发起人:Erwin.H 初入职场

我不想在知乎上挣钱,我只是来看看。任何跟“钱”有关的私信,我都不会回复,请勿扰,谢谢。

回复 ( 3 )

  1. 魏小韭
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    现在国内也有一些QDII基金可以投资海外的REITs,买这些基金的好处是不用换汇、不用去海外开户,在人民币贬值周期还能享受人民币的贬值附加收益。

    下面的介绍节选自我的另一篇回答原文:对抗人民币贬值的绝招来了:QDII基金全攻略(上)

    鹏华美国房地产206011相对于灵活一些,要求投资于美国上市交易的REITs比例不低于的基金资产的60%。简单介绍一下,广发美国房地产000179是一个严格的美国REITs产品,要求投资于美国REITs指数成分股的比例不低于基金资产的90%。

    嘉实全球房地产070031要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%,投的国家相对分散一些,美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡都有,具体如下图:

    这三只产品持仓仓位都在90%左右。

    诺安全球收益不动产320017要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%,但现在看它的持仓主要都在美国,而且目前仓位只有62%。

    第五款鹏华前海万科REITs是一种另类投资基金,投的是国内房地产。这款产品是咱们国内的第一个REITs产品,与上面的基金的分散投资不同,它只投了一个项目——前海万科企业公馆(占基金规模的41%),以它的租金收益权为基础资产,剩余的资金去买了债券和股票。

    投资于REITs的QDII基金短期波动率较高,但长期来看,因为基本以租金做为收益权,所以具有固定收益的特性,长期来看能够取得比较稳定且较高的回报。下图是从2005年以来美国最大的REITs基金走势,可以看到2008年次贷金融危机的时候,REITs出现过一次大崩盘,不过现在已经从坑里爬出来啦。

    下图是12年以来这些REITs的表现情况。黑线是刚刚说的美国最大的REITs基金,可以看作市场平均水平,红线是广发美国房地产,粉线是鹏华美国房地产,绿线是嘉实全球房地产,蓝线是诺安全球收益不动产。

    再来用数字看看这几款产品近三年的年化收益率(单位%),数据是截至2016年10月31日,表中红色代表当列中最高值,绿色代表当列中最低值。最近美国REITs都在回调,深圳前海房地产涨势凶猛,所以近期来看鹏华表现比较好。

    REITs值得投资吗:

    在这些投海外的REIT之中,我最喜欢000179广发美国房地产,一是它的投向明确,90%都必须是美国REITs;二是它的管理费最低,可以节约成本;三是从长期表现来看,业绩也不错。

    从长期来看,REITs有稳定且较高的收益,而且和其他资产的相关性不高,是非常好的资产配置品种。它的风险主要有三个方面:

    1、经济周期和房地产周期。

    重要指标是通货膨胀率和利率水平。如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,这时REITs租金收益一般也会同时下降,分红收益也会有所下调;如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平也会下降,这样可能影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。

    2、二级市场价格波动。

    REITs二级市场价格理论上由运营现金流和乘数(类似股票价格由每股盈余EPS和市盈率)决定。若运营现金流超出市场预期,投资者可能愿意用更高的乘数来投资,REITs价格加速上升。相反,同样的运营现金流,如果市场预期较悲观,乘数下跌将带动RE ITs价格下跌更多。简单来说,就是跟股票一样价格会波动。

    3、管理水平。

    REITs的投资价值主要来自资产净值和运营现金流。同样一个商业地产,因为管理机构的水平不同,会使这个商业地产的资产价格增长潜力和经营管理收入呈现显著区别。运营现金流高了,投资者的现金分红就多,而且还可以增强市场对这个商业地产的信心,推动价格上升,使投资者获得更高的投资收益。

    目前来看,美国作为全球经济复苏最好的大国,房地产还算相对稳健和安全,虽然12月美联储很可能加息,但市场价格已经反映了这种预期,只要未来加息节奏不太快,问题也不会太大,因此可以考虑配置一些REITs。今年8月以来,美国REITs 经历了一波回调,目前估值已经处于合理范围,接下来可以关注11月8-9日的大选和12月14日的美联储加息情况,如果突发事件导致REITs出现下跌,会是比较好的买入机会。

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    最近是去香港开户,然后就可以投资了。关健是为什么选择REIRS?

  3. 郭沛
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    开招商内地卡、香港卡、开通美股账户,由内地汇款到香港,由香港汇款到美股券商,找到reits基金代码,买入。

    VNQ,GOV,SNH,HPT…..

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