物业资产管理的概念与分类：国内外对资产管理的概念定义和分类，可谓众说纷纭，然而在国内对物业资产管理还没有较成熟的定义，更没有很权威的专著对物业资产管理进行系统的论述。笔者以自己这些年的理论学习，研究探讨和实务操作的心得，对物业资产管理做如下定义：物业资产管理是指各类不动产的投资管理，经营管理，设施维护管理，收益分配及资产评估、登记、界定，财务管理等一系列活动的总称。如按所有权性质分类，物业资产管理可分为：国有物业资产管理与一般物业资产管理；按物业具体用途分类，物业资产管理可分为：经营性物业资产管理与非经营性物业资产管理（也可称为自用型物业资产管理）
（一）、中国物业资产管理发展现状
中国物业管理走过了二十六年的发展历程，从无到有，从小到大，不断发展壮大。据不完全统计，全国从业人员已超过350万人，物业管理企业3万多家，管理面积超过100亿m2的不动产。在2006年8月18日北京举行的中国物业管理协会第二次会员代表大会上，中国物业管理协会谢家瑾会长当谈到服务品质逐步提升时指出，“从单一的物业服务到多元的资产管理，从客户管理到客户满意，物业管理行业正经历从粗放型向集约型服务模式转变”。这是我了解到的我们行业领导人第一次在全国性行业协会会员大会上，正式提到多元的资产管理。2007年12月30日 全国首批物业管理师大会上谢家瑾会长做了《切实提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命》的讲话中，又一次提到“一批品牌物业服务企业的工作重点，将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变”。笔者认为这两次的谢家瑾会长论述具有“航向标”的指路明向的现实意义和深远影响。然而，中国物业管理行业350万大军中，绝大多数从业人员与绝大多数物业管理企业，只是停留在从事基础性物业管理与物业维护方面工作，了解物业资产管理，从事实务操作物业资产管理的从业人员，我保守估计不到3万人，较为系统研究物业资产管理的专业人士不到3000人。因此，能够较为熟练运用物业资产管理专业知识，专业技能与专业方法进行物业资产管理的物业管理企业不到300家。这就是我对中国物业资产管理发展的现状评估。
（二）、物业资产管理发展的瓶颈
1、物业资产管理市场不成熟和市场失灵：根据《物业管理行业生存状况调查报告》，就管理物业项目情况，被调整4600家企业中管理的“物业项目总数30831个，总建筑面积203906.4万M2，其中住宅项目数21428个，建筑面积154286万M2，分别占总项目数的69.50％和总建筑面积75.67％；办公楼及商业用房项目5825个，建筑面积20976.66万M2，分别占18.89％和10.29％。这里我们可以看出，在中国房地产市场化与专业化、产业化程度尚不完全成熟的今天，中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用型为主的住宅类物业资产占总 资产量的三分之二比例；而投资性与经营型的商业地产类，仅占物业资产10％至20％之间，不到三分之一。以上说明我国物业资产管理市场化还处在初级的萌芽阶段，市场化程度不高，整体市场处于不完全竞争状态，也称之为竞争失灵。比如，拥有投资性和经营型的办公楼、商业用房、酒店项目类的投资者，如房地产开发企业，还是“建设与管理”一体为主。根据这几年物业项目招标市场分析，开发的商业房地产或住宅项目，就是拿出来招标，也有绝大多数由“父亲”投资的“儿子”公司取得管理权。上述商业地产类项目90％至95％是“谁投资、谁管理、谁收益”的现状。另一方面，市场不成熟与市场失灵的还表现在我国国有物业资产存量中的如国有企业、学校、政府、事业机构、金融保险企业的物业资产管理约80％是所有权与管理权一体的自行管理，以及中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行为代表的金融企业，这“四大银行”把持下的“四大资产管理公司”即华融、东方、长城、信达资产管理公司，它们拥有大量的不良资产。它们之间物业资产经营与处置也是实行“自产与自销”。如1999年10月20日成立专门处置中国工商银行的部份不良资产规模最大的华融资产管理公司，主要任务是收购、经营、管理和处置因中国工商银行不良货款形成的资产。据《经济日报》2003.1.2报道，专门处置中国工商银行不良资产的华融资产管理公司。2002年处置不良资产320.40亿元，至2003年底长城资产管理公司累计处置不良资产原位1060亿（其中吊帐380亿元）；东方资产管理公司2002年累计处置不良资产454.61亿；信达资产管理公司处置421亿。四大资产管理公司通过资产重组，债务重组，拍卖、法律诉讼和分包等分式，进行资产处置。正如，金融界专家分析国有商业银行通过不良资产处置，实现金融“改革”达到“四大银行”与“四大资产管理公司”之间的“双赢”的局面。不知道我们物业行业的管理企业中，有“谁”与“狼”共舞，又有“谁”与“狼”共舞中分到一杯羹？据我了解与考察，这些金融资产管理公司工作重点是向境内外资产管理公司或各类基金出售不良资产，加快资产处置，提高资产回收率的实现。
