请关注我的专栏：
相对于金融产品，房产的保值能力更强，回报率（租售比）较国内更合理，拿英国来说，MSCI 明晟指数提供的数据：英国近 30 年来，房产投资年平均回报率在 9.4% ，其中 3.2%是租金收益，6.2% 是房产增值收益；
而且产权普遍都是999 年，相当于北宋距离现在的时间，买在国内还要考虑70年之后的政策不确定性。英房网
土地永久所有权
美国法律规定个人可以拥有土地及房产的永久所有权。而在中国，住宅房只有70年的产权，商业房50年。美国房地产市场对全球买家开放，无论国籍均可投资且受法律保护。在美的房产可做为全球通用的可质押财产。
投资风险相对低
经历了次贷危机后，美国房价回落到21世纪初的水平，整体房价跌幅为40%-70% ，很多地区房价跌至建筑成本价或低于重建价。但现在己经稳定回转，很多热点城市房价2011 年就开始触底回升，专家预测未来十年美国房产价格将会屡创新高。
较高且稳定的租金回报率
目前国内一线城市的平均租金回报率可能在2%左右，而美国一些地区的平均净租金回报率在6%一7%左右，较高地区在8%–12%，而我们精选的成套投资房可达17%左右。
没有两套房/三套房限购，您爱买几套都可以！
二套房首付70% 贷款利率上浮10% 。就贷款首付款比例和利率，《通知》指出，借款申请人购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70% 、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍；对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔住房贷款记录或1条公积金提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人(简称“无房有贷”申请者)，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。
资产配置对冲人民币，分散风险，拿人民币贬值来说，投资者应该看到并有所警醒。海外资产配置分散地域投资风险，让你的钱更好的保值增值，很明显一点，各类富裕的大佬们…基本都会将部分资产配置在本国之外的多个国家
没什么意义不意义的。投资习惯和资产的分配。有的人就熟悉海外，只投资海外市场。其他的客户资产到一定程度，会做海外资产的配置。不动产投资相对需要的技巧低，风险小
当然有，人民币资产一对比就知道有多劣质了。海外资产回报高风险低