《平衡城镇居民与乡村农民利益关系的机制及控制研究》
课题简介
金小明
1、课题出处
《试建立楼价调控公式》[1]中引人注目的是“CIP=（0，4]”。文章认为，房地产除成本价外，更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系，称之为投资置业系数CIP。在2008年前的经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。有了这组数，就能判断反映经济水平的真实楼价和由炒作提升的楼价各是多少，政府就可对楼价作出实时数量化调控。CIP似乎在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅从衣食住行的实际全面解决了楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，也揭示了宏调的本质是平衡工农利益抑制城乡差距。
2、问题的提出
2.1办学搞研究从事经济活动的核心是什么
办学：提高人类科技文化修养，普及生产生活和科研知识，培养经济建设人才。
研究：以发现发明完善发展科技生产力（方法论），创新调整丰富人类知识库（世界观）。
经济活动：落实公平、质效和GDP的关系。
人类基本活动的核心：科技生产力包括管理法与生产力，人文社科提供管理法，自然科技提供生产力。人类活动核心就是应用科技生产力，实现公平、质效、GDP三者间协调进展。
2.2宏调的本质是调什么
针对人类基本活动的核心，本课题找到了宏调的本质。目标本质：调整公平、质效、GDP比例关系，基于高超消费，使产、消平稳运行。对象本质：以土地为切入点，平衡城乡工农利益，抑制贫富差距。自然后果：没有周期性经济危机，多（GDP）快好（质效环保）省（节约资源能源）建设和谐社会。
3、课题关键：基于楼价（CIP）调控城镇居民与乡村农民间关系原理
围绕宏调本质，课题关键原理可作三点解：①在落实公平、质效和GDP关系中，提出以土地为切入点，平衡城乡工农利益，抑制贫富差距②发现CIP；③在衣食住行中抓住了经济建设和人民生活中的关键大头：住。
楼价调控公式的重要功能是平衡城镇居民岗位工资与乡村农民土地收益间关系。这里，工资分为最低工资、岗位工资和技术工资。其中岗位工资是就业时才能发生的社会分工工资。出于天然原因，市民以岗位为生而农民靠土地谋生，岗位工资与征地补偿的平衡就体现在地价上。政府作为土地所有权人，可按全社会居民年均收入调控房地产均价。随着GDP增长，工资必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。调高地价可牵引工资增长，这主要调CIP。CIP公式中交易面积A表明，土地及其建筑面积是CIP的主变量。
另外，CIP基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价。成交价通常为市场价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而始终为工资3倍左右，准确点说均价由全社会平均购买力决定。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而平衡岗位工资与土地价的关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算，扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。
楼价构成因素有三：一是成本；二是GDP增长幅度；三是市场炒作。成本关键是土地价和土地增值状况，由人口增长、GDP增长状况和政府政策行为、市场供求决定，而地面上的房屋造价随经济发展所占成本的比例会越来越少；GDP增长由科技生产力水平和国家政治经济、政策决定，反映居民存款和工资等收入；市场炒作由开发商、官商合谋发动和购买心理形成。政策包括最低工资和低保金额的计算设置、工资级差规定、财税水平、银行利率和贷款政策、贫富差距抑制办法……。撇开对成本和市场炒作的专项分析，而是将它们（楼价构成因素）纳入投资置业系数中，则平均楼价只与GDP即人均月工资挂钩。
4、推导房价与工资的关系，证明BP = 3×Wa
4．1投资置业系数CIP=（0，4）的证明
据文章，CIP=24 y÷A÷ζ，楼价BP= CIP×Wa，式中CIP－投资置系数，y－工作年限，A－房屋交易面积，ζ－房贷首付成数，Wa－人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）
2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元）
设人生平均工作年限不少于30年，则工作早者可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元），联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ，所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222……
