通江国际项目商业及酒店部分开发运营思路大纲

……目 录……

第一部分：商业部分开发运营思路梳理

一、商业地产开发概要分析

1、商业地产开发的概念

2、商业地产开发的分类及区别

3、商业地产开发中的常见的难点

4、解决商业地产开发难题的十大要素

二、通江国际商业部分运营思路梳理

1、通江国际商业部分成功开发的目标

2、全面深入的市场调研和商业部分定位可行性分析

3、自检通江国际商业部分是否满足了承载商业功能的各种条件

4、通江国际商业部分成功开发前期的四个关键节点

5、总结

第二部分：通江国际酒店部分开发经营分析（通江国际项目产权式酒店针对性分析）

1、产权式酒店的定义

2、产权式酒店的分类

3、产权式酒店的流行趋势

4、产权式酒店投资回报分析

5、产权式酒店投资案例分析

6、产权式酒店销售的关键点

第一部分：商业部分开发运营思路梳理

一、商业地产开发概要分析

随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中国融入全球经济体系之后，国际零售、家居、餐饮等商业巨头正以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业物业的需求激增，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业地产的运作广泛的涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、消费者心理学等各大领域，已经成为一个大众热衷的崭新课题。以下我们将从几个方面对商业地产开发做出概要分析。

1、商业地产开发的概念

商业地产开发：就是专业从事商业物业开发，经营与管理的房地产开发活动。

2、商业地产开发的分类及区别

1)经营式商业物业

是指由专业的商业管理公司负责经营管理，实施所有权与经营管理权分离，用于从事商业销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。它进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁两种方式。

2)产权式商业物业

是指由专业的商业管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商业销售等经营活动的建筑物。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

3)经营式商业物业和产权式商业物业的运作模式的差异性

（见附表一）

3、商业地产开发中的常见的难点

商业地产的开发和运营有其特殊的客观规律，国内大多数商业地产开发商是从住宅开发商转变而来，经常用操作住宅项目的手法操作商业地产；而住宅项目的操作经验，虽然规避了商业地产开发前期很多难题，但也给商业地产的开发带来了新的难题。

1)视觉震撼的建筑与难以校正的招商困境

2)欣喜若狂的销售期与举步艰难的经营期冰火两重天

3)只租不售还是租售结合还是全部卖掉的举步维艰

4)商业地产开发前期调研与项目实际状况的脱节现象

……

4、解决商业地产开发难题的十大要素

1)开发要整体考虑，分步实施

商业地产开发主体的多元性和结构性决定了商业地产的开发一定要整体考虑，每个环节的工作开展需要有计划、有步骤。

2)为开发的每个环节制定分步实施方案

商业地产的系统性和专业性决定了开发商和运营上之间的合作必须在每个环节均有专业人士提供服务，这些专业运营上之间的合作也非常重要。

3)在专业调研分析的基础上确定项目定位

对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。国内目前的现状一般不能够提供可靠的统计和定量报告。商业地产项目需要从商业的角度、在细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。

4)开发规模要考虑需求与供给

这一点是从商业环境来说的，这包括：一是消费能力，二是竞争的状态和市场饱和度。从消费能力来说，不仅要得到这个城市人均GDP的准确数值，还要得出消费支出和城市发展状况扥大量反映城市消费能力和消费总量的信息。这一部分主要抓住人口规模、消费规律。竞争状态是否饱和，首先从城市零售业的整体规模、近十年的发展速度和发展状况进行宏观说明，然后对城市重要的商业设施进行全方位的普查，包括对它们的规模、经营状况、租户结构等等要进行彻底的调查。

5)先进行商业规划后进行建筑建设

建筑是不可复制的，一栋建筑物就是一项历史，所以书写历史一定要慎之又慎。对于商业地产项目而言，地产项目的建设必须先做好商业规划，确保项目开发建立在坚实的商业需求的基础之上，这直接关系到开发商的开发收益。

6)招商在前，建设在后（主力店的招商）

有很多开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调研的地方需要改变已经为时已晚。很多项目进行到了建筑阶段或者正在建设阶段，但是在基本的设计方面出现的错误，需要开发商进行改正。最为常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。